【正文】 0平米左右的大賣場出租，其他以街鋪形式出售。 商業(yè)贈送面積研究。 相關(guān)地方的技術(shù)法規(guī)分析? 公寓、酒店式公寓是一種具有家庭式的居住布局、酒店式服務(wù)功能和管理模式，集住宅、辦公、酒店、會所等多種功能于一體的住宅建筑。展示區(qū)設(shè)計 銷售中心 銷售中心規(guī)模及位置AB7棟04裝修風(fēng)格：時尚新古典家庭構(gòu)成：孫小姐一人年齡： 28歲職業(yè)： 品牌服裝設(shè)計師收入情況：家庭月收入8000元愛好： 戶外登山、徒步等運動，常愛邀約業(yè)內(nèi)青年朋友在家里聚會銷售亮點：朝南小戶型，布局緊湊合理，無浪費空間。因此，需要通過戰(zhàn)略墻、歷史文化墻、曾獲獎勵等信息進行展示。通過細節(jié)增加人性化，比如在沙盤周圍玻璃圍欄上安裝長條扶手，客戶可以將手靠在扶手上更舒服的聽銷售員講解。 屋頂綠化和垂直綠化技術(shù)，其中屋頂綠化主要用于商業(yè)裙房屋頂，建議采用佛甲草草坪。 住宅單體設(shè)計中臥室要有新風(fēng)設(shè)計，將結(jié)合戶型設(shè)計考慮。 增加地下車庫自然通風(fēng)采光。因此，不需要將客服中心辦公室與銷售中心隔開，而是在銷售中心中留出位置。7) 樣板房需要專門講解員，她需要對樣板的戶型、裝修等有詳細的了解，爭取在樣板現(xiàn)場就客戶的問題得出一般結(jié)論。 樣板房銷售亮點如上述。年齡： 50歲、兒子22歲職業(yè)： 王教授夫婦均為暨南大學(xué)教授、兒子在廣州上大三收入情況：家庭月收入三萬元左右。? 居住建筑間距應(yīng)保證受遮擋的住宅獲得日照要求的居住空間，其大寒日有效日照時間不應(yīng)低于3小時：舊區(qū)的新建住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)可以酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日有效日照時間1小時的標(biāo)準(zhǔn)。不作為銷售中心使用，管理模式將采取對外承包經(jīng)營的方式。 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)摘要（含鋼量、混凝土含量等）含鋼量地上65kg/㎡,地下160 kg/㎡。 建筑風(fēng)格（明確的設(shè)計風(fēng)格）建筑外立面利用陽臺、百頁、凸窗作為肌理，強調(diào)均質(zhì)、有序的構(gòu)圖。效果如圖：在樣板房中明顯地將“偷的面積”用紅色墻面表示。方法：建筑結(jié)構(gòu)上沒有角柱，鋁合金設(shè)有角框，隔成庭院空間。贈送法四：打掉步入式凸窗梁理論原理：，轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)層高空間。萬科的半地下室的高明之處在于其“半”字，使得所送的空間可以自然通風(fēng)和采光。 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的應(yīng)用（比率、應(yīng)用度、應(yīng)用點）因BC地方規(guī)范約束條件與深圳地區(qū)不同，未采用標(biāo)準(zhǔn)化。地下室各單元直接入戶。 產(chǎn)品類型（各類產(chǎn)品類型的位置分布、比例、配套類型及規(guī)模、商業(yè)規(guī)模及位置、商業(yè)層數(shù)及交通組織方式、商業(yè)定位是商鋪還是集中商業(yè)）利用住宅層數(shù)的自然疊落（24層14層），整體布局呈現(xiàn)西高東低的態(tài)勢，沿翠微西路一線住宅的層數(shù)較低，底部設(shè)置12層的小型商業(yè)，減少對城市街區(qū)的壓迫感；西面巧妙利用用地紅線的斜度，在布置住宅的時候通過扭轉(zhuǎn)和錯接減少日照的影響，提高土地的使用率。 園林設(shè)計以 “綠色、健康、休閑、運動”為主題，將其主題完全融匯花園城項目“花園”中，與此分成三大部分，分別為綠色篇、健康運動篇、休閑篇。雨污水出水口設(shè)置在用地南側(cè)。