【正文】 0個位（電腦8臺）、網(wǎng)線端口10個、電話1部、工作臺、等候沙發(fā)、辦公設(shè)備財務(wù)區(qū)30財務(wù)手續(xù)電腦、財務(wù)設(shè)備、電話1部兒童娛樂區(qū)20兒童游樂兒童娛樂設(shè)施、休閑桌椅儲藏室15資料、展牌等臨時物品堆放更衣室10銷售代表個人衣物料儲存、工裝更換小儲藏柜14個等、衣柜（工裝懸掛）、單人封閉更衣間2間洗手間4060男洗手間座式馬桶23個，蹲位1個，洗手盆2個（感應(yīng)裝置及吸收液）、干手器1個、擦手紙巾盒1個，設(shè)備使用一線品牌女洗手間（洗手間分男女、可公用洗手區(qū)，以接省空間）座式馬桶4個，洗手盆2個（感應(yīng)裝置及吸收液）、干手器1個、擦手紙巾盒1個，設(shè)備使用一線品牌 銷售中心內(nèi)部參觀流線組織迎賓區(qū)→建筑（區(qū)域）模型區(qū)→展示樣板房→洽談區(qū) 銷售中心設(shè)計及施工節(jié)點（關(guān)門時間）交付節(jié)點2009年9月1日 銷售中心后期使用功能（樓盤銷售完成后是否作為商業(yè)銷售或者作為會所配套）作為商業(yè)銷售 精裝修樣板房 樣板房位置一期三套樣板房分別為：1棟3層C2戶型（1棟2單元301）7棟4層F2a戶型（7棟1單元404）7棟4層F1a戶型（7棟1單元401） 樣板房設(shè)置方式（樓體、搭建）樓體 樣板房“故事”（按客戶定位中的經(jīng)典客戶設(shè)計樣板房主人及女主人身份、職業(yè)、受教育程度、愛好、社交、家庭構(gòu)成）1棟01裝修風(fēng)格：現(xiàn)代中式家庭構(gòu)成：王教授夫婦一家三口。 有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會用房設(shè)計和預(yù)留設(shè)在會所二樓。如建筑與道路非平行布置時，其最大連續(xù)面寬的投影不應(yīng)大于65米，且與道路垂直投影的最大連續(xù)面寬不大于60米。 建筑風(fēng)格外立面現(xiàn)代簡約，體現(xiàn)現(xiàn)代流行時尚。裝修標(biāo)準(zhǔn)為3500元/㎡。 商業(yè)尺度分析（商業(yè)廣場或商業(yè)街尺度、商鋪的開間進深、商業(yè)的單層面積及層數(shù)、商業(yè)的體量）沿翠微西路和翠前路的沿街住宅底層設(shè)置小型商業(yè)店面，形成一個L型的帶狀商業(yè)鏈，6商業(yè)裙房設(shè)置騎樓，街角處的三角地設(shè)計成一個兩層的小型集中商業(yè)，可提供不同開間的沿街商鋪，它與后面的底層商業(yè)自然形成一條商業(yè)內(nèi)街，兩者之間通過天橋連成一體。百貨批發(fā)類100500其他類10100手機、通訊類30200網(wǎng)吧5001000項目周邊業(yè)態(tài)分析前山三臺石路翠微東路明珠南路業(yè)種經(jīng)營面積㎡業(yè)種經(jīng)營面積業(yè)種經(jīng)營面積㎡不銹鋼加工類2050門窗類2050餐飲102000門窗類3080石材板材類2080超市5003000市場3000五金交電類50100網(wǎng)吧250800超市25003500管材類50100藥店200500銀行200500燈飾照明類50120銀行100300酒店50006000餐飲類30120美發(fā)美容100500手機通訊20200其他類3080中介類202000百貨類201500其商業(yè)定位類似于花園城中心之于蛇口，也只有將商業(yè)等級從社區(qū)商業(yè)拔升到城市區(qū)域商業(yè)中心的地位才能帶動大量商鋪的銷售。 精裝修（是否做精裝修，精裝修檔次、標(biāo)準(zhǔn)、亮點）不做精裝修。外墻面的顏色在同一個色系里加入不同的變化，屋頂順應(yīng)住宅層數(shù)的變化設(shè)計斜板金屬屋面，為小區(qū)形象增添活躍的要素，豐富了城市景觀。