【正文】 為惠州市江北占地8萬(wàn)平方米的公園。按照有關(guān)規(guī)范配置停車(chē)車(chē)位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來(lái)解決停車(chē)問(wèn)題?？紤]到讓每戶(hù)居民能取得廣闊的景觀視野，對(duì)各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過(guò)規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增?；久枋觥?*廣場(chǎng)”是由惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，它所處的惠州市江北27號(hào)小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶。2．3．2e、從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度；可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和成本測(cè)算十分專(zhuān)業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過(guò)系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開(kāi)發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃決策的主要依據(jù)。8．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：500萬(wàn)元；4．營(yíng)業(yè)稅：2000萬(wàn)元；本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)：]惠府國(guó)用（2003）字第13020100012號(hào)項(xiàng)目概括2．1研究基礎(chǔ)在此期間，%，%，%，%，%，%。這些事件對(duì)惠州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車(chē)城項(xiàng)目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。◆………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………8．4．2設(shè)備安裝工程成本438．4建安成本……………………………………………………………………………………………40初步成本分析………………………………………………………………………………………36第七章6．2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)………………………………………………………………………………………………31第六章3131住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)………………………………………………………………………………商品房供給總量及特點(diǎn)…………………………………………………………………………需求主要指標(biāo)…………………………………………………………………………………………2．4．4公共設(shè)施配置20………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2．3．518總體布局2．3研究方法…………………………………………………………………………………122．1[原創(chuàng)]**廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告（規(guī)范研究，全文共賞）[center]目錄第一章081．4研究目的142．2．3…………………………………………………………………………………162．3．2………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………3．13．2243．5………………………………………………………………………45469．4項(xiàng)目敏感性分析……………………………………………………………………………………57第十章10．1研究結(jié)論10．2可行性建議……………………………………………………………………………………………本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場(chǎng)投資的必要性、可能性、有效性和合理性。本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類(lèi)報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國(guó)際大都市香港。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。進(jìn)入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。發(fā)用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）1．國(guó)土證：惠府國(guó)用（2003）字第13020100077號(hào)已開(kāi)發(fā)40%。2．2研究過(guò)程事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對(duì)**廣場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)提供可行性決策依據(jù)。為了達(dá)到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，惠州市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司專(zhuān)門(mén)成立由市場(chǎng)研究人員、營(yíng)銷(xiāo)策劃人員、房地產(chǎn)估價(jià)人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財(cái)務(wù)分析人員等組成的顧問(wèn)小組，通過(guò)搜集大量相關(guān)的市場(chǎng)資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃進(jìn)行初步探討。d、綜合市場(chǎng)需求及資深建筑師意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評(píng)價(jià)；為達(dá)成研究目的，我們?cè)谘芯糠椒ㄟx擇上依據(jù)“針對(duì)問(wèn)題，簡(jiǎn)單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶(hù)群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞?？傮w布局為提升各個(gè)分區(qū)的可識(shí)別性，在每個(gè)分區(qū)的街坊內(nèi)，通過(guò)規(guī)劃不同的單體建筑類(lèi)型，建筑組合方式以及建筑與戶(hù)外開(kāi)敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。2．4．4◆2．4．5綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線(xiàn)主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成。外貿(mào)進(jìn)出口總額90億美元，約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的144％。%，%。3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求4．2惠州市商品房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受?chē)?guó)家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家建設(shè)部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。（1）目前銷(xiāo)售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類(lèi)小區(qū)一般銷(xiāo)售價(jià)格偏高，個(gè)別樓盤(pán)物業(yè)管理水平較低，影響了市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)他們的購(gòu)買(mǎi)欲望。銷(xiāo)售情況在銀行按揭上為8成30年。銷(xiāo)售對(duì)象為惠州地區(qū)中高收入者，同時(shí)由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長(zhǎng)期高成數(shù)的按揭對(duì)購(gòu)房者的吸引力較大。規(guī)劃設(shè)計(jì)合理優(yōu)勢(shì)：6．3（1）隨著惠州由濱江城市向?yàn)I海城市的過(guò)渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。**廣場(chǎng)為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。◆文化程度較高，對(duì)居住有自己的品味要求28萬(wàn)17％53％＝25228個(gè)家庭第八章本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線(xiàn)內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價(jià)等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專(zhuān)門(mén)組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過(guò)與發(fā)展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。8．5應(yīng)繳各種稅費(fèi)8．