【正文】 設(shè)施完善6．2項(xiàng)目優(yōu)勢這類項(xiàng)目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實(shí)的陽光房。本項(xiàng)目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。本項(xiàng)目正南位置為政府?dāng)M建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場的們在享受生活便利的同時(shí)又可安享生活的悠閑。本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走6．3（1）隨著惠州由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；因**廣場分為各個(gè)小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時(shí)間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱。依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。**廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，結(jié)合**廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：惠州市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時(shí)包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在惠州置業(yè)的香港同胞?！魧幼…h(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活◆文化程度較高，對居住有自己的品味要求◆二次置業(yè)人士在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價(jià)一般為均價(jià)2800元／平方米。調(diào)查結(jié)果為17％；對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士?！舴?和4者為28萬17％53％＝25228個(gè)家庭第八章本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價(jià)等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過與發(fā)展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。建筑用料說明：8．3土地成本本項(xiàng)目建安工程造價(jià)（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為28752萬元。8．5應(yīng)繳各種稅費(fèi)8．7各類配套工程費(fèi)本項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)費(fèi)為600萬元，單方成本為24元／平方米。8．11投資利息財(cái)務(wù)效益估算9．1項(xiàng)目開發(fā)前景　　本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機(jī)會(huì)成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)?，F(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過程表述如下：9．2．1計(jì)算設(shè)定9．2．1．1價(jià)格水平的假定　　依照本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的慣例，本報(bào)告以進(jìn)行項(xiàng)目租、售的價(jià)格測定時(shí)的建議價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，租售收入計(jì)算，經(jīng)營成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，并且在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)的影響。M2）　　　　地下室車庫：1500萬元（1500元／M2100009．2．1．3第一階段開發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定　　對本項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個(gè)季度為一個(gè)核算期，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期。9．2．1．4進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)及費(fèi)用?。?）按照本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有：　　營業(yè)稅金及附加：％計(jì)算；　　防洪費(fèi)：％計(jì)算；　　房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：％計(jì)算；　　印花稅：％計(jì)算；　　其它：％計(jì)算?！　?　?。?）銷售費(fèi)用：1685萬元；按發(fā)展商自行銷售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用等按銷售收入的3％計(jì)算。　?。?）所得稅：項(xiàng)目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本費(fèi)用后，得出銷售利潤，（所得稅率為利潤的33％）。作為低價(jià)銷售的一個(gè)補(bǔ)償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。　?。?）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付有關(guān)的開發(fā)費(fèi)用。上述的“平緩回收”方案，是一個(gè)相對較為保守的預(yù)售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預(yù)售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設(shè)開發(fā)資金使用。參照我國的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評判。561672．0415042．1土地開發(fā)費(fèi)　各類配套工程費(fèi)1202．76002．85002．9三、本項(xiàng)目的計(jì)算模型中，設(shè)定本項(xiàng)目物業(yè)的銷售率為100％，是為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的內(nèi)在盈利能力。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來沖抵。也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個(gè)較敏感的因素。在本次的可行性研究中，對后期開發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)。凈現(xiàn)金流量（利潤）資本收益率＝———————————9．3項(xiàng)目總體開發(fā)盈虧平衡分析　　經(jīng)過測算，本項(xiàng)目各功能物業(yè)的銷售率必須達(dá)到82%才能夠使項(xiàng)目盈虧平衡。綜合本項(xiàng)目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)測價(jià)定價(jià)等因素進(jìn)行分析，第一階段開發(fā)以推廣價(jià)銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到60％以上。另一方面，由于后期各階段的測價(jià)反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場的變化適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整是最可取的。9．5影響開發(fā)效益的主要因素　　分析從計(jì)算結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目在進(jìn)行全面投資開發(fā)時(shí)的財(cái)務(wù)效益在計(jì)算了財(cái)務(wù)成本后，具有一定程度的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。沒有考慮本項(xiàng)目物業(yè)向市場推出時(shí)的物價(jià)水平等因素的影響，從這個(gè)角度看，本次銷售測價(jià)顯得較保守。另外，在進(jìn)行本次財(cái)務(wù)效益的計(jì)算過程中，所建立的計(jì)算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預(yù)售款用于開發(fā)投資的情形。第十章項(xiàng)目擬分若干期、滾動(dòng)式開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求；　　本次可行性研究對首期開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項(xiàng)目自身的實(shí)際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財(cái)務(wù)評價(jià)的指標(biāo)上看，基本達(dá)到了以盡量少的資金啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)的目的?！　