【正文】 生產(chǎn)總值比重接近 50%，比 2022 年提高 10 個百分點。國有企業(yè)改革進(jìn)一步深化，全市近 90%的市屬國有中小企業(yè)完成改制任務(wù)。規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的比重由 2022 年的 %提高到 %，總量排位由第 6 位上升到第 4 位。各類科研機(jī)構(gòu)科研人員眾多，科技對工農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率在40％以上。1200 多年歷史的文化名城，自然景觀與人文景觀交相輝映,是中外游客心馳神往的旅游勝地。在此期間，房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展，住宅投資超過了 1500 億元，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到了 26 平方米，位居中部地區(qū)第一，房地產(chǎn)業(yè)增加值年遞增 10%以上。推行房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，我省有 602 人通過全國統(tǒng)一考試，成為注冊房地產(chǎn)估價師。開放住房二級市場，降低住房消費的稅費。全省住房公積金覆蓋率已達(dá)到68%，比上年增長 15%。農(nóng)村人均住房建筑面積從 1997 年的 平方米提高到 2022 年的 平方米。拆遷成本加大，商品住宅品質(zhì)提升，建材價格和建筑工人工資上漲等都不同程度地增加了建設(shè)成本。2022 年全國房地產(chǎn)土地購置面積比 2022 年減少 4%，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量比上年減少了 %；商品房結(jié)構(gòu)不合理，中小戶型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比重低。2022 年全國商品房銷九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.售面積 億平方米，其中現(xiàn)房和期房占比分別為 %和%，全年商品房銷售額為 億元，現(xiàn)房占 %，期房占%。 　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)的特點 　　。4 個省份低于 10%，有上海、北京、青海和西藏。 項 目 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項 目 計 量 單 位 數(shù) 量 所 占 比 值規(guī) 劃 用 地 總 面 積 M2 224452規(guī) 劃 凈 用 地 M2 195604 %總 建 筑 面 積 M2 住 宅 面 積 M2 %九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.其 中 ： 多 層 M2 %高 層 M2 %別 墅 M2 %公 建 面 積 M2 %其 中 ： 商 業(yè) 面 積 M2 %公 寓 M2 %會 所 M2 %幼 兒 園 M2 %垃 圾 站 M2 200 %地 下 建 筑 面 積 M2 %建 筑 占 地 面 積 M2 建 筑 密 度 %綠 地 率 40%容 積 率 總 戶 數(shù) 1886停 車 位 個 1339其 中 ： 地 下 停 車 位 個 912地 面 停 車 位 個 427 項 目 主 要 財 務(wù) 評 價 指 標(biāo)項 目 主 要 財 務(wù) 評 價 結(jié) 果 匯 總 表指 標(biāo) 評 價 結(jié) 果項 目 總 投 資 （ 萬 元 ） 74848項 目 總 銷 售 收 入 （ 萬 元 ） 105183利 潤 總 額 （ 萬 元 ） 23970稅 后 利 潤 （ 萬 元 ） 16060年 平 均 投 資 利 潤 率 %稅 后 全 投 資 FNPV（ 萬 元 ） 5849 （ I=12%）九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.稅 后 全 投 資 FIRR %盈 虧 平 衡 點 %九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究. 三、 項目宏觀環(huán)境研究 2022 年全國房地產(chǎn)形勢和特點 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資特點 　　。主要的技術(shù)原則是經(jīng)濟(jì)適用、技術(shù)先進(jìn)，符合國情，著眼未來。 （四） ．對**市的商品房市場進(jìn)行實際調(diào)查，以確定現(xiàn)有的、在建的、擬建的住宅和公寓的供應(yīng)情況，同時對市場區(qū)域內(nèi)的不同用途的房地產(chǎn)項目的市場需求狀況進(jìn)行了總體調(diào)查。4. 根 據(jù) 對 **市 房 地 產(chǎn) 價 格 走 勢 的 分 析 和 對 項 目 銷 售 方 案 的 比 較 ，通 過 對 項 目 各 期 銷 售 開 盤 時 期 與 價 格 進(jìn) 行 適 時 籌 劃 ， 可 相 應(yīng) 增 加 銷售 利 潤 ， 改 善 財 務(wù) 數(shù) 據(jù) 。其構(gòu)成是由項目單位的自籌資金、銀行貸款及項目 預(yù) 售 回 款 組 成 。 隨 著 城 市 的 擴(kuò)大 ， 傳 統(tǒng) 的 城 市 商 圈 負(fù) 荷 太 大 ， 需 要 升 級 ， 城 市 中 心 區(qū) 的 舊 城 改 造難 度 阻 礙 著 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 進(jìn) 度 ， 因 此 ， 為 使 城 市 中 心 商 業(yè) 與 居 住 全 方位 升 級 ， 完 善 某 公 園 周 邊 道 路 與 商 業(yè) 布 局 ， 同 時 ， 完 成 “城 中 村 ”的 改 造 ， 是 項 目 用 地 的 規(guī) 劃 方 向 。砂子嶺糖酒市場：經(jīng)營面積 6037 平方米，門面 140 多個，經(jīng)營糖、酒、副食、九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.糧油、小百貨等。房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和能力還處于弱勢，但上升的空間巨大：近幾年，**市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，主要表現(xiàn)為，一是投資直線上揚，市場供求兩旺，自 2022 年后，**市房地產(chǎn)業(yè)逐步復(fù)蘇，房地產(chǎn)開發(fā)投資從 2022 年的 億元急增至 2022 年的 億元，與此同時，**市房產(chǎn)交易市場也日趨活躍。06年的“清華正科機(jī)電”投資 19 億元，在**奠基。**氣候溫和，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，是全國重要的糧豬生產(chǎn)基地，因盛產(chǎn)湘蓮被稱為“中國湘蓮之鄉(xiāng)” 。項 目 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) ：項 目 計 量 單 位 數(shù) 量 所 占 比 值規(guī) 劃 用 地 總 面 積 M2 224452規(guī) 劃 凈 用 地 M2 195604 %總 建 筑 面 積 M2 住 宅 面 積 M2 %其 中 ： 多 層 M2 %高 層 M2 %別 墅 M2 %公 建 面 積 M2 %其 中 ： 商 業(yè) 面 積 M2 %公 寓 M2 %會 所 M2 %幼 兒 園 M2 %垃 圾 站 M2 200 %九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.地 下 建 筑 面 積 M2 %建 筑 占 地 面 積 M2 建 筑 密 度 %綠 地 率 40%容 積 率 總 戶 數(shù) 1886停 車 位 個 1339其 中 ： 地 下 停 車 位 個 912地 面 停 車 位 個 427 項目開發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析**市位于省中部，地處湘江中游，為省直轄市和全國甲類城市。作為長株潭城市的核心城市之一，**市以建設(shè)“生態(tài)園林式現(xiàn)代化工業(yè)城市”為目標(biāo)，努力建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)、長株潭物流中心，充分利用其獨特的優(yōu)勢， “十五”期間，**市委市人民政府通過優(yōu)化投資環(huán)境和推進(jìn)引商、招商等措施，吸引了大量的投資者，五年間引進(jìn)外資 122 億元，為“九五”期間的 倍，德國梅森爾，日本東洋電器，北京首鋼等國內(nèi)外大企業(yè)大公司大財團(tuán)紛紛來**落戶，通過出讓重組 90%以上的國有企業(yè)，企業(yè)實行了改制，通過改制重新發(fā)放生機(jī)，戰(zhàn)略引進(jìn)來催生了**六大工業(yè)園區(qū)，加速了**工業(yè)產(chǎn)業(yè)的形成。