【正文】 駐華機(jī)構(gòu)涌入，必將對寫字樓和外銷公寓形成需求增勢。 西部地區(qū)將成為我們未來裝飾行業(yè)發(fā)展的一個重點；216?？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員、商業(yè)/服務(wù)業(yè)職員、公司中級經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－2000元范圍內(nèi)為主體購房者；而從預(yù)購房者的人群結(jié)構(gòu)來看，近60％的預(yù)購者年齡介于21～35歲之間，由此可見，市場的重心在年輕一族。 錢好要。 利潤率低；216?！镜慕M織機(jī)構(gòu)設(shè)置不夠合理，沒有有效地激勵機(jī)制激發(fā)職工的積極性，造成管理的低效率?！尤隬TO后，我國經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，更深的受到世界經(jīng)濟(jì)的影響，這對進(jìn)入房地產(chǎn)這個本身就是高風(fēng)險的行業(yè)更加劇了市場風(fēng)險。（集團(tuán)）有限公司為建筑裝飾資質(zhì)一級、土建二級、建筑裝潢甲級設(shè)計，并擁有國家外經(jīng)貿(mào)部頒發(fā)的對外經(jīng)營權(quán)，是上海市最大的建筑裝飾實體單位。（三）企業(yè)內(nèi)部條件分析● 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司的人力資源狀況上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司總部全體職工120余人，公司員工的平均年齡，專業(yè)技術(shù)人員100名，其中本科畢業(yè)占全部專業(yè)技術(shù)人員的20％左右。此外，“入世”后上海地價將穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)長期價格看漲商品房用地實行招標(biāo)或拍賣后，地價的上升趨勢已逐漸顯現(xiàn)。其次，國民待遇的實行將會增加境外人員購房、租房活動實行國民待遇原則是加入WTO的條件之一。不容置疑的是，對上海房地產(chǎn)業(yè)而言，“入世”的機(jī)遇將大于挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)到銷售由于產(chǎn)品本身的特殊性要經(jīng)歷很長的時間，從資金的大批投入到資金的回籠需要經(jīng)歷很長的時間，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商需要很強(qiáng)的資金實力，無疑這更增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險?！?房地產(chǎn)行業(yè)的特征高投入。但是，從上海房地產(chǎn)市場體系來看，消費市場尚未健全，投資市場仍未建立。而各貸款機(jī)構(gòu)各自建立住房信貸部，分散使用住房信貸資金，難以達(dá)到資金的整體最佳效益。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，金額大，風(fēng)險高，能否拓寬融資渠道，加速資金回籠，在很大程度上決定著房地產(chǎn)項目開發(fā)能否成功。難怪有人發(fā)出疑問：為什么國有大中型房產(chǎn)公司擁有資金、人才、政策等許多優(yōu)勢，卻在市場競爭中如此疲軟呢？原因在于：第一，商品房價格偏高，空置嚴(yán)重，市場有效需求不足1999年的上海房地產(chǎn)市場，雖然供求差距縮小，空置狀況改善，但是商品房的空置情況還是十分嚴(yán)重的。1979年，上海首先出現(xiàn)了兩家商品房開發(fā)公司，到1991年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)公司已有94家。上海人口眾多，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人均居住面積若提高到16㎡，到2005年全市要開發(fā)近7000萬㎡的住宅。從未來10 年看，預(yù)計上海的房地產(chǎn)業(yè)還會有長足的發(fā)展。住房消費需求的拉動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場前景。