【正文】 改造，使之更加安全、有效、經(jīng)濟(jì)、可行。 派工修理派工修理用于計(jì)劃維修、小型的設(shè)備新裝、改裝項(xiàng)目的處理程序。（2）設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)二個(gè)層次：日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作，定期維護(hù)保養(yǎng)包含性能狀態(tài)檢查和計(jì)劃性修理的內(nèi)容設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)通常由設(shè)備運(yùn)行操作、值班人員負(fù)責(zé)進(jìn)行。為維持裝修秩序及安全，加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)的管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè)；實(shí)施對(duì)外來入員出入制度，嚴(yán)格管制各出入口，對(duì)大件物品的出入實(shí)行登記制度；嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn)，盡量消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。我們會(huì)針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)和新聘員工的具體情況，度身定制一系列上崗前的基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，使員工在上崗前能基本掌握高標(biāo)準(zhǔn)樓盤物業(yè)管理所需的各類知識(shí)，以便日后工作的正常開展。 熟悉周邊的供電、供水、市政、環(huán)衛(wèi)、公安、消防和行業(yè)主管部門等政府職能部門的情況，建立和諧的工作關(guān)系，使物業(yè)管理順利運(yùn)作。 保持個(gè)人衛(wèi)生，每天洗漱。移交資料：物業(yè)基本信息，各業(yè)主單位的基本資料；移交驗(yàn)收：編制按層次劃分的房產(chǎn)移交驗(yàn)收管理程序，可以增減驗(yàn)收的項(xiàng)目工程部 （1）崗位職責(zé)（2）行為、禮儀規(guī)范要求 （3） 物業(yè)驗(yàn)收和交接（4）維修及保養(yǎng) 客服部(1) 電話用語及禮貌培訓(xùn)(2) 物業(yè)管理進(jìn)階保安/環(huán)境部 (1) 物業(yè)設(shè)備初階(2) 保安員訓(xùn)練課程 (3) 器材及物料 (4) 處理緊急情況(5) 火災(zāi)緊急處理辦法完成短期培訓(xùn)課程后，安排各級(jí)員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)作實(shí)地訓(xùn)練，配合物業(yè)入伙，令物業(yè)之管理工作能夠全面開展，為業(yè)戶及時(shí)提供高水準(zhǔn)之服務(wù)。二擬訂物業(yè)管理方案結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)羅列管理要素。三設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；建筑及設(shè)備檔案管理、建筑及設(shè)備保養(yǎng)檢查、巡查記錄、建筑及設(shè)備運(yùn)行狀況記錄、建筑及設(shè)備的維修、工程圖紙資料管理設(shè)備的運(yùn)行管理建議；設(shè)備的維修管理；四安 全管 理治安管理；運(yùn)用公司成熟、規(guī)范的安全管理制度，實(shí)現(xiàn)智能化與人防的最佳結(jié)合的整體治安思路。 負(fù)責(zé)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生處理及保持園藝維護(hù)員負(fù)責(zé)小區(qū)綠化園藝的修建和補(bǔ)栽第三節(jié) 物業(yè)管理機(jī)制一、激勵(lì)機(jī)制我司從管理層至員工層都利用一套完善的激勵(lì)機(jī)制。對(duì)責(zé)任區(qū)域內(nèi)客戶實(shí)施分級(jí)管理，建立特殊客戶臺(tái)賬，做好重點(diǎn)客戶的關(guān)系維護(hù)工作。 負(fù)責(zé)管理處環(huán)境清潔管理、檢查與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)216。 負(fù)責(zé)管理處大客戶維護(hù)工作216。 有垃圾收集容器 垃圾中轉(zhuǎn)保持密閉和外圍整潔（五）、協(xié)助維護(hù)公共秩序小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。第二章 管理服務(wù)理念及目標(biāo)第一節(jié) 項(xiàng)目管理理念及目標(biāo)要想把【西昌山海苑】物業(yè)管理服務(wù)做好，必須在認(rèn)真研究項(xiàng)目物業(yè)管理項(xiàng)目的具體特征及其客戶群個(gè)性需求的基礎(chǔ)上，量身訂制切實(shí)可行的物業(yè)管理與服務(wù)整體方案及策劃思路，提出規(guī)范和行之有效的針對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理與服務(wù)的具體內(nèi)容及其配套措施，結(jié)合項(xiàng)目地域特性以及我公司的管理優(yōu)勢(shì)，同時(shí)從全方位去把握服務(wù)要點(diǎn)?！