【正文】 局副局長(zhǎng)李加林，在“物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略（深圳）國(guó)際研討會(huì)”上所作的題為《深圳物業(yè)管理發(fā)展的戰(zhàn)略思考》中，對(duì)深圳物業(yè)管理的發(fā)展作了深層次回顧與反思，全面、系統(tǒng)地總結(jié)深圳物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和做法，及在發(fā)展過程中的失誤和教訓(xùn)，同時(shí)對(duì)深圳物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題進(jìn)行分析，對(duì)解決深圳物業(yè)管理存在的問題提出了對(duì)策，并對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)作了闡述。國(guó)務(wù)院《條例》頒布后，北京市出臺(tái)了《北京市貫徹物業(yè)管理?xiàng)l例的若干意見》、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛的意見（試行）》、《關(guān)于開展組建業(yè)主大會(huì)工作的若干意見》、《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)投標(biāo)辦法》、《關(guān)于業(yè)主大會(huì)招標(biāo)有關(guān)問題的意見》等規(guī)章、規(guī)范性文件。今年5月該公司在全國(guó)率先開通的“96916物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)”，發(fā)揮了報(bào)修、應(yīng)急搶修、投訴、家政服務(wù)、租賃中介等功能，受到業(yè)主和社會(huì)各界的一致好評(píng)。四是近十年來，北京、上海等城市的物業(yè)管理發(fā)展迅猛，深圳的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法已被他們掌握，并結(jié)合本地創(chuàng)造發(fā)展，形成了自己特色。應(yīng)當(dāng)說，深圳的拓荒者們用智慧、用心血、用創(chuàng)新、用行動(dòng)在物業(yè)管理體制、管理模式、管理內(nèi)容、管理方法、運(yùn)行機(jī)制、管理立法、用人機(jī)制、市場(chǎng)化運(yùn)作等方面進(jìn)行了積極的探索、大膽嘗試和不懈的努力，為中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展創(chuàng)造了不可磨滅的業(yè)績(jī)和做出卓越的貢獻(xiàn)，并為全國(guó)推行物業(yè)管理新體制起到了影響、輻射、示范和帶動(dòng)作用。是必發(fā)揮一己之長(zhǎng)，放棄“全”的形式，形成物業(yè)行業(yè)的專業(yè)服務(wù)商。市場(chǎng)和客戶選擇的結(jié)果必將使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，促進(jìn)物業(yè)管理品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展，從而提高行業(yè)集中度。所以，住宅物業(yè)仍會(huì)以自建自管為主。這樣，在住宅物業(yè)管理的市場(chǎng)上，有影響的公司采取收縮策略，微薄的利潤(rùn)又會(huì)使中小規(guī)模的物業(yè)公司在競(jìng)爭(zhēng)中近一步分化。2006年，中航物業(yè)年收入三億元人民幣，其中經(jīng)營(yíng)類收入一億元人民幣。物業(yè)經(jīng)營(yíng)是通過商業(yè)、住宅的經(jīng)紀(jì)代理和顧問服務(wù)產(chǎn)生收入。目前，國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)公司基本物業(yè)類型是物業(yè)管理。近十年來，我國(guó)的年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持了10%左右的增幅，城鎮(zhèn)居民可支配收入也年增10%左右。在我國(guó)，1981年出現(xiàn)第一家市場(chǎng)化的物業(yè)管理公司，借鑒香港和國(guó)外的管理模式，開始了快速發(fā)展。主要分為商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)、行政物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)是主要類型?？傊?，堅(jiān)實(shí)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)是物業(yè)公司從事全系列物業(yè)服務(wù)類型的基礎(chǔ)。在國(guó)際上，以第一太平戴維斯公司為代表的先進(jìn)物業(yè)公司將業(yè)務(wù)的重點(diǎn)放在交易顧問、咨詢服務(wù)等非傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)上面。?????住宅物業(yè)雖然市場(chǎng)規(guī)模龐大，但住宅物業(yè)管理的利潤(rùn)率較低，大部分住宅物業(yè)公司僅能實(shí)現(xiàn)微利或略有虧損；而且住宅物業(yè)普遍由開發(fā)商自有物業(yè)公司管理，在各種物業(yè)形態(tài)上市場(chǎng)化率最低；對(duì)于開發(fā)商來講，良好的物業(yè)管理可以顯著的提升業(yè)主對(duì)開發(fā)商的客戶滿意度，提升樓盤的品質(zhì)與價(jià)值，從而提升開發(fā)商的品牌。在全國(guó)100強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)中，62%的企業(yè)由開發(fā)商設(shè)立。隨著我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)逐步走向規(guī)?；⒍嘣涂鐓^(qū)域化，行業(yè)集中度將逐步提升；一些知名的物業(yè)公司執(zhí)行收縮的策略以及住宅物業(yè)管理微薄的利潤(rùn)也會(huì)淘汰規(guī)模小的公司，這也有利于促進(jìn)行業(yè)集中度的提升。?????物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度加強(qiáng)，行業(yè)將會(huì)涌現(xiàn)實(shí)力強(qiáng)大的專業(yè)服務(wù)商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型。 我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過23年的探索和實(shí)踐，目前已開始進(jìn)入市場(chǎng)化、規(guī)劃化、法制化發(fā)展的新時(shí)期，縱觀我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展歷程，分析研究我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及所面臨的形勢(shì)，展望我國(guó)物業(yè)管理的未來，筆者認(rèn)為，隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的深入貫徹和物業(yè)管理市場(chǎng)的日趨成熟，我國(guó)的物業(yè)管理將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)。其主要原因：一是近年來，深圳市一批品牌物業(yè)管理企業(yè)的老總紛紛落馬或被調(diào)換，這對(duì)于深圳物業(yè)管理行業(yè)來說無疑是一個(gè)損失。目前無論是在物業(yè)管理履蓋面、物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量、物業(yè)管理隊(duì)伍人數(shù)、實(shí)行招投標(biāo)項(xiàng)目數(shù)、拓展物業(yè)管理領(lǐng)域，還是在行業(yè)整體素質(zhì)、物業(yè)管理質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)水平，均走在全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)前列。 北京市的物業(yè)管理盡管起步較晚，但發(fā)展迅速、法規(guī)健全、制度完善、厚積薄發(fā)。 