【正文】 新建住宅，尚未包括40億平方米已建住宅的二次裝修。 工程量不大但提意見的不少。 4 市場消費特征據調查，％，其中以經濟適用房和商品房為主；在已擁有產權房的家庭中，％預計在五年內購房，％預計明年購房，商品房及經濟適用房仍占預購主導地位。一般商品住宅都是毛坯房（包括廁所的基本用具都沒有），每一戶都要進行裝飾裝修，3億m2的房子，如果每平方米用400～500元裝飾裝修，預計全國的家裝工作量大概在1450億元左右，這是第二個變化，即家庭裝飾將成為裝飾市場消費的一個熱點；216。據初步統(tǒng)計，上海每年的住宅裝飾的總產值達300400億元，其中家裝市場近年來以近25～35％的速度快速發(fā)展，其2000年的總產值達150億元，而居民的戶均建筑裝飾投入則為5萬元。而市場容量空前擴大、集團作戰(zhàn)成為可能、市場秩序得以規(guī)范，這使得在未來家裝市場將成為一塊最為誘人的蛋糕。而集團家裝市場主要包括兩大部分：與房地產開發(fā)商相關（主要是新建房）和與物業(yè)管理公司相關（主要是舊房）的房屋裝飾市場。同樣道理，與涉足房地產業(yè)務多年的大型房地產開發(fā)商相比較，上海建筑裝飾（集團）有限公司對房地產行業(yè)的市場需求把握也不如這些開發(fā)商，公司要想采取差異化出奇制勝而進入房地產行業(yè)，顯然也是行不通的。 避免與家裝市場現有企業(yè)產生直接競爭行為，等。=顯然，公司的流動比率偏低，存在著一定的短期償債風險。[（+）/2]=可見，公司的存貨周轉率并不高，存貨周轉速度不快，企業(yè)的存貨管理存在一定的問題?？偟膩砜?。平均資產=247。凈資產收益率不斷上升的原因是什么呢？我們再看一下公司近三年的資產凈利率和權益乘數的柱狀圖：從上面兩張圖表可以看出，公司近三年來的凈資產收益率不斷上升，而權益乘數卻不斷減小。根據上面分析圖中的數據，我們可以看到，公司近三年的主營業(yè)務收入處于波動當中，其中，２０００年的主營業(yè)務收入比１９９９年和１９９８年的主營業(yè)務收入都有很明顯的上升。所以，導致公司流動資產不斷減少的主要原因是因為現金及等價物、存貨和應收賬款這三者整體水平的不斷下降?？梢?，公司2000年的經營活動、投資活動和籌資活動的現金凈流量均比1999年有大幅度的減小。造成這一結果的主要原因可能是：公司采用降價策略以擴大主營業(yè)務收入；另一方面的原因是公司的內部成本費用上升了。財務分析結論通過上面的財務分析，我們可以發(fā)現，工程結算稅金及附加和公司財務費用的上升是導致公司主營業(yè)務凈利率下降的主要原因，這也直接導致了公司現金凈流量的減少從而導致了公司“現金及等價物”的減少。中長期內，公司要逐步進入家庭裝飾業(yè)務市場和房地產開發(fā)業(yè)務市場，要配合這兩個目標的實現，公司需要大量的資金（尤其是房地產業(yè)務需要大量資金）。但這種管理組織也有其缺陷，主要表現在：在部門或冬季資源分配上存在重復，造成職能機構重疊，管理人員多，如公司的經營部和企業(yè)資源規(guī)劃部的部分功能就存在重疊，各部分的重復功能使得組織成本增加，效率、效益降低。每年都有34個職工報考MBA，費用都由單位承擔（需簽署協(xié)議）。對于一般公司而言，調整人力資源結構的一個很好的機會就是進行業(yè)務重組和組織結構變革，通過對某些業(yè)務、某些部門進行新設、合并、停止來實現對一些人員的招聘和淘汰。根據考評表現決定升遷。對外具競爭性已初步達到，但對內具公平性還不明顯。合理化建議一旦經審核后采納，就在全公司內廣泛推廣，并做好宣傳工作。已經制定的措施要確實貫徹實行，還有必要加大人才引進的數量和學歷層次。加大從社會人才交流市場、大學院校進行招聘的力度。為樹立員工的主人翁意識，在全公司范圍內向廣大員工征詢合理化建議。薪酬是重要的調節(jié)杠桿，起著重要的導向作用。對在崗管理人員進行控制。（二）公司人力資源策略建議經初步分析，我們已經看出公司在人力資源方面所面臨的主要問題：人員知識結構層次偏低，人員老化，因而企業(yè)缺乏活力；企業(yè)的人才儲備也難以達到向房地產領域進軍的要求，因此急需要在人力資源方面有較大的改革舉措。公司人員老化現象嚴重，急需年輕的新鮮血液加入。