格局方正，落地凸窗。方法：打造一個封閉式陽臺，由玻璃圍合而成，與室內(nèi)空間相通。方法：將原設(shè)計的兩戶之間的管道井面積，兩家各分一半。方法：采用左右錯層設(shè)計，將入戶花園設(shè)計成兩層高度，可以100%的“偷面積”。贈送法六：凹陽臺理論原理：凹陽臺只計一半建筑面積。適用范圍：尤其適合小戶型 贈送法五：利用過道花園和露臺花園理論原理：一些兩層高的預(yù)留洞口，有的處于陽臺一側(cè)（露臺花園），有的處于內(nèi)走廊一側(cè)的入戶門邊（過道花園），這些地方也是不計入容積率的建筑面積的。效果如圖：，被稱為“隱藏式衣櫥”。在拆卸凸窗后的室內(nèi)空間超大落地凸窗+大露臺，是高實用率的“偷面積”絕招。寬景HOUSE的一樓單位半地下室萬科“17英里”TOWNHOUSE所送的半地下室。方法：將一層和地下室打通，充分利用大面積的底下面積。標(biāo)準(zhǔn)化 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的選擇（戶型、部品部件、建造標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)）本著快速啟動項目的原則，明確產(chǎn)品模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化的思路，產(chǎn)品盡量套用已有項目（海月、雍華府、花園城及設(shè)計院推薦的），以原有成熟產(chǎn)品升級復(fù)制為主，以縮短項目開發(fā)周期，同時易于控制，保證最終產(chǎn)品品質(zhì)。用地東北角設(shè)置一車行次要出入口。局部設(shè)置機械雙層停車。 停車場（庫）規(guī)劃（車位配比、地面/地下停車位比例、地下車位布置方式、單位地下車位面積指標(biāo)）車位配比：1車位/100 M2建筑面積。一些小的活動廣場也充分結(jié)合設(shè)計理念，使人們可以在較大的空間平臺停留和休憩。健康運動具體體現(xiàn)在小區(qū)設(shè)計了各年齡段的人相應(yīng)的配套健身運動設(shè)施。強調(diào)綠化本身的功能性包括觀賞、遮蔭、降噪、微環(huán)境空氣質(zhì)量提升等等。 （2）結(jié)合建筑單體設(shè)計的風(fēng)格和特點，延伸現(xiàn)代感，帶有濱海風(fēng)情的主題。 豎向設(shè)計原則（土方平衡、高差利用、城市管線標(biāo)高）用地東北高，西南低，因地制宜利用基地與外部道路的高差設(shè)置地下車庫，地下車庫的覆土在標(biāo)高上與用地東北角的道路標(biāo)高取平，形成地下室。 核心調(diào)研結(jié)論 客戶調(diào)研的結(jié)論（總結(jié)目標(biāo)客戶的來源、價值觀、消費習(xí)慣、購買因素等特征；總結(jié)他們對產(chǎn)品面積、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、社區(qū)配套、生活配套的具體要求）以中珠和時代廊橋的客戶進行訪談分析，發(fā)現(xiàn)了我們目標(biāo)客戶的特征：u 來源：前山、新香洲以及拱北區(qū)域u 價值觀：品質(zhì)感、尊重感u 消費習(xí)慣：性價比注重，偏向品牌開發(fā)商u 購買因素：自住、投資u 產(chǎn)品面積：首次置業(yè)100㎡以下，改善居住120㎡以上u 產(chǎn)品細(xì)節(jié)：贈送空間，實用率，景觀u 社區(qū)配套：大而完善的社區(qū)商業(yè)，會所，泳池，幼兒園等u 生活配套：周邊有市一級的名校，區(qū)一級的醫(yī)院，大型超市 產(chǎn)品調(diào)研的結(jié)論（戶型配比及產(chǎn)品定位綜合調(diào)整結(jié)論）經(jīng)過以上分析，調(diào)整了我們的產(chǎn)品配比戶型分類間隔面積（㎡）投資自主戶型兩房85~90居住升級戶型三房120~130舒適享受戶型四房 