【正文】 導(dǎo)人們加大消費量，擴大內(nèi)需?；葜菔猩唐贩堪l(fā)展有以下幾個趨勢：數(shù)據(jù)顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。如圖2所示。3．5．1◆市區(qū)人口約92萬，28萬個家庭?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬m2，居住人口427萬，運用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。綠化系統(tǒng)規(guī)劃◆社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個，可容納學(xué)生600人，建筑面積2500平方米。公共設(shè)施配置◆本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進行規(guī)劃的。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。項目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟。從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個。二是專家研討會。總用地面積：3．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許（2002）42號（一期）2．1．2項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)用地現(xiàn)狀：已開發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的基本依據(jù)商：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項目的優(yōu)越條件。未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。項目采用世界先進的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬噸乙烯，進而衍生出230多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達17億美元，對下游產(chǎn)品的拉動效應(yīng)為1:50?；葜葑鳛橹槿浅鞘兄匾囊粏T，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進一步充分利用和強化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進行更深層次的合作方面，有更大的作為。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟的發(fā)展提供動力，使東岸經(jīng)濟發(fā)展迅速趕上并超過西岸。1．3惠州市的區(qū)位條件2002年，12年翻了三番多，%。20多年來，惠州市國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟實力大大增強，社會和經(jīng)濟面貌都發(fā)生了巨大的變化。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年。惠州市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)?？偼顿Y測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據(jù)對本項目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式，結(jié)合本項目的實際情總嚴(yán)謹測算得出。60 惠州**廣場可行性研究報告…………………………………………………………………………………………結(jié)論及建議………………………………………………………………………………………56448．4．1433628第五章對環(huán)境及配套要求……………………………………………………………………………………233．4住宅建設(shè)和消費…………………………………………………………………………………基本情況…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2．4…………………………………………………………………………………2．3．417項目概況研究內(nèi)容2．2惠州市在珠三角的地位和作用……………………………………………………………惠州市社會經(jīng)濟發(fā)展概況……………………………………………………………惠州市經(jīng)濟發(fā)展歷程與特點…………………………………………………………………061．3研究人員152．2．4發(fā)展商簡介172．3．3……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………233．34．14．2總體供給狀況………………………………………………………………………………………個案分析……………………………………………………………………………………………346．3項目劣勢………………………………………………………………………………………………3638第八章8．1項目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………………………………………………418．5前期費用8．6項目其它不可預(yù)見費8．7開發(fā)期稅、費8．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費8．9本項目靜態(tài)總投資9．2財務(wù)效益初步估算按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來人口（暫住人口）?；葜菔腥嗣裾v地惠城區(qū)，；。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。該階段的代表性事件是當(dāng)時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時的惠州是房地產(chǎn)投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使惠州市經(jīng)濟發(fā)展達到輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟發(fā)展的高遠幻想。第二章惠府國用（2003）字第13020100076號公共占地：10535平方米3．應(yīng)繳各種稅費：2500萬元；7．報建手續(xù)費：600萬元；2．2．1研究目的a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項目前景有決定性影響的市場因素；f、結(jié)合實際情況對項目的投資進行財務(wù)分析，計算項目的可能收益，分析影響收益的重要因素；2．2．4對影響本項目開發(fā)的主要因素進行變量互換對比。擁有豐富的經(jīng)濟資源及人文資源，政治、經(jīng)濟、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。區(qū)域特點2．4．1本項目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。廣汕公路現(xiàn)狀路寬64米，為雙向六車道，并已于二00三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。◆商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施?！艋葜菔猩唐贩啃枨鬆顩r3．1惠州市基本情況全市面積11158萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟、文化、交通中心和商品集散地，2002年第五次人口普查時人口密度215人／km2，低于全省平均水平。m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間?！艚鼉赡陙砘葜萁?jīng)濟有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機會也頗為可能。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。第四章惠州房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南海口、廣西北海成為全國的三大開發(fā)熱點，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進入谷底，商品房市場明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買方市場正在逐漸形成。各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設(shè)計、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場銷售上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費的一個個小高潮?；葜菔忻袢司杖虢鼇韥硪恢背试鲩L態(tài)勢，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實力、信譽、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。（3）樓盤建設(shè)在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因為單體樓的原因未做過多的綠化。樓盤小區(qū)地理位置好高檔樓盤中檔價格（7）第七章◆收入穩(wěn)定。7．3銷售價格測算同時調(diào)查表明，在設(shè)定類似于**廣場產(chǎn)品后，消費者能夠接近的平均價格為2507元，如下圖。估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們設(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場容量的基礎(chǔ)，同時統(tǒng)計結(jié)果附后。調(diào)查結(jié)果為占購買人士的21％；接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的53％。28萬17％37％＝17612個家庭根據(jù)本項目物業(yè)開發(fā)的實際情況，結(jié)合本項目地塊相鄰的其它開發(fā)項目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進行總投資估算。平屋面、坡頂蓋。預(yù)留。單方成本為807元／平方米。本項目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費包括：◎投資方向調(diào)節(jié)稅◎設(shè)備及消防供電用電負荷費◎預(yù)算定額管理費◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費◎新型墻體材料保證金本項目供水增容費為120萬元，／平方米。8．10不可預(yù)見費9．2財務(wù)效益初步估算　　本項目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機動車室內(nèi)泊車位。M2）9．2．1．2分階段進行財務(wù)效益分析的原則　　由于本項目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對本項目周邊區(qū)域市場開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動開發(fā)的形式進行本次開發(fā)。％3080萬元　　防洪費：％計算　　%100萬元　　房地產(chǎn)交易管理費：％計算100萬元　　印花稅：％計算　　9．2．1．5開發(fā)資金運作的設(shè)定以及資金籌措原則　　第一階段的開發(fā)作為本項目整個開發(fā)的開端，起到啟動整個小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財務(wù)效益核算將采用動態(tài)分期的方式進行。本項目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的30％款項可留待以后各期使用。初步效益測算根據(jù)本項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項目的靜態(tài)財務(wù)效益，詳見下表：1．0287522．35322．6而本項目物業(yè)日后推出的實際銷售率將與當(dāng)時該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本項目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達到先行啟動整個小區(qū)的目的。　　開發(fā)總投入從《項目各功能物業(yè)的測價》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價值影響的不定因素較多，且難于精確估計，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價只進行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內(nèi)住宅價值的影響。9．4項目敏感性分析9．4．1首期開發(fā)敏感性分析　　選取首期開發(fā)的住宅價格、以推廣價方式銷售的住宅價格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價格下降接近至90％，建安成本上升接近正負10％，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近正負10％時，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指標(biāo)較敏感。主要有兩方面原因：9．5．1建筑工程安裝造價構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價　　在項目總投資中（不包含財務(wù)費用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項目建筑工程安裝造價將成為影響本項目總成本的主要因素。現(xiàn)在惠州市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。10．2可行性建議　而且，根據(jù)有關(guān)資料，建筑安裝工程成本有必要對支付給工