挠澠胶夥治黾懊舾行苑治隹芍卷?xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。根據(jù)第一階段開發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對運(yùn)用資金的能力要求較高。　　綜合上述部分的研究結(jié)論，歸納出如下幾方面意見：　　一、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榛葜菔行鲁菂^(qū)的核心地帶，惠州由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡對項(xiàng)目可產(chǎn)生一定的影響力，但本項(xiàng)目地處政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在惠州存在一定的市場前景；　　二、從本項(xiàng)目的開發(fā)成本估算數(shù)據(jù)看，本項(xiàng)目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計(jì)算財(cái)務(wù)成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內(nèi)的開發(fā)具有競爭優(yōu)勢?！　∽鳛橐粋€(gè)大型的住宅小區(qū)開發(fā)，跨期較長、工程龐大，需要面臨的市場、交通規(guī)劃等外部條件復(fù)雜，加上各階段滾動(dòng)開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)小區(qū)開發(fā)理念的延續(xù)性。按照這個(gè)原則，各期開發(fā)對土地成本的負(fù)擔(dān)較為均勻。但對后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對其造成的影響項(xiàng)目內(nèi)在盈利能力的預(yù)測。結(jié)論及建議　　本次**廣場進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場研究的基礎(chǔ)之上，通過對小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運(yùn)作方式以及財(cái)務(wù)效益評價(jià)等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對本項(xiàng)目開發(fā)可行性作出評價(jià)。但是在實(shí)際操作過程中，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預(yù)售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目可行性評估的角度上看，該測價(jià)較為合適。由市場調(diào)查的結(jié)果來看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)能夠控制在1310元／平方米以內(nèi)（實(shí)際測算的建安工程造價(jià)為￥1020元／m2）,則具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。設(shè)定本項(xiàng)目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計(jì)算利息，貸款本金計(jì)息至年底。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時(shí)，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標(biāo)；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。其中，推廣價(jià)是由成本加成價(jià)乘以115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價(jià)來銷售的難度較以成本加成價(jià)銷售的難度大。因此，當(dāng)小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動(dòng)成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力?！　。?）后期開發(fā)的資本收益率計(jì)算公式如下：從這個(gè)角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的?！捌椒€(wěn)回收”預(yù)售樓款的回收方案，在實(shí)際操作中將有一定的借鑒意義。9．2．2首期第一階段投資效益分析　　根據(jù)前面對第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于抵償本項(xiàng)目部分開發(fā)投資，預(yù)售樓款不足以抵償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進(jìn)行籌資，不同的預(yù)售樓流入計(jì)劃與安排將會(huì)直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財(cái)務(wù)成本。500　　從靜態(tài)的角度看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯。其他費(fèi)用20002．10投資利息不可預(yù)見費(fèi)　　營業(yè)稅　應(yīng)繳各種稅費(fèi)土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表序號在本次可行性研究中，暫不對這部分項(xiàng)目投資進(jìn)行回收，不作為項(xiàng)目收益一部分計(jì)入總收益里面。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息?！　。?）預(yù)售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設(shè)初期開始進(jìn)行預(yù)售樓款的回收，此時(shí)，首期開發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開始進(jìn)行主體工程的建設(shè)，是一種較為保守的回收方式。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個(gè)途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進(jìn)行籌措，貸款利息為年息初步定為6％。3280萬元　　營業(yè)稅金：％計(jì)算本項(xiàng)目銷售稅費(fèi)一覽表第二及第三階段的開發(fā)按照不受物業(yè)市場環(huán)境變化的影響，以連貫和正常開發(fā)的建設(shè)進(jìn)度安排施工計(jì)劃。各個(gè)階段的開發(fā)獨(dú)立負(fù)擔(dān)各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)效益測算。M2）　　　　商業(yè)住宅：20262萬元（2200元／M292100由于本項(xiàng)目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計(jì)算可售面積時(shí)，只對電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆?jì)算，而在對如幼兒園、運(yùn)動(dòng)場、垃圾房等公建面積時(shí)則不進(jìn)行分?jǐn)?。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級國道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。四周有市公安局、國家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。四周相同類型的項(xiàng)目蓄勢待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會(huì)波及社會(huì)大的經(jīng)貿(mào)體系。第九章本項(xiàng)目的投資利息為2000萬元，單方成本為80元／平方米。8．9報(bào)建手續(xù)費(fèi)本項(xiàng)目各類配套工程費(fèi)為532萬元，／平方米。本項(xiàng)目應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為2500萬元，單方成本為100元／平方米。8．4建安成本本項(xiàng)目土地成本的總額為4000萬元。低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。3．外門窗8．1項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機(jī)電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計(jì)單位、發(fā)展商的共同商定后進(jìn)一步落實(shí)。初步成本分析28萬17％21％＝9996個(gè)家庭如果以惠州28萬家庭計(jì)算，哪么，**廣場的市場容量為：符合1和2者為能夠接受商品房價(jià)格區(qū)間在2000元／平方米以上的。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的37％；◆◆兩代或三代家庭，同時(shí)不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個(gè)體私營企業(yè)主◆**廣場的賣點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù)7．2目標(biāo)客戶（3）項(xiàng)目劣勢（8）本項(xiàng)目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。（2）（1）項(xiàng)目概括3）發(fā)展商信譽(yù)好