它有利于總公司領導層從日常操作性業(yè)務中解脫出來，更注意長期發(fā)展戰(zhàn)略方面，從而成為公司真正的決策機構。同時，公司目前的資產負債率仍偏高。而根據對資料的分析，公司財務費用的增加主要是因為公司支付借款利息費用的增加。公司2000年籌資活動現金凈流量為巨額赤字的主要原因在于公司為償還到期債務支付了大量現金。1999年，公司經營活動、投資活動和籌資活動產生的現金凈流量分別為：, , 。進一步分析公司流動資產不斷下降的原因，我們可以考察現金及等價物、存貨、應收賬款、其它流動資產這四個因素。所以，公司凈利率不斷上升的主要原因是由于公司資產周轉率不斷上升。 主營業(yè)務收入 主營業(yè)務收入 247。進一步的原因我們將在后面的動態(tài)分析中探討。所以，公司長期償債能力存在著一定的風險。存貨周轉率=主營業(yè)務成本247。一、財務策略 （一）公司財務分析靜態(tài)分析（資料：2000年12月31日公司財務報表）（1）變現能力（短期償債能力）分析流動比率=流動資產247。 充分理解市場配置資源的作用，積極發(fā)展與相關企業(yè)的業(yè)務合作關系；216。公司選用什么樣的進入戰(zhàn)略進入新的業(yè)務領域取決于公司具有什么樣的競爭優(yōu)勢。企業(yè)劣勢：設計能力薄弱；缺乏系統(tǒng)的進行家裝的管理方法；缺乏市場化的投標能力與相關專業(yè)人員；缺乏深入開拓市場的能力。 加入WTO后，外資將大量涌入房地產業(yè)，加之入世后，關稅降低為建筑材料成本的下降提供了條件，進口建材、設備價格的下降，這都將導致其產業(yè)集中化、專業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化速度加快，從而大大促進房地產業(yè)的發(fā)展。 6 上海市場狀況216。 裝飾市場消費熱點從新建工程向改建工程轉移；216。在住宅的使用壽命內，平均5－8年進行一次裝飾（有時連同維修和局部改造）的總投入，將不亞于建造住宅的初次投入； 據估計：家居裝飾在未來兩三年內將達到2000億到3000億元，即相當于住宅投資總額的一半左右。 材料品種多而數量少；216。（五）房地產業(yè)務分析小結通過SWOT分析，從宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境來看，房地產業(yè)在中國尤其在中國開放最前沿、經濟最發(fā)達的城市——上海，有著廣闊的發(fā)展前景，公司應將主營業(yè)務向房地產業(yè)延伸，但從公司的內部條件來看，短期內進入房地產業(yè)時機尚不成熟，公司的當務之急應加強和優(yōu)化人力資源配置，采取適宜的員工激勵機制，調整財務戰(zhàn)略和管理組織結構，為將來進入房地產業(yè)打下堅實的基礎。根據上面對上海建筑裝飾（集團）公司企業(yè)內部條件的分析，可以發(fā)現上海建筑裝飾（集團）有限公司主要存在以下的這些優(yōu)劣勢：企業(yè)優(yōu)勢：——公司在房地產產品開發(fā)方面積累了一定數量和質量的人才和技術儲備，并積極引進高素質人才，培訓公司員工，主動與高校和各類研究機構建立良好的合作關系，這些都將為公司在激烈的市場競爭中形成自己在房地產產品的研究開發(fā)、銷售、管理等方面形成自身的核心競爭優(yōu)勢奠定堅實的基礎。還榮獲995年度上海市優(yōu)秀企業(yè)等多種稱號。他們有著各自的專業(yè)特長，有著豐富的工作經驗，能夠勝任本職工作，兢兢業(yè)業(yè)地為公司服務。對于上海的上佳地段的高檔物業(yè)來說，在建筑費用降低的同時，土地價格上升，房價構成變動較明顯，而短期內房價上升下降因素相互抵沖；從中長期看，建筑費用不會持續(xù)下降，而加入WTO對土地需求的增加則是長遠的，這是房地產價格特別是土地價格中長遠向好的一個重要內在動力因素，但這需要政府適當的土地政策配合。目前在上海，政府尚在實行外銷商品房和內銷商品房區(qū)別對待的政策，在地價、基礎設施配套費等方面外銷房比內銷房要多征收，使得外銷房商品價格要高于普通內銷商品房。第一類需求（食品、服裝需求）消費比重過高；第二類（居住與日用品需求）、第三類需求（生活享受與提高生活質量需求）消費比重明顯偏低，居民生活水平不高。房地產產品的利潤回報率很高。