因為推廣力度較大，傳播范圍廣，故其客戶來源較為廣泛。項目名稱建筑面積（㎡）均價銷售率華發(fā)新城五期8500元（含1800元精裝修）48%格力廣場一期13500(含3000元精裝修)53%仁恒新園二期10500(含2000元精裝修)%中珠上城一期6800元63%時代廊橋洋房：6200元 聯(lián)排：10800元二城心作5800元(含1000元精裝)43%核心調(diào)研 競爭經(jīng)典樓盤調(diào)研（標(biāo)桿分析） 產(chǎn)品策略（競爭樓盤戶型配比、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計上的創(chuàng)新點等）以中珠上城、時代廊橋為主要競爭樓盤對標(biāo)分析。n 中珠上城位置：人民西路與三臺石路交匯處占地：11萬㎡ 建面：32萬㎡產(chǎn)品類型：高層洋房 戶數(shù)：220戶（一期兩棟高層）戶型：125142㎡三房，136㎡四房，200213㎡復(fù)式銷售價格：7800元/㎡（折后7500）剖析：中珠上城是BC本地國有企業(yè)開發(fā)，檔次定位比花園城略高，但設(shè)計、工程的質(zhì)量與產(chǎn)品定位不匹配，導(dǎo)致市場不認(rèn)可，因此雖然折扣低，但市場接受度仍然不高，開盤銷售率僅30%。252。由于BC住房空置率較高，使得性價比優(yōu)良的二手房受到自住客的歡迎。二級市場小結(jié)：根據(jù)8月14日BC市統(tǒng)計局7月全市經(jīng)濟運行簡況公報, 今年1―7月，%；，%。說明由于市場持續(xù)低迷，發(fā)展商主動調(diào)整開工進度，放緩施工速度，而前期開發(fā)積累的供應(yīng)將會在下半年放量，形成階段性供大于求的局面。 區(qū)域市場一級市場分析： 2007年的土地市場以中信華南取得的200701地塊為最大亮點，成為07年BC地王，眾多外來地產(chǎn)巨頭在BC不惜重金拿地說明：他們看好BC未來的發(fā)展趨勢。%。(3)在人員數(shù)量上，行政與人力資源部人數(shù)不超過4人，成本部人數(shù)不超過2人，財務(wù)部在樓盤銷售階段根據(jù)需要可增加1名現(xiàn)場出納，營銷部如承擔(dān)土地發(fā)展工作，則可增加1名發(fā)展人員，在入伙前可增加客戶管理1人負(fù)責(zé)處理投訴事務(wù)，設(shè)計工程部人數(shù)可根據(jù)項目的開工面積適當(dāng)調(diào)整，但最多不能超過11人。(4)如果單項目兩期同時開發(fā)，可視為兩個項目，但根據(jù)實際運作情況，部分崗位可以兼任。按公司項目公司標(biāo)準(zhǔn)配置崗位和崗位職數(shù)，人員根據(jù)項目進度逐步到崗。 別墅、酒店、商業(yè)、辦公等建筑的架空活動層，若不是供公共使用而僅為私家或本項目使用的，不能定義為架空層，只能定義為陽臺或架空活動平臺等，并按投影面積的一半計算容積率。 工業(yè)廠房層高超過8米，按外圍水平投影面積的2倍計算并計入容積率。 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 有頂蓋的空中花園, 按外圍水平投影面積的一半計算。 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積，建筑物內(nèi)的多層手扶電梯按單層計算建筑面積。 房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（，下同）的永久性建筑。 市政管線（給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標(biāo)高等）規(guī)劃要點 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總用地面積： 總建筑面積： M2住宅面積: M2 M2 M2容積率：覆蓋率：%綠化率：35%居住總戶數(shù)：1077戶計容積率總建筑面積： 規(guī)劃要求（限高、退線、車位配比[地下車位是否可售]、配套面積、風(fēng)格、出入口）住宅建筑高度小于、等于24米，其最大連續(xù)展開面寬的投影不大于80米；建筑高度大于24米，小于等于54米，其最大連續(xù)展開面寬的投影不大于70米；建筑高度大于54米，其最大連續(xù)展開面寬的投影不大于60米；不同建筑高度組成的連續(xù)建筑，其最大連續(xù)展開面寬的投影上限值按較高的建筑高度執(zhí)行。