除北京、上海外，廣州、南京、天津、杭州、重慶、武漢等城市的物業(yè)管理，近幾年來發(fā)展的也非?？欤恢本o追深圳、上海、北京的物業(yè)管理，并各有千秋。 五是深圳物業(yè)管理雄風(fēng)再起。目前，我國(guó)物業(yè)管理不僅駛?cè)敫咚侔l(fā)展的快車道，而且進(jìn)入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。筆者深信，隨著我國(guó)新一輪物業(yè)管理理論研究高潮的興起，必然會(huì)使物業(yè)管理理論研究取得突破性的進(jìn)展。 六、高端物業(yè)將成為企業(yè)爭(zhēng)奪的制高點(diǎn) 所謂高端物業(yè)是指高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)，各種商廈、賓館、寫字樓等物業(yè)。實(shí)踐證明，企業(yè)文化是一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中所凝結(jié)起來的一種氛圍、企業(yè)價(jià)值觀、企業(yè)精神，經(jīng)營(yíng)境界和廣大職工所認(rèn)同的道德規(guī)范和行為力量?？梢灶A(yù)測(cè)這種重視企業(yè)文化建設(shè)的勢(shì)頭越來越猛。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)和政府在尋找可持續(xù)發(fā)展的探索中，已經(jīng)把“學(xué)習(xí)型組織”的訓(xùn)練作為應(yīng)對(duì)未來挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略選擇。對(duì)于企業(yè)而言，核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵在于不斷地創(chuàng)新。危機(jī)對(duì)于任何企業(yè)而言，都是風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)的混合體。 十一、職業(yè)經(jīng)理人制度將浮出水面 職工經(jīng)理人是指以經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)為職業(yè)，將所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的成功視為自己人生的成功，通過管理企業(yè)來實(shí)現(xiàn)自己人生價(jià)值的專職管理者。隨著我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理人制度的實(shí)施，也必將為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到加速器的作用。 十三、集團(tuán)化發(fā)展有望取得突破 企業(yè)集團(tuán)是指以產(chǎn)權(quán)為紐帶，以優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品為龍頭，以骨干企業(yè)為核心，把行業(yè)中產(chǎn)品關(guān)聯(lián)度強(qiáng)的眾多企業(yè)通過聯(lián)合、重組、并購(gòu)、整合等形式組織在一起，集中人才、技術(shù)、資金、管理等優(yōu)勢(shì)，使其在行業(yè)中形成核心企業(yè)，代表行業(yè)的發(fā)展方向和行業(yè)管理的高水平。以上三種聯(lián)合形式在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中就會(huì)出現(xiàn)，并加速形成集團(tuán)化發(fā)展的大趨勢(shì)。新的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》在定價(jià)形式方面將《原辦法》的“物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)”，修改為“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”，取消了“政府定價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)”，把物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的定價(jià)權(quán)推向了市場(chǎng)，還給了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。在一個(gè)行業(yè)中，特別象物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)中，不可能只有大企業(yè)，其他小企業(yè)不存在，大企業(yè)是行業(yè)的臺(tái)柱子、航空母艦；小企業(yè)是行業(yè)的連環(huán)、小舢板。實(shí)踐證明，戰(zhàn)略聯(lián)盟是市場(chǎng)力量的自然擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)使企業(yè)提高管理效率，引導(dǎo)資源的利用率最高的領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，其結(jié)果是資源配置效率的改善和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的增強(qiáng)。特別是國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施后，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)商的分業(yè)經(jīng)營(yíng)的已經(jīng)落實(shí)，成為不變的事實(shí)。11 / 11。 二十、私營(yíng)企業(yè)的春天開始到來 目前私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)盡管在物業(yè)管理行業(yè)中所占的比例并不大，還沒有形成大的氣候，但是同2001年6月30日建設(shè)部對(duì)全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)一次性調(diào)查時(shí)相比，已有很大的發(fā)展。 十八、業(yè)主滿意程度將成為企業(yè)形象評(píng)價(jià)的最高標(biāo)準(zhǔn) 所謂業(yè)主滿意程度就業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的綜合滿意率。目前，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)類型大體可以分為國(guó)有企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司、私營(yíng)企業(yè)、港澳臺(tái)商投資企業(yè)、外商投資企業(yè)等，這種航空母艦與小舢板將長(zhǎng)期共存，現(xiàn)使隨著集團(tuán)化、市場(chǎng)化的加劇，這種形式也將長(zhǎng)期存在，因?yàn)榇蟮钠髽I(yè)集團(tuán)也是由一個(gè)個(gè)小的企業(yè)組成的聯(lián)合艦隊(duì)。 2004年初，中物協(xié)出臺(tái)的《普及住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等舊標(biāo)準(zhǔn)》（試行），以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》。同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，也是推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，提高物業(yè)管理整體水平的加速器。其突出特點(diǎn)是，通過企業(yè)間的聯(lián)合，不僅可以擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，而且可以加強(qiáng)企業(yè)間的協(xié)作，有利于集中企業(yè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃效益。人才優(yōu)勢(shì)是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的最重要標(biāo)志，是企業(yè)發(fā)展的重要保障，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到