【正文】 增加地下室的自然通風(fēng)采光面積可以節(jié)省機(jī)械排煙和電能照明的耗能。綠色技術(shù) 綠色技術(shù)應(yīng)用（應(yīng)用點(diǎn)、費(fèi)用、可行性）針對項(xiàng)目具體情況，建議采納以下綠色技術(shù)： 戶外硬地鋪裝（商業(yè)廣場、小區(qū)人行道路、戶外活動空間）采用滲透地面的形式，采用透水的砂石墊層，不做混凝土墊層，從而不形成地表徑流，減小熱島效應(yīng)。展示區(qū)內(nèi)酒店式豪華游泳池，獨(dú)具特色的無邊界泳池水景設(shè)計(jì)、高檔的鋪裝材料、豐富的植物搭配充分體現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)感。 客戶體驗(yàn) 客戶體驗(yàn)焦點(diǎn)（展示的主題、展示的重點(diǎn)）展示的主題：項(xiàng)目基本信息、AB地產(chǎn)品牌、綠色技術(shù)項(xiàng)目基本信息——通過沙盤、模型、銷售物料，配合營銷說辭，向客戶介紹花園城的規(guī)劃指標(biāo)、戶型面積、社區(qū)配套、周邊配套等信息。銷售亮點(diǎn)：兩梯兩戶，居住空間大，朝向景觀一流。? 高層住宅與高層住宅平行布置時(shí)的建筑間距：南北向的，且最小間距不應(yīng)小于24米；東西向的，且最小間距不應(yīng)小于21米。 物業(yè)、客服等樓盤配套服務(wù)用房設(shè)置物業(yè)、客服為120平米。沿商業(yè)外圍市政綠化設(shè)置地面停車位。 配套及商業(yè) 商業(yè)定位（性質(zhì)、規(guī)模、檔次、裝修標(biāo)準(zhǔn)、對樓盤人氣聚集及銷售提升的影響）前山片區(qū)缺乏中心商業(yè)，本項(xiàng)目的區(qū)位和開發(fā)時(shí)機(jī)正好填補(bǔ)此空缺。而區(qū)內(nèi)的圍合界面則加入冷色調(diào)的實(shí)墻面對比，烘托出住區(qū)溫馨、愉悅的生活氣氛。贈送法九：陽光房理論原理：，可以算核增建筑面積。適用范圍：大面積戶型或復(fù)式贈送法七：入戶花園客廳偷100%面積理論原理：一般的入戶花園要計(jì)入一半面積。效果如圖：步入式凸窗的進(jìn)深越大，所送面積當(dāng)然也越大可打掉部分的上梁（頂柜）。效果如圖：驗(yàn)收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板該凸窗打掉后的室內(nèi)空間，比步入式凸窗更好使用，空間也沒有壓抑感。 總價(jià)控制分析（各產(chǎn)品類型的市場總價(jià)接受區(qū)間、對比樓盤數(shù)據(jù)）一、 總價(jià)接受程度 兩房戶型目標(biāo)客戶：首次置業(yè)人群、工作收入較穩(wěn)定的年輕白領(lǐng)、新婚夫婦需求面積：80平米左右購房動機(jī)：首次置業(yè)、經(jīng)濟(jì)能力不寬裕首付要求低供房案例：首期：9萬 裝修：5萬 稅雜費(fèi)：1萬 首付合計(jì)：15萬 月供：2000元（20年）依此反推：兩房總價(jià)45萬左右 三房戶型目標(biāo)客戶：已購物業(yè)、中年以上居住升級客戶需求面積：140平米左右購房動機(jī)：提升居住品質(zhì)供房案例：首期：30萬 裝修：10萬 稅雜費(fèi)：2萬首付合計(jì)：42萬 月供：4300元（20年）依此反推：三房總價(jià)100萬左右對標(biāo)樓盤熱銷戶型戶型銷售率總價(jià)區(qū)間中珠上城81平米（兩房）100%47萬左右中珠上城104平米（三房）100%65萬左右時(shí)代廊橋89平米（三房）100%53萬左右時(shí)代廊橋133平米（三房）100%78萬左右?guī)X秀城75平米（兩房）50%53萬左右?guī)X秀城143平米（四房）92%100萬左右 