【正文】 高為 18 層高層。 （ 2）努力實(shí)現(xiàn)土地利用充分 、空間豐富、環(huán)境優(yōu)美、住宅功能合理、商業(yè)使用靈活的規(guī)劃目標(biāo)。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案原則 （ 1）本項(xiàng)目符合西安市總體規(guī)劃及高新區(qū)規(guī)劃的要求 （ 2）結(jié)合西安高新區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地 （ 3）科學(xué)布置人、車(chē)道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機(jī)的結(jié)合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)的景觀和空間效果。同時(shí)，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施也會(huì)相對(duì)較完善。 項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項(xiàng)目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣； （ 1）供、排水：接市政供、排水。 第 48 頁(yè) （ 2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛(ài)家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。 開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地情況 該項(xiàng)目位于科技 路與丈八東路相交處的西北角，基地總占地面積為 62468 平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。 ③求取交易日期 調(diào)整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)取為 。 B、高層價(jià)格確定 a、選擇案例 高層住宅的可比案例選擇與項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的公園天下、利君明天、和唐南香榭等三個(gè)案例。因三個(gè)可比實(shí)例目前仍在銷(xiāo)售之中，因此我們?nèi)∑湓?2020 年初的價(jià)格，則各可比實(shí)例的修正系數(shù)為：(1+5%) 2 = 2） 交易情況的分析判斷： 交易情況的分析判斷是以正常的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，三個(gè)可比實(shí)例 第 41 頁(yè) 的交易均認(rèn)為是在正常的市場(chǎng)交易情況下進(jìn)行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無(wú)需修正。市場(chǎng)比較法要經(jīng)過(guò)搜集交易實(shí)例、選擇可比案例、確定修正因素 、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格等七個(gè)步驟。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮市場(chǎng)需求，戶(hù)型主要設(shè)計(jì)成面積在 80平方米至 130 平方米的兩室二廳和三室二廳的中戶(hù)型。 形象定位 本項(xiàng) 目是新建項(xiàng)目，周邊在建的同類(lèi)型住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關(guān)注，據(jù)此提出項(xiàng)目的形象定位為：西安市高新區(qū)一個(gè) “現(xiàn)代中國(guó) 、現(xiàn)代西安”的特色小區(qū)。 第 38 頁(yè) 由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項(xiàng)目所在地周?chē)闆r及上文的市場(chǎng)分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)定位如下： （ 1）項(xiàng)目附近的中高收入家庭； （ 2）西安市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師； （ 3）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等； （ 4）有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人； （ 5）有意在高新區(qū)進(jìn)行二次置業(yè)的高收入者。這恐怕是有些開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不規(guī)范所造成的。 裝修：毛坯房仍然是大多數(shù)人的首選， 在對(duì)“希望房地產(chǎn)商交方式提供什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)”的選擇上，38%的人選擇了毛坯房，同時(shí)還有 25%的消費(fèi)者認(rèn)為全房簡(jiǎn)裝修業(yè)比較好，同時(shí)有 23%的消費(fèi)者認(rèn)為可以使全房精裝修，有 13%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有 1%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝修。 房屋類(lèi)型：平層大有市場(chǎng)、復(fù)式也比較受歡迎 在本次調(diào)查中選擇平層的消費(fèi)者占到 36%，說(shuō)明西安市民對(duì)這種最傳統(tǒng)的房屋結(jié)構(gòu)還比較鐘愛(ài)。但是同時(shí)我們更要考慮到國(guó)家相關(guān)的政策法規(guī)，應(yīng)當(dāng)提高小 戶(hù)型的面積，尤其是 90 平米以下的戶(hù)型的面積。 價(jià)格：總價(jià) 20－ 40萬(wàn)受歡迎 西安市民到底能承受多少的房?jī)r(jià)？這可以從兩方面分析：一是總價(jià)預(yù)算， 63%的被調(diào)查者購(gòu)房預(yù)算支出 在 40萬(wàn)以?xún)?nèi)；二是付款方式，選擇分期和按揭的人最多。 市場(chǎng)分析結(jié)論與開(kāi)發(fā)建議 消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息的渠道多種多樣，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和目標(biāo)顧客群的不同而選取不同 的媒體組合。 2. 項(xiàng)目前期投資大，受政策和市場(chǎng)影響大，所以西安紫薇地產(chǎn)有限公司應(yīng)加強(qiáng)與政府的合作，爭(zhēng)取政府部門(mén)的更多的支持和政策上的優(yōu)惠。 