國有房地產(chǎn)企業(yè)改革實行政企分開，推動了政府職能轉(zhuǎn)換和現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費均須本土化，具有國內(nèi)消費為主的產(chǎn)品特征，正好滿足這一要求。公司要想獲得快速的發(fā)展，就應(yīng)該拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，考慮進(jìn)入新的業(yè)務(wù)市場。有數(shù)據(jù)表明，全國城鎮(zhèn)新建住宅裝飾率達(dá)90%，大城市和沿海開放地區(qū)家庭裝飾率則達(dá)到98%，戶均裝飾消費4萬元。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了上海市住宅建設(shè)的快速增長，1990年到1999年的十年間，；㎡㎡，上海市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和銷售業(yè)績均居全國之首。數(shù)據(jù)表明：上海的住宅面積平均以每年7萬平方米的速度遞增，平均每年的商品房銷售量已突破1200萬㎡，成交金額超過400億元，2000年全市商品房銷售量一舉突破1800萬㎡。就家庭裝飾市場來看， 1990～1999年，其年發(fā)展速度為45%，1996~1999年間的平均發(fā)展速度為41％，遠(yuǎn)高于同期國民經(jīng)濟(jì)8%的發(fā)展速度；家庭裝飾主要為4億多平方米的城鎮(zhèn)新建住宅，尚未包括40億平方米已建住宅的二次裝修。戰(zhàn)略分析上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司的主營業(yè)務(wù)是建筑裝飾業(yè)務(wù)。因此，上海在培育一大批具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)的同時，更應(yīng)將一大批以國內(nèi)消費為主的產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的興起將是上海經(jīng)濟(jì)乃至全國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。以全市、全行業(yè)、全過程的管理為目標(biāo)，基本建立起覆蓋房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費等各領(lǐng)域的行業(yè)管理體制，強(qiáng)化了土地供應(yīng)和投資開發(fā)項目的管理，從而達(dá)到了“嚴(yán)格增量、力求平衡、調(diào)控存量、保證重點”的要求。2000年1月至9月與1999年同期相比，商品房預(yù)售量增加36%，%，出現(xiàn)了多年未見的供不應(yīng)求的局面。將房地產(chǎn)業(yè)作為上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值占GDP的比重將有可能逐步提高到15－20％。商業(yè)性貸款超過公積金貸款，標(biāo)志著住宅金融發(fā)展進(jìn)入新階段，負(fù)債消費、貸款購房在滬上已成為時尚。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入提高和住房制度改革的推行，通過計劃方式分配的福利性住房正逐步取消，居民對住房的需求已逐漸通過市場來解決，因此市場化改革的進(jìn)程是居民對商品住宅的潛在需求得以實現(xiàn)的條件之一。房地產(chǎn)企業(yè)作為資產(chǎn)經(jīng)營性運作的主體則應(yīng)運而生，首先在房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了專門從事商品房生產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，繼而在流通和消費領(lǐng)域出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)估價以及信息服務(wù)等企業(yè)。許多聲譽卓著的國有大型老房產(chǎn)公司舉步維艱，大量房產(chǎn)投資項目套牢不說，市場上眾多美侖美奐的樓盤也難覓蹤影。第二，房地產(chǎn)金融信貸機(jī)制不完善，金融對住宅消費的支持力度不夠由于房地產(chǎn)金融起步較晚，我國并未形成一種能將金融與房地產(chǎn)行業(yè)特征很好地結(jié)合的信貸機(jī)制，首先，在開發(fā)商建設(shè)貸款方面，金融風(fēng)險過高導(dǎo)致銀行“惜貸”，造成房地產(chǎn)開發(fā)難。