【正文】 0平米左右的大賣(mài)場(chǎng)出租，其他以街鋪形式出售。 商業(yè)贈(zèng)送面積研究。 相關(guān)地方的技術(shù)法規(guī)分析? 公寓、酒店式公寓是一種具有家庭式的居住布局、酒店式服務(wù)功能和管理模式，集住宅、辦公、酒店、會(huì)所等多種功能于一體的住宅建筑。展示區(qū)設(shè)計(jì) 銷(xiāo)售中心 銷(xiāo)售中心規(guī)模及位置AB7棟04裝修風(fēng)格：時(shí)尚新古典家庭構(gòu)成：孫小姐一人年齡： 28歲職業(yè)： 品牌服裝設(shè)計(jì)師收入情況：家庭月收入8000元愛(ài)好： 戶(hù)外登山、徒步等運(yùn)動(dòng)，常愛(ài)邀約業(yè)內(nèi)青年朋友在家里聚會(huì)銷(xiāo)售亮點(diǎn)：朝南小戶(hù)型，布局緊湊合理，無(wú)浪費(fèi)空間。因此，需要通過(guò)戰(zhàn)略墻、歷史文化墻、曾獲獎(jiǎng)勵(lì)等信息進(jìn)行展示。通過(guò)細(xì)節(jié)增加人性化，比如在沙盤(pán)周?chē)Ａ鷻谏习惭b長(zhǎng)條扶手，客戶(hù)可以將手靠在扶手上更舒服的聽(tīng)銷(xiāo)售員講解。 屋頂綠化和垂直綠化技術(shù)，其中屋頂綠化主要用于商業(yè)裙房屋頂，建議采用佛甲草草坪。 住宅單體設(shè)計(jì)中臥室要有新風(fēng)設(shè)計(jì)，將結(jié)合戶(hù)型設(shè)計(jì)考慮。 增加地下車(chē)庫(kù)自然通風(fēng)采光。因此，不需要將客服中心辦公室與銷(xiāo)售中心隔開(kāi)，而是在銷(xiāo)售中心中留出位置。7) 樣板房需要專(zhuān)門(mén)講解員，她需要對(duì)樣板的戶(hù)型、裝修等有詳細(xì)的了解，爭(zhēng)取在樣板現(xiàn)場(chǎng)就客戶(hù)的問(wèn)題得出一般結(jié)論。 樣板房銷(xiāo)售亮點(diǎn)如上述。年齡： 50歲、兒子22歲職業(yè)： 王教授夫婦均為暨南大學(xué)教授、兒子在廣州上大三收入情況：家庭月收入三萬(wàn)元左右。? 居住建筑間距應(yīng)保證受遮擋的住宅獲得日照要求的居住空間，其大寒日有效日照時(shí)間不應(yīng)低于3小時(shí)：舊區(qū)的新建住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)可以酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日有效日照時(shí)間1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。不作為銷(xiāo)售中心使用，管理模式將采取對(duì)外承包經(jīng)營(yíng)的方式。 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)摘要（含鋼量、混凝土含量等）含鋼量地上65kg/㎡,地下160 kg/㎡。 建筑風(fēng)格（明確的設(shè)計(jì)風(fēng)格）建筑外立面利用陽(yáng)臺(tái)、百頁(yè)、凸窗作為肌理，強(qiáng)調(diào)均質(zhì)、有序的構(gòu)圖。效果如圖：在樣板房中明顯地將“偷的面積”用紅色墻面表示。方法：建筑結(jié)構(gòu)上沒(méi)有角柱，鋁合金設(shè)有角框，隔成庭院空間。贈(zèng)送法四：打掉步入式凸窗梁理論原理：，轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)層高空間。萬(wàn)科的半地下室的高明之處在于其“半”字，使得所送的空間可以自然通風(fēng)和采光。 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的應(yīng)用（比率、應(yīng)用度、應(yīng)用點(diǎn)）因BC地方規(guī)范約束條件與深圳地區(qū)不同，未采用標(biāo)準(zhǔn)化。地下室各單元直接入戶(hù)。 產(chǎn)品類(lèi)型（各類(lèi)產(chǎn)品類(lèi)型的位置分布、比例、配套類(lèi)型及規(guī)模、商業(yè)規(guī)模及位置、商業(yè)層數(shù)及交通組織方式、商業(yè)定位是商鋪還是集中商業(yè)）利用住宅層數(shù)的自然疊落（24層14層），整體布局呈現(xiàn)西高東低的態(tài)勢(shì)，沿翠微西路一線(xiàn)住宅的層數(shù)較低，底部設(shè)置12層的小型商業(yè)，減少對(duì)城市街區(qū)的壓迫感；西面巧妙利用用地紅線(xiàn)的斜度，在布置住宅的時(shí)候通過(guò)扭轉(zhuǎn)和錯(cuò)接減少日照的影響，提高土地的使用率。 