【正文】 ..................... 202 圖表：中心四城區(qū) 9月份指數(shù)對比圖 ......................... 203 圖表：海淀區(qū)各片區(qū) 9月份指數(shù)對比圖 ..................... 204 圖表：朝陽區(qū)各片區(qū) 9月份指數(shù)對比圖 ..................... 205 圖表：豐臺區(qū)、石景山區(qū) 9月份指數(shù)對比圖 ............. 206 圖表：近郊城區(qū) 9月 份指數(shù)對比圖 ............................. 207 圖表： 9月北京市各片區(qū)二手房價格指數(shù)變化趨勢表 ......... 207 圖表： 20212021年上海二手房指數(shù)趨勢圖 ......................... 209 圖表：上海各城區(qū) 8月份指數(shù)環(huán)比變化圖 ............................. 211 圖表：內(nèi)環(huán)各城區(qū) 8月份指數(shù)對比圖 ......................... 211 圖表：中外環(huán)各城區(qū) 8月份指數(shù)對比圖 ..................... 212 ????本報(bào)告還對我國房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場、租 賃市場做了深入探討，并詳細(xì)分析了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)優(yōu)勢企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn) 略、經(jīng)營狀況，是房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)和單位、計(jì)劃投資于房地 產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的機(jī)構(gòu)等準(zhǔn)確了解目前中國房地產(chǎn)中介服務(wù)市場發(fā)展動態(tài)， 把握房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展趨勢， 制定市場策略的必備的精品。市場的驟然縮小，使企業(yè)間競爭更加激烈。房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨全面整頓。但同時行業(yè)還存在很多問題，行業(yè)誠信缺失阻礙了行業(yè)的發(fā)展。未來中國二手房市場的發(fā)展前 景廣闊，二手房市場終將取代新房市場成為房地產(chǎn)市場主流。 C IRN M 4 更多房產(chǎn)生活資訊請?jiān)L問“房伯樂房產(chǎn)生活網(wǎng)站” 二、合理定位商業(yè)模式 .................................................... 148 三、建立高素質(zhì)的行業(yè)人才隊(duì)伍 .................................... 151 四、打造服務(wù)深耕的能力 ................................................ 152 五、信息網(wǎng)絡(luò)化和資源共享 ............................................ 154 六、創(chuàng)新研發(fā)的能力 ........................................................ 154 第七章 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)分析 .......... 160 第一節(jié) 21世紀(jì)不動產(chǎn) ............................................................. 160 一、企業(yè)簡介 .................................................................... 160 二、發(fā)展戰(zhàn)略分析 ............................................................ 162 第二節(jié) 上海信義房屋中介咨詢有限公司 ............................. 164 一、企業(yè)簡介 .................................................................... 164 二、宏觀調(diào)控下的應(yīng)對策略分析 .................................... 165 第三節(jié) 我愛我家 (控股 )公司 .................................................. 167 一、企業(yè)簡介 .................................................................... 167 二、主營業(yè)務(wù)分析 ............................................................ 167 三、發(fā)展戰(zhàn)略分析 ............................................................ 168 第四節(jié) 滿堂紅（中國）置業(yè)有限公司 ................................. 169 第五節(jié) 深圳市中聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有限公司 ..................... 170 第六節(jié) 廣東中原地產(chǎn)代理有限公司 ..................................... 171 第七節(jié) 上海漢宇物業(yè)代理有限公司 ..................................... 172 一、企業(yè)簡介 .................................................................... 172 二、公司業(yè)務(wù)方向分析 .................................................... 