戶型設(shè)計(jì)要求（單層戶數(shù)、單層面積、層數(shù)、電梯數(shù)量及規(guī)格、層高、房間數(shù)、主要空間的尺寸要求、功能空間的要求[衣帽間、衛(wèi)生間、玄關(guān)]、管道井）棟數(shù)單層戶數(shù)單層面積層數(shù)電梯數(shù)量及規(guī)格層高房間數(shù)1棟1單元2戶1823米三房二廳二衛(wèi)1棟2單元2戶1823米四房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)2棟1單元2戶2023米四房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)2棟2單元2戶2023米三房二廳二衛(wèi)3棟1單元4戶2423米二房二廳二衛(wèi)3棟2單元4戶2423米二房二廳二衛(wèi)4棟1單元4戶2023米二房二廳二衛(wèi)4棟2單元4戶2423米二房二廳二衛(wèi)5棟1單元4戶1923米二房二廳二衛(wèi)5棟2單元4戶2323米二房二廳二衛(wèi)6棟1單元4戶2323米二房二廳二衛(wèi)6棟2單元4戶1923米二房二廳二衛(wèi)7棟1單元4戶1923米二房二廳二衛(wèi)7棟2單元4戶2323米二房二廳二衛(wèi)8棟1單元3戶1423米二房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)8棟2單元3戶1423米二房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)9棟2戶2323米四房二廳三衛(wèi)四房二廳二衛(wèi) 贈送面積策略及方法（贈送面積的比例、具體措施、可行度、政策研究）贈送法一：贈送半地下室理論依據(jù)：正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)空間不計(jì)入容積率面積。 交通結(jié)構(gòu)（路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、人流車流組織、地面停車方式及位置、主出入口位置）小區(qū)的主出入口設(shè)置在翠微西路中間位置，同時(shí)也是商業(yè)地面停車的出入口，住宅人流通過主入口的景觀廣場進(jìn)入到內(nèi)部庭院，實(shí)現(xiàn)完全的人車分流，另外小區(qū)內(nèi)部環(huán)道上也設(shè)置有一定的地面停車位。 規(guī)劃階段中的客戶價(jià)值取向（朝向與景觀、外景還是內(nèi)景、外部景觀的取向）東面南北兩排住宅弧型排列，圍合出一個(gè)開闊安靜的大空間庭院，為居民提供一個(gè)舒適休閑的生態(tài)公園；考慮到BC的氣候特點(diǎn)，設(shè)計(jì)中重視戶型的朝向和通風(fēng)問題，同時(shí)能夠享受到內(nèi)部庭院的大型園景。讓業(yè)主可以城市中享受最生態(tài)的綠色居住環(huán)境。從環(huán)境的整體性出發(fā)綜合考慮城市背景、周邊環(huán)境等，因地制宜，尊重建筑規(guī)劃預(yù)留的景觀空間和項(xiàng)目定位，進(jìn)行合理的布局和劃分。另外，由于時(shí)代廊橋的價(jià)格優(yōu)惠大，部分投資客也參與了購買。時(shí)代廊橋別墅240~260㎡洋房一房52㎡，占15%兩房90㎡，占55%三房94~130㎡，占30%別墅+高層設(shè)計(jì)別墅雙天井，雙車位高層點(diǎn)式樓，蝶形設(shè)計(jì)大部分南北朝向 推廣策略（競爭樓盤的的形象定位、推廣調(diào)性及主題、推廣渠道及效果、目標(biāo)客戶對項(xiàng)目推廣形象的接受程度等） 價(jià)格策略（不同類型產(chǎn)品在區(qū)域市場的均價(jià)、不同類型產(chǎn)品在市場價(jià)格實(shí)現(xiàn)及所需品質(zhì)支撐等）中珠的價(jià)格策略選擇為穩(wěn)健，7800元/㎡的價(jià)格一直沒有太多折扣。此次5期逆市開盤，其價(jià)格完全出乎市場預(yù)料的低，起價(jià)7000元/㎡帶2000元/㎡的裝修，如此高的性價(jià)比迎來了購房者的追捧，開盤即售80%。 地塊價(jià)值花園城項(xiàng)目地塊的價(jià)值，在于“交通規(guī)劃、城市發(fā)展、歷史人文、商服配套”所組成的價(jià)值體系。 前山，首先是廣義上的城市中心。 從此數(shù)據(jù)可看到，今年以來, 在全市商品房銷售面積較去年同期大幅下降的同時(shí), 商品房施工面積與竣工面積卻較去年同期有更大幅度增長, 尤其竣工面積漲幅也很大, 顯示出今年下半年及明年BC樓市供應(yīng)有較大放量, 銷售面臨較大壓力, 如不能有效釋放本地需求及開拓外地客戶市場, 樓市前景不容樂觀。 