所以雄厚的資金支持是房地產公司得以建立和發(fā)展的前提條件。在二級市場不發(fā)達的情況下，舊房買賣很難成交。要想改變當前房地產信貸的尷尬處境，在很大程度上需要建立一種能有效地聯(lián)接資金市場與實物市場，并能運用市場機制將居民小額儲蓄匯集起來，以滿足房地產開發(fā)與消費長期大額需求的制度。從房地產開發(fā)融資渠道看，我國的房地產融資渠道單一，目前房地產業(yè)投資資金70%以上要依賴銀行貸款，這意味著我國房地產業(yè)對銀行依存度過高，容易導致“一榮俱榮、一損俱損”的情況發(fā)生。雖然2000年上海房地產市場需求旺盛，但這僅僅是向“貨幣化房改”過渡的政策行情，未來2—3年房地產消費，并不代表樓市發(fā)展的真正方向。在過去的20年當中，上海的房地產企業(yè)的發(fā)展推動了房地產市場體系的完善，而這種完善對房地產企業(yè)新的發(fā)展，提出了改革的要求。近年來上海經濟高速增長，居民的儲蓄存款不斷增長。房地產可視為城市功能的載體，是城市一切經濟活動的基礎，房地產的開發(fā)建設是城市的形態(tài)開發(fā)，而房地產業(yè)的有效使用則是城市功能的重要內容。尤其在2000年前三個季度，%，一舉扭轉前3年負增長的頹勢，新開工面積達到1155萬㎡，%，商品房竣工面積在1500萬㎡左右。近年來，房地產業(yè)對上海經濟的貢獻日益增加，%%，%。作為上海新世紀支柱產業(yè)之一的房地產業(yè)，面臨著巨大的發(fā)展機遇。中共上海市委《關于制定上海市國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃》中，首創(chuàng)先河地將房地產業(yè)定位于新型產業(yè)構架的六大支柱產業(yè)之一。 一、房地產開發(fā)業(yè)務分析公司應不應該進入房地產行業(yè)？公司是否有能力進入房地產行業(yè)？要解決這樣的問題，我們首先就應該進行戰(zhàn)略分析。而住宅金融發(fā)展迅速，則在支持居民購房中發(fā)揮著越來越為顯著的支撐作用。2000年1月至9月與1999年同期相比，商品房預售量增加36%，%，出現了多年未見的供不應求的局面。隨著經濟的進一步發(fā)展，居民收入的提高以及住房分配制度改革的推動，居民的消費結構發(fā)生了變化，居住消費占家庭支出結構的比重已上升到10%，僅次于實物消費支出，居第二位。它可分為兩大部分：家庭裝飾市場和建筑裝飾市場。商業(yè)性貸款超過公積金貸款，標志著住宅金融發(fā)展進入新階段，負債消費、貸款購房在滬上已成為時尚。（一）宏觀環(huán)境分析● 政治法律環(huán)境面對全球經濟一體化的浪潮，上海作為中國向世界開放的前沿，“入世”后受國際經濟體系的影響將會加大，由于我國是社會主義國家，一旦國際經濟形勢的大波動、大變化，對我國經濟造成的影響會十分劇烈，上海作為國際化大都市將首當其沖。這些法律、法規(guī)的頒布施行為房地產市場的發(fā)展掃除了障礙，使房地產市場的發(fā)展步入了一個良性發(fā)展軌道。在當前階段，商品房的開發(fā)與銷售占據了我國房地產市場的絕大部分，其直接表現為個人購買商品房的比例呈現急劇上升態(tài)勢，因此，對于上海市商品房市場進行的有關整體研究將直接反映出現階段上海房地產市場的運行規(guī)律來。房地產業(yè)對上海經濟的拉動作用逐年加大（見下圖）。房地產業(yè)的發(fā)展帶動了上海市住宅建設的快速增長，1990年到1999年的十年間，；㎡㎡，上海市房地產開發(fā)規(guī)模和銷售業(yè)績均居全國之首3．住宅金融發(fā)展迅速，在支持居民購房中發(fā)揮越來越顯著的作用自1992年至1999年，占全國同類貸款的1/6，列全國各省市之首?！?社會文化環(huán)境 我國的人口占全世界人口的20%。居民政部《中國城市預測和規(guī)劃》的數據，到2010年，上海城市化水平將達到60％，城市的發(fā)展和城市人口的增加無疑意味著對商品住宅的巨大需求，房地產業(yè)面臨著前所未有的商機。國有房地產開發(fā)企業(yè)為上海房地產市場的形成、市場體系的發(fā)育完善、城市建設、居民住房條件的改善等諸多方面作出了巨大的貢獻。普通購房者需要長期的