園林設(shè)計(jì)以 “綠色、健康、休閑、運(yùn)動(dòng)”為主題，將其主題完全融匯花園城項(xiàng)目“花園”中，與此分成三大部分，分別為綠色篇、健康運(yùn)動(dòng)篇、休閑篇。雨污水出水口設(shè)置在用地南側(cè)。因?yàn)橥茝V力度較大，傳播范圍廣，故其客戶(hù)來(lái)源較為廣泛。項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（㎡）均價(jià)銷(xiāo)售率華發(fā)新城五期8500元（含1800元精裝修）48%格力廣場(chǎng)一期13500(含3000元精裝修)53%仁恒新園二期10500(含2000元精裝修)%中珠上城一期6800元63%時(shí)代廊橋洋房：6200元 聯(lián)排：10800元二城心作5800元(含1000元精裝)43%核心調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)典樓盤(pán)調(diào)研（標(biāo)桿分析） 產(chǎn)品策略（競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)戶(hù)型配比、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新點(diǎn)等）以中珠上城、時(shí)代廊橋?yàn)橹饕?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)標(biāo)分析。n 中珠上城位置：人民西路與三臺(tái)石路交匯處占地：11萬(wàn)㎡ 建面：32萬(wàn)㎡產(chǎn)品類(lèi)型：高層洋房 戶(hù)數(shù)：220戶(hù)（一期兩棟高層）戶(hù)型：125142㎡三房，136㎡四房，200213㎡復(fù)式銷(xiāo)售價(jià)格：7800元/㎡（折后7500）剖析：中珠上城是BC本地國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)，檔次定位比花園城略高，但設(shè)計(jì)、工程的質(zhì)量與產(chǎn)品定位不匹配，導(dǎo)致市場(chǎng)不認(rèn)可，因此雖然折扣低，但市場(chǎng)接受度仍然不高，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率僅30%。252。由于BC住房空置率較高，使得性?xún)r(jià)比優(yōu)良的二手房受到自住客的歡迎。二級(jí)市場(chǎng)小結(jié)：根據(jù)8月14日BC市統(tǒng)計(jì)局7月全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡(jiǎn)況公報(bào), 今年1―7月，%；，%。說(shuō)明由于市場(chǎng)持續(xù)低迷，發(fā)展商主動(dòng)調(diào)整開(kāi)工進(jìn)度，放緩施工速度，而前期開(kāi)發(fā)積累的供應(yīng)將會(huì)在下半年放量，形成階段性供大于求的局面。 區(qū)域市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)分析： 2007年的土地市場(chǎng)以中信華南取得的200701地塊為最大亮點(diǎn)，成為07年BC地王，眾多外來(lái)地產(chǎn)巨頭在BC不惜重金拿地說(shuō)明：他們看好BC未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。%。(3)在人員數(shù)量上，行政與人力資源部人數(shù)不超過(guò)4人，成本部人數(shù)不超過(guò)2人，財(cái)務(wù)部在樓盤(pán)銷(xiāo)售階段根據(jù)需要可增加1名現(xiàn)場(chǎng)出納，營(yíng)銷(xiāo)部如承擔(dān)土地發(fā)展工作，則可增加1名發(fā)展人員，在入伙前可增加客戶(hù)管理1人負(fù)責(zé)處理投訴事務(wù)，設(shè)計(jì)工程部人數(shù)可根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)工面積適當(dāng)調(diào)整，但最多不能超過(guò)11人。