資產(chǎn)評估價值合理性分析(完整版)
【正文】 益率，如沒有考慮風(fēng)險收益率或風(fēng)險收益率取值過大(例如超過了安全收益率)，則評估價值就有可能過大或過小。2．在對房地產(chǎn)應(yīng)用市場比較法進(jìn)行評估時，應(yīng)重點關(guān)注選擇的參照物的若干比較參數(shù)，如參照物的房地產(chǎn)價格可能不是一個實際的成交價格，而是廣告宣傳價格，或是一個最低的起步價格，或許這種成交價格是在特殊背景下形成的一種偏差價格，那么，其比準(zhǔn)價格或最終的評估價值也肯定是不合理的。當(dāng)然，要判斷選用的評估參數(shù)是否合理，對一般非專業(yè)人員來講或許比較困難，但只要仔細(xì)分析一下評估參數(shù)的來源和背景，有時也會發(fā)現(xiàn)一些問題。究竟哪家的評估結(jié)論是公平合理的？在專家評定會上也難達(dá)成一致。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的事項越來越多，資產(chǎn)評估價值是否合理？評估的公正性如何？直接關(guān)系到資產(chǎn)所有者、會計個體和有關(guān)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)權(quán)益?！ ∫弧⒃u估參數(shù)選擇的合理性分析 資產(chǎn)評估價值的確定是由評估過程中眾多的主觀因素決定的。實際上，在調(diào)閱了兩家評估機(jī)構(gòu)的相關(guān)評估資料后，筆者以為，兩家評估機(jī)構(gòu)在評估過程中所引用的評估參數(shù)和參照物完全沒有可比性，某市機(jī)構(gòu)選用的評估公式是：XX鋼鐵公司法人股價格=a每股凈資產(chǎn)+b每股收益，其中a和b為回歸方程的回歸系數(shù)。比如對上述兩家評估機(jī)構(gòu)選用的公式和參數(shù)，某市機(jī)構(gòu)在選用有關(guān)資料時，事實上是兩年前大牛市行情中的一些法人股成交價格資料。因此，如何判定市場比較法下的房地產(chǎn)評估價值是否合理，主要應(yīng)考察選用的參照物的成交價格是否真實可靠，當(dāng)然，參照物的選擇也應(yīng)具有可比性。最后看壽命年限，如果資產(chǎn)有法定壽命年限或合同年限，則壽命年限在此范圍也算是合理的；對一個企業(yè)而言，包括商標(biāo)權(quán)和商譽，現(xiàn)實中并沒有一個永續(xù)獲利的壽命年限，那么在評估實踐中及許多教科書上為什么采用無限壽命期折現(xiàn)呢？這主要是確定一個大家都公認(rèn)的企業(yè)或商標(biāo)權(quán)、商譽的有限壽命年限是很困難的，而假設(shè)一個企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、商標(biāo)權(quán)商譽永遠(yuǎn)存在卻是十分容易的，評估師只需多寫一句話即可，但問題并沒有解決。評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異究竟在什么范圍是合理的？評估公正性究竟以什么標(biāo)準(zhǔn)來衡量？這是實踐中不能回避的敏感問題?！ ?．對建筑工程而言，從招投標(biāo)報價的行規(guī)來看，標(biāo)書價格如果超過工程預(yù)算值5%，則有流標(biāo)的可能。例如，某市在2000年企業(yè)改制評估中，流動資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)等項目的評估價值與賬面價值、與最終收購價格存在的差異大約在25%左右。 (加權(quán)平均數(shù)) 經(jīng)過加權(quán)求和后，%。國際上對此類問題的研究主要通過統(tǒng)計調(diào)查來分析，估計評估的精確性其誤差范圍在(正負(fù)？)%~25%之間的居多。 筑 老企業(yè)資產(chǎn)評估價值與實際成交價格合理差異范圍 資產(chǎn)類別如果各項規(guī)費、前期工程費、利息
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