【正文】 新建住宅，尚未包括40億平方米已建住宅的二次裝修。 工程量不大但提意見的不少。 4 市場(chǎng)消費(fèi)特征據(jù)調(diào)查，％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主；在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，％預(yù)計(jì)明年購(gòu)房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購(gòu)主導(dǎo)地位。一般商品住宅都是毛坯房（包括廁所的基本用具都沒有），每一戶都要進(jìn)行裝飾裝修，3億m2的房子，如果每平方米用400～500元裝飾裝修，預(yù)計(jì)全國(guó)的家裝工作量大概在1450億元左右，這是第二個(gè)變化，即家庭裝飾將成為裝飾市場(chǎng)消費(fèi)的一個(gè)熱點(diǎn)；216。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，上海每年的住宅裝飾的總產(chǎn)值達(dá)300400億元，其中家裝市場(chǎng)近年來(lái)以近25～35％的速度快速發(fā)展，其2000年的總產(chǎn)值達(dá)150億元，而居民的戶均建筑裝飾投入則為5萬(wàn)元。而市場(chǎng)容量空前擴(kuò)大、集團(tuán)作戰(zhàn)成為可能、市場(chǎng)秩序得以規(guī)范，這使得在未來(lái)家裝市場(chǎng)將成為一塊最為誘人的蛋糕。而集團(tuán)家裝市場(chǎng)主要包括兩大部分：與房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)（主要是新建房）和與物業(yè)管理公司相關(guān)（主要是舊房）的房屋裝飾市場(chǎng)。同樣道理，與涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年的大型房地產(chǎn)開發(fā)商相比較，上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)需求把握也不如這些開發(fā)商，公司要想采取差異化出奇制勝而進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，顯然也是行不通的。 避免與家裝市場(chǎng)現(xiàn)有企業(yè)產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)行為，等。=顯然，公司的流動(dòng)比率偏低，存在著一定的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。[（+）/2]=可見，公司的存貨周轉(zhuǎn)率并不高，存貨周轉(zhuǎn)速度不快，企業(yè)的存貨管理存在一定的問題?？偟膩?lái)看。平均資產(chǎn)=247。凈資產(chǎn)收益率不斷上升的原因是什么呢？我們?cè)倏匆幌鹿窘甑馁Y產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)的柱狀圖：從上面兩張圖表可以看出，公司近三年來(lái)的凈資產(chǎn)收益率不斷上升，而權(quán)益乘數(shù)卻不斷減小。根據(jù)上面分析圖中的數(shù)據(jù)，我們可以看到，公司近三年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入處于波動(dòng)當(dāng)中，其中，２０００年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比１９９９年和１９９８年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入都有很明顯的上升。所以，導(dǎo)致公司流動(dòng)資產(chǎn)不斷減少的主要原因是因?yàn)楝F(xiàn)金及等價(jià)物、存貨和應(yīng)收賬款這三者整體水平的不斷下降?？梢?，公司2000年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的現(xiàn)金凈流量均比1999年有大幅度的減小。造成這一結(jié)果的主要原因可能是：公司采用降價(jià)策略以擴(kuò)大主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；另一方面的原因是公司的內(nèi)部成本費(fèi)用上升了。財(cái)務(wù)分析結(jié)論通過(guò)上面的財(cái)務(wù)分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，工程結(jié)算稅金及附加和公司財(cái)務(wù)費(fèi)用的上升是導(dǎo)致公司主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率下降的主要原因，這也直接導(dǎo)致了公司現(xiàn)金凈流量的減少?gòu)亩鴮?dǎo)致了公司“現(xiàn)金及等價(jià)物”的減少。中長(zhǎng)期內(nèi)，公司要逐步進(jìn)入家庭裝飾業(yè)務(wù)市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)市場(chǎng)，要配合這兩個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，公司需要大量的資金（尤其是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要大量資金）。但這種管理組織也有其缺陷，主要表現(xiàn)在：在部門或冬季資源分配上存在重復(fù)，造成職能機(jī)構(gòu)重疊，管理人員多，如公司的經(jīng)營(yíng)部和企業(yè)資源規(guī)劃部的部分功能就存在重疊，各部分的重復(fù)功能使得組織成本增加，效率、效益降低。每年都有34個(gè)職工報(bào)考MBA，費(fèi)用都由單位承擔(dān)（需簽署協(xié)議）。