【正文】 12．消防值班記錄 13．消防報警處理記錄 14．入伙通知書 15．住戶登記表 16．退租清單 17．保安值班記錄 18．保安哨位巡查記錄表 36 19. 警械警具配備登記表 20．出入證件辦理登記表 21．物品搬運放行 單 22．保安排班表 23．安防員月訓(xùn)練表 24．水池、水箱情況登記 25．水泵運行記錄 26．機電設(shè)備月檢表 27．變配電運行記錄表 28．發(fā)電機試機記錄 29．抄表單 30．空調(diào)運行記錄 31．電梯檢查表 32．清潔工工作考評表 33．消殺藥品投放記錄 34．綠化工作記錄表 35. 綠化工作考評表 36. 裝修改進申報表 37. 裝修巡檢記錄 37 38. 臨時施工證發(fā)放記錄 39. 出入證件 40. 公用設(shè)施登記表 41. 公用設(shè)施完好率統(tǒng)計表 42. 郵件發(fā)放登記表 43. 停車場檢查登記表 44. 停車場車輛出入登記表 45. 維修單 46. 維修記錄 47. 設(shè)備完好率統(tǒng)計 48. 工程項目審批表 49. 工程驗收結(jié)算表 50. 大修項目計劃表 51. 標(biāo)識登記清單 52. 應(yīng)急情況處理記錄 53. 社區(qū)文化活動計劃表 54. 社區(qū)文化活動記錄表 55. 管理費交費記錄 56. 付款通知書 38 57. 未交費處理報告 58. 物品需求計劃表 59. 物品采購計劃表 60. 物品入庫驗收記錄 61. 分供應(yīng)調(diào)查評價表 62. 合格分供應(yīng)名單 63. 分供應(yīng)年度評審表 64. 分包項目質(zhì)量檢查記錄 65. 庫房物品盤點清單 66. 發(fā)料單 67. 文件主清單 68. 文件發(fā)放記錄 69. 文件修改申請表 70. 外來文件登記表 71. 文件呈批傳閱表 72. 傳真登記表 73. 機電設(shè)備臺帳 74. 設(shè)備卡 75. 計量設(shè)備檢驗記錄 39 76. 考評記錄 77. 考評總結(jié)報告 78. 內(nèi)部質(zhì)量審核計劃 79. 內(nèi)部質(zhì)量審核檢查表 80. 不合格報告 81. 內(nèi)部質(zhì)量體系審核報告 82. 住戶意見調(diào)查表 83. 住戶意見分析處理表 84. 住戶投訴登記表 85. 住戶投訴處理表 86. 管理評審計劃 87. 管理評審報告 88. 糾正和預(yù)防措施報告 89. 年度培訓(xùn)計劃 90. 培訓(xùn)檔案記錄 40 第五章 管理服務(wù)內(nèi)容及管理方式 第一節(jié) 物業(yè)管理綜合服務(wù)內(nèi)容 一、物業(yè)共用部位的維護和管理。 均分無重?zé)o漏。 蟑螂即密度：室內(nèi)15 平方米，室外樓道 20 米以下。 遵紀(jì)守法，模范執(zhí)法，學(xué)雷鋒做好事，清正廉潔。 健 身 、 擒拿 格 斗 、隊 列 訓(xùn)練、行走、跑 步 、 敬禮。巡查記錄清晰，巡查次數(shù)每天不少于 4次。 十五、住戶有效投訴率 1‰以下，投訴處理率 99% 按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)做好本職工作，并以“互動式物業(yè)管理”模式，加強與住戶的溝通合作，爭取業(yè)主對工作理解與支持，加上細致周到的物業(yè)管理服務(wù)，制度化、規(guī)范化的管理措施，可以確保有效投訴率 1‰之下，投訴處理率 99%。保安人員和維修人員負責(zé)交通管理和道路維修工作，實現(xiàn)道路完好率達到現(xiàn)定要求。 15 四、維修工程質(zhì)量合格率 99%以上 需要委托給其它承包商作業(yè)的工程，從選擇承包商，鑒訂合同到開始施工和工程驗收，服務(wù)中心自己承擔(dān)的維修工程，也必須通過內(nèi)部質(zhì)檢人員和用戶的聯(lián)合檢查驗收，全力保證維修工程質(zhì)量合格率 100%。如停水停電通知、社區(qū)活、居家貼士、都可及時發(fā)到業(yè)主手機上，同時互動平臺可以為每個業(yè)主設(shè)一個帳號，可以在網(wǎng)上或手機上網(wǎng) 直接反映問題、報修投訴，與物管互動交流等，有利物業(yè)服務(wù)工作開展，有利加深與業(yè)主溝通、消除誤解，有利提高業(yè)主與物管服務(wù)效率。 11 五、社區(qū)文化建設(shè)； 在物質(zhì)較發(fā)達的時候，人們對物質(zhì)享受已轉(zhuǎn)為精神健康享受，人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物業(yè)管理服務(wù)，住宅區(qū)對他們來說是工作八小時以外的重要集聚地，是人們接受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。我司將對監(jiān)控鏡頭在維保過程中分批更換成像數(shù)高的鏡頭，各門禁閉門器進行更新，對已發(fā)的卡進行清理，恢復(fù)紅外對射功能。 XX物業(yè)管理有限公司雖然是 2022年才起步，身處改革開放的窗口，有允分的競爭意識和危機意識，在 對先進同行的學(xué)習(xí)和不斷自我改進中，有著良好的服務(wù)意識，更有先人一步的服務(wù)技能， 有了公司人力、物力、技術(shù)資源的支持相信能很快改善碧海灣現(xiàn)行狀況，使各項工作進入正常狀態(tài)，能為 XX的業(yè)主提供滿意的服務(wù)，能夠成為當(dāng)?shù)鼐C合性住宅小區(qū) 低價高質(zhì) 管理的典范。 與本投標(biāo)有關(guān)的一切正式往來信函請寄： 地址 投 標(biāo)人授權(quán)代表簽字 電話 投標(biāo)人名稱 傳真 (公章 ) 電子郵件 日期 4 二、資格聲明函 致： xx 小區(qū)業(yè)主委員會 關(guān)于貴方愿意參加投標(biāo)，并證明提交的下列文件和說明是準(zhǔn)確的和真實的。 