【正文】 在消費(fèi)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中感性成分體現(xiàn)出極大的影響”。　　◇4. 25歲以下人群對(duì)總體價(jià)格的關(guān)注程度明顯高于其他年齡段人群　　25歲以下消費(fèi)者比較集中地關(guān)注地理位置（%）、總體價(jià)格（%）、和戶型（%）三個(gè)因素，并且對(duì)總體價(jià)格的關(guān)注程度明顯高于其他消費(fèi)群體?！　∠啾容^而言，第一居所的置業(yè)消費(fèi)者對(duì)關(guān)注因素的重視程度除了地理位置、總體價(jià)格、社區(qū)環(huán)境、和戶型等方面相對(duì)比較集中外，其他因素的關(guān)注程度比較分散。“大視野調(diào)查”通過(guò)對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期跟蹤研究，試圖通過(guò)連續(xù)性的、深入地研究，從中挖掘出置業(yè)消費(fèi)過(guò)程中，影響消費(fèi)者做出最后決定的關(guān)鍵性因素，并結(jié)合消費(fèi)者所具有的背景特征，描繪出置業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的細(xì)分圖示。　　◇相對(duì)封閉性決策的“總體預(yù)算下的單價(jià)與面積平衡論”　　無(wú)論是從業(yè)界人士的經(jīng)驗(yàn)、從市場(chǎng)消費(fèi)實(shí)踐表現(xiàn)，還是從“大視野調(diào)查”長(zhǎng)期的追蹤研究結(jié)果來(lái)看，消費(fèi)者受到置業(yè)投資總額的制約大大超過(guò)了其他因素的制約，但在這個(gè)制約前提下，消費(fèi)者是如何平衡和把握各種需求和影響的，始終是市場(chǎng)研究人員和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商希望解決的事情。辦公兩地化”的前提和條件，在“居住　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)育和成熟的同時(shí)，購(gòu)房糾紛也隨著增多?！　　笸顿Y型置業(yè)者應(yīng)越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。　　◇50006000元/平米成為重點(diǎn)選擇目標(biāo)。第三要加強(qiáng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售的宏觀調(diào)控，從可持續(xù)發(fā)展、合理使用和供需平衡出發(fā)控制土地資源的開(kāi)發(fā)利用和房屋建設(shè)，防止土地炒作，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種房屋的銷售冷熱不均。尤其是西南地區(qū)的房產(chǎn)泡沫，若不加以控制，則可能會(huì)對(duì)這個(gè)地區(qū)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)生不利影響。長(zhǎng)春、哈爾濱房?jī)r(jià)雖低于全國(guó)平均水平，但其收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。全國(guó)大部分大中城市都有泡沫　　♀ 家，還是溫馨舒適的好！　　家，是一個(gè)人的棲息之所，把家設(shè)計(jì)成怎樣的風(fēng)格最好呢？簡(jiǎn)單一些可以節(jié)省裝修費(fèi)用；豪華一些可以顯示身份；舒適則見(jiàn)長(zhǎng)于實(shí)用；溫馨則能尋求一種心與精神上的歸屬；應(yīng)該說(shuō)是各有所長(zhǎng)。　　由此來(lái)看，普通家庭之所以冷落專業(yè)裝修公司并不是“良莠不分”的盲從，而是因?yàn)閷I(yè)裝修公司的“門檻”過(guò)高：價(jià)格高、不方便請(qǐng)、包料不放心等，而零散工具有價(jià)格低、方便、和自己買料的優(yōu)勢(shì)，且裝修質(zhì)量也還滿意，一番比較下來(lái)，自然就選擇了零散工隊(duì)伍。先來(lái)看看市民在裝修隊(duì)伍方面的選擇是怎么的？ 　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：%，%，%。而在具體裝修的過(guò)程中，南昌市民一般請(qǐng)什么裝修隊(duì)伍？一般花多少錢去裝修？喜歡什么風(fēng)格的裝修呢？…… 為了深入了解這些問(wèn)題，江南都市報(bào)與江西方圓市場(chǎng)調(diào)查研究中心聯(lián)合策劃了此次關(guān)于家庭裝修的調(diào)查活動(dòng)。選擇零散工進(jìn)行裝修的家庭，%都是因?yàn)樗鼈儍r(jià)格便宜，20%是因?yàn)榉奖悖?7%是因?yàn)樽约嘿I材料比較放心。