對(duì)于一般公司而言，調(diào)整人力資源結(jié)構(gòu)的一個(gè)很好的機(jī)會(huì)就是進(jìn)行業(yè)務(wù)重組和組織結(jié)構(gòu)變革，通過(guò)對(duì)某些業(yè)務(wù)、某些部門進(jìn)行新設(shè)、合并、停止來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)一些人員的招聘和淘汰。根據(jù)考評(píng)表現(xiàn)決定升遷。對(duì)外具競(jìng)爭(zhēng)性已初步達(dá)到，但對(duì)內(nèi)具公平性還不明顯。合理化建議一旦經(jīng)審核后采納，就在全公司內(nèi)廣泛推廣，并做好宣傳工作。已經(jīng)制定的措施要確實(shí)貫徹實(shí)行，還有必要加大人才引進(jìn)的數(shù)量和學(xué)歷層次。加大從社會(huì)人才交流市場(chǎng)、大學(xué)院校進(jìn)行招聘的力度。為樹立員工的主人翁意識(shí)，在全公司范圍內(nèi)向廣大員工征詢合理化建議。薪酬是重要的調(diào)節(jié)杠桿，起著重要的導(dǎo)向作用。對(duì)在崗管理人員進(jìn)行控制。（二）公司人力資源策略建議經(jīng)初步分析，我們已經(jīng)看出公司在人力資源方面所面臨的主要問題：人員知識(shí)結(jié)構(gòu)層次偏低，人員老化，因而企業(yè)缺乏活力；企業(yè)的人才儲(chǔ)備也難以達(dá)到向房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍的要求，因此急需要在人力資源方面有較大的改革舉措。公司人員老化現(xiàn)象嚴(yán)重，急需年輕的新鮮血液加入。它有利于總公司領(lǐng)導(dǎo)層從日常操作性業(yè)務(wù)中解脫出來(lái)，更注意長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略方面，從而成為公司真正的決策機(jī)構(gòu)。同時(shí)，公司目前的資產(chǎn)負(fù)債率仍偏高。而根據(jù)對(duì)資料的分析，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加主要是因?yàn)楣局Ц督杩罾①M(fèi)用的增加。公司2000年籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為巨額赤字的主要原因在于公司為償還到期債務(wù)支付了大量現(xiàn)金。1999年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量分別為：, , 。進(jìn)一步分析公司流動(dòng)資產(chǎn)不斷下降的原因，我們可以考察現(xiàn)金及等價(jià)物、存貨、應(yīng)收賬款、其它流動(dòng)資產(chǎn)這四個(gè)因素。所以，公司凈利率不斷上升的主要原因是由于公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不斷上升。 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 247。進(jìn)一步的原因我們將在后面的動(dòng)態(tài)分析中探討。所以，公司長(zhǎng)期償債能力存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。存貨周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本247。一、財(cái)務(wù)策略 （一）公司財(cái)務(wù)分析靜態(tài)分析（資料：2000年12月31日公司財(cái)務(wù)報(bào)表）（1）變現(xiàn)能力（短期償債能力）分析流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)247。 充分理解市場(chǎng)配置資源的作用，積極發(fā)展與相關(guān)企業(yè)的業(yè)務(wù)合作關(guān)系；216。公司選用什么樣的進(jìn)入戰(zhàn)略進(jìn)入新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域取決于公司具有什么樣的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)劣勢(shì)：設(shè)計(jì)能力薄弱；缺乏系統(tǒng)的進(jìn)行家裝的管理方法；缺乏市場(chǎng)化的投標(biāo)能力與相關(guān)專業(yè)人員；缺乏深入開拓市場(chǎng)的能力。 加入WTO后，外資將大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，加之入世后，關(guān)稅降低為建筑材料成本的下降提供了條件，進(jìn)口建材、設(shè)備價(jià)格的下降，這都將導(dǎo)致其產(chǎn)業(yè)集中化、專業(yè)化、規(guī)?；⒁?guī)范化速度加快，從而大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 6 上海市場(chǎng)狀況216。 裝飾市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)從新建工程向改建工程轉(zhuǎn)移；216。在住宅的使用壽命內(nèi)，平均5－8年進(jìn)行一次裝飾（有時(shí)連同維修和局部改造）的總投入，將不亞于建造住宅的初次投入； 據(jù)估計(jì)：家居裝飾在未來(lái)兩三年內(nèi)將達(dá)到2000億到3000億元，即相當(dāng)于住宅投資總額的一半左右。 材料品種多而數(shù)量少；216。