【正文】 0個(gè)位（電腦8臺(tái)）、網(wǎng)線端口10個(gè)、電話1部、工作臺(tái)、等候沙發(fā)、辦公設(shè)備財(cái)務(wù)區(qū)30財(cái)務(wù)手續(xù)電腦、財(cái)務(wù)設(shè)備、電話1部?jī)和瘖蕵?lè)區(qū)20兒童游樂(lè)兒童娛樂(lè)設(shè)施、休閑桌椅儲(chǔ)藏室15資料、展牌等臨時(shí)物品堆放更衣室10銷(xiāo)售代表個(gè)人衣物料儲(chǔ)存、工裝更換小儲(chǔ)藏柜14個(gè)等、衣柜（工裝懸掛）、單人封閉更衣間2間洗手間4060男洗手間座式馬桶23個(gè)，蹲位1個(gè)，洗手盆2個(gè)（感應(yīng)裝置及吸收液）、干手器1個(gè)、擦手紙巾盒1個(gè)，設(shè)備使用一線品牌女洗手間（洗手間分男女、可公用洗手區(qū)，以接省空間）座式馬桶4個(gè)，洗手盆2個(gè)（感應(yīng)裝置及吸收液）、干手器1個(gè)、擦手紙巾盒1個(gè)，設(shè)備使用一線品牌 銷(xiāo)售中心內(nèi)部參觀流線組織迎賓區(qū)→建筑（區(qū)域）模型區(qū)→展示樣板房→洽談區(qū) 銷(xiāo)售中心設(shè)計(jì)及施工節(jié)點(diǎn)（關(guān)門(mén)時(shí)間）交付節(jié)點(diǎn)2009年9月1日 銷(xiāo)售中心后期使用功能（樓盤(pán)銷(xiāo)售完成后是否作為商業(yè)銷(xiāo)售或者作為會(huì)所配套）作為商業(yè)銷(xiāo)售 精裝修樣板房 樣板房位置一期三套樣板房分別為：1棟3層C2戶(hù)型（1棟2單元301）7棟4層F2a戶(hù)型（7棟1單元404）7棟4層F1a戶(hù)型（7棟1單元401） 樣板房設(shè)置方式（樓體、搭建）樓體 樣板房“故事”（按客戶(hù)定位中的經(jīng)典客戶(hù)設(shè)計(jì)樣板房主人及女主人身份、職業(yè)、受教育程度、愛(ài)好、社交、家庭構(gòu)成）1棟01裝修風(fēng)格：現(xiàn)代中式家庭構(gòu)成：王教授夫婦一家三口。 有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會(huì)用房設(shè)計(jì)和預(yù)留設(shè)在會(huì)所二樓。如建筑與道路非平行布置時(shí)，其最大連續(xù)面寬的投影不應(yīng)大于65米，且與道路垂直投影的最大連續(xù)面寬不大于60米。 建筑風(fēng)格外立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約，體現(xiàn)現(xiàn)代流行時(shí)尚。裝修標(biāo)準(zhǔn)為3500元/㎡。 商業(yè)尺度分析（商業(yè)廣場(chǎng)或商業(yè)街尺度、商鋪的開(kāi)間進(jìn)深、商業(yè)的單層面積及層數(shù)、商業(yè)的體量）沿翠微西路和翠前路的沿街住宅底層設(shè)置小型商業(yè)店面，形成一個(gè)L型的帶狀商業(yè)鏈，6商業(yè)裙房設(shè)置騎樓，街角處的三角地設(shè)計(jì)成一個(gè)兩層的小型集中商業(yè)，可提供不同開(kāi)間的沿街商鋪，它與后面的底層商業(yè)自然形成一條商業(yè)內(nèi)街，兩者之間通過(guò)天橋連成一體。百貨批發(fā)類(lèi)100500其他類(lèi)10100手機(jī)、通訊類(lèi)30200網(wǎng)吧5001000項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)分析前山三臺(tái)石路翠微東路明珠南路業(yè)種經(jīng)營(yíng)面積㎡業(yè)種經(jīng)營(yíng)面積業(yè)種經(jīng)營(yíng)面積㎡不銹鋼加工類(lèi)2050門(mén)窗類(lèi)2050餐飲102000門(mén)窗類(lèi)3080石材板材類(lèi)2080超市5003000市場(chǎng)3000五金交電類(lèi)50100網(wǎng)吧250800超市25003500管材類(lèi)50100藥店200500銀行200500燈飾照明類(lèi)50120銀行100300酒店50006000餐飲類(lèi)30120美發(fā)美容100500手機(jī)通訊20200其他類(lèi)3080中介類(lèi)202000百貨類(lèi)201500其商業(yè)定位類(lèi)似于花園城中心之于蛇口，也只有將商業(yè)等級(jí)從社區(qū)商業(yè)拔升到城市區(qū)域商業(yè)中心的地位才能帶動(dòng)大量商鋪的銷(xiāo)售。 精裝修（是否做精裝修，精裝修檔次、標(biāo)準(zhǔn)、亮點(diǎn)）不做精裝修。外墻面的顏色在同一個(gè)色系里加入不同的變化，屋頂順應(yīng)住宅層數(shù)的變化設(shè)計(jì)斜板金屬屋面，為小區(qū)形象增添活躍的要素，豐富了城市景觀。格局方正，落地凸窗。方法：打造一個(gè)封閉式陽(yáng)臺(tái)，由玻璃圍合而成，與室內(nèi)空間相通。方法：將原設(shè)計(jì)的兩戶(hù)之間的管道井面積，兩家各分一半。方法：采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶(hù)花園設(shè)計(jì)成兩層高度，可以100%的“偷面積”。