08年1－7月房地產(chǎn)交易價(jià)格走勢圖（單位：元/平方米）BC全市7月交易價(jià)格6650元/㎡，%。但是，進(jìn)入08年以來，除了地塊區(qū)位、使用權(quán)限等自身因素之外，受BC停止購房入戶等政策的影響，樓盤銷售一度陷入低迷，加上融資難度加大，各大開發(fā)商拿地更顯謹(jǐn)慎。%。其中，%；，%；，%。項(xiàng)目公司（全資）人員標(biāo)準(zhǔn)配置圖 (1)此編制圖為項(xiàng)目公司單項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)標(biāo)準(zhǔn)配置圖，原則上只設(shè)置行政與人力資源部、財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)與工程部、成本部與營銷部五個(gè)部門，如實(shí)際工作需要將報(bào)建工程師單列部門，則可設(shè)置開發(fā)部，但人數(shù)不予增加。 標(biāo)準(zhǔn)化：部門設(shè)置與崗位稱謂，遵照公司統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的稱謂，體現(xiàn)管理的專業(yè)化與標(biāo)準(zhǔn)化。 地下室（）的建筑面積不計(jì)入容積率。 陽臺應(yīng)視其有無開敞面而判定，若有開敞面按其水平投影面積的一半計(jì)算；若無開敞面應(yīng)視為房間或過道，是住宅套內(nèi)使用的居室或水平交通空間，應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。 計(jì)算建筑面積的特殊規(guī)定 層高即上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 不計(jì)算建筑面積的范圍： 。 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。非垂直的柱或非垂直的其他結(jié)構(gòu)外圍也按此原則計(jì)算。車位配比：1車位/100 M2建筑面積。BC屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨。一號用地編號2007用地字006號），用地呈不規(guī)則矩形，南北向長約292米，東西向長約195米。19′之間。 社區(qū)配套（學(xué)校、醫(yī)院、超市、市場、商業(yè)等）所在轄區(qū)內(nèi)有前山中學(xué)、前山小學(xué)、暨南大學(xué)BC學(xué)院、世邦建材城、健華醫(yī)院、翠微市場等社區(qū)配套。 本規(guī)定適用于本市城市規(guī)劃工作中在規(guī)劃編制、建筑設(shè)計(jì)、報(bào)建審批、竣工測量、規(guī)劃驗(yàn)收等階段涉及的建筑面積計(jì)算工作。門廳、大廳內(nèi)的回廊部份，按其水平投影面積計(jì)算。 玻璃幕墻、石材幕墻或組合幕墻等作為房屋外墻的，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算。 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部份。按外圍水平投影面積的2倍計(jì)算。 但電梯井、門廳、過道等圍合部分應(yīng)計(jì)入容積率。 當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃特殊要求（日照、間距、消防、人防）附錄D 居住建筑面寬控制附錄E 沿路一般建筑高度控制H≤(W+S)164 / 164附錄F：居住建筑間距圖示表一項(xiàng)目圖示與系數(shù)高層多層/低層高層平行南北向≥南側(cè)建筑 （≥24米） 高層位于南側(cè)，≥南側(cè)建筑 （≥24米）東西向 ≥（≥21米） 高層位于北側(cè)，≥18米垂直側(cè)面寬度＜16米 ≥18米 ≥15米側(cè)面寬度≥16米按平行控制按平行控制高層側(cè)面開窗≥21米側(cè)面間距按垂直布置間距控制多層/低層平行南北向 ≥東西向 ≥多層北側(cè)、低層南側(cè)≥9米垂直南北向 ≥東西向 ≥續(xù)表一續(xù)表一非平行非垂直夾角≤30度 最窄處按平行控制30度＜夾角≤60度≥夾角＞60度最窄處按垂直布置側(cè)面間距按消防和通道間距要求控制側(cè)面開窗按垂直控制低層獨(dú)立式住宅≥第二章 組織架構(gòu)組織架構(gòu)原則 工作需要：按照項(xiàng)目需要設(shè)置崗位和項(xiàng)目工作量定編。