五房140~1703 產(chǎn)品設(shè)計建議 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與戶型結(jié)構(gòu) 戶型設(shè)置條件 客戶價值質(zhì)素及主次 策劃方向示意 戶型創(chuàng)新方向及具體措施第四章 策劃設(shè)計策劃 分期開發(fā)策略 分期分析（分幾期、一期的位置、一期的規(guī)模、一期的產(chǎn)品類型）AB花園城項目A地塊分一期開發(fā)。時代廊橋以新香洲、拱北的客戶為主，澳門客戶也有很大比例。而這一價格由于缺乏產(chǎn)品、園林等的硬件支持，故銷售一直不利。 價格定位在價格上，參照我們的對標(biāo)項目，我們的價格定位應(yīng)該在6500元/㎡的大致水平上。從區(qū)域內(nèi)的兩個具備一定競爭性的樓盤來看，在目前的市場環(huán)境下，高端定位的住宅消費在下降，而象華發(fā)新城5期這樣性價比高的宜居產(chǎn)品，才是目前市場真正具有競爭力的產(chǎn)品。在2007年一期銷售成功的基礎(chǔ)上，二期提高了檔次和價格，但銷售不理想，開盤銷售率僅為15%。 SWOT分析優(yōu)勢與劣勢分析特征分類優(yōu)劣評述（Strengths amp。項目位于上沖站和前山站之間，具備大經(jīng)濟圈的輻射升值力。在“向西”的城市規(guī)劃原則下，本項目在市區(qū)內(nèi)戰(zhàn)略布局中占據(jù)重要位置，具有較大升值潛力；252。三級市場交易量受二級市場預(yù)購價格的影響，呈正比。三級市場（二手）分析從16月的單月數(shù)據(jù)來看，全市二手商品房交易面積波動比較嚴(yán)重，其中2月份成交面積最少，為42832平方米，6月份為63092平方米；但是香洲區(qū)二手房交易面積從2月份的77482平方米下跌至6月份的49095平方米，雖然香洲區(qū)的二手房成交均價雖高，但是成交面積卻下降，體現(xiàn)成交面積下滑與均價的升高有密切的關(guān)系。說明金灣、斗門所占的市場份額很小，即使香洲區(qū)的價格有所下降，但因為金灣斗門的成交量很低，影響不了全市的價格，所以全市的預(yù)售價格才又有所上升。香洲區(qū)也由8932元/平米下降至8040元/㎡，%。07年10月－08年7月月房地產(chǎn)施工面積和新開工面積以及竣工面積（單位：萬平方米） 。BC房地產(chǎn)一級市場進入了低迷狀態(tài)，08年為數(shù)不多的幾塊住宅用地出讓，幾乎都是以底價或者接近底價的價格成交，可見開發(fā)商信心萎靡。 從此數(shù)據(jù)可看到，今年以來, 在全市商品房銷售面積較去年同期大幅下降的同時, 商品房施工面積與竣工面積卻較去年同期有更大幅度增長, 尤其竣工面積漲幅也很大, 顯示出今年下半年及明年BC樓市供應(yīng)有較大放量, 銷售面臨較大壓力, 如不能有效釋放本地需求及開拓外地客戶市場, 樓市前景不容樂觀。在八大類消費品及服務(wù)項目價格中，食品、醫(yī)療保健和個人用品、居住、煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、%、%、%、％、%%；娛樂教育文化用品及服務(wù)、%和 %（見附表1）。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出17422元，%。%，；%，；%。經(jīng)營班子可配置副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理、設(shè)計總監(jiān)/工程總監(jiān)/營銷總監(jiān)，但最多不超過4人。經(jīng)營班子可配置副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理、設(shè)計總監(jiān)/工程總監(jiān)/營銷總監(jiān)，但最多不超過4人。