【正文】 制，貸款條件嚴(yán)格，資本市場融資也只是條件嘗試。㎡，㎡，%；㎡，% 。 從1992年起，上海的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出“爆炸式”的發(fā)展態(tài)勢，大規(guī)模的解決居民住房問題，前所未有的城市改造，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，至2000年底，上海有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)約4050家。據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，2040年我國人口將增至17~20億，為安置新增人口需要增加的住宅數(shù)量也是十分可觀的。城市功能開發(fā)有賴于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作用的發(fā)揮。上海市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額從1996年到1999年的4年中，每年均超過500億元，約占上海市固定資產(chǎn)投資的1/3?！?技術(shù)環(huán)境1． 房地產(chǎn)業(yè)對上海市國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率顯著提高首先，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)具有明顯的拉動(dòng)作用，投資乘數(shù)效應(yīng)巨大。同時(shí)，進(jìn)一步完善行業(yè)管理規(guī)范，加快法制建設(shè)，上海市有關(guān)當(dāng)局已擬定和頒布了《上海居住物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市房屋租賃條例》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《上海市國有土地租賃暫行辦法》、《關(guān)于搞活上海市二、三級市場若干規(guī)定》等2個(gè)地方性法規(guī)、17個(gè)政府規(guī)章和160多個(gè)規(guī)范性文件，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了保證。我國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇引發(fā)了新一輪的開發(fā)投資，上海作為中國經(jīng)濟(jì)最為活躍和發(fā)達(dá)的城市，更不例外。與建筑裝飾市場相關(guān)的是日益增長的家庭裝飾市場，而建筑裝飾業(yè)務(wù)在價(jià)值鏈上的延伸是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，所以，公司要想拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，首先應(yīng)該考慮的就是家庭裝飾業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。據(jù)上海市工商局1999年10月數(shù)據(jù)表明：上海家庭裝飾企業(yè)約16300多家（尚不包括街頭裝潢游擊隊(duì)），但具有資質(zhì)證書的企業(yè)僅有1000家；家庭裝飾市場呈現(xiàn)畸形發(fā)展的態(tài)勢，超過2/3的市場份額為非正規(guī)裝飾團(tuán)體占據(jù)；這在某種程度上也導(dǎo)致了家庭裝飾市場既是消費(fèi)熱點(diǎn)，也是投訴焦點(diǎn)；上海每年的住宅裝飾的總產(chǎn)值達(dá)300400億元，其中家裝市場近年來以近25～35％的速度快速發(fā)展，其2000年的總產(chǎn)值達(dá)150億元，而居民的戶均建筑裝飾投入則為5萬元。%，%，改善居住條件已成為居民消費(fèi)首選目標(biāo)。在當(dāng)前階段，商品住宅房的開發(fā)與銷售占據(jù)了我國房地產(chǎn)市場的絕大部分，其直接表現(xiàn)為個(gè)人購買商品房的比例呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢。就建筑裝飾市場來看，改革開放二十一年間（1978～1999），我國建筑裝飾行業(yè)年均發(fā)展速度達(dá)到32%， 1990～1999年，行業(yè)年均發(fā)展速度為40%，發(fā)展速度趨于穩(wěn)定；近幾年，全國每年的建筑裝飾面積達(dá)到6億平方米，年均增長250億元， 1999年其總產(chǎn)值達(dá)1200億元，相當(dāng)于全國城鎮(zhèn)住宅年投資總額的30％，但專家預(yù)計(jì)這一比率在長遠(yuǎn)看來將呈下降趨勢；上?，F(xiàn)有建筑裝飾企業(yè)1900多家（一級企業(yè)20多家），外省市在滬企業(yè)800多家，市場競爭相當(dāng)激烈。 面臨這樣一些新的經(jīng)營環(huán)境，上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司如何調(diào)整自己的業(yè)務(wù)組合、如何改善自己的內(nèi)部管理、采用什么樣的戰(zhàn)略維持現(xiàn)有的業(yè)務(wù)地位和進(jìn)入新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域以及如何實(shí)施這樣一些戰(zhàn)略……對這樣一些問題的探討就是本報(bào)告研究的主要目的。