(3)營銷人員不含在上述配置之內(nèi)（單項(xiàng)目1215人）。經(jīng)營班子可配置副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理、設(shè)計(jì)總監(jiān)/工程總監(jiān)/營銷總監(jiān)，但最多不超過4人。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出17422元，%。 從此數(shù)據(jù)可看到，今年以來, 在全市商品房銷售面積較去年同期大幅下降的同時(shí), 商品房施工面積與竣工面積卻較去年同期有更大幅度增長, 尤其竣工面積漲幅也很大, 顯示出今年下半年及明年BC樓市供應(yīng)有較大放量, 銷售面臨較大壓力, 如不能有效釋放本地需求及開拓外地客戶市場, 樓市前景不容樂觀。07年10月－08年7月月房地產(chǎn)施工面積和新開工面積以及竣工面積（單位：萬平方米） 。說明金灣、斗門所占的市場份額很小，即使香洲區(qū)的價(jià)格有所下降，但因?yàn)榻馂扯烽T的成交量很低，影響不了全市的價(jià)格，所以全市的預(yù)售價(jià)格才又有所上升。三級市場交易量受二級市場預(yù)購價(jià)格的影響，呈正比。項(xiàng)目位于上沖站和前山站之間，具備大經(jīng)濟(jì)圈的輻射升值力。在2007年一期銷售成功的基礎(chǔ)上，二期提高了檔次和價(jià)格，但銷售不理想，開盤銷售率僅為15%。 價(jià)格定位在價(jià)格上，參照我們的對標(biāo)項(xiàng)目，我們的價(jià)格定位應(yīng)該在6500元/㎡的大致水平上。時(shí)代廊橋以新香洲、拱北的客戶為主，澳門客戶也有很大比例。 豎向設(shè)計(jì)原則（土方平衡、高差利用、城市管線標(biāo)高）用地東北高，西南低，因地制宜利用基地與外部道路的高差設(shè)置地下車庫，地下車庫的覆土在標(biāo)高上與用地東北角的道路標(biāo)高取平，形成地下室。強(qiáng)調(diào)綠化本身的功能性包括觀賞、遮蔭、降噪、微環(huán)境空氣質(zhì)量提升等等。一些小的活動廣場也充分結(jié)合設(shè)計(jì)理念，使人們可以在較大的空間平臺停留和休憩。局部設(shè)置機(jī)械雙層停車。標(biāo)準(zhǔn)化 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的選擇（戶型、部品部件、建造標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)）本著快速啟動項(xiàng)目的原則，明確產(chǎn)品模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化的思路，產(chǎn)品盡量套用已有項(xiàng)目（海月、雍華府、花園城及設(shè)計(jì)院推薦的），以原有成熟產(chǎn)品升級復(fù)制為主，以縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，同時(shí)易于控制，保證最終產(chǎn)品品質(zhì)。寬景HOUSE的一樓單位半地下室萬科“17英里”TOWNHOUSE所送的半地下室。效果如圖：，被稱為“隱藏式衣櫥”。贈送法六：凹陽臺理論原理：凹陽臺只計(jì)一半建筑面積。方法：將原設(shè)計(jì)的兩戶之間的管道井面積，兩家各分一半。格局方正，落地凸窗。 精裝修（是否做精裝修，精裝修檔次、標(biāo)準(zhǔn)、亮點(diǎn)）不做精裝修。項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)分析前山三臺石路翠微東路明珠南路業(yè)種經(jīng)營面積㎡業(yè)種經(jīng)營面積業(yè)種經(jīng)營面積㎡不銹鋼加工類2050