現(xiàn)在社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)，裝修設(shè)計(jì)已從房屋裝修中獨(dú)立出來(lái)，南昌市也已有很多的專業(yè)家裝設(shè)計(jì)公司，只是，我們這次的調(diào)查結(jié)果對(duì)于家裝設(shè)計(jì)公司并不樂(lè)觀。全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)分析20021025報(bào)告類別：分析報(bào)告行業(yè)分類：建筑/房地產(chǎn)調(diào)查地點(diǎn)：全國(guó)調(diào)查時(shí)間：2002年調(diào)查機(jī)構(gòu)：新財(cái)富報(bào)告來(lái)源：中國(guó)網(wǎng)報(bào)告內(nèi)容：　　2002年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈火爆態(tài)勢(shì)，%的基礎(chǔ)上，%。從圖中可以看到，去年全國(guó)35個(gè)大中城市大部分套房銷售價(jià)格(按每套房屋100平方米計(jì)算)與戶均年可支配收入()比率都超過(guò)6，其中北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的比率都超過(guò)了10?！　≠F陽(yáng)的房產(chǎn)泡沫居西南地區(qū)之首，遠(yuǎn)高于鄰近的昆明、南寧、重慶?！　∪珖?guó)房?jī)r(jià)收入比平均最小的是華中地區(qū)，呈周邊地區(qū)房?jī)r(jià)均高的“四高中低”的局面。適合高、中、低不同收入階層消費(fèi)者購(gòu)買的房屋建設(shè)比重控制不好，有些地區(qū)一方面新開(kāi)盤(pán)的經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，另一方面房屋開(kāi)發(fā)量較大，房屋空置率在上升?！　⊥ㄟ^(guò)一個(gè)周期的、大規(guī)模、連續(xù)性的數(shù)據(jù)采集和研究數(shù)據(jù)，“大視野調(diào)查”發(fā)現(xiàn)：　　◇23人的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成消費(fèi)群體中的主體，比例超過(guò)70%?！蟠笊鐓^(qū)給消費(fèi)者帶來(lái)更多的安全感。這一數(shù)據(jù)較“大視野調(diào)查”以往研究數(shù)據(jù)有一個(gè)顯著的不同：總體預(yù)算較低的消費(fèi)者比例有相當(dāng)幅度的增加，包括在房地產(chǎn)投資方向上小規(guī)模投資預(yù)算比例有所增加，這個(gè)變化顯示出整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)趨于扁平，從而使得市場(chǎng)購(gòu)買穩(wěn)定性增加?！　　蟆熬幼÷殬I(yè)隔離化”的特點(diǎn)也證實(shí)了這點(diǎn)?！按笠曇罢{(diào)查”正在嘗試性地對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行探索，并希望能夠發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律和解決方案，以供業(yè)界參考借鑒。因此，“地理位置”這一因素是眾多因素的綜合表現(xiàn)，是需要進(jìn)一步進(jìn)行深入探討，才能挖掘出更多的內(nèi)涵。對(duì)于單身的置業(yè)者而言，由于其意向購(gòu)買的房屋屬于小戶型，因此，其更關(guān)注所購(gòu)房屋的戶型結(jié)構(gòu)是否合理，%，屬于第一關(guān)注因素。高職位，尤其是單位的老總級(jí)別的人物對(duì)總體價(jià)格已經(jīng)不是很重視，而是在地理位置、戶型、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、綠化率等問(wèn)題相對(duì)比較關(guān)注。雖然置業(yè)消費(fèi)過(guò)程存在著不少的感性成分，但從對(duì)消費(fèi)者置業(yè)決策過(guò)程的研究看，仍存在著一定的規(guī)律性，如果發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者在決策過(guò)程的思維軌跡，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的對(duì)癥下藥將會(huì)起到事半功倍的效果?！　∩鲜龅膬煞N方法比較常用，但不同的研究公司在進(jìn)行數(shù)據(jù)處理時(shí)，會(huì)根據(jù)該公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)以及數(shù)據(jù)分析的水平進(jìn)行不同形式的處理，并且不同分析所得到的數(shù)據(jù)結(jié)果會(huì)根據(jù)不同研究人員的水平以及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)做出不同的解釋?！　　