贈(zèng)送法六：凹陽(yáng)臺(tái)理論原理：凹陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積。適用范圍：尤其適合小戶(hù)型 贈(zèng)送法五：利用過(guò)道花園和露臺(tái)花園理論原理：一些兩層高的預(yù)留洞口，有的處于陽(yáng)臺(tái)一側(cè)（露臺(tái)花園），有的處于內(nèi)走廊一側(cè)的入戶(hù)門(mén)邊（過(guò)道花園），這些地方也是不計(jì)入容積率的建筑面積的。效果如圖：，被稱(chēng)為“隱藏式衣櫥”。在拆卸凸窗后的室內(nèi)空間超大落地凸窗+大露臺(tái)，是高實(shí)用率的“偷面積”絕招。寬景HOUSE的一樓單位半地下室萬(wàn)科“17英里”TOWNHOUSE所送的半地下室。方法：將一層和地下室打通，充分利用大面積的底下面積。標(biāo)準(zhǔn)化 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的選擇（戶(hù)型、部品部件、建造標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)）本著快速啟動(dòng)項(xiàng)目的原則，明確產(chǎn)品模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化的思路，產(chǎn)品盡量套用已有項(xiàng)目（海月、雍華府、花園城及設(shè)計(jì)院推薦的），以原有成熟產(chǎn)品升級(jí)復(fù)制為主，以縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，同時(shí)易于控制，保證最終產(chǎn)品品質(zhì)。用地東北角設(shè)置一車(chē)行次要出入口。局部設(shè)置機(jī)械雙層停車(chē)。 停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）規(guī)劃（車(chē)位配比、地面/地下停車(chē)位比例、地下車(chē)位布置方式、單位地下車(chē)位面積指標(biāo)）車(chē)位配比：1車(chē)位/100 M2建筑面積。一些小的活動(dòng)廣場(chǎng)也充分結(jié)合設(shè)計(jì)理念，使人們可以在較大的空間平臺(tái)停留和休憩。健康運(yùn)動(dòng)具體體現(xiàn)在小區(qū)設(shè)計(jì)了各年齡段的人相應(yīng)的配套健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施。強(qiáng)調(diào)綠化本身的功能性包括觀賞、遮蔭、降噪、微環(huán)境空氣質(zhì)量提升等等。 （2）結(jié)合建筑單體設(shè)計(jì)的風(fēng)格和特點(diǎn)，延伸現(xiàn)代感，帶有濱海風(fēng)情的主題。 豎向設(shè)計(jì)原則（土方平衡、高差利用、城市管線標(biāo)高）用地東北高，西南低，因地制宜利用基地與外部道路的高差設(shè)置地下車(chē)庫(kù)，地下車(chē)庫(kù)的覆土在標(biāo)高上與用地東北角的道路標(biāo)高取平，形成地下室。 核心調(diào)研結(jié)論 客戶(hù)調(diào)研的結(jié)論（總結(jié)目標(biāo)客戶(hù)的來(lái)源、價(jià)值觀、消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)買(mǎi)因素等特征；總結(jié)他們對(duì)產(chǎn)品面積、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、社區(qū)配套、生活配套的具體要求）以中珠和時(shí)代廊橋的客戶(hù)進(jìn)行訪談分析，發(fā)現(xiàn)了我們目標(biāo)客戶(hù)的特征：u 來(lái)源：前山、新香洲以及拱北區(qū)域u 價(jià)值觀：品質(zhì)感、尊重感u 消費(fèi)習(xí)慣：性?xún)r(jià)比注重，偏向品牌開(kāi)發(fā)商u 購(gòu)買(mǎi)因素：自住、投資u 產(chǎn)品面積：首次置業(yè)100㎡以下，改善居住120㎡以上u 產(chǎn)品細(xì)節(jié)：贈(zèng)送空間，實(shí)用率，景觀u 社區(qū)配套：大而完善的社區(qū)商業(yè)，會(huì)所，泳池，幼兒園等u 生活配套：周邊有市一級(jí)的名校，區(qū)一級(jí)的醫(yī)院，大型超市 產(chǎn)品調(diào)研的結(jié)論（戶(hù)型配比及產(chǎn)品定位綜合調(diào)整結(jié)論）經(jīng)過(guò)以上分析，調(diào)整了我們的產(chǎn)品配比戶(hù)型分類(lèi)間隔面積（㎡）投資自主戶(hù)型兩房85~90居住升級(jí)戶(hù)型三房120~130舒適享受戶(hù)型四房 五房140~1703 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與戶(hù)型結(jié)構(gòu) 戶(hù)型設(shè)置條件 客戶(hù)價(jià)值質(zhì)素及主次 策劃方向示意 戶(hù)型創(chuàng)新方向及具體措施第四章 策劃設(shè)計(jì)策劃 分期開(kāi)發(fā)策略 分期分析（分幾期、一期的位置、一期的規(guī)模、一期的產(chǎn)品類(lèi)型）AB花園城項(xiàng)目A地塊分一期開(kāi)發(fā)。