c. 投資期長(zhǎng)，前期投資大，受政策和市場(chǎng)影響大，融資風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 項(xiàng)目對(duì)策分析 以上分析了本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)和帶來(lái)的威脅。 D． 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)威脅（ T） a．供應(yīng)量增加，競(jìng)爭(zhēng)加劇。 C． 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)（ O） a．項(xiàng)目周?chē)睒s的商業(yè)環(huán)境可極大地吸引客戶(hù)的關(guān)注度，提高該項(xiàng)目的知名度。 g．該項(xiàng)目具有強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，占地 117 畝，凈用地達(dá) 97 畝，在高新區(qū)具有如此強(qiáng)大的規(guī)模用地是不多的，同時(shí)，紫薇房產(chǎn)在西安具有一定 的品牌知名度，消費(fèi)者對(duì)其也有一定的品牌認(rèn)可度。 c．商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛(ài)家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。 1目前居住形式： 商品房租賃房自建房房改房其他 通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有 32%的消費(fèi)者 目前居住的已經(jīng)是商品房，有 36%的人目前仍是居住的仍然是租賃房，有 10%的消費(fèi)者居住的市自建房，有 6%的人居住的是房改房，有 16%的人選擇了其他。個(gè)體經(jīng)營(yíng)者占總調(diào)研人數(shù)的 %，中層管理者和高層管理者分別占總調(diào)研人數(shù)的 18%和 2%。通過(guò)該項(xiàng)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者還是喜歡毛坯房和全房簡(jiǎn)裝修，這在調(diào)研的過(guò)程中通過(guò)和消費(fèi)者的交談也可以看了解到 . 第 26 頁(yè) 0%5%10%15%20%25%30%35%40%毛坯房廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝修 廚衛(wèi)經(jīng)裝修 全房簡(jiǎn)裝修 全房精裝修 1住宅風(fēng)格的選擇： 通過(guò)對(duì)消費(fèi)者對(duì)建筑風(fēng)格的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于大多數(shù)西安的消費(fèi)者而言，他們都更傾向于現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑風(fēng)格，同時(shí)中國(guó)古典和現(xiàn)代豐富的建筑風(fēng)格各有 15%的消費(fèi)者傾向于該建筑風(fēng)格?？梢钥吹酱蠖鄶?shù)家庭收入仍然是中等水平，所以在定價(jià)時(shí)應(yīng)從分的考慮到這種現(xiàn)狀，制定合理的價(jià)格水平。 第 22 頁(yè) 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45平方米以下 4570平方米 7090平方米90110平方米110140平方米140平方米以上 住房單價(jià) : 被調(diào)查者中能接受的價(jià)位在 35004000 元的占了 67%，單價(jià)在4000— 4500 元房子有 19%的消費(fèi)者能夠接受，單價(jià)在 4500— 5000 元住宅有 7%的消費(fèi)者認(rèn)為自己能夠接受，單價(jià)在 5000— 5500 元計(jì) 5500 元以上的住宅分別有 4%和 1%的消費(fèi)者能夠接受，由此可見(jiàn)在制定銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)不能把價(jià)格定得太高，以 35004000 為好，這樣更能讓消費(fèi)者接受，從而有利銷(xiāo)售工作的進(jìn)展。通過(guò)對(duì)消費(fèi)者對(duì)建筑類(lèi)型的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)目前消費(fèi) 者所青睞的建筑類(lèi)型仍然是小高層和高層，這就要求我在設(shè)計(jì)建筑類(lèi)型的時(shí)候主要要考慮的建筑類(lèi)型應(yīng)該是小高層和高層建筑。 這次調(diào)研主要是針對(duì)以下三個(gè)方面進(jìn)行的： 基本需求信息（圖18）。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開(kāi)發(fā)的社區(qū)大盤(pán)。 第 18 頁(yè) 4 高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 西安高新區(qū)建成區(qū)域面積為 35 平方公里，占西安市土地面 積不足5‰，但其經(jīng)濟(jì)總量占到西安市的 1/5，對(duì)西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動(dòng)和支撐作用。房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲 ％，土地交易價(jià)格上漲 ％，房屋租賃價(jià)格上漲 ％，物業(yè)管理價(jià)格上漲 ％。受?chē)?guó)家和地方一系列政策和土地需求過(guò)旺影響， 2020年西安市土地交易價(jià)格上漲 ％。 第 16 頁(yè) 2020 年西安商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格每平方米 元，總體上漲 ％，漲幅比 2020 年回落 個(gè)百分點(diǎn)。 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)房 地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮 隨著西安市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)必將伴隨之帶來(lái)更大的繁榮景象。 通過(guò)以上西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給市場(chǎng)與需求市場(chǎng)的分析，我認(rèn)為西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)： 政府調(diào)控職能趨于深化 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，西安商品房市場(chǎng) 在政策的引導(dǎo)下總體表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì)。 