骲) 測(cè)試指標(biāo)存在界定不明、層次不清的問(wèn)題　　目前所測(cè)試的指標(biāo)并不是處于同一層面水平，同時(shí)彼此之間存在有交叉的現(xiàn)象，放在一起測(cè)試或分析，將會(huì)人為地?cái)U(kuò)大某一因素的被關(guān)注程度，并且在實(shí)際的數(shù)據(jù)使用過(guò)程中也會(huì)存在很難解釋的問(wèn)題?！按笠曇罢{(diào)查”目前正不斷致力于在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的深入研究，希望有針對(duì)性在開(kāi)發(fā)出具有房地產(chǎn)特色的研究方法和研究模型。 　　從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，深圳市未來(lái)幾年的購(gòu)房者中，大約一半是在26至30歲之間，四分之一是31至35歲之間的消費(fèi)者。在被訪者中有47人同時(shí)選擇南山區(qū)和福田區(qū)，說(shuō)明這兩個(gè)區(qū)域的住宅具有較強(qiáng)的替代型。 　　消費(fèi)者對(duì)戶型及面積的要求是我們此次問(wèn)卷調(diào)查的一個(gè)重點(diǎn)。對(duì)住房面積需求最大的是44～45年齡段的人群，這部分人群已有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，通過(guò)換房尋求更好的居住條件，常常是一步到位。 廚房面積 　　68%的人選擇5～10平方米的廚房，有18%的人選擇10～15平方米的廚房。 　　從消費(fèi)者對(duì)能承受單價(jià)的選擇來(lái)看，與總價(jià)的選擇分布類似，選擇最多的是4000～5000元／平方米，占29%，其次是5000～6000元／平方米，占26%。電視占第二位，有26%的人提及；戶外廣告則占第三位，有23%的提及率。 全國(guó)35個(gè)大中城市房屋銷售市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)析 20020912國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)報(bào)告類別：分析報(bào)告行業(yè)分類：建筑/房地產(chǎn)調(diào)查地點(diǎn)：全國(guó)35個(gè)大中城市調(diào)查時(shí)間：2001年調(diào)查機(jī)構(gòu)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 報(bào)告內(nèi)容：房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了積極的貢獻(xiàn)。那么，全國(guó)三十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與各地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況、收入水平和人們消費(fèi)取向的關(guān)系又如何呢？全國(guó)三十五個(gè)大中城市房屋消費(fèi)狀況如“表2”所示，全國(guó)三十五個(gè)大中城市中購(gòu)房建房消費(fèi)占可支配收入比例較高的城市是寧波、呼和浩特、沈陽(yáng)、廈門和上海，%、%、%、%%；比例較低的城市是昆明、青島、杭州和福州，%、%、%%。那么，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性程度、價(jià)格合理程度如何呢？表2 2001年全國(guó)及35個(gè)大中城市居民可支配收入和房屋消費(fèi)支出情況表地區(qū)名稱可支配收入購(gòu)房建房支出所占比例地區(qū)名稱可支配收入購(gòu)房建房支出所占比例全 國(guó)濟(jì) 南北 京青 島天 津鄭 州石 家 莊武 漢太 原長(zhǎng) 沙呼和浩特廣 州沈 陽(yáng)深 圳大 連南 寧長(zhǎng) 春海 口哈 爾 濱成 都上 海貴 陽(yáng)南 京昆 明杭 州重 慶寧 波西 安合 肥蘭 州福 州西 寧廈 門銀 川南 昌烏魯木齊說(shuō)明：“可支配收入”為年人均可支配收入。%；%。我國(guó)的房屋價(jià)格與房屋消費(fèi)與國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋價(jià)格與房屋消費(fèi)是不可比的。在此情況下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，市場(chǎng)升溫是正常的現(xiàn)象。另外，隨著城市環(huán)境的整治和新的市政規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施，一些企業(yè)將遷出城區(qū)、違章建筑和一些街面商鋪將被拆除，加之商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)和工業(yè)用房的需求也將增加。