BC市區(qū)內(nèi)陸部分地勢由西北向東南傾斜，有山、海、丘陵與平原。項目全程策劃書(模板)AB有限公司目 錄自然條件資料 5社會條件資料 6規(guī)劃要點 6報建要求 8第二章 組織架構(gòu) 18組織架構(gòu)原則 18項目人員標(biāo)準(zhǔn)配置 18項目公司（全資）人員標(biāo)準(zhǔn)配置圖 19項目公司（合資）人員標(biāo)準(zhǔn)配置圖 20第三章 市場分析 21項目定位初步判斷 21三級市場（二手）分析 26核心調(diào)研 323 產(chǎn)品設(shè)計建議 34第四章 策劃設(shè)計 34策劃 34標(biāo)準(zhǔn)化 37建筑設(shè)計 37展示區(qū)設(shè)計 51綠色技術(shù) 58產(chǎn)品競爭特質(zhì)分析 59第五章 盈利分析 59成本估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 59盈利測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 60項目建設(shè)投資估算 60項目投資支出 61項目資金回流計劃 61資金平衡計劃 62融資籌集計劃 63盈利測算 63項目結(jié)轉(zhuǎn)計劃 65稅務(wù)籌劃 651不確定分析 661風(fēng)險分析 661項目投資及預(yù)控建議 67第六章 工程管理 70工程概況 70管理組織 76 82 85里程碑計劃 96質(zhì)量管理策劃 99 100安全文明施工策劃 133工程成本管理策劃 135項目營銷配合 138項目資料管理 140 140 管理要求 141為確保售后服務(wù)而采取的措施 141第七章 營銷策劃 147入市時機和銷售前提條件 147分期運作策略 151展示體驗方案 151廣告推廣及媒體組合策略 154營銷過程控制及營銷費用預(yù)算 157第八章 客戶服務(wù) 157組織 157工作評比指標(biāo) 157第九章 物業(yè)管理 159區(qū)域物業(yè)管理分析 159項目客戶群 159特色服務(wù) 159項目物業(yè)管理取費的測算 159項目物業(yè)管理早期介入及日常管理 159第一章 項目基礎(chǔ)資料自然條件資料 城市區(qū)位（表達宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作） 宗地紅線圖（宗地面積、角點定位、紅線尺寸、標(biāo)高） 宗地地形圖 （復(fù)雜地形時，表達現(xiàn)狀地形、標(biāo)高（等高線）、現(xiàn)狀地貌）基地位于BC市西北前山區(qū)翠微西路和翠前路交口。地勢平緩，倚山臨海，海域遼闊，百島蹲伏，有奇峰異石和秀美的海灣、沙灘。建筑物退讓距離除滿足建筑紅線要求外，應(yīng)同時滿足相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的要求。 房屋外墻為非垂直墻面時，按距地（樓）。 房屋天面上，屬永久性建筑，、水箱間、按其外圍水平投影面積計算。 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的。 、按外圍水平投影面積的一半計算。 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 陽臺建筑面積的計算標(biāo)準(zhǔn)： 建筑物的開敞式陽臺按其水平投影面積的一半計算面積。 建筑物地上樓層架空用于停放機動車的，按照地上停車庫標(biāo)準(zhǔn)計算建筑面積，并計入容積率。 精簡、高效：一崗多能、精簡高效。