【正文】 因此，應(yīng)對(duì)第一階段開發(fā)物業(yè)預(yù)售樓款的收集方案作精確的編排和計(jì)算，對(duì)資金的投入和使用要有科學(xué)的計(jì)劃和必要的控制力。本項(xiàng)目特指**廣場(chǎng)的建設(shè)，包括部分公共設(shè)施的建設(shè)與完善，項(xiàng)目采用分三期、滾動(dòng)式開發(fā)，對(duì)土地成本的分?jǐn)傇瓌t是按照各個(gè)階段實(shí)際使用土地的面積來支付土地成本?！　暮笃陂_發(fā)（二、三期的開發(fā)）的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來看，小區(qū)開發(fā)的效益還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行反復(fù)調(diào)整。但在財(cái)務(wù)效益分析的假設(shè)看，該測(cè)價(jià)是假定在物業(yè)交付使用時(shí)能全額回收所有現(xiàn)金的測(cè)價(jià)。根據(jù)本項(xiàng)目的工程總量，估計(jì)第一組團(tuán)（土方工程及樁基礎(chǔ)）工程建設(shè)時(shí)間約為一年。首期開發(fā)是采用了低價(jià)促銷的方式，各類住宅單元的測(cè)價(jià)和定價(jià)方式基本是采用成本加成價(jià)和推廣價(jià)兩種形式?，F(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下：　?。?）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財(cái)務(wù)成本）按年利6％計(jì)息一年；　?。?）銷售稅項(xiàng)按銷售收入的6％計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的3％計(jì)算，所得稅率為33％。這樣的做法對(duì)于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)建設(shè)均是有利和可行的。25002．440002．2　　現(xiàn)金流出　現(xiàn)金流入9．2．1．7營業(yè)性公建項(xiàng)目收益的設(shè)定　　小區(qū)建設(shè)涉及到的具有營業(yè)性質(zhì)的公建項(xiàng)目，如會(huì)所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項(xiàng)目，也就是說，建造這些項(xiàng)目所耗費(fèi)的成本將來是可以通過物業(yè)的銷售或項(xiàng)目的經(jīng)營收益來補(bǔ)償?shù)?。并?duì)預(yù)售樓款的使用原則進(jìn)行設(shè)定。　　　　上述合計(jì)為322萬元；％。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)等，基本是反映到該期期末進(jìn)行計(jì)算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開始進(jìn)行第一階段開發(fā)的各項(xiàng)工程建設(shè)，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按擬定的工程進(jìn)度反映在各個(gè)核算期期末?！　”卷?xiàng)目各類功能物業(yè)的市場(chǎng)測(cè)價(jià)結(jié)果詳見如下所示：　　　　商業(yè)寫字樓：11305萬元（3500元／M2323003．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點(diǎn)。2．周圍環(huán)境**廣場(chǎng)用地周邊擁有豐富的人文資源。1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢(shì)相對(duì)平坦。本項(xiàng)目的其他費(fèi)用為500萬元，單方成本可分?jǐn)?0元／平方米。◎其它稅、費(fèi)8．6營業(yè)稅◎報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi)◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)◎建筑工程監(jiān)理費(fèi)◎供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)◎配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)◎土地使用稅4．內(nèi)門窗1．屋面根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，＝588個(gè)家庭符合1和3者為◆這一定位內(nèi)涵是：因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無法形成大盤效應(yīng)；項(xiàng)目評(píng)估6．1智能化小區(qū)小區(qū)地理位置好3）5．2．5健身/健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)5．2．4各樓盤銷售策略根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)比和研究。5．2個(gè)案分析5．1總體供給狀況在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場(chǎng)需求容量增大?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。數(shù)據(jù)表明，對(duì)住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá)68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá)61％，再次是地理位置，％。隨著收入水平提高，惠州居民對(duì)商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對(duì)于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。3．5主流消費(fèi)面積在100平方米以上接受商品房的平均價(jià)格為1805元／平方米◆商品房交易率59％（2003年）◆，全省排7位（2003年）這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對(duì)房屋的消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，個(gè)人購買商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支重要力量。3．2住宅建設(shè)和消費(fèi)采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào)，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性?！簟粢?guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。2．4．3區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。****，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級(jí)公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。2．3．3項(xiàng)目概括主要針對(duì)需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級(jí)多層原則訪問500個(gè)家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)行對(duì)主要類似樓盤進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。c、運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法，測(cè)定項(xiàng)目各類開發(fā)物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)；2．2．3研究?jī)?nèi)容2．2．2研究人員9．投資利息：2000萬元；5．各類配套工程費(fèi)：532萬元；1．