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集團房地產(chǎn)開發(fā)及發(fā)展戰(zhàn)略-文庫吧在線文庫

2025-07-30 07:02上一頁面

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【正文】 資金積累,加上住房金融手段的幫助,才能實現(xiàn)住房消費的需要。其次,在住房消費貸款方面,我國房地產(chǎn)金融資金來源少,使用分散,難以啟動房地產(chǎn)消費。近年來,上海在國內(nèi)率先向個人發(fā)放住房貸款,允許已售公房上市,允許公房差價交換和轉(zhuǎn)租,在政策上屢有突破。從長期來看,房地產(chǎn)領域投資回報是比較高和比較穩(wěn)定的,是一種理想的資產(chǎn)積累投資方式。首先,進入房地產(chǎn)行業(yè)要有冒很大的資金風險,而且房地產(chǎn)行業(yè)是一個關聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè),它受一個國家、地區(qū)甚至全球經(jīng)濟環(huán)境的影響很大,而外界經(jīng)濟環(huán)境具有很大的不可預測性,這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的風險。同時,也會加劇房地產(chǎn)業(yè)及其相關行業(yè)的競爭,使房地產(chǎn)業(yè)面臨又一次發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)?!叭胧馈焙螅P稅水平將會大幅下降,居民用于日常生活的開支在家庭的收入中所占比重將逐步降低,可用于購房的消費資金將相對增加,居民的住房購買力將有所增強;外資銀行的進入并被允許同中國銀行業(yè)一起介入部分流通領域,將帶來品種更多、質(zhì)量更優(yōu)、選擇余地更大的金融服務;在世界經(jīng)濟一體化的大環(huán)境下,有利于與消費者之間建立良好的信譽保證,舉債買房的意識將會日漸濃厚,從而將拉動國內(nèi)房地產(chǎn)消費。在吸引了國外企業(yè)的同時,國內(nèi)企業(yè)為了適應“入世”后全球一體化運作的需要,也會將總部遷至上海這樣的大城市。上海有可能成為外資進入的主要目標之一。一個最突出的問題就是公司員工的知識結(jié)構(gòu)偏低,年齡結(jié)構(gòu)偏高,員工的學歷普遍不高,在以知識經(jīng)濟為背景的當今社會,對于公司的長遠發(fā)展顯然是不利的。——中國加入WTO后,上海作為中國開放最前沿的國際大都市,商業(yè)用房、境外人員用房將會急劇膨脹,而且隨著國民待遇的實行,人們的消費結(jié)構(gòu)將會發(fā)生顯著變化,這對于進入房地產(chǎn)業(yè)是一個很好的機遇。——公司本身的業(yè)務性質(zhì)就是以建筑、裝飾為特點的專業(yè)化企業(yè),進入房地產(chǎn)業(yè)對于公司實行產(chǎn)品縱向一體化戰(zhàn)略和形成多元化的發(fā)展格局,降低經(jīng)營風險有著重大的戰(zhàn)略意義。目前全國城鎮(zhèn)新建住宅裝飾率達90%,大城市和沿海開放地區(qū)家庭裝飾率則達到98%,戶均裝飾消費4萬元。對家裝企業(yè)而言,其特點為:216。目前,中國的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主,購房計劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟適用房,%%;預購面積在70-150平米不等,以80-100平米的需求量最高。 第三個變化是最近國家強調(diào)要大力發(fā)展教育,科教興國,在教育領域的投資已逐步加大,特別是高等院校,也包括小學、中學、中等專業(yè)學校等,這方面的投資很大,在北京就非常突出。216。威脅:來自國外的威脅:加入WTO,發(fā)達國家的建筑裝飾企業(yè)將大舉進入我國市場,這將使我國建筑裝飾業(yè)面臨空前激烈的市場競爭。戰(zhàn)略選擇根據(jù)上面的分析,公司應該在持續(xù)創(chuàng)新與全球競爭意識的前提下,樹立“有限多元”的經(jīng)營思路,以專業(yè)化、個性化、規(guī)模化求取企業(yè)的優(yōu)質(zhì)、快速成長。相反,由于公司目前的主營業(yè)務主要是建筑裝飾,公司的核心競爭優(yōu)勢也集中體現(xiàn)在建筑裝飾方面,所以,公司進入房地產(chǎn)市場是應該充分利用自身這一核心競爭優(yōu)勢,也就是說,公司應該采取集中化戰(zhàn)略,將自己的進入目標集中在裝飾房的這部分市場。2對家裝市場進行細分:集團家裝市場與零散家裝市場;企業(yè)的著力點是集團家裝市場;集團家裝市場又可劃分為兩大部分:與房地產(chǎn)開發(fā)商相關(主要是新建房)和與物業(yè)管理公司相關(主要是舊房)的房屋裝飾市場。