鞍踩薄獜闹伟病⑾?、車輛、設(shè)備四個(gè)方面來做好管理工作，同時(shí)以滿足客戶的“安全需求”為出發(fā)點(diǎn)，建立嚴(yán)密、高效的安全防范體系。1有培訓(xùn)、有考核1每月公布物業(yè)服務(wù)合同履職情況，制作物業(yè)服務(wù)動(dòng)態(tài)進(jìn)行公示1重要事項(xiàng)及通知在每個(gè)單元及小區(qū)主入口以書面形式進(jìn)行及時(shí)告知。1容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施，對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施對(duì)外來人員管理制度，完善外來人員登記制度進(jìn)行詢問及登記對(duì)違法犯罪行為立即報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理有租戶管理制度，租戶信息完善，配合做好流動(dòng)人口登記、出租房屋登記工作，登記簿冊(cè)齊全。 負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成項(xiàng)目績效目標(biāo)216。 負(fù)責(zé)管理處園藝的管理、檢查與相關(guān)單位的協(xié)調(diào) 小區(qū)安全的全面管控顧客滿意指數(shù)（秩序服務(wù)）車輛停放受損次數(shù)消防事故工程主管 負(fù)責(zé)物業(yè)及相關(guān)圖紙、資料的接管驗(yàn)收并協(xié)助對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)檔案的建立；組織建立設(shè)施/設(shè)備、計(jì)量器具、工具的臺(tái)帳并進(jìn)行標(biāo)識(shí)，實(shí)施工具、耗材管理； 定期開展各類業(yè)務(wù)巡查，發(fā)現(xiàn)、消除設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理問題和不足，持續(xù)改進(jìn)和提升設(shè)施設(shè)備維護(hù)方面的服務(wù)品質(zhì)。5．與責(zé)任區(qū)內(nèi)客戶進(jìn)行經(jīng)常性的溝通交流、及時(shí)了解客戶的需求、意見和建議，并定期實(shí)施業(yè)主滿意度調(diào)查，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)品質(zhì)；6．定期向責(zé)任區(qū)內(nèi)客戶宣傳物業(yè)管理法規(guī)政策；宣傳物業(yè)的依約履職情況；宣傳和樹立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好品牌和形象； ，努力為業(yè)主排憂解難；。該激勵(lì)機(jī)制從員工入職開始三個(gè)月內(nèi)以及每年都會(huì)在上級(jí)主管與員工之間用溝通、交流并考核的方式進(jìn)行。消防管理：按預(yù)防為主、防消結(jié)合的原則，將預(yù)防工作承擔(dān)完全責(zé)任。針對(duì)要素，展開深層次的調(diào)查研究針對(duì)物業(yè)布局、功能上的特點(diǎn)，客戶群體管理元素?cái)M訂管理方案。亦可根據(jù)需要，安排高級(jí)管理層人員參觀及考察同等類型的物業(yè)，接受及吸納先進(jìn)的管理方式及理念。 定期清洗頭發(fā)，護(hù)發(fā)和理發(fā)。、設(shè)備按臺(tái)查驗(yàn)，按系統(tǒng)接收。我們還將對(duì)受訓(xùn)員工進(jìn)行考核和評(píng)估，就招聘員工的物業(yè)管理綜合能力進(jìn)行測(cè)試，挑選合適人選，組建優(yōu)秀的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。第三節(jié) 公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理我司在進(jìn)駐西昌即按西昌要求標(biāo)準(zhǔn)為日常操作。設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)由班長負(fù)責(zé)操作，特殊設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)需外聘專業(yè)單位進(jìn)行。主管根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃、當(dāng)前對(duì)設(shè)備狀況的分析調(diào)查結(jié)果、用戶要求填寫派工單，指派專門人員完成特定項(xiàng)目的工作。