人文資源和旅游資源的優(yōu)勢：**這塊神奇的土地，有一代為人九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.毛澤東等領(lǐng)導(dǎo)人物。 規(guī) 劃 用 地 面 積 224452 平 方 米 ， 形 狀 為 由 南往 北 將 某 公 園 成 包 圍 之 勢 的 半 圓 形 帶 狀 。 因此，**某房地產(chǎn)公司購得項目用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。 項 目 開 發(fā) 市 場 定 位通 過 分 析 可 知 ， 項 目 主 要 客 戶 可 設(shè) 定 為 項 目 可 輻 射 范 圍 內(nèi) 的 ：1. 高校、科研院所高級職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需 在 政 府 工 作 的公 務(wù) 員 以 及 高 級 白 領(lǐng) 、 管 理 人 士 。建 議 ：1. 密 切 關(guān) 注 政 府 的 政 策 動 向 與 城 市 建 設(shè) 動 態(tài) ， 及 時 調(diào) 整 銷 售 方案 。 研究途徑和方法 　為達(dá)到以上目標(biāo)，我們進(jìn)行了以下工作： （一） ．在**市進(jìn)行實地考察，以研究影響房地產(chǎn)開發(fā)成功與否的重要因素，例如：九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究. l．地區(qū)發(fā)展趨勢； 2．地區(qū)特性； 3．交通便利性； 4．影響項目市場占有率的優(yōu)勢和劣勢。中共**市委，**市人民政府 2022年 7 月 5 日關(guān)于加快“城中村莊”改造的意見出臺后，給城西房地產(chǎn)開發(fā)提供了提供了恰如其分的機(jī)會，此時，某房地產(chǎn)開發(fā)公司斥巨資在某公園旁開發(fā)土地 300 畝，拉通高標(biāo)路、南嶺南路；配套完成某公園周邊環(huán)境改造；完善砂子嶺商圈住宅配套等均具有及其重要的意義。 規(guī)劃凈用地面積： 畝， 合 195605 平 方 米 。2022 年東中西部房地產(chǎn)投資同比分別增長 14%、%和 %，與 2022 年相比，東、中部增幅分別下降 和 個百分點，西部上升 個百分點，但是東部的投資額仍然占較大比重，達(dá)到 %。在開發(fā)資金中，定金及預(yù)付款所占比重最大，達(dá)到 %，自籌資金 %，國內(nèi)貸款 %。土地購置價格為 760 元/平方米，比 2022 年提高 116 元，上升幅度為 18%。根據(jù)國家統(tǒng)計局快報統(tǒng)計銷售面積和銷售額計算，2022 年 1—7 月全國商品房均價同比上漲幅度由 %下降到 %，8 月份以后，商品房均價環(huán)比由 %下降至—%。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造、拆遷導(dǎo)致被動型購房需求。在省委、省政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全省房地產(chǎn)系統(tǒng)廣大干部職工，不斷解放思想、深化改革，抓住機(jī)遇、加快發(fā)展，取得了前所未有的成績，省住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實現(xiàn)了高速增長。住房分配貨幣化的實施，提高了職工個人的買房支付能力，調(diào)動了職工個人的購房資金，有效地啟動了住房消費，促進(jìn)了住房市場的繁榮。九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)投資，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。全省房地產(chǎn)市場日益繁榮，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)應(yīng)運而生，獲得了巨大的發(fā)展。法制建設(shè)步伐加快，依法行政工作得到切實加強。**是全國重要的商品糧基地和省瘦肉型牲豬基地，森林覆蓋率為％，成為全省第一個小康市，及省級園林城市。