(4)如果單項(xiàng)目?jī)善谕瑫r(shí)開(kāi)發(fā)，可視為兩個(gè)項(xiàng)目，但根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況，部分崗位可以兼任。按公司項(xiàng)目公司標(biāo)準(zhǔn)配置崗位和崗位職數(shù)，人員根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度逐步到崗。 別墅、酒店、商業(yè)、辦公等建筑的架空活動(dòng)層，若不是供公共使用而僅為私家或本項(xiàng)目使用的，不能定義為架空層，只能定義為陽(yáng)臺(tái)或架空活動(dòng)平臺(tái)等，并按投影面積的一半計(jì)算容積率。 工業(yè)廠(chǎng)房層高超過(guò)8米，按外圍水平投影面積的2倍計(jì)算并計(jì)入容積率。 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線(xiàn)。 有頂蓋的空中花園, 按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 樓梯間、電梯（觀(guān)光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積，建筑物內(nèi)的多層手扶電梯按單層計(jì)算建筑面積。 房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（，下同）的永久性建筑。 市政管線(xiàn)（給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標(biāo)高等）規(guī)劃要點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積： 總建筑面積： M2住宅面積: M2 M2 M2容積率：覆蓋率：%綠化率：35%居住總戶(hù)數(shù)：1077戶(hù)計(jì)容積率總建筑面積： 規(guī)劃要求（限高、退線(xiàn)、車(chē)位配比[地下車(chē)位是否可售]、配套面積、風(fēng)格、出入口）住宅建筑高度小于、等于24米，其最大連續(xù)展開(kāi)面寬的投影不大于80米；建筑高度大于24米，小于等于54米，其最大連續(xù)展開(kāi)面寬的投影不大于70米；建筑高度大于54米，其最大連續(xù)展開(kāi)面寬的投影不大于60米；不同建筑高度組成的連續(xù)建筑，其最大連續(xù)展開(kāi)面寬的投影上限值按較高的建筑高度執(zhí)行。BC市區(qū)內(nèi)陸部分地勢(shì)由西北向東南傾斜，有山、海、丘陵與平原。項(xiàng)目全程策劃書(shū)(模板)AB有限公司目 錄自然條件資料 5社會(huì)條件資料 6規(guī)劃要點(diǎn) 6報(bào)建要求 8第二章 組織架構(gòu) 18組織架構(gòu)原則 18項(xiàng)目人員標(biāo)準(zhǔn)配置 18項(xiàng)目公司（全資）人員標(biāo)準(zhǔn)配置圖 19項(xiàng)目公司（合資）人員標(biāo)準(zhǔn)配置圖 20第三章 市場(chǎng)分析 21項(xiàng)目定位初步判斷 21三級(jí)市場(chǎng)（二手）分析 26核心調(diào)研 323 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 34第四章 策劃設(shè)計(jì) 34策劃 34標(biāo)準(zhǔn)化 37建筑設(shè)計(jì) 37展示區(qū)設(shè)計(jì) 51綠色技術(shù) 58產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特質(zhì)分析 59第五章 盈利分析 59成本估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 59盈利測(cè)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 60項(xiàng)目建設(shè)投資估算 60項(xiàng)目投資支出 61項(xiàng)目資金回流計(jì)劃 61資金平衡計(jì)劃 62融資籌集計(jì)劃 63盈利測(cè)算 