時(shí)代廊橋以新香洲、拱北的客戶(hù)為主，澳門(mén)客戶(hù)也有很大比例。而這一價(jià)格由于缺乏產(chǎn)品、園林等的硬件支持，故銷(xiāo)售一直不利。 價(jià)格定位在價(jià)格上，參照我們的對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，我們的價(jià)格定位應(yīng)該在6500元/㎡的大致水平上。從區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)具備一定競(jìng)爭(zhēng)性的樓盤(pán)來(lái)看，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，高端定位的住宅消費(fèi)在下降，而象華發(fā)新城5期這樣性?xún)r(jià)比高的宜居產(chǎn)品，才是目前市場(chǎng)真正具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。在2007年一期銷(xiāo)售成功的基礎(chǔ)上，二期提高了檔次和價(jià)格，但銷(xiāo)售不理想，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率僅為15%。 SWOT分析優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析特征分類(lèi)優(yōu)劣評(píng)述（Strengths amp。項(xiàng)目位于上沖站和前山站之間，具備大經(jīng)濟(jì)圈的輻射升值力。在“向西”的城市規(guī)劃原則下，本項(xiàng)目在市區(qū)內(nèi)戰(zhàn)略布局中占據(jù)重要位置，具有較大升值潛力；252。三級(jí)市場(chǎng)交易量受二級(jí)市場(chǎng)預(yù)購(gòu)價(jià)格的影響，呈正比。三級(jí)市場(chǎng)（二手）分析從16月的單月數(shù)據(jù)來(lái)看，全市二手商品房交易面積波動(dòng)比較嚴(yán)重，其中2月份成交面積最少，為42832平方米，6月份為63092平方米；但是香洲區(qū)二手房交易面積從2月份的77482平方米下跌至6月份的49095平方米，雖然香洲區(qū)的二手房成交均價(jià)雖高，但是成交面積卻下降，體現(xiàn)成交面積下滑與均價(jià)的升高有密切的關(guān)系。說(shuō)明金灣、斗門(mén)所占的市場(chǎng)份額很小，即使香洲區(qū)的價(jià)格有所下降，但因?yàn)榻馂扯烽T(mén)的成交量很低，影響不了全市的價(jià)格，所以全市的預(yù)售價(jià)格才又有所上升。香洲區(qū)也由8932元/平米下降至8040元/㎡，%。07年10月－08年7月月房地產(chǎn)施工面積和新開(kāi)工面積以及竣工面積（單位：萬(wàn)平方米） 。BC房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入了低迷狀態(tài)，08年為數(shù)不多的幾塊住宅用地出讓?zhuān)瑤缀醵际且缘變r(jià)或者接近底價(jià)的價(jià)格成交，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商信心萎靡。 從此數(shù)據(jù)可看到，今年以來(lái), 在全市商品房銷(xiāo)售面積較去年同期大幅下降的同時(shí), 商品房施工面積與竣工面積卻較去年同期有更大幅度增長(zhǎng), 尤其竣工面積漲幅也很大, 顯示出今年下半年及明年BC樓市供應(yīng)有較大放量, 銷(xiāo)售面臨較大壓力, 如不能有效釋放本地需求及開(kāi)拓外地客戶(hù)市場(chǎng), 樓市前景不容樂(lè)觀。在八大類(lèi)消費(fèi)品及服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格中，食品、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、居住、煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、%、%、%、％、%%；娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)、%和 %（見(jiàn)附表1）。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出17422元，%。%，；%，；%。經(jīng)營(yíng)班子可配置副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理、設(shè)計(jì)總監(jiān)/工程總監(jiān)/營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)，但最多不超過(guò)4人。