從西安市 2020 年各城區(qū)分物業(yè)均價(jià)數(shù)據(jù)我們可以看出：普通住宅類(lèi)物業(yè)均價(jià)城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略高，城北最低；商服用房均價(jià)城內(nèi)區(qū)依然是最高，城南第二，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫(xiě)字樓仍 第 14 頁(yè) 以城內(nèi)為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，城北依然是最末；別墅類(lèi)物業(yè)該期僅城南有成交。 2020 年西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。而各地方政府貫徹落實(shí)中央精神的積極性有所提高，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將更加有效，預(yù)計(jì) 07年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將趨緩。同時(shí)，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性需求也會(huì)有所下降。 第 11 頁(yè) 2020 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè) 隨著國(guó)家和地方政府各項(xiàng)調(diào)控措施的不斷落實(shí)，預(yù)計(jì) 07 年房地產(chǎn)投資增速將與今年持平，其中，中小戶(hù)型、中低價(jià) 位的普通住房以及經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模有望擴(kuò)大。 （ 4） 空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在 2020 年 12 月 31 日以前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理減免稅手續(xù)。 其次還表現(xiàn)在以 下幾個(gè)方面： （ 1）登記前不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)簽榉乐狗课莩醋?，現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購(gòu)和簽約的購(gòu)房人名稱(chēng)不得隨意變更，合同上購(gòu)房人署誰(shuí)的名字事先一定要考慮好，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人?！苯又?，針對(duì)這一要求，十五條意見(jiàn)又進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)定，要求自 2020 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。從商品住宅來(lái)看，2020 年以來(lái)，全國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)投資額、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積一直增長(zhǎng)， 2020 年達(dá)到最大值。 111 月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年同期增長(zhǎng) 19． 5％，增幅雖比 2020年同期高 1． 7個(gè)百分點(diǎn)，但比同期中西部地區(qū)分別低 13． 6 第 8 頁(yè) 個(gè)和 12． 9個(gè)百分點(diǎn)，與中西部地區(qū)的差距比今年 1 季度分別擴(kuò)大 1． 7個(gè)和 6． 9個(gè)百分點(diǎn)；而中西部地區(qū)比上年同期增長(zhǎng)均超過(guò) 30． 0％，分別達(dá) 33． 1％和 32． 4％，增幅比 2020 年 1季度分別高 3． 6 個(gè)和 8． 8個(gè)百分點(diǎn)。 （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn) 狀： 土地開(kāi)發(fā)面積和新開(kāi)工面積均達(dá)到 2020 年以來(lái)的最高，但是土地購(gòu)置和竣工面積與 2020 年相比均有所減少。由此，可以樂(lè)觀地推測(cè) 2020 年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì) 仍會(huì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 24700 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 102020 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 82703 億元，增長(zhǎng) %。 （ 2）建議開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)資金和投資的管理，開(kāi) 第 5 頁(yè) 發(fā)進(jìn)度上也要慎重考慮和嚴(yán)格安排，同時(shí)，在項(xiàng)目的銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)銷(xiāo)售收入的管理。 本報(bào)告通過(guò)研究該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是 第 3 頁(yè) 否可行，以及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品有無(wú)銷(xiāo)路、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng) 能力、投資效果等進(jìn)行研究，從而得出該項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，并使其作為開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；籌集建設(shè)資金的依據(jù)；與有關(guān)部門(mén)簽定協(xié)議、合同的依據(jù)和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。 該項(xiàng)目 周邊不僅有易初蓮花、愛(ài)家超市、世紀(jì)金花等大型購(gòu)物超市，有便利的商業(yè)活動(dòng)環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)