根據(jù)“有所為，有所不為”的原則，上海在提高城市綜合競爭力的同時(shí)，更須兼顧穩(wěn)定。隨著改革的深化，上海市的房地產(chǎn)行業(yè)的管理得到了加強(qiáng)。數(shù)據(jù)表明：%，%，改善居住條件已成為居民消費(fèi)首選目標(biāo)。1999年，住宅消費(fèi)（包括帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)）%，%,%。據(jù)央行上海分行統(tǒng)計(jì)，截止2000年6月底，相當(dāng)于同期個(gè)人住房公積金貸款額的3倍；，同樣、保持了良好勢頭。上海作為一個(gè)國際大都市，人口已達(dá)到1300余萬（官方數(shù)字），住房緊張長期以來一直是困擾上海市民生活水平提高的最為迫切的問題。（二）行業(yè)環(huán)境分析● 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀黨的十一屆三中全會(huì)以后，上海的房地產(chǎn)業(yè)逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)開始被作為資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營性運(yùn)作。隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)市場由以前的“短缺市場”走向“買方市場”，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然規(guī)模猶大，但已雄風(fēng)不再。由此，住房的高價(jià)格造成了住房市場的低流動(dòng)性。個(gè)人住房抵押貸款的資金來源，主要來自推行住房公積金制度實(shí)行強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，以及實(shí)行自愿并有國家政策扶持和引導(dǎo)的住宅儲(chǔ)蓄，即商業(yè)儲(chǔ)蓄。百姓入市的門檻逐年降低，政策力量不斷規(guī)范市場，打破交易壁壘。目前，個(gè)人置業(yè)投資在上海正悄然興起，據(jù)資料顯示，投資性購房客戶比例自去年開始有所上升。比如說亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)，就使得房地產(chǎn)業(yè)一度陷入低迷。但是，“入世”會(huì)帶來房地產(chǎn)的大量需求，以及新一輪的資金潮，將改變市場的開發(fā)模式，激活現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場，有利于消化空置；由于房地產(chǎn)具有本土化特征，加上房地產(chǎn)文化差異的作用，“入世”后國外的房地產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)在短期內(nèi)大量涌入中國市場，我國住房貸款中的公積金貸款目前僅對國內(nèi)銀行開放，國外金融機(jī)構(gòu)的加入對國內(nèi)住房金融貸款的影響不大；在“入世”的緩沖期內(nèi)，政府還可以在政策上給房地產(chǎn)業(yè)以適當(dāng)?shù)姆龀趾捅Ｗo(hù)。此外，“入世”后隨著交通便利程度的提高，臨近郊區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)將會(huì)增加。而眾多從事商貿(mào)、服務(wù)業(yè)的民營企業(yè)以及新興的高科技企業(yè)，在加入WTO之后，將擁有更大的發(fā)展空間，他們對于辦公樓以及高品質(zhì)住宅的租用需求也將提高。90年代以來，上海房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩次外資投資高潮，一次是以土地批租為契機(jī)的外資引入，它引發(fā)了1992年、1993年上海外銷房的建設(shè)高潮；另一次是1994年后的外資大規(guī)模進(jìn)入內(nèi)銷房市場?！?公司的綜合實(shí)力及主要優(yōu)勢上海建筑裝飾集團(tuán)以上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司為核心單位，擁有全資子企業(yè)3家、控股參股企業(yè)14家，另有關(guān)聯(lián)及契約企業(yè)18家，擁有裝飾、建造、修繕、水電暖通安裝、拆遷、防火、家庭裝飾、古建筑等各類專業(yè)施工隊(duì)伍?！壳拔覈康禺a(chǎn)行業(yè)競爭雖然非常激烈，但行業(yè)進(jìn)入壁壘仍然較低，只要找準(zhǔn)產(chǎn)品與市場的最佳切入點(diǎn)，仍不失進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。而且產(chǎn)品之間的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性無疑也降低了公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。