經(jīng)營(yíng)班子可配置副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理、設(shè)計(jì)總監(jiān)/工程總監(jiān)/營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)，但最多不超過(guò)4人。(3)營(yíng)銷(xiāo)人員不含在上述配置之內(nèi)（單項(xiàng)目1215人）。配置指標(biāo)5萬(wàn)平米以下5～10萬(wàn)平米10萬(wàn)平米以上人均管理面積項(xiàng)目人員標(biāo)準(zhǔn)配置 深圳項(xiàng)目人員配置標(biāo)準(zhǔn)（單位：萬(wàn)平方米/人）＞1的項(xiàng)目 容積率≤1的項(xiàng)目配置指標(biāo)5萬(wàn)平米以下5～10萬(wàn)平米10～15萬(wàn)平米15～20萬(wàn)平米20萬(wàn)平米以上人均管理面積（1）人均管理面積＝建筑面積/項(xiàng)目人數(shù)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)與工程人數(shù)按實(shí)際開(kāi)工面積和上述公式計(jì)算；（2）項(xiàng)目部標(biāo)準(zhǔn)的崗位配置為：項(xiàng)目總經(jīng)理1人、總經(jīng)理助理1人、建筑師12人、結(jié)構(gòu)工程師23人、給排水工程師1人、電氣工程師1人。 當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃特殊要求（日照、間距、消防、人防）附錄D 居住建筑面寬控制附錄E 沿路一般建筑高度控制H≤(W+S)164 / 164附錄F：居住建筑間距圖示表一項(xiàng)目圖示與系數(shù)高層多層/低層高層平行南北向≥南側(cè)建筑 （≥24米） 高層位于南側(cè)，≥南側(cè)建筑 （≥24米）東西向 ≥（≥21米） 高層位于北側(cè)，≥18米垂直側(cè)面寬度＜16米 ≥18米 ≥15米側(cè)面寬度≥16米按平行控制按平行控制高層側(cè)面開(kāi)窗≥21米側(cè)面間距按垂直布置間距控制多層/低層平行南北向 ≥東西向 ≥多層北側(cè)、低層南側(cè)≥9米垂直南北向 ≥東西向 ≥續(xù)表一續(xù)表一非平行非垂直夾角≤30度 最窄處按平行控制30度＜夾角≤60度≥夾角＞60度最窄處按垂直布置側(cè)面間距按消防和通道間距要求控制側(cè)面開(kāi)窗按垂直控制低層獨(dú)立式住宅≥第二章 組織架構(gòu)組織架構(gòu)原則 工作需要：按照項(xiàng)目需要設(shè)置崗位和項(xiàng)目工作量定編。經(jīng)營(yíng)性用地內(nèi)高層建筑物附屬半地下車(chē)庫(kù)（）的建筑面積不計(jì)入容積率。 但電梯井、門(mén)廳、過(guò)道等圍合部分應(yīng)計(jì)入容積率。 有頂蓋的陽(yáng)臺(tái)，無(wú)論其上蓋高度為幾個(gè)自然層高度，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影面積的一半計(jì)算； 每戶(hù)住宅陽(yáng)臺(tái)的水平投影總面積占套型建筑面積的比例小于或等于18％的，按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，超出部分按投影面積計(jì)算建筑面積。按外圍水平投影面積的2倍計(jì)算。標(biāo)準(zhǔn)層層高：－（）。 騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部份。 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等。 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 計(jì)算一半建筑面積的范圍： 與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 玻璃幕墻、石材幕墻或組合幕墻等作為房屋外墻的，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算。 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部份，按其水平投影面積計(jì)算。 房屋建筑面積有設(shè)計(jì)面積和竣工面積之分，設(shè)計(jì)面積的計(jì)算依據(jù)是建筑設(shè)計(jì)圖上的設(shè)計(jì)尺寸，建筑外墻增加2公分的砌面厚度，竣工面積的計(jì)算依據(jù)是房屋竣工后測(cè)量的實(shí)物尺寸。 本規(guī)定適用于本市城市規(guī)劃工作中在規(guī)劃編制、建筑設(shè)計(jì)、報(bào)建審批、竣工測(cè)量、規(guī)劃驗(yàn)收等階段涉及的建筑面積計(jì)算工作。配套面積：社區(qū)工作用房120 M2社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地1000 M2物業(yè)管理用房100 M2垃圾房60 M2/處建筑物造型及色調(diào)須表現(xiàn)海濱園林城市特色。