但是,經(jīng)過詳細分析,我們發(fā)現(xiàn)這種風險是較小的,原因在于:公司的流動負債當中,占整個流動負債的61%,而“預收賬款”不象“應付票據(jù)”、“應付賬款”等流動負債那樣需要企業(yè)在下一個經(jīng)營年度內(nèi)用實在在的諸如現(xiàn)金等流動資產(chǎn)來償還。由于資料所限,不能進一步分析產(chǎn)生存貨周轉(zhuǎn)速度不快的深層次原因:是由于原材料儲備過多,還是由于在制品占用過多,或者是產(chǎn)成品的積壓過多。如下圖示:從上面公司負債結(jié)構(gòu)圖可以清晰地看出,公司的資產(chǎn)負債率過高的主要原因是由于企業(yè)的預收賬款較多所造成的。[(+)/2]=%凈資產(chǎn)收益率=凈利潤247。所以,公司權益凈利率不斷上升的原因主要是因為公司近三年來凈資產(chǎn)收益率不斷上升。而資產(chǎn)總額卻不斷下降,所以,公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不斷上升的主要原因是因為公司的資產(chǎn)總額不斷下降。我們著重分析一下1999年和2000年的情況,因為這反映了公司改制后的情況。在經(jīng)營活動中,2000年現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出分別為:,1999年現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出分別為:、。在這里,我們主要考察一下公司主營業(yè)務成本費用率(成本費用率=主營業(yè)務成本/主營業(yè)務收入)的變化情況,從而考察公司內(nèi)部成本費用控制情況。而這當中,財務費用是公司可控制的。為了應對這些資金需求,一方面公司通過自身的經(jīng)營積累一部分資金,另一方面應該建立并維持與銀行等金融機構(gòu)之間的良好關系,爭取獲得貸款方面的優(yōu)惠政策,適度擴大貸款規(guī)模。部門就其功能的隸屬關系劃分不明顯,部門交叉現(xiàn)象較突出,造成部門之間的橫向協(xié)調(diào)困難,容易產(chǎn)生多頭領導現(xiàn)象,降低管理效率。只要有能力進修的,譬如專升本,公司都給與大力支持,但提出這種要求的職工為數(shù)不多。比如,公司要進入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務和家庭裝飾業(yè)務,就應該招聘一些相關的專業(yè)人才。實行定額淘汰。高素質(zhì)、高技能獲得高報酬,讓人才的價值在分配中得到體現(xiàn)。經(jīng)驗表明,以員工的名字對其提出的合理化建議進行命名,是一種很有效的精神激勵,可以激發(fā)員工的熱情。通過制定有吸引力的人才引進政策并充分利用本身具有的各項優(yōu)勢,從社會上吸引有高級職稱的人才和有專業(yè)知識的年輕大學生、研究生,實現(xiàn)人才的戰(zhàn)略儲備。一方面為其提供較好的工作環(huán)境與工作條件,了解員工生活方面存在的問題,解決其后顧之憂;另一方面,為每一位員工制定一份切實符合自身情況的個人發(fā)展計劃,鼓勵現(xiàn)有員工通過各種途徑繼續(xù)深造,提高業(yè)務素質(zhì)能力,使公司人員知識結(jié)構(gòu)層次能上一個臺階。 鼓勵員工提出合理化建議。富有特色的分配制度。這種做法有效解決了鐵飯碗的問題,使企業(yè)不斷激發(fā)出新的活力。主要是由于公司職工收益穩(wěn)定,本科生轉(zhuǎn)正后月薪可達到3000元,工程項目部經(jīng)理月薪達5000元,這在國企中是很有競爭力的。人員結(jié)構(gòu)老化根據(jù)公司的人員資料,我們得到了公司的人員年齡分布圖,如下圖所示:從上圖可以看出,公司的員工年齡集中在40—49歲,%,而20—29歲之間的員工比重太小,%。部門明確的工作職能使公司能夠更符合工作實際,以適應公司發(fā)展的需要。(二)公司財務策略 根據(jù)上面的公司財務分析,我們看到公司在短期內(nèi)存在著借款利息過重導致公司財務費用過多,公司主營業(yè)務凈利率過小,從而最終導致公司現(xiàn)金凈流量減少,給公司經(jīng)營帶來較大壓力。所以,公司主營業(yè)務凈利率下降的主要原因是工程結(jié)算稅金及附加的增加和公司財務費用的增加。公司投資活動1999年的現(xiàn)金凈流入明顯高于2000年的原因主要在于1999年處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回大量現(xiàn)金,公司2000年投資活動現(xiàn)金凈流入為負的主要原因在于花費大量的現(xiàn)金購置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)。進一步分析公司各項業(yè)務活動產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量較少原因,我們可以比較分析一下公司1999年和2000年的現(xiàn)金流量表。