目前單靠有限的政策性存款和商業(yè)性存款，是難以滿足個人住房消費信貸需要的。在減免稅費、打開市場通道、建章立制方面，做了積極有效的探索。因此，建立上海房地產(chǎn)持分權(quán)交易市場以滿足居民的投資需求已是大勢所趨。長周期。這些對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是非常有利的。市政設(shè)施的改善和汽車的普及，給上海消費者購買房地產(chǎn)提出了新的要求和標(biāo)準(zhǔn)，人們挑選住宅的區(qū)域及居住習(xí)慣將發(fā)生改變，帶有汽車車庫的住宅及交通方便、居住環(huán)境好的近郊住宅、公寓將成為人們選擇的目標(biāo)之一，臨近郊區(qū)的房地產(chǎn)前景看好，升值潛力巨大。90年代房地產(chǎn)的瘋狂擴(kuò)張，使得供遠(yuǎn)大于求，大量的辦公用房空置，“入世”將有效地促進(jìn)消化空置的辦公和商業(yè)用房。不過，這兩次外資引入的共同點是以東南亞資金為主，受1997年東南亞金融危機(jī)影響，這部分資金將逐漸減少；而“入世”則可能徹底改變上海房地產(chǎn)市場的外資結(jié)構(gòu)，歐美大財團(tuán)資金份額逐漸增加，從而形成上海房地產(chǎn)業(yè)新的支持基礎(chǔ)。預(yù)算、查勘、設(shè)計、施工、建材、電動機(jī)械制造等配套成龍，擁有一流施工管理人才和大批能工巧匠、技術(shù)力量齊全、施工實力雄厚、施工范圍廣泛。威脅：——國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展首要的難題是資本金嚴(yán)重不足，開發(fā)建設(shè)資金短缺，銀企關(guān)系也由以前計劃條件下的無條件支持，發(fā)生了變化，銀行經(jīng)營準(zhǔn)則使得負(fù)債率較高的國有房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面面臨著很大的困難，資金已經(jīng)成為國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的嚴(yán)重制約。企業(yè)劣勢：——公司員工的文化素質(zhì)普遍較低，這對于公司產(chǎn)品的開發(fā)、設(shè)計、銷售、管理等以及公司的創(chuàng)新發(fā)展等方面無疑是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 小而分散；216。 活好接；216。數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居榜首；而35－％，位居第二。他們每年的投資比以前有很大的增長，同時國家要注意改善教職員工的生活環(huán)境，居住條件，興建教師新村，現(xiàn)在有些開發(fā)商就主要圍繞教育領(lǐng)域開展業(yè)務(wù)；216。 據(jù)工商局1999年10月數(shù)據(jù)表明：上海家庭裝飾企業(yè)約16300多家（尚不包括街頭裝潢游擊隊），但具有資質(zhì)證書的企業(yè)僅有1000家；家庭裝飾市場呈現(xiàn)畸形發(fā)展的態(tài)勢，超過2/3的市場份額為非正規(guī)裝飾團(tuán)體占據(jù)；這在某種程度上也導(dǎo)致了家庭裝飾市場既是消費熱點，也是投訴焦點；（二）家庭裝飾業(yè)務(wù)SWOT分析機(jī)遇： 十五期間，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和范圍將以接近10%的年增長率發(fā)展，在此期間，我國將新增住宅57億平方米； 住宅建設(shè)將經(jīng)歷從增長為主向數(shù)量與質(zhì)量并重轉(zhuǎn)變的發(fā)展新階段，而這將為家庭裝飾市場的發(fā)展注入一股強(qiáng)大的動力； 宏觀經(jīng)濟(jì)運行穩(wěn)定，消費者收入將不斷增長，消費能力持續(xù)增強(qiáng)，加之政府提出的消費者將進(jìn)一步提高對家裝的需求； 專家預(yù)測，入世之后，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度將會加快近3個百分點，并創(chuàng)造大約一千萬個就業(yè)機(jī)會。加入WTO后，業(yè)務(wù)拓展、資金的獲取將主要取決于企業(yè)的資信度。圍繞這個宗旨和發(fā)展思路，公司的業(yè)務(wù)市場定位可以是：房地產(chǎn)、建筑裝飾、和家庭裝飾三位一體的業(yè)務(wù)定位，三項業(yè)務(wù)互為補充，渾然一體。