那么，全國(guó)三十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平如何？理性程度如何？又有怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？下面將就2001年有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，供研究參考?！颁N售價(jià)格”是2001年全國(guó)及各地區(qū)1—4季度（有效）房屋銷售價(jià)格的簡(jiǎn)單平均數(shù)?！八急壤睘椤百?gòu)房建房支出”占“可支配收入”的比例。 單位：元“倍率”為“套房銷售價(jià)格”是“戶均可支配收入”的多少倍。根據(jù)目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況和居民消費(fèi)水平，筆者認(rèn)為，我國(guó)的“套房”銷售價(jià)格與戶均年可支配收入的比率（倍率）應(yīng)在4倍至8倍之間。因此，第一要調(diào)整房屋建造結(jié)構(gòu)，用合理的房屋價(jià)格結(jié)構(gòu)調(diào)控房屋銷售總體價(jià)格趨于合理。第三要加強(qiáng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售的宏觀調(diào)控，從可持續(xù)發(fā)展、合理使用和供需平衡出發(fā)控制土地資源的開(kāi)發(fā)利用和房屋建設(shè)，防止土地炒作，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種房屋的銷售冷熱不均。加強(qiáng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展近期，我國(guó)東南沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格增幅較高，部分城市的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了買方市場(chǎng)，部分城市的土地交易價(jià)格出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)了較高幅度的增長(zhǎng)。我國(guó)的情況如“表3”所示：房屋銷售相對(duì)價(jià)格比率（倍率）較高，北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)的倍率超過(guò)了12，南京、廣州、大連和西安等城市的倍率都超過(guò)了10，最低的在5至6倍。我國(guó)西部大開(kāi)發(fā)進(jìn)入實(shí)施階段、申奧的成功和加入WTO有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房屋消費(fèi)的需求何時(shí)釋放，與各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和人們對(duì)收入的預(yù)期有關(guān)；與房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度是否適中，價(jià)格是否合理有關(guān)。房屋銷售價(jià)格同比漲幅明顯的城市是寧波、武漢、杭州、上海和銀川，%、%、%、%%；同比下降的城市是大連、昆明和?？?，%、%%。迎接入世的挑戰(zhàn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)考驗(yàn)與機(jī)遇并存。有些地區(qū)已經(jīng)采取了切實(shí)措施，加強(qiáng)對(duì)土地資源開(kāi)發(fā)利用的監(jiān)管，提高了基價(jià)，采取了競(jìng)標(biāo)和拍賣等交易方式，使土地價(jià)格大幅上漲，對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)利用起到了一定的控制作用，但全國(guó)范圍內(nèi)控制力度不夠。國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋消費(fèi)處在享受階段，房屋消費(fèi)水平高、房屋質(zhì)量好、居住環(huán)境好，配套設(shè)施完善，而且房屋銷售是完全市場(chǎng)化的。表3 2001年全國(guó)及35個(gè)大中城市居民可支配收入和房屋價(jià)格情況表地區(qū)名稱戶均可支配收入套房銷售價(jià)格倍率地區(qū)名稱戶均可支配收入套房銷售價(jià)格倍率全 國(guó)242680濟(jì) 南162880北 京488370青 島262880天 津216790鄭 州146310石 家 莊189460武 漢177890太 原166230長(zhǎng) 沙204570呼和浩特154610廣