（五）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析小結(jié)通過(guò)SWOT分析，從宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)尤其在中國(guó)開放最前沿、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市——上海，有著廣闊的發(fā)展前景，公司應(yīng)將主營(yíng)業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)業(yè)延伸，但從公司的內(nèi)部條件來(lái)看，短期內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)尚不成熟，公司的當(dāng)務(wù)之急應(yīng)加強(qiáng)和優(yōu)化人力資源配置，采取適宜的員工激勵(lì)機(jī)制，調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和管理組織結(jié)構(gòu)，為將來(lái)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。根據(jù)上面對(duì)上海建筑裝飾（集團(tuán)）公司企業(yè)內(nèi)部條件的分析，可以發(fā)現(xiàn)上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司主要存在以下的這些優(yōu)劣勢(shì)：企業(yè)優(yōu)勢(shì)：——公司在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)方面積累了一定數(shù)量和質(zhì)量的人才和技術(shù)儲(chǔ)備，并積極引進(jìn)高素質(zhì)人才，培訓(xùn)公司員工，主動(dòng)與高校和各類研究機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，這些都將為公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成自己在房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究開發(fā)、銷售、管理等方面形成自身的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。還榮獲995年度上海市優(yōu)秀企業(yè)等多種稱號(hào)。他們有著各自的專業(yè)特長(zhǎng)，有著豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，能夠勝任本職工作，兢兢業(yè)業(yè)地為公司服務(wù)。對(duì)于上海的上佳地段的高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，在建筑費(fèi)用降低的同時(shí)，土地價(jià)格上升，房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，而短期內(nèi)房?jī)r(jià)上升下降因素相互抵沖；從中長(zhǎng)期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，而加入WTO對(duì)土地需求的增加則是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，這是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長(zhǎng)遠(yuǎn)向好的一個(gè)重要內(nèi)在動(dòng)力因素，但這需要政府適當(dāng)?shù)耐恋卣吲浜?。目前在上海，政府尚在?shí)行外銷商品房和內(nèi)銷商品房區(qū)別對(duì)待的政策，在地價(jià)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等方面外銷房比內(nèi)銷房要多征收，使得外銷房商品價(jià)格要高于普通內(nèi)銷商品房。第一類需求（食品、服裝需求）消費(fèi)比重過(guò)高；第二類（居住與日用品需求）、第三類需求（生活享受與提高生活質(zhì)量需求）消費(fèi)比重明顯偏低，居民生活水平不高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤(rùn)回報(bào)率很高。所以雄厚的資金支持是房地產(chǎn)公司得以建立和發(fā)展的前提條件。在二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的情況下，舊房買賣很難成交。要想改變當(dāng)前房地產(chǎn)信貸的尷尬處境，在很大程度上需要建立一種能有效地聯(lián)接資金市場(chǎng)與實(shí)物市場(chǎng)，并能運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制將居民小額儲(chǔ)蓄匯集起來(lái)，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)長(zhǎng)期大額需求的制度。從房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道看，我國(guó)的房地產(chǎn)融資渠道單一，目前房地產(chǎn)業(yè)投資資金70%以上要依賴銀行貸款，這意味著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行依存度過(guò)高，容易導(dǎo)致“一榮俱榮、一損俱損”的情況發(fā)生。雖然2000年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，但這僅僅是向“貨幣化房改”過(guò)渡的政策行情，未來(lái)2—3年房地產(chǎn)消費(fèi)，并不代表樓市發(fā)展的真正方向。在過(guò)去的20年當(dāng)中，上海的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的完善，而這種完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展，提出了改革的要求。