7各類(lèi)配套工程費(fèi)現(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過(guò)程表述如下：9．2．1計(jì)算設(shè)定9．2．1．1價(jià)格水平的假定　　依照本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，本報(bào)告以進(jìn)行項(xiàng)目租、售的價(jià)格測(cè)定時(shí)的建議價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，租售收入計(jì)算，經(jīng)營(yíng)成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，并且在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。9．2．1．3第一階段開(kāi)發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定　　對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個(gè)季度為一個(gè)核算期，則該階段的整個(gè)開(kāi)發(fā)期一共分為四期。（1）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有：　　營(yíng)業(yè)稅金及附加：％計(jì)算；　　防洪費(fèi)：％計(jì)算；　　房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：％計(jì)算；　　印花稅：％計(jì)算；　　其它：％計(jì)算?！　。?）銷(xiāo)售費(fèi)用：1685萬(wàn)元；按發(fā)展商自行銷(xiāo)售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用等按銷(xiāo)售收入的3％計(jì)算。作為低價(jià)銷(xiāo)售的一個(gè)補(bǔ)償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說(shuō)，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開(kāi)發(fā)投資。上述的“平緩回收”方案，是一個(gè)相對(duì)較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開(kāi)高走、采取低廉的推廣銷(xiāo)售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預(yù)售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設(shè)開(kāi)發(fā)資金使用。561672．0415041202．75002．9首期開(kāi)發(fā)效益綜述：由于首期開(kāi)發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開(kāi)發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來(lái)沖抵。在本次的可行性研究中，對(duì)后期開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)。凈現(xiàn)金流量（利潤(rùn)）資本收益率＝———————————9．3項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)盈虧平衡分析　　經(jīng)過(guò)測(cè)算，本項(xiàng)目各功能物業(yè)的銷(xiāo)售率必須達(dá)到82%才能夠使項(xiàng)目盈虧平衡。另一方面，由于后期各階段的測(cè)價(jià)反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場(chǎng)的變化適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整是最可取的。沒(méi)有考慮本項(xiàng)目物業(yè)向市場(chǎng)推出時(shí)的物價(jià)水平等因素的影響，從這個(gè)角度看，本次銷(xiāo)售測(cè)價(jià)顯得較保守。第十章項(xiàng)目擬分若干期、滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，有利于物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，故能夠滿(mǎn)足本次可行性研究方面的要求；根據(jù)第一階段開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對(duì)運(yùn)用資金的能力要求較高?！　∽鳛橐粋€(gè)大型的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，跨期較長(zhǎng)、工程龐大，需要面臨的市場(chǎng)、交通規(guī)劃等外部條件復(fù)雜，加上各階段滾動(dòng)開(kāi)發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)理念的延續(xù)性。按照這個(gè)原則，各期開(kāi)發(fā)對(duì)土地成本的負(fù)擔(dān)較為均勻。但對(duì)后期開(kāi)發(fā)的分析主要是考慮到外部市場(chǎng)環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對(duì)其造成的影響項(xiàng)目?jī)?nèi)在盈利能力的預(yù)測(cè)。結(jié)論及建議　　本次**廣場(chǎng)進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)之上，通過(guò)對(duì)小區(qū)規(guī)劃方案、開(kāi)發(fā)成本估算、資金籌措和運(yùn)作方式以及財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性作出評(píng)價(jià)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目可行性評(píng)估的角度上看，該測(cè)價(jià)較為合適。設(shè)定本項(xiàng)目總投資之中通過(guò)銀行貸款部分才需要計(jì)算利息，貸款本金計(jì)息至年底。其中，推廣價(jià)是由成本加成價(jià)乘以115％而得，所以，首期開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)通過(guò)推廣價(jià)來(lái)銷(xiāo)售的難度較以成本加成價(jià)銷(xiāo)售的難度大。　?。?）后期開(kāi)發(fā)的資本收益率計(jì)算公式如下：“平穩(wěn)回收”預(yù)售樓款的回收方案，在實(shí)際操作中將有一定的借鑒意義。500　　從靜態(tài)的角度看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯。其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　　營(yíng)業(yè)稅土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)在本次可行性研究中，暫不對(duì)這部分項(xiàng)目投資進(jìn)行回收，不作為項(xiàng)目收益一部分計(jì)入總收益里面。　?。?）預(yù)售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開(kāi)發(fā)的建設(shè)初期開(kāi)始進(jìn)行預(yù)售樓款的回收，此時(shí)，首期開(kāi)發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開(kāi)始進(jìn)行主體工程的建設(shè)，是一種較為保守的回收方式。本項(xiàng)目銷(xiāo)售稅費(fèi)一覽表第二及第三階段的開(kāi)發(fā)按照不受物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開(kāi)發(fā)的建設(shè)進(jìn)度安排施工計(jì)劃。M2）　　　　商業(yè)住宅：20262萬(wàn)元（2200元／M292100良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過(guò)規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級(jí)國(guó)道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過(guò)，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。四周有市公安局、國(guó)家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。四周相同類(lèi)型的項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來(lái)十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過(guò)渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會(huì)波及社會(huì)大的經(jīng)貿(mào)體系。第九章本項(xiàng)目的投資利息為2000萬(wàn)元，單方成本為80元／平方米。本項(xiàng)目土地成本的總額為4000萬(wàn)元。低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。初步成本分析28萬(wàn)17％21％＝9996個(gè)家庭◆◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)項(xiàng)目劣勢(shì)（2）（1）項(xiàng)目概括3）從地理位置來(lái)看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。5．2．1國(guó)家為鼓勵(lì)消費(fèi)，近幾年來(lái)數(shù)次調(diào)低銀行利率，引