173 第八節(jié) 天津順弛置業(yè)有限公司 ............................................. 174 第九節(jié) 北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 ......................... 174 一、公司簡介 .................................................................... 174 二、公司經(jīng)營情況分析 .................................................... 175 第十節(jié) 廣東合富房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 ................................. 176 一、公司簡介 .................................................................... 176 二、 2021年上半年經(jīng)營情況分析 .................................... 178 三、公司業(yè)務(wù)創(chuàng)新 ............................................................ 183 C IRN M ???? 如公民之間簽訂房屋租賃合同，要向有關(guān)機(jī)構(gòu) 咨詢有關(guān)租金及國家和 地方政策法規(guī)的具體要求等方面的情況；如房地產(chǎn)開發(fā)商要向有關(guān)機(jī) 構(gòu)咨詢地價、土地使用權(quán)的出讓條件與出讓方式、待出讓地塊的具體 情況等。當(dāng)事人可通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確、及時地了解市 場行情、交易對手等情況，積極穩(wěn)妥地進(jìn)行交易。 第二節(jié) 房地產(chǎn)中介業(yè)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系 （一）房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場的有機(jī)組成部分 房地產(chǎn)市場的基本構(gòu)成要素主要包括房地產(chǎn)市場主體、客體和為 市場交易提供服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，因此，房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場的有 機(jī)組成部分。如果開發(fā)商自已不是經(jīng)紀(jì)人，還要委托經(jīng)紀(jì)人中介機(jī)構(gòu)來辦 理，而自己專心致志開發(fā)生產(chǎn)。 更多房產(chǎn)生活資訊請?jiān)L問“房伯 樂房產(chǎn)生活網(wǎng)站” 5 執(zhí)照每 4 年須申請重新?lián)Q發(fā)，要求申請者同時應(yīng)提出證據(jù)證明執(zhí) 照持有人業(yè)已完成 45 小時有關(guān)不動產(chǎn)的最新教育原理課程、討論或會 議。 日本、臺灣的房地產(chǎn)中介的組織方式都不是獨(dú)立經(jīng)營，主要 3 種 形式是；直營連鎖 經(jīng)營、加盟連鎖經(jīng)營和加盟直營混合式。 它的合作商可以利用其強(qiáng)大的品牌，吸引國際、國內(nèi)的更多客戶， 通過互聯(lián)網(wǎng)共享系統(tǒng)內(nèi)豐富的信息資源，以及靠體系的規(guī)模效應(yīng)降低 自身運(yùn)營成本。 更多房產(chǎn)生活資訊請?jiān)L問“房伯樂房產(chǎn)生活網(wǎng)站” 7 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理是相當(dāng)嚴(yán)格的，一旦被查證有欺詐行為，經(jīng)紀(jì)人 執(zhí)照輕者暫停，重者永久取消從業(yè)資格。 例如 肯塔基州的房地產(chǎn)委員會，其由 5 名成員組成，由州長任命， 均為資深的專業(yè)人士。 E．研究與經(jīng)紀(jì)人活動有關(guān)的法律法規(guī)。 其中，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會及其下屬的各級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中的影響為最大。美國法律規(guī)定一個經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可允許有幾個投資者，但 目前基本上都是一個經(jīng)紀(jì)人擁有一家或多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的信 息管理是非常重要的一項(xiàng)管理內(nèi)容。大約有 15－ 25 種現(xiàn)象與行為要暫停 或吊銷牌照，其中主要有：① 不實(shí)陳述；②虛假承諾；③多方代理； ④將購房保證金放到自己個人帳戶；⑤隱瞞實(shí)際利潤；⑥以欺詐手段 取得牌照；⑦虛假廣告；⑧經(jīng)紀(jì)人未盡監(jiān)督職責(zé)等等。 一般代理法規(guī)（ Commonlaw Agency） 在這種模式下，政府與行業(yè)協(xié)會分工明確，各司其 C IRN M ???? 全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會此前曾出臺規(guī)定，允許房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人禁止 同行在網(wǎng)上公布共享的房源和客戶信息，同時禁止降低傭金率。多年來，這種信 息共享、傭金固定的模式一直平穩(wěn)運(yùn)行。甚至連支持房地產(chǎn)商的部分州政府也成了監(jiān)管部 門的調(diào)查和指控對象。但是，對于單個的從業(yè)者而言，收入并沒有提高。統(tǒng)計(jì)顯示，今年以 來，每月有數(shù)以千計(jì)的新地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)成功考取牌照入行， 2021 年 5 月份 單是加州就有 8000 多名新入進(jìn)入經(jīng)紀(jì)行業(yè)。 