（2）大修的項(xiàng)目由主管提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心討論形成《設(shè)備大修（改造）年度計(jì)劃申請(qǐng)報(bào)告》 （3）設(shè)備的大修改造更新活動(dòng)按《設(shè)備大修改造管理規(guī)定》進(jìn)行。 大門出入口安全員具有兩項(xiàng)主要職責(zé)。216。 在各樓層及室內(nèi)顯要位置設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，提醒使用人注意安全；216。216。崗位設(shè)置原則充分考慮安全管理特點(diǎn)，在大門設(shè)立禮儀崗，展示和安全管理良好形象。四害防治蚊積水中三齡幼蟲或蛹的檢出率不超過 3%，不得有大型蚊幼蟲陽性孳生地，小型陽性孳生地不超過 1%?？蛻糁灰蛭飿I(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部發(fā)出需求信息，客戶服務(wù)人員就會(huì)根據(jù)需求信息，組織各類資源，去滿足客戶的各種需求，為客戶提供規(guī)范、專業(yè)、滿意、周到的服務(wù)。要愛護(hù)制服，保持制服干凈、整潔、筆挺，上班前應(yīng)檢查是否出現(xiàn)漏縫、破邊或破洞現(xiàn)象；且要牢記清潔第一，經(jīng)常換洗制服，不得有異味、污跡（尤其是領(lǐng)子和袖口的清潔）。除特殊情況外，非工作時(shí)間內(nèi)不得穿著公司制服，不得佩戴有公司標(biāo)志的物品出現(xiàn)在非 公務(wù)場(chǎng)所。服務(wù)員不允許佩戴耳環(huán)、手鐲、項(xiàng)鏈，但允許佩戴結(jié)婚戒指及手表。（1） 站姿要求：自然、輕松、優(yōu)美、挺拔。（3） 走姿要求：充滿活力、自然大方、神采奕奕。下蹲時(shí)兩腿緊靠，左腳掌基本著地，小腿大致垂直于地面。與客人、上司同乘電梯，應(yīng)主動(dòng)按住電梯，讓他們先進(jìn)。無論門是開著的還是閉著的，均應(yīng)敲門，不得隨便鹵莽闖入，不可亂翻動(dòng)客人的物品、文件等。對(duì)客態(tài)度：真誠。靈活運(yùn)用語言，善用幽默之語句。三、歸檔時(shí)間文書及管理資料在次年第四季度前經(jīng)由各職能部門負(fù)責(zé)人審核后按歸檔要求整理后向檔案部門歸檔；基建項(xiàng)目、改造工程的資料在竣工后一個(gè)月內(nèi)歸檔；新購設(shè)備(包括引進(jìn)設(shè)備或技術(shù))在開箱時(shí)必須會(huì)同檔案管理員進(jìn)行技術(shù)資料核對(duì)登記，于竣工后連同調(diào)試記錄等文件材料整理立卷、歸檔；工程、設(shè)備運(yùn)行資料必須在次年一季度前整理和歸檔；質(zhì)量體系文件應(yīng)在文件發(fā)布后一個(gè)月內(nèi)歸檔。服從檔案管理員管理在借閱范圍內(nèi)借閱，僅供閱覽的檔案只在檔案室查閱，保密檔案不供查閱。，對(duì)檢查出的安全隱患進(jìn)行處理工作。，及時(shí)清理、恢復(fù)現(xiàn)場(chǎng)。明確預(yù)防工作的重點(diǎn)工作內(nèi)容，上報(bào)突發(fā)事件應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組。6 保險(xiǎn)購買各類保險(xiǎn)，明確保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的工作程序和內(nèi)容，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第一時(shí)間向當(dāng)值安全主管報(bào)告，并及時(shí)通報(bào)相關(guān)部門人員。 如屬客戶/員工誤觸動(dòng)警報(bào)，須查實(shí)對(duì)方身份后，重新啟動(dòng)系統(tǒng)并告知安全禁令。b)消防中心監(jiān)控值班人員：(保持良好心態(tài))立即自動(dòng)啟動(dòng)相應(yīng)的消防設(shè)施，同時(shí)手動(dòng)啟動(dòng)消防廣播，通知場(chǎng)內(nèi)當(dāng)值安全員有秩序地疏散人員搶救重要物資從安全通道撤離，并利用防火卷簾對(duì)火災(zāi)區(qū)域進(jìn)行隔離，防止火勢(shì)蔓延，并密切留意火場(chǎng)變化。接到火災(zāi)指令后，立即切斷事故現(xiàn)場(chǎng)正常用電，啟動(dòng)應(yīng)急電源，保證消防中心電源正常不中斷，密切注意水源情況與水泵運(yùn)行情況，用消防電話與消防中心保持密切聯(lián)系。，需放行必須得到現(xiàn)場(chǎng)指揮的同意。 到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) 如案件正在進(jìn)行（如打斗、偷竊等），應(yīng)馬上向上級(jí)報(bào)告狀態(tài)并盡力予以阻止。 警方人員進(jìn)入案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)前，崗位人員應(yīng)查驗(yàn)警方人員的證件，并記錄警方人員姓及人數(shù)等事項(xiàng)，并通報(bào)上級(jí)前來引路。防汛應(yīng)急預(yù)案防汛組織程序： 設(shè)立防汛器材專用存放庫，內(nèi)存放防汛器材，主要應(yīng)有排水泵、排水膠管、防水配電箱、編織袋、砂子、鐵鍬等。