根據(jù)上面分析圖中的數(shù)據(jù),我們可以看到,公司近三年長期資產(chǎn)處于波動當中,沒有明顯的增減趨勢,而流動資產(chǎn)卻呈不斷下降的趨勢,所以,公司資產(chǎn)總額不斷下降的主要原因是因為公司的流動資產(chǎn)不斷減少。根據(jù)上面分析圖中的數(shù)據(jù),我們可以看到,公司近三年的主營業(yè)務收益率是處于波動當中,而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻不斷上升,其中2000年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比1999年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有很明顯的上升。 動態(tài)分析(杜邦分析法)權益凈利率(凈資產(chǎn)收益率)① %② %③ %資產(chǎn)凈利率 權益乘數(shù)①% ②% ③% 主營業(yè)務凈利率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率①% ②% ③% 凈利 247。=%%,這與公司的歷史水平相比,偏低。即使考慮到公司所處行業(yè)的特殊性,行業(yè)的平均資產(chǎn)負債率也為70%左右(資料來源:企業(yè)內(nèi)部績效考評資料),公司的資產(chǎn)負債率仍偏高。[(+)/2]=公司的應收賬款周轉(zhuǎn)率是很高的,這反映企業(yè)在管理應收賬款方面的的效率比較高,企業(yè)銷售貨款回籠速度比較快。我們這里重點考察一下公司應該采取的財務策略、組織結(jié)構(gòu)策略和人力資源策略。二、家庭裝飾業(yè)務進入戰(zhàn)略1企業(yè)將處于市場“進入階段”;在此階段,企業(yè)應當:216。那么,公司應該怎么進入房地產(chǎn)行業(yè)呢?換句話說,公司應該采取什么進入戰(zhàn)略進入房地產(chǎn)市場呢?任何一個公司要進入一個新的業(yè)務領域,它所面臨的進入戰(zhàn)略無非有三種:低成本戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、集中化戰(zhàn)略。企業(yè)優(yōu)勢:企業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務能力,對客戶每半年回訪一次;良好的客戶口碑。這就預示著房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期的到來。 第五,“毛坯房”引退市場。5 裝飾市場的特征變化:216。 3 家庭裝飾市場的發(fā)展?jié)摿σ约笆袌龅匚粚⒃絹碓酵怀? 住宅建設是一次性投資,而家居裝飾是周期性多次消費。 作業(yè)面積?。?16?!具€沒有形成自己的核心競爭優(yōu)勢?!康禺a(chǎn)金融信貸機制不完善,金融對住宅消費的支持力度不夠,以及我國房地產(chǎn)市場體系不夠健全,法律法規(guī)和市場監(jiān)督機制也不夠完善,尤其是國有房地產(chǎn)企業(yè)的政企關系還不是很清晰,產(chǎn)權關系還不夠明確,這給進入房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大威脅。公司通過ISO9002質(zhì)量認證,連續(xù)多年被上海市統(tǒng)計局等列為“上海建筑施工企業(yè)經(jīng)濟實力50強”。專業(yè)技術人員負責科研開發(fā)、QA、QE以及生產(chǎn)管理等部門。從土地的供給來看,人多地少的市情決定了土地的供應將會受到限制;而從土地的需求來看,房產(chǎn)市場表現(xiàn)出了強勁購買力,開發(fā)商對土地的需求將增大,今后土地的競爭將表現(xiàn)在舊城區(qū)、舊廠房的改造上,并且地價可能上升?!叭胧馈焙竽壳暗摹巴怃N房”與“內(nèi)銷房”界限將被打破,而境外人士的投資性購房必將帶動國內(nèi)居民的投資性購房,同時還會促進房地產(chǎn)二、三級市場的聯(lián)動,尤其是推動三級市場的發(fā)展。具體表現(xiàn)為:首先,居民購房觀念將發(fā)生深刻變革,住宅需求將有所增加目前,上海居民消費水平還比較落后,與一些發(fā)達國家相比,差距明顯(參見下圖)。高收益。房地產(chǎn)行業(yè)是一個投入相當大的產(chǎn)業(yè),主要用于購買土地、房形的設計以及房屋的建造、裝潢、維修和房屋的銷售等等。消費市場在一定程度上仍存在著交易方式單一,二級市場不發(fā)達的問題。缺乏金融有力的支持,造成了“兩難”的境地:一方面是面對高房價,居民個人消費難以實現(xiàn);另一方面卻是居民總儲蓄額的居高不下,居民總投資難以啟動,據(jù)統(tǒng)計,目前上海居民的儲蓄已達3000億元。現(xiàn)在,房地產(chǎn)開發(fā)難度越來越大,開發(fā)商主要依靠銀行信貸和資本市場融資,而銀行在信貸規(guī)模和方向上都有所限
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