莫雷蒂由此得出結(jié)論，一個地方的住宅價格上升，對該市場的經(jīng) 紀(jì)收入沒有明顯影響，這種情況與經(jīng)濟(jì)學(xué)課本的古老定律吻合 —— 當(dāng) 市場門檻蕩然無存，就意味著在這個行業(yè)里難以賺到大錢。 ③聯(lián)絡(luò)教育機(jī)構(gòu)或訓(xùn)練團(tuán)體，提供與地產(chǎn)代理工作有關(guān)的訓(xùn)練課 程。然而，各商會在香港代理監(jiān)管制度建立的過程中還是起 到了重要作用。 ⑤界定發(fā)牌條件和受理牌照申請。 ????這 就印證了“零利潤定理”：在房屋價格節(jié)節(jié)上升的地區(qū)，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的 數(shù)目亦會隨之上升，在僧多粥少的情況下，獲取新客戶的難度大增。美 國的地產(chǎn) 隨著近幾年美國房地產(chǎn)市 場的持續(xù)火爆，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng) 紀(jì)迅速興起，他們比傳統(tǒng) 經(jīng)紀(jì)人發(fā)布信息更快更 全，成本也更低，普遍采 取低傭金率。 在美國這樣一個市場經(jīng)濟(jì)充分發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場機(jī)制成熟、競爭 充分的國家里，固定比率傭金制度能夠長期維持確實(shí)和行業(yè)協(xié)會帶有 保護(hù)性質(zhì)的規(guī)定有關(guān)。目前，依賴電子商務(wù)的網(wǎng)上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的費(fèi)率普遍比傳統(tǒng) 經(jīng)紀(jì)要低 2~3 個百分點(diǎn)。 司法部的這項(xiàng)判定意味著，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會企圖通過限制競爭 來維護(hù)經(jīng)紀(jì)行業(yè)固定傭金制度的企圖以失敗而告終。其中，特別有特色的是其行業(yè)協(xié)會的管理方式，行業(yè)協(xié)會雖然沒 有法律或政府授權(quán)的管理職能，但卻通過提供服務(wù)（如 MLS 的信息服 務(wù)，促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人與政府、立法機(jī)關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)等），寓管理于服務(wù)之 中，大大促進(jìn)了全行業(yè)的整體運(yùn)作效率。 各州的執(zhí)照法 (State Licensing Laws) C IRN M 10 更多房產(chǎn)生活資訊請?jiān)L問“房伯樂房產(chǎn)生活網(wǎng)站” 在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只要犯了錯，無論大小都要被記錄在案， 次數(shù)多了牌照會被吊銷。所以，經(jīng)紀(jì)人不敢壟斷信 息。該委員會通常通過以下三種方式來 執(zhí)法：拒發(fā)牌照、扣留牌照、吊銷牌照。 在美國，一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的擁有者必須是一個持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 人牌照的人，但持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照的人不一定每一個都會發(fā)起設(shè)立 自己的機(jī)構(gòu)，可以受雇于別的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人申辦的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。 ????委員會下設(shè)教育及執(zhí)照部、 法律事務(wù)部和行政管理部。 美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理 1．行業(yè)管理主體 （ 1）政府管理機(jī)構(gòu) 美國各州政府多數(shù)都有專門的機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理，它們 的名稱和組織方式有所不同。 據(jù)調(diào)查，在美國的二手房交易中，約 82%的買主利用了經(jīng)紀(jì)人提供 的服務(wù)， 85%的賣方通過經(jīng)紀(jì)人幫助他們實(shí)現(xiàn)銷售，只有 15%的 賣方?jīng)] 有雇用經(jīng)紀(jì)人。 它是一種互聯(lián)網(wǎng)上的房源數(shù)據(jù)庫解決方案，提供經(jīng)紀(jì)人專業(yè)管理 運(yùn)營工具及社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，含義是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)房屋銷售及行銷的信息 共享。 此外，日本、芬蘭、比利時等其他各國和臺灣、香港都有相應(yīng)個 人資格準(zhǔn)入制度。在美國，房地 產(chǎn)交易有 85%是通過中介服務(wù)交易而成，可見其民眾對房地產(chǎn)中介業(yè)的 信任，究其原因，主要是他們有一套獨(dú)具特色的房地產(chǎn)中介管理制度 和運(yùn)作手段。房地產(chǎn)中介利用自己對房地產(chǎn)市場的信息 優(yōu)勢和低廉的交易成本優(yōu)勢，為進(jìn)入房地產(chǎn)市場的供給主 體和需求主 體提供各種各樣的服務(wù)，保證房地產(chǎn)市場的有效運(yùn)行，是連接房地產(chǎn) 市場供求雙方的橋梁與紐帶。 國外的房地產(chǎn)中介已發(fā)展 了近百年的歷史，不論買 賣存量還是增量房地產(chǎn)幾 乎都是通過中介進(jìn)行交 易，所有買房信息都通過 經(jīng)紀(jì)人協(xié)會傳送。 房地產(chǎn)評估，是指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循一 定的原則，按照一定的程序，采用科學(xué)的方法，并結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)與對 影響房地產(chǎn)價格的因素的分析，對房地產(chǎn)的真實(shí)、客觀、合理的價格 所作出的估價、推測與判斷。 C IRN M 6 更多房產(chǎn)生活資訊請?jiān)L問“房伯樂房產(chǎn)生活