2 險(xiǎn)情處理程序： 若雨水灌入地下車庫，工程部應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)污水泵排水，安全部及時(shí)通知車主，組織疏通車輛撤離車庫，停在安全處。安置疏散下來人員于空闊地（馬路）休息，并安排人員清點(diǎn)人數(shù)，必須保證不遺留人在樓內(nèi)，禁止任何人返回樓內(nèi)。監(jiān)控中心人員應(yīng)盡快確定電梯停頓的所在樓層，通知安全領(lǐng)班并派安全員到現(xiàn)場(chǎng)門外，通知工程部人員盡快到場(chǎng)。 然后按上述步驟救出乘客。 工程部在停電后第一時(shí)間檢查電梯雙電源切換是否正常，電梯是否有困人現(xiàn)象，如有困人情況，立即安排消防中心人員電話問候，工程人員通知電梯廠家 30 分鐘內(nèi)趕到解救被困人員。 在接到停水通知的情況下，工程部應(yīng)事先將停水線路、區(qū)域、時(shí)間等告知物管部負(fù)責(zé)人。 派人值守辦公室、值班室，耐心接待客戶詢問，做好解釋和疏導(dǎo)工作，防止與客戶發(fā)生沖突。（二）人員配備兼職人員：管理處全體員工在需要的時(shí)候都將協(xié)助社區(qū)文化工作，成為臨時(shí)兼職人員。?弘揚(yáng)公德，如開展敬老活動(dòng)。（五）管理措施建立制度、場(chǎng)地、經(jīng)費(fèi)保證體系?制度保證為保證【西昌中迪國際項(xiàng)目】社區(qū)文化順利開展，要制訂一套完整的規(guī)章，如《精神文明公約》、《社區(qū)文化工作制度》等。文化建設(shè)應(yīng)擬訂計(jì)劃，逐步實(shí)施。文化建設(shè)從實(shí)際出發(fā)，開展豐富多彩的文化活動(dòng)。（三）場(chǎng)所安排管理處將充分利用園區(qū)內(nèi)的戶外空間在醒目處設(shè)置宣傳欄和溫馨提示欄，作為對(duì)外對(duì)內(nèi)的窗口，適時(shí)開展社區(qū)文化宣傳及報(bào)道動(dòng)態(tài)。第七章 社區(qū)文化措施一、社區(qū)文化建設(shè)目標(biāo)通過精彩紛呈的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理人與客戶之間，以及客戶與客戶之間的正常溝通。 在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停水的情況下，工程人員應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停水還是外部停水。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止故障擴(kuò)大；若系外部停電，一方面要防止忽然來電引發(fā)事故，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時(shí)恢復(fù)供電，并將了解的情況通知客戶服務(wù)部。 被困者救出后，須向他們?cè)儐枺?是否有任何不適？是否需要幫助？ 請(qǐng)其提供姓名、地址、聯(lián)絡(luò)電話，以便聯(lián)系其家人或朋友。 按規(guī)定自動(dòng)門開鎖區(qū)最大范圍是轎廂地板不得超過樓層平面的上下各 35mm，確認(rèn)無誤后，通知機(jī)房人員將動(dòng)力電源切斷，救援人員用專用鑰匙開啟廳門，用人力開啟轎廂門（要慢，用力不要過大），協(xié)助乘客離開轎廂。 對(duì)有傷者，應(yīng)立即送至附近醫(yī)院急救，并記錄以上情況，客戶服務(wù)部做好客戶安撫工作。 安全員由安全部負(fù)責(zé)人指揮，一部分人員維持秩序，一部分人員排除險(xiǎn)情、搶救設(shè)備。 所有排水溝是否暢通無阻，同時(shí)將排水溝內(nèi)垃圾清運(yùn)干凈。 在警方人員離開時(shí)，應(yīng)詢問警方人員的聯(lián)絡(luò)電話及記錄其離開的時(shí)間。 現(xiàn)場(chǎng)任何物品，如當(dāng)值安全主管在衡量情況后認(rèn)為案件可能已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)馬上親自到現(xiàn)場(chǎng)查看。(用廣告布等物品進(jìn)行簡單圍蔽)工作事宜。c)消防巡查員：到現(xiàn)場(chǎng)后有效地組織安全員救火，當(dāng)公安消防人員到來時(shí)，應(yīng)立即向其介紹火場(chǎng)情況，并配合救援工作。 8突發(fā)火警火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案 夜間火災(zāi)應(yīng)急方案 報(bào)警、接警，立即通知專職消防員及時(shí)趕到事故現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)是否發(fā)生火情并將情況反饋給消防中心，同時(shí)通知安全領(lǐng)班，安全領(lǐng)班接報(bào)后立即組織調(diào)動(dòng)就近值班人員進(jìn)行撲救和人員財(cái)產(chǎn)疏散。 通過查找客戶資料，聯(lián)系客戶，請(qǐng)其盡快返回，以確認(rèn)情況，并由其決定是否報(bào)警處理。 派安全員到現(xiàn)場(chǎng)駐