近年來(lái)上海經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，居民的儲(chǔ)蓄存款不斷增長(zhǎng)。房地產(chǎn)可視為城市功能的載體，是城市一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)是城市的形態(tài)開發(fā)，而房地產(chǎn)業(yè)的有效使用則是城市功能的重要內(nèi)容。尤其在2000年前三個(gè)季度，%，一舉扭轉(zhuǎn)前3年負(fù)增長(zhǎng)的頹勢(shì)，新開工面積達(dá)到1155萬(wàn)㎡，%，商品房竣工面積在1500萬(wàn)㎡左右。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益增加，%%，%。作為上海新世紀(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇。中共上海市委《關(guān)于制定上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃》中，首創(chuàng)先河地將房地產(chǎn)業(yè)定位于新型產(chǎn)業(yè)構(gòu)架的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。 一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)分析公司應(yīng)不應(yīng)該進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)？公司是否有能力進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)？要解決這樣的問題，我們首先就應(yīng)該進(jìn)行戰(zhàn)略分析。而住宅金融發(fā)展迅速，則在支持居民購(gòu)房中發(fā)揮著越來(lái)越為顯著的支撐作用。2000年1月至9月與1999年同期相比，商品房預(yù)售量增加36%，%，出現(xiàn)了多年未見的供不應(yīng)求的局面。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民收入的提高以及住房分配制度改革的推動(dòng)，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，居住消費(fèi)占家庭支出結(jié)構(gòu)的比重已上升到10%，僅次于實(shí)物消費(fèi)支出，居第二位。它可分為兩大部分：家庭裝飾市場(chǎng)和建筑裝飾市場(chǎng)。商業(yè)性貸款超過(guò)公積金貸款，標(biāo)志著住宅金融發(fā)展進(jìn)入新階段，負(fù)債消費(fèi)、貸款購(gòu)房在滬上已成為時(shí)尚。（一）宏觀環(huán)境分析● 政治法律環(huán)境面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)一體化的浪潮，上海作為中國(guó)向世界開放的前沿，“入世”后受國(guó)際經(jīng)濟(jì)體系的影響將會(huì)加大，由于我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，一旦國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的大波動(dòng)、大變化，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的影響會(huì)十分劇烈，上海作為國(guó)際化大都市將首當(dāng)其沖。這些法律、法規(guī)的頒布施行為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展掃除了障礙，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展步入了一個(gè)良性發(fā)展軌道。在當(dāng)前階段，商品房的開發(fā)與銷售占據(jù)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分，其直接表現(xiàn)為個(gè)人購(gòu)買商品房的比例呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢(shì)，因此，對(duì)于上海市商品房市場(chǎng)進(jìn)行的有關(guān)整體研究將直接反映出現(xiàn)階段上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律來(lái)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用逐年加大（見下圖）。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了上海市住宅建設(shè)的快速增長(zhǎng)，1990年到1999年的十年間，；㎡㎡，上海市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和銷售業(yè)績(jī)均居全國(guó)之首3．住宅金融發(fā)展迅速，在支持居民購(gòu)房中發(fā)揮越來(lái)越顯著的作用自1992年至1999年，占全國(guó)同類貸款的1/6，列全國(guó)各省市之首?！?社會(huì)文化環(huán)境 我國(guó)的人口占全世界人口的20%。居民政部《中國(guó)城市預(yù)測(cè)和規(guī)劃》的數(shù)據(jù)，到2010年，上海城市化水平將達(dá)到60％，城市的發(fā)展和城市人口的增加無(wú)疑意味著對(duì)商品住宅的巨大需求，房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的商機(jī)。國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成、市場(chǎng)體系的發(fā)育完善、城市建設(shè)、居民住房條件的改善等諸多方面作出了巨大的貢獻(xiàn)。普通購(gòu)房者需要長(zhǎng)期的