(5)此配置為標(biāo)準(zhǔn)配置，如存在與實際情況差異較大，以公司的批復(fù)為準(zhǔn)。第三章 市場分析項目定位初步判斷 營銷環(huán)境分析 項目所在地宏觀經(jīng)濟背景分析初步核算，2007年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。農(nóng)漁民人均純收入7622元，%。未來港珠澳大橋、城際輕軌、高欄港的建成與BC機場互相配合，使BC成為海陸空立體交通樞紐，交通便利，粵、港、澳客戶均可在BC居住。 08年1－7月交易面積走勢圖（單位：平方米）08年五一后交易面積接續(xù)下降，各樓盤雖然都爭先恐后的推出購房的優(yōu)惠活動，但客戶依然持觀望態(tài)度，說明下半年銷售壓力更趨緊張。%，%。 區(qū)位及地塊價值研究 區(qū)位市場認(rèn)知252。 前山歷史悠久，是BC居住的傳統(tǒng)老區(qū)，具備人文情感，未來舊城改造也將提升片區(qū)價值。n 華發(fā)新城5期位置：BC大道1號占地：㎡ 建面：5萬㎡產(chǎn)品類型：小高層、高層 戶數(shù)：總共約600套銷售價格：8500元/㎡（帶2000元/㎡裝修）剖析：華發(fā)新城開發(fā)已經(jīng)五年，社區(qū)已經(jīng)非常成熟。樓盤戶型配比規(guī)劃亮點產(chǎn)品亮點中珠上城兩房81~109㎡，占71%三房105~130㎡，占29%35萬㎡大規(guī)模德式風(fēng)格建筑音樂園林戶型面積區(qū)間大；八成以上戶型帶陽光花房挑高露臺或入戶花園；贈送面積最大約17㎡。但基本還是以購買自主改善居住為主要目的。 景觀規(guī)劃（景觀面分析、主導(dǎo)景觀價值分析、庭院景觀營造方式、景觀設(shè)計風(fēng)格）（1）戶外環(huán)境的總體設(shè)計。綠色篇主要在小區(qū)綠化環(huán)境的營造上以多種設(shè)計形式來體現(xiàn)花園的概念，在我們的項目里，有大面積的草坪，七彩的花徑，芳香的花卉，成片的遮蔭林地等等。 沿翠微西路和翠前路的沿街住宅底層設(shè)置小型商業(yè)店面，形成一個L型的帶狀商業(yè)鏈，6商業(yè)裙房設(shè)置騎樓，街角處的三角地設(shè)計成一個兩層的小型集中商業(yè)，可提供不同開間的沿街商鋪，它與后面的底層商業(yè)自然形成一條商業(yè)內(nèi)街，兩者之間通過天橋連成一體；這里作為連接翠微西路和翠前路的捷徑，既是集聚人氣的商業(yè)步行街也，是一個舒適清涼的休閑廣場。地下室頂板設(shè)計為三層級形式，、。 借鑒以往開發(fā)經(jīng)驗、案例和總結(jié)，避免相同問題重復(fù)發(fā)生 銷售合同簽訂后產(chǎn)品設(shè)計變更及變更發(fā)生及時知會相關(guān)部門的責(zé)任人建筑設(shè)計 住宅 戶型配比現(xiàn)階段設(shè)計按《建設(shè)許可證》要求的70%以上小戶型（90平米以下）比例。適用范圍：適用于別墅洋房贈送法二：可拆卸凸窗，超大落地凸窗理論依據(jù)：方法：磚砌假的凸窗臺板，入伙后再打掉，整個凸窗不計入面積。方法：將步入式凸窗的上梁打掉，直接成為有效的室內(nèi)空間。效果如圖：凹陽臺“偷”了一半面積“偷”和“搶”應(yīng)該是一個概念 —— 不計入建筑面積。絞盡腦汁地“偷面積”的新招適用范圍：小戶型。沿住區(qū)周邊立面以暖色為主，詮釋全新的濱海風(fēng)情。 M3 /㎡。家具建材類501500餐飲102000培訓(xùn)教育類5001500 商業(yè)流線策劃（主力店設(shè)置、人氣的聚集、人流的引導(dǎo)、停車方式、停車數(shù)量及位置）主力店設(shè)置在街口的集中商業(yè)，通過品牌商業(yè)的影響力聚集人氣，南側(cè)的公交車站和十字路口為主要的人流來源，通過沿街裙房商業(yè)引導(dǎo)人流，并通過集中商業(yè)的內(nèi)街及外街形成人流回路。 配套類型及規(guī)模各種配套共計700平米，包括消防控制室，變配電房及社區(qū)工作室，垃圾房等。每套住宅至少應(yīng)有一個居室獲得日照。愛好： 好