63項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃 65稅務(wù)籌劃 651不確定分析 661風(fēng)險(xiǎn)分析 661項(xiàng)目投資及預(yù)控建議 67第六章 工程管理 70工程概況 70管理組織 76 82 85里程碑計(jì)劃 96質(zhì)量管理策劃 99 100安全文明施工策劃 133工程成本管理策劃 135項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)配合 138項(xiàng)目資料管理 140 140 管理要求 141為確保售后服務(wù)而采取的措施 141第七章 營(yíng)銷(xiāo)策劃 147入市時(shí)機(jī)和銷(xiāo)售前提條件 147分期運(yùn)作策略 151展示體驗(yàn)方案 151廣告推廣及媒體組合策略 154營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程控制及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算 157第八章 客戶(hù)服務(wù) 157組織 157工作評(píng)比指標(biāo) 157第九章 物業(yè)管理 159區(qū)域物業(yè)管理分析 159項(xiàng)目客戶(hù)群 159特色服務(wù) 159項(xiàng)目物業(yè)管理取費(fèi)的測(cè)算 159項(xiàng)目物業(yè)管理早期介入及日常管理 159第一章 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料自然條件資料 城市區(qū)位（表達(dá)宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作） 宗地紅線(xiàn)圖（宗地面積、角點(diǎn)定位、紅線(xiàn)尺寸、標(biāo)高） 宗地地形圖 （復(fù)雜地形時(shí)，表達(dá)現(xiàn)狀地形、標(biāo)高（等高線(xiàn)）、現(xiàn)狀地貌）基地位于BC市西北前山區(qū)翠微西路和翠前路交口。地勢(shì)平緩，倚山臨海，海域遼闊，百島蹲伏，有奇峰異石和秀美的海灣、沙灘。建筑物退讓距離除滿(mǎn)足建筑紅線(xiàn)要求外，應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的要求。 房屋外墻為非垂直墻面時(shí)，按距地（樓）。 房屋天面上，屬永久性建筑，、水箱間、按其外圍水平投影面積計(jì)算。 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。 、按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 陽(yáng)臺(tái)建筑面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)： 建筑物的開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算面積。 建筑物地上樓層架空用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的，按照地上停車(chē)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率。 精簡(jiǎn)、高效：一崗多能、精簡(jiǎn)高效。(5)此配置為標(biāo)準(zhǔn)配置，如存在與實(shí)際情況差異較大，以公司的批復(fù)為準(zhǔn)。第三章 市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位初步判斷 營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析 項(xiàng)目所在地宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景分析初步核算，2007年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。農(nóng)漁民人均純收入7622元，%。未來(lái)港珠澳大橋、城際輕軌、高欄港的建成與BC機(jī)場(chǎng)互相配合，使BC成為海陸空立體交通樞紐，交通便利，粵、港、澳客戶(hù)均可在BC居住。 