2 家裝市場的特點(diǎn)：216。 任務(wù)多；216。家庭月收入在1000－4000元的為主要房屋預(yù)購者。象清華、北大、中關(guān)村一帶的教育投資相當(dāng)大。 上海建筑裝飾企業(yè)1900多家（一級企業(yè)20多家），外省市在滬企業(yè)800多家，市場競爭相當(dāng)激烈；216。據(jù)報(bào)道稱：最近，以美國為代表的國外一些建筑和材料代表團(tuán)已經(jīng)帶領(lǐng)企業(yè)到中國來過，沒來的正在策劃當(dāng)中，今后中國的建筑裝飾企業(yè)競爭對手的陣容與實(shí)力將空前強(qiáng)大。公司的宗旨可以界定為：以人為本，立足創(chuàng)新，推動(dòng)消費(fèi)者生活質(zhì)量的提升，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。具體而言，公司應(yīng)該將房地產(chǎn)開發(fā)與房屋裝飾相結(jié)合，將房屋裝飾方面的競爭優(yōu)勢融入到房地產(chǎn)開發(fā)中去，重點(diǎn)開發(fā)裝飾房，從而提高公司在房地產(chǎn)市場的競爭力。3企業(yè)指導(dǎo)思想a 持續(xù)創(chuàng)新：通過不斷的觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新與管理創(chuàng)新創(chuàng)造、保持并發(fā)展企業(yè)的核心能力； b 規(guī)模經(jīng)濟(jì)：減低材料采購和施工成本。它的支付實(shí)際是企業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程，這樣，對“預(yù)收賬款”的支付就可更多地依靠固定資產(chǎn)等資產(chǎn)的利用。（3）長期償債能力分析資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額247。正如前面分析公司的流動(dòng)比率那樣，預(yù)收賬款作為一項(xiàng)特殊的流動(dòng)負(fù)債，它給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)不如其它類型的負(fù)債（比如應(yīng)付賬款、長期借款等），所以，就這個(gè)角度來看，公司的長期償債風(fēng)險(xiǎn)并不大。年度末股東權(quán)益=247。而權(quán)益乘數(shù)不斷減少，反映了公司在逐步實(shí)施一種穩(wěn)健的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。２０００年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比１９９９年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有很明顯的上升的主要原因是兩方面的：一方面，公司資產(chǎn)總額下降，另一方面是由于公司２０００年的主營業(yè)務(wù)收入有了較往年明顯的增長。從上面的分析圖中，我們可以看出，于１９９９年相比，公司的存貨和現(xiàn)金及等價(jià)物都發(fā)生了明顯的減少?？梢姡?000年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入高于1999年，而經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出比1999年高得更多，這導(dǎo)致了最后現(xiàn)金凈流入小于1999年。我們將主營業(yè)務(wù)成本費(fèi)用按照工程結(jié)算成本、工程結(jié)算稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用四個(gè)因素進(jìn)行分別考察。所以，為了保證公司的現(xiàn)金流量，公司應(yīng)該努力減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，其中一個(gè)重要的手段就是減少借款從而減少借款利息。二、組織結(jié)構(gòu)策略（一）公司組織結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析上海建筑裝飾集團(tuán)有限公司作為一個(gè)集團(tuán)性的大型建筑裝飾公司，經(jīng)過數(shù)年的改革、發(fā)展、創(chuàng)新，逐步建立了現(xiàn)代企業(yè)制度，在日趨激烈的市場競爭中處于行業(yè)領(lǐng)先地位。（二）組織結(jié)構(gòu)策略建議短期組織結(jié)構(gòu)調(diào)整在短期內(nèi)，公司應(yīng)著眼于內(nèi)部機(jī)構(gòu)的精簡，將一些有重復(fù)功能的部門精簡和合并，理清按業(yè)務(wù)關(guān)系劃分的部門從屬關(guān)系，力求組織結(jié)構(gòu)精干高效；同時(shí)為公司的中長期戰(zhàn)略作前期組織準(zhǔn)備，如：公司預(yù)在未來幾年內(nèi)將主營業(yè)務(wù)延伸至房地產(chǎn)行業(yè)，所以目前應(yīng)設(shè)立一個(gè)籌備機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)籌備處等。