(3)營銷人員不含在上述配置之內(nèi)（單項目1215人）。配置指標(biāo)5萬平米以下5～10萬平米10萬平米以上人均管理面積項目人員標(biāo)準(zhǔn)配置 深圳項目人員配置標(biāo)準(zhǔn)（單位：萬平方米/人）＞1的項目 容積率≤1的項目配置指標(biāo)5萬平米以下5～10萬平米10～15萬平米15～20萬平米20萬平米以上人均管理面積（1）人均管理面積＝建筑面積/項目人數(shù)，項目設(shè)計與工程人數(shù)按實際開工面積和上述公式計算；（2）項目部標(biāo)準(zhǔn)的崗位配置為：項目總經(jīng)理1人、總經(jīng)理助理1人、建筑師12人、結(jié)構(gòu)工程師23人、給排水工程師1人、電氣工程師1人。 當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃特殊要求（日照、間距、消防、人防）附錄D 居住建筑面寬控制附錄E 沿路一般建筑高度控制H≤(W+S)164 / 164附錄F：居住建筑間距圖示表一項目圖示與系數(shù)高層多層/低層高層平行南北向≥南側(cè)建筑 （≥24米） 高層位于南側(cè)，≥南側(cè)建筑 （≥24米）東西向 ≥（≥21米） 高層位于北側(cè)，≥18米垂直側(cè)面寬度＜16米 ≥18米 ≥15米側(cè)面寬度≥16米按平行控制按平行控制高層側(cè)面開窗≥21米側(cè)面間距按垂直布置間距控制多層/低層平行南北向 ≥東西向 ≥多層北側(cè)、低層南側(cè)≥9米垂直南北向 ≥東西向 ≥續(xù)表一續(xù)表一非平行非垂直夾角≤30度 最窄處按平行控制30度＜夾角≤60度≥夾角＞60度最窄處按垂直布置側(cè)面間距按消防和通道間距要求控制側(cè)面開窗按垂直控制低層獨立式住宅≥第二章 組織架構(gòu)組織架構(gòu)原則 工作需要：按照項目需要設(shè)置崗位和項目工作量定編。經(jīng)營性用地內(nèi)高層建筑物附屬半地下車庫（）的建筑面積不計入容積率。 但電梯井、門廳、過道等圍合部分應(yīng)計入容積率。 有頂蓋的陽臺，無論其上蓋高度為幾個自然層高度，均按其圍護結(jié)構(gòu)或圍護物外圍水平投影面積的一半計算； 每戶住宅陽臺的水平投影總面積占套型建筑面積的比例小于或等于18％的，按其水平投影面積的一半計算建筑面積，超出部分按投影面積計算建筑面積。按外圍水平投影面積的2倍計算。標(biāo)準(zhǔn)層層高：－（）。 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部份。 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 計算一半建筑面積的范圍： 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 玻璃幕墻、石材幕墻或組合幕墻等作為房屋外墻的，按幕墻外圍水平投影面積計算。 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部份，按其水平投影面積計算。 房屋建筑面積有設(shè)計面積和竣工面積之分，設(shè)計面積的計算依據(jù)是建筑設(shè)計圖上的設(shè)計尺寸，建筑外墻增加2公分的砌面厚度，竣工面積的計算依據(jù)是房屋竣工后測量的實物尺寸。 本規(guī)定適用于本市城市規(guī)劃工作中在規(guī)劃編制、建筑設(shè)計、報建審批、竣工測量、規(guī)劃驗收等階段涉及的建筑面積計算工作。配套面積：社區(qū)工作用房120 M2社區(qū)體育活動場地1000 M2物業(yè)管理用房100 M2垃圾房60 M2/處建筑物造型及色調(diào)須表現(xiàn)海濱園林城市特色。