特別注重優(yōu)化軟環(huán)境，制定了《鼓勵外來投資的若干規(guī)定》 ，設(shè)立了高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等四個省級開發(fā)區(qū)和大學(xué)科技園、雙馬工業(yè)園等五個園區(qū),建立了韶山海關(guān)、商檢、集裝箱碼頭等，為投資者提供“一站制”服務(wù)，切實保護(hù)投資的利益，九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.使投資者在**有一個良好的工作和生活環(huán)境。**市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展?fàn)顩r一、綜合經(jīng)濟(jì)實力。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)品增加值占工業(yè)增加值比重由 2022 年的 %上升至 %。對外開放步伐加快，經(jīng)濟(jì)外向度大大提高，2022 年末全市外貿(mào)依存度達(dá) %。城市最低生活保障范圍擴(kuò)大、標(biāo)準(zhǔn)提高，做到了應(yīng)保盡保。主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量均有所增長，其中：糧食總產(chǎn)量 萬噸，比 2022 年增長 %；蔬菜 萬噸，增長 %；水果 萬噸，增長 69%；出欄肉豬 萬頭，增長 37%；出籠家禽 1100 萬羽，增長 %；水產(chǎn)品 萬噸，增長 23%。 農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力逐步增強。規(guī)模工業(yè)企業(yè)由 388 戶增加到 460 多戶。湘鋼 500 萬噸鋼改造工程、電廠一、二期工程、江南汽車九華生產(chǎn)基地轎車項目投入均在 40 億元以上。 城市面貌煥然一新。順利完成省級園林城市、省級文明城市的創(chuàng)建任務(wù)。 “十五”時期是**市對外貿(mào)易歷史上發(fā)展最快的時期。 旅游業(yè)獲得長足發(fā)展。2022 年，全市完成郵電業(yè)務(wù)總量 億元，比 2022 年增長 倍。年末共賠（給）付 億元，其中：短險賠付 億元，壽險賠付 億元。2022 年小學(xué)、初中輟學(xué)率分別為%、%，分別比 2022 年下降 個百分點、 個百分點；初中會考合格率保持在 97%以上； 高中教育加快發(fā)展，初中畢業(yè)生升學(xué)率達(dá)到 %，比 2022 年提高 19 個百分點；高中畢業(yè)生會考合格率達(dá) 95%以上；2022 年高考升學(xué)率達(dá) %，比 2022 年提高 17個百分點。廣電中心投入運行，實現(xiàn)了城區(qū)有線電視入戶率達(dá) 90%以上，農(nóng)村有線電視戶九龍城房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究.戶通工程正在全面加快實施。2022 年**市運動員代表參加全國“十運會” ，取得優(yōu)異成績，共奪得金牌 2 枚、銀牌 2 枚、銅牌 2 枚和 17 個有獎名次。據(jù)抽樣調(diào)查統(tǒng)計，城市居民人均可支配收入由 2022 年的 6049 元增加到 2022年的 9685 元，同比增長 %，年均增長 %；農(nóng)村居民人均可支配收入也由 2022 年的 2599 元增加到 2022 年的 4086 元，同比增長%，年均增長 %。2022 年全市全年房屋銷售價格總指數(shù) %，較上年同期上漲 個百分點。2022 年，全市二手房銷售面積達(dá) 501325 平方米，實現(xiàn)銷售額 億元，同比上漲 個百分點。**市房地產(chǎn)價格優(yōu)勢十分明顯，其房價僅為長沙的 1/2，而今年年底，長潭西線高速公路通車后，長沙、**兩市相距僅 20 多公里，只有 10 多分分鐘的車程。14 月，全市規(guī)模工業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %，實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。技術(shù)改造投資進(jìn)展順利。增值稅、營業(yè)稅、個人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等主要稅種均保持穩(wěn)定增長，但增速均有所放緩?！?　 受 國 家 宏 觀 調(diào) 控 政 策 的 影 響 ， **市 房 地 產(chǎn) 投 資 增 速 將 趨 緩 。 眾 多 具 有 標(biāo) 志 性 意 義 的“關(guān) 口 ” 得 以 跨 越 ， 導(dǎo) 致 居 住 購 房 需 求 旺 盛 。 一 方 面 是 房 價 整 體 上 漲 激 活 了 部 分