【正文】 屬于珠三角地區(qū)。1989—1993年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，%，%，實(shí)際利用外資年均增長61%，%，%，%。1．4南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)該項(xiàng)目已于2002年11月奠基，目前正在進(jìn)行80萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計到2005年正式建成投產(chǎn)。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注。惠陽市改市劃區(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第337號（一期）銷售收入：56167萬元開發(fā)總投資：41504萬元；其中：2．土建、建安設(shè)計工程費(fèi)：28752萬元；6．供水增容費(fèi)：120萬元；10．其他費(fèi)用：500萬元。房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項(xiàng)目評估，投資分析和基本結(jié)論，個中涉及的主要分支內(nèi)容包括：b、從城市規(guī)劃的角度對本項(xiàng)目進(jìn)行評價；邀請營銷、估價、工程、建筑、預(yù)算等各方面專家就一些典型問題展開討論。項(xiàng)目總體布局為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。總住戶1100戶，可居住人口3800人。2．3．7消防及分區(qū)2．4本可行性研究針對**廣場首期，但由于項(xiàng)目的整體性，在研究過程中又不可完全獨(dú)立分開，因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。道路系統(tǒng)區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。◆第三章惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。m2／人?！艨罩米》靠偯娣e18萬平方米◆低端需求戶（接受商品房價格為1500－2000元／平方米者）收入4130元，需求房屋面積均值為113m2?！舾叨诵枨髴簦?000－2500元／平方米）收入4541元，需求房屋面積均值為122平方米。◆有購房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序?yàn)椋合缕?、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。從對消費(fèi)者購買力的分析來看，惠州居民已具有相當(dāng)?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型?；葜菥用駥ι唐贩凯h(huán)境及配套要求對住房硬件的要求具體數(shù)據(jù)如圖3所示。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。本類項(xiàng)目的個案分析5．2．2以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過18萬平方米。具體如下表：君華府小結(jié)君華府：1）配套設(shè)施完善劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。**廣場惠州新城江北27號小區(qū)，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成40%。本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開發(fā)建設(shè)**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。**廣場住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計，整個小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。（3）（4）（5）（6）本項(xiàng)目均價定為2300元/平方米，此價格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。近一兩年有購買商品房意向的家庭?！?8萬17％21％37％53％＝1960個家庭2．墻體30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用為500萬元，單方成本為20元／平方米。8．12其他費(fèi)用具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下：　　4．市場的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上馬，大大刺激了惠州房地產(chǎn)市場的興旺。M2）　　　　商業(yè)商場：23100萬元（6000元／M238500暫定本項(xiàng)目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進(jìn)度，反映在各個核算期的期末?！　′N售稅　%16萬元　　其它：％計算%22萬元采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開發(fā)建設(shè)。9．2．1．8財務(wù)指標(biāo)的選取　　本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報表格式的依據(jù)是國家計委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對項(xiàng)目投資計算經(jīng)濟(jì)效益。　項(xiàng)目名稱金額（萬元）　　20002．5供水增容費(fèi)從上述分析可得出如下關(guān)于本項(xiàng)目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財務(wù)評價指標(biāo)看，整個項(xiàng)目盈利十分明顯；從計算模型的設(shè)定，知道影響本項(xiàng)目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。從上面的分析可知，不同的預(yù)售樓款回收方案導(dǎo)致的項(xiàng)目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。因此，在二、三期有必要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。年利率暫定為6％，按單利計算。同時，由于目前中國房地產(chǎn)市場受國家有關(guān)政策的影響仍然非常大，對未來幾年的惠州市物業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r較難預(yù)測，因此，現(xiàn)給出本項(xiàng)目在不同住宅銷售均價下的資本收益率敏感性分析?，F(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下：10．1研究結(jié)論以目前來看，整個二期項(xiàng)目完成后，**廣場便成為惠州較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好。特別會對第一階段的啟動開發(fā)較為有利。充分運(yùn)用已有的各項(xiàng)技術(shù)力量和資源，進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)，并在本項(xiàng)目的開發(fā)過程中保持管理隊(duì)伍的穩(wěn)定性?！　　　”卷?xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計方案基本上利用了項(xiàng)目地塊的地形特點(diǎn)，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。由于對本項(xiàng)目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計，所以，在本次進(jìn)行財務(wù)效益估算時，采用了較保守的計算模式。9．5．2物業(yè)銷售測價較為保守　　本報告所進(jìn)行的物業(yè)市場測價，是基于對項(xiàng)目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場實(shí)際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。9．4．2后期開發(fā)敏感分析　　選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進(jìn)行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當(dāng)建安成本上升5％時，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見，建安成本在本項(xiàng)目各類影響因素中，并非是決定性因素。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財務(wù)效益分析的角度上看是可行的。9．2．3二期投資效益分析　　二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。從財務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達(dá)到了用較少的資金（貸款額）來啟動整個小區(qū)建設(shè)的目的，在財務(wù)分析的角度上看是可行的。報建手續(xù)費(fèi)貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。9．2．1．6首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則　　首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略?！　　　　。ヒ罁?jù)目前的實(shí)際情況，我們設(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座?！　】紤]到本項(xiàng)目是一個大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長，配套設(shè)施種類較多，針對本項(xiàng)目今后各階段的開發(fā)，將會存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)的前期可行性研究的財務(wù)效益分析時，需要設(shè)定一定的條件。8．8供水增容費(fèi)本項(xiàng)目營業(yè)稅為2000萬元，單方成本為80元／平方米。按總建筑面積250000平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?150元／平方米。5．地面做法外墻磚或高級涂料。本二期工程擬分三組、滾動式進(jìn)行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本項(xiàng)目啟動，第二階段、第三階段須觀察項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，**廣場首期項(xiàng)目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。符合上述四個條件者則為7．4市場容量這些目標(biāo)客戶具備如下特征：◆**廣場為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想?！羰袌鋈萘抗浪?．1總體定位社區(qū)服務(wù)相對薄弱。（2）南海石化項(xiàng)目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。5）規(guī)劃設(shè)計水平高第六章4）2）優(yōu)勢：君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比：在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。會所項(xiàng)目配置在這兩個樓盤當(dāng)中，會所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。碧水灣均價為2300元／m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式?；葜菔蟹康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進(jìn)入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。第五章隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機(jī)會?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會?；葜菔械姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。但總量過剩并不代表適銷對路的房地產(chǎn)項(xiàng)目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因?；葜菔猩唐贩抗┙o狀況4．1商品房供給總量及特點(diǎn)消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費(fèi)者居多。3．4．43．4．3◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)?！?，戶均月收入4750元截止2003年底，交易宗數(shù)1148宗。2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為15％、57％、28％，根據(jù)“配第克拉克定律”，惠州市的社會發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的21個市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）、在全省屬中上等水平。該地塊南面