在具體進(jìn)入策略上，公司可以考慮將部分業(yè)務(wù)外包，或與外部公司結(jié)盟。途徑：縱向整合，與上、下游企業(yè)結(jié)盟；c 產(chǎn)品歧異：以先進(jìn)設(shè)計、優(yōu)質(zhì)裝潢質(zhì)量和服務(wù)方式制造企業(yè)與眾不同之處，從而也為現(xiàn)存、潛在競爭對手打造市場進(jìn)入壁壘；d 戰(zhàn)略合作：能否在集團(tuán)家裝市場立穩(wěn)腳跟，關(guān)鍵在于是否能夠真正在相關(guān)企業(yè)間建立起切實有效的合作機(jī)制。（2）資產(chǎn)管理效率分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入247。資產(chǎn)總額=247。（4）盈利能力分析主營業(yè)務(wù)利潤率=主營業(yè)務(wù)利潤247。=%%的平均凈資產(chǎn)收益率相比，%的凈資產(chǎn)收益率說明了公司凈資產(chǎn)收益狀況良好。所以，公司整體財務(wù)狀況不斷趨好的同時，財務(wù)風(fēng)險不斷減少。公司２０００年的主營業(yè)務(wù)收入比往年有了明顯的增長，其主要原因可能是因為公司在１９９９年中進(jìn)行了改制。其中，公司的現(xiàn)金及等價物發(fā)生了非常明顯的減少（幾乎減小到了1999年的三分之一），這是導(dǎo)致2000年流動資產(chǎn)明顯小于1999年的流動資產(chǎn)的最主要原因，這反映了公司目前各項業(yè)務(wù)活動產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量較少。而在經(jīng)營活動現(xiàn)金流出的各項目當(dāng)中，“購買商品、接收勞務(wù)”項占的比重和增加的數(shù)額最大。1999年，這四個因素占主營業(yè)務(wù)收入的比重分別為：%、%、%、%，2000年，這四項占主營業(yè)務(wù)收入的比重分別為：%、%、%、%。另一方面，為了保證權(quán)益凈利率的增長，公司又不能無休止地減少借款。在企業(yè)的發(fā)展過程中，公司管理系統(tǒng)經(jīng)過風(fēng)雨變換的市場競爭環(huán)境的整合和變革，已逐步形成為一個科學(xué)規(guī)范、精干高效的管理組織。短期內(nèi)建議公司將管理組織結(jié)構(gòu)改為如下圖所示：中長期組織結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略規(guī)劃本著管理組織結(jié)構(gòu)高效精干、適應(yīng)市場的原則，以及從公司的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃出發(fā)，公司管理組織結(jié)構(gòu)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上可作出適當(dāng)?shù)淖兏锖蛣?chuàng)新，其新型的管理組織結(jié)構(gòu)圖如下：三、人力資源戰(zhàn)略（一）公司人力資源現(xiàn)狀公司人員知識結(jié)構(gòu)水平偏低根據(jù)公司提供的員工基本資料，我們可以得出公司的人員知識結(jié)構(gòu)分布狀況，如下圖所示：顯然，公司人員知識結(jié)構(gòu)水平偏低，%，高學(xué)歷的如大學(xué)和研究生畢業(yè)的員工比重較小。緊缺人才與人員流動方面現(xiàn)在公司的緊缺人才包括：暖通、給排水、建筑、設(shè)計等專業(yè)人才，高級會計師、高級工程師、高級經(jīng)濟(jì)師有高級職稱的人才外語和談判、招標(biāo)投標(biāo)等方面人才為了吸引人才，公司在同濟(jì)大學(xué)設(shè)立了社會獎學(xué)金，招收大三年級這些專業(yè)的學(xué)生來本公司實習(xí)，一方面擴(kuò)大本公司的影響，另一方面向通過相互了解招聘到合適本公司的人才。三工即優(yōu)秀工人、合格工人、試用員工。淘汰的原則是，充分發(fā)揮每個人的潛在能力，讓每個人每天都能感到來自企業(yè)內(nèi)部和市場的競爭壓力，又能夠?qū)毫D(zhuǎn)換成競爭的動力，這是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的秘訣。普通工人可以根據(jù)其工種（優(yōu)秀工人、合格工人、試用工人）的不同而制定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，差距在300500元之間。了解員工的各種需求，為員工個人發(fā)展提供