08年1－7月交易面積走勢(shì)圖（單位：平方米）08年五一后交易面積接續(xù)下降，各樓盤(pán)雖然都爭(zhēng)先恐后的推出購(gòu)房的優(yōu)惠活動(dòng)，但客戶(hù)依然持觀(guān)望態(tài)度，說(shuō)明下半年銷(xiāo)售壓力更趨緊張。%，%。 區(qū)位及地塊價(jià)值研究 區(qū)位市場(chǎng)認(rèn)知252。 前山歷史悠久，是BC居住的傳統(tǒng)老區(qū)，具備人文情感，未來(lái)舊城改造也將提升片區(qū)價(jià)值。n 華發(fā)新城5期位置：BC大道1號(hào)占地：㎡ 建面：5萬(wàn)㎡產(chǎn)品類(lèi)型：小高層、高層 戶(hù)數(shù)：總共約600套銷(xiāo)售價(jià)格：8500元/㎡（帶2000元/㎡裝修）剖析：華發(fā)新城開(kāi)發(fā)已經(jīng)五年，社區(qū)已經(jīng)非常成熟。樓盤(pán)戶(hù)型配比規(guī)劃亮點(diǎn)產(chǎn)品亮點(diǎn)中珠上城兩房81~109㎡，占71%三房105~130㎡，占29%35萬(wàn)㎡大規(guī)模德式風(fēng)格建筑音樂(lè)園林戶(hù)型面積區(qū)間大；八成以上戶(hù)型帶陽(yáng)光花房挑高露臺(tái)或入戶(hù)花園；贈(zèng)送面積最大約17㎡。但基本還是以購(gòu)買(mǎi)自主改善居住為主要目的。 景觀(guān)規(guī)劃（景觀(guān)面分析、主導(dǎo)景觀(guān)價(jià)值分析、庭院景觀(guān)營(yíng)造方式、景觀(guān)設(shè)計(jì)風(fēng)格）（1）戶(hù)外環(huán)境的總體設(shè)計(jì)。綠色篇主要在小區(qū)綠化環(huán)境的營(yíng)造上以多種設(shè)計(jì)形式來(lái)體現(xiàn)花園的概念，在我們的項(xiàng)目里，有大面積的草坪，七彩的花徑，芳香的花卉，成片的遮蔭林地等等。 沿翠微西路和翠前路的沿街住宅底層設(shè)置小型商業(yè)店面，形成一個(gè)L型的帶狀商業(yè)鏈，6商業(yè)裙房設(shè)置騎樓，街角處的三角地設(shè)計(jì)成一個(gè)兩層的小型集中商業(yè)，可提供不同開(kāi)間的沿街商鋪，它與后面的底層商業(yè)自然形成一條商業(yè)內(nèi)街，兩者之間通過(guò)天橋連成一體；這里作為連接翠微西路和翠前路的捷徑，既是集聚人氣的商業(yè)步行街也，是一個(gè)舒適清涼的休閑廣場(chǎng)。地下室頂板設(shè)計(jì)為三層級(jí)形式，、。 借鑒以往開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、案例和總結(jié)，避免相同問(wèn)題重復(fù)發(fā)生 銷(xiāo)售合同簽訂后產(chǎn)品設(shè)計(jì)變更及變更發(fā)生及時(shí)知會(huì)相關(guān)部門(mén)的責(zé)任人建筑設(shè)計(jì) 住宅 戶(hù)型配比現(xiàn)階段設(shè)計(jì)按《建設(shè)許可證》要求的70%以上小戶(hù)型（90平米以下）比例。適用范圍：適用于別墅洋房贈(zèng)送法二：可拆卸凸窗，超大落地凸窗理論依據(jù)：方法：磚砌假的凸窗臺(tái)板，入伙后再打掉，整個(gè)凸窗不計(jì)入面積。方法：將步入式凸窗的上梁打掉，直接成為有效的室內(nèi)空間。效果如圖：凹陽(yáng)臺(tái)“偷”了一半面積“偷”和“搶”應(yīng)該是一個(gè)概念 —— 不計(jì)入建筑面積。絞盡腦汁地“偷面積”的新招適用范圍：小戶(hù)型。沿住區(qū)周邊立面以暖色為主，詮釋全新的濱海風(fēng)情。 M3 /㎡。家具建材類(lèi)501500餐飲102000培訓(xùn)教育類(lèi)5001500 商業(yè)流線(xiàn)策劃（主力店設(shè)置、人氣的聚集、人流的引導(dǎo)、停車(chē)方式、停車(chē)數(shù)量及位置）主力店設(shè)置在街口的集中商業(yè)，通過(guò)品牌商業(yè)的影響力聚集人氣，南側(cè)的公交車(chē)站和十字路口為主要的人流來(lái)源，通過(guò)沿街裙房商業(yè)引導(dǎo)人流，并通過(guò)集中商業(yè)的內(nèi)街及外街形成人流回路。 配套類(lèi)型及規(guī)模各種配套共計(jì)700平米，包括消防控制室，變配電房及社區(qū)工作室，垃圾房等。每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居室獲得日照。愛(ài)好： 好