主要原因在于員工普遍年齡偏大，又有家庭負(fù)擔(dān)，學(xué)歷再上層次有一定難度?！叭ぁ辈⒋妫瑒?dòng)態(tài)轉(zhuǎn)換。即每年必須有一定數(shù)量的人員被淘汰，以保持企業(yè)的活力。員工的薪酬體系，不僅是單純的貨幣工資，還包括住房、排憂解難等其他隱性收入。在對提出合理化建議的員工進(jìn)行精神鼓勵(lì)的同時(shí)，給予一定的物質(zhì)激勵(lì)也必不可少。36 / 36。公司高層管理人員要經(jīng)常下基層了解員工心聲，特別是新進(jìn)員工。管理人員可根據(jù)考評成績的不同而制定不同的獎(jiǎng)金額度，可適當(dāng)拉開差距，避免平均主義。針對公司50歲以上、知識(shí)水平較低的員工，公司可以采取“提前退休”或“買斷工齡”的方式進(jìn)行淘汰。用工改革的思路是，干得好可以成為優(yōu)秀工人，干得不好，可隨時(shí)轉(zhuǎn)為合格工人或試用人員。從95年至今，公司員工隊(duì)伍比較穩(wěn)定，每年跳槽出去的比例僅約2%。特別是經(jīng)理層，文化層次低，多是從工人土生土長起來的。公司管理組織以人力、物力、財(cái)力管理為內(nèi)容，以人力管理為核心，同時(shí)所有工作又都圍繞工程實(shí)體進(jìn)行，其組織空間結(jié)構(gòu)是正三角形的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)圖如下: 這種結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)如下：它在功能定位上更趨明確：財(cái)務(wù)功能—財(cái)務(wù)部；實(shí)踐功能—工程部、經(jīng)營部、國際業(yè)務(wù)部、投資開發(fā)部；輔助功能—總經(jīng)理辦公室、綜合管理部、督查部、企業(yè)資源規(guī)劃部；技術(shù)功能—總工程師室、近代保護(hù)建筑研究中心、室內(nèi)外環(huán)境創(chuàng)作中心；社會(huì)功能—工會(huì)、黨委辦公室。公司應(yīng)該將借款減少到什么程度，取決于公司對風(fēng)險(xiǎn)和收益的態(tài)度。這里面，變化最明顯的是工程結(jié)算稅金及附加和財(cái)務(wù)費(fèi)用兩項(xiàng)，按照變化率，%%。所以，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流入減少的主要原因可能是因?yàn)榻?jīng)營活動(dòng)成本費(fèi)用的上升，亦即公司銷售成本率的上升。這是個(gè)值得重視的問題。進(jìn)一步分析公司資產(chǎn)總額不斷下降的原因，我們可以考察流動(dòng)資產(chǎn)和長期資產(chǎn)這兩個(gè)因素。進(jìn)一步分析公司資產(chǎn)凈利率不斷上升的主要原因，我們可以考察主營業(yè)務(wù)收益率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這兩個(gè)因素。%，這兩個(gè)比率之間差別如此之大的主要原因是公司的資產(chǎn)負(fù)債率較高，這反映了公司較強(qiáng)的杠桿經(jīng)營能力。主營業(yè)務(wù)收入=247。=%就絕對數(shù)字來看，%的資產(chǎn)負(fù)債率指示出公司的長期償債能力存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。平均應(yīng)收賬款=247。戰(zhàn)略實(shí)施 要實(shí)施上面提出的公司應(yīng)該采取的進(jìn)入戰(zhàn)略，需要公司各職能策略的配合。比如說，房屋策劃是公司的弱項(xiàng)，公司可以把這部分業(yè)務(wù)外包給外部的一些設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)；房屋銷售也是公司的弱項(xiàng)，公司可以與一些房地產(chǎn)銷售公司結(jié)成聯(lián)盟或合資，由本公司開發(fā)，由房地產(chǎn)銷售公司負(fù)責(zé)銷售，利潤分成。一、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入戰(zhàn)略根據(jù)上面的SWOT分析，上海建筑裝飾集團(tuán)有限公司應(yīng)該逐步進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，并在長期內(nèi)將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為公司的主營業(yè)務(wù)，將公司轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)為龍頭的房地產(chǎn)經(jīng)營公司。來自國內(nèi)的威脅：家裝市場現(xiàn)有企業(yè)的競爭（如榮鑫原來只從事零散的家裝業(yè)務(wù)，現(xiàn)在有也會(huì)涉足集團(tuán)裝修房領(lǐng)域）；潛在市場進(jìn)入者的威脅（如一些大型房地產(chǎn)公司、現(xiàn)在只從事建筑裝飾的綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)）。房地產(chǎn)“入世”意味著將會(huì)有大量的外資企業(yè)及