土地開發(fā)費(fèi)：4000萬元；展用地單位：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢(shì)：殼牌公司是全球500強(qiáng)跨國公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場(chǎng)占據(jù)重要地位。大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項(xiàng)目，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。CEPA的簽署與實(shí)施，在未來若干年香港對(duì)珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展。根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)，到2000年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。預(yù)計(jì)未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)惠州市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)?；葜菔形挥趶V東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。第一章◆按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是：4545第九章44444443438．3土地成本………………………………………………………………………………………………40377．3銷售價(jià)格預(yù)測(cè)……………………………………………………………………………………………7．1項(xiàng)目市場(chǎng)定位…………………………………………………………………………………………市場(chǎng)容量……………………………………………………………………………………………346．1項(xiàng)目概括………………………………………………………………………………………………項(xiàng)目評(píng)估……………………………………………………………………………………………272721第三章2．4．2總體布局192．3．718建筑功能項(xiàng)目背景………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2．1．213研究基礎(chǔ)………………………………………………………………………………………………南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)……………………………………………………101．5惠州市的區(qū)位條件……………………………………………………………………………項(xiàng)目概括………………………………………………………………………………………………研究依據(jù)13142．2．1…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………建筑造型18182．4．1基本描述惠州市商品房供給狀況…………………………………………………………………………7．2目標(biāo)客戶分析………………………………………………………………………………………8．10本項(xiàng)目開發(fā)期各項(xiàng)靜態(tài)總投資比例…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………9．5影響開發(fā)效益的主要因素分析……………………………………………………………………全市現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個(gè)街道辦事處，1066個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。1．2惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在惠州進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。1994年至今，是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。項(xiàng)目名稱：**廣場(chǎng)惠府國用（2003）字第13020100013號(hào)總建筑面積：250000平方米g、按投資開發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計(jì)劃；研究方法2．3項(xiàng)目背景2．3．1發(fā)展商簡(jiǎn)介經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。2．4．2區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個(gè)獨(dú)立的分區(qū)，每個(gè)分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強(qiáng)化各自的特色。區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個(gè)整體。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。2003年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為1192億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值198億元，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入650億元，比上年增長(zhǎng)15％，實(shí)現(xiàn)利稅總額52億元。3．3商品房需求主要指標(biāo)根據(jù)2003年6月在惠州進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本500戶）結(jié)果表明，惠州市民購買商品房的基本特點(diǎn)是：商品房為惠州居民主要的消費(fèi)支出這部分潛在的消費(fèi)者，其對(duì)地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長(zhǎng)湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。消費(fèi)者在購房時(shí)，對(duì)小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。在受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)從初期的無序化圈地競(jìng)爭(zhēng)向更高層次和更為規(guī)范的品牌競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的總體情況來說，房屋總量供過應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二00三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為85萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅在戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開。伴隨南海石化項(xiàng)目的啟動(dòng)及惠州一系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢(shì)必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（4）在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求趨向更高的要求，如對(duì)小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)發(fā)展方向。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。5．2．3君華府于2003年5月開盤，已售出45％；碧水灣自2003年10月份開盤以來，已完成銷售70%；從售價(jià)來看，君華府售價(jià)在2300元／m2以上，均價(jià)為2850元／m2。健身/健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳碧水灣2）發(fā)展商信譽(yù)好的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