3） 法定代表人授權(quán)書； 4） 資格聲明函； 5） 投標(biāo)響應(yīng)表； 6） 組織管理方案； 7） 響應(yīng)招標(biāo)文件要求的其他證明材料； 據(jù)此函，簽字代表宣布同意如下： 所附投標(biāo)價格表中規(guī)定的應(yīng)提交和交付 的貨物投標(biāo)總價為（ 165。 本投標(biāo)有效期為開標(biāo)日起九十個日歷日。屬于城中的中等規(guī)模樓盤，且交付時間不長，原來存在的問題都可逐步解決并維持在良性狀態(tài)，有利于我公司打造精品服務(wù)。 三、小區(qū)安全防范及保安隊伍的管理； 小區(qū)業(yè)主人身財產(chǎn)安全是物業(yè)管理服務(wù)中的重中之重，通過我方對貴轄區(qū)派出所的了解，貴區(qū)所處位置案發(fā)比較頻繁，所有案發(fā)中，惡性治案案件并不多，財物侵害案位居高位、財物侵害案中又以入室盜竊案和車輛丟竊或車輛被破窗偷盜為主，我小區(qū)沒能幸免。 小區(qū)保安按三班設(shè)制，隊員上班八小時工資按 1450元 /人，福利另計，員工統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)食宿，在員工管理方面，建設(shè)氛圍良好的企業(yè)文化，增強員工認可度與歸屬感，為優(yōu)秀員工提供良好職業(yè)發(fā)展，具體請 見“員工培訓(xùn)與管理”。當(dāng)首問責(zé)任人接到投訴后，要認真記錄并弄清楚投訴人的姓名、地址以及投訴事項，有何要求，并即時向服務(wù)中心負責(zé)人匯報，由服務(wù)中心負責(zé)人作決策，具體落實對投訴事項何時解決和怎樣解決； （ 3）以及時處理，提高時效為原則，視投訴事項的大小，一般小的事項 — 8小時內(nèi)解決，投訴事項大的， 涉及服務(wù)中心以外，需要多個政府部門或其他職能部門配合的，服務(wù)中心要牽頭與有關(guān)部門聯(lián)系協(xié)商，及時向投訴者說明事情的進展情況，爭取早日解決； 13 （ 4）及時回訪，了解業(yè)主對投訴處理的滿意度，以利于服務(wù)中心改進工作，杜絕類似事件的再發(fā)生。保修期內(nèi)，加強與地產(chǎn)的聯(lián)系溝通，保修期外，由我司負責(zé)與業(yè)委會溝通維修事宜，以保證房屋完好率 達 98%以上。我們建議在公共位置安放分類的垃圾桶，以實際行動支持環(huán)保，引導(dǎo)業(yè)主的環(huán)保意識，進一步使垃圾分類變成 16 可能。 十三、責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率 0 建設(shè)消防機房日檢制度，消防箱月檢制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，消防控制系統(tǒng)委托專業(yè)維保公司進行維保，安防員、管理員、工程人員三級巡查，及時排除小區(qū)公共環(huán)境火災(zāi)隱患；加強對業(yè)主消防安全意識的宣傳，強化住戶的消防安全意識，加強重點部位的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)責(zé)任事故的發(fā)生。 共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井和公益性文體設(shè)施等。 及時采取措施，控制局面，迅速報告等候支援。 保護現(xiàn)場、 制止糾紛、疏導(dǎo)交通、及時報案。 100%日產(chǎn)清、整潔，無味，無污染。 二遍 /月 一遍/月 一遍 /季，發(fā)現(xiàn)蟲害連續(xù)多次至消滅為止。 保潔率 95%以上 風(fēng) 前 設(shè)立 支 柱疏 剪 枝葉，風(fēng)后清 理 斷枝，扶正苗木。 四、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。 十二、對業(yè)主和業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)重， 采取、規(guī)勸、警告、批評、制止等措施。 人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點要高，所有員工既是自己崗位的專家里手，同時又是其他崗位的多面手。硬件方面，主要是嚴(yán)格執(zhí)行公司管理制度和規(guī)范。 利用群體的心理去做。還建立了對客戶的回訪制度，不定期對客戶回訪，以對照檢查管理服務(wù)工作，安裝在小區(qū)內(nèi)的由小區(qū)經(jīng)理直接掌握的“客戶意見箱”，隨時征集客戶的廣泛意見。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下。在檔案建立方面執(zhí)行收集、整理、分類、編號、登記、輸入電腦、入柜、利用和檢查；在檔案資料管理方面，服務(wù)中心本著安全、完整、保密、方便查閱的原則設(shè)立檔案、專柜保管。 （ 3）檔案分類組卷考慮小商品城管理實際科學(xué)細分，按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯、并分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能把其他形式檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。 ５、管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度。 5．檔案的鑒定必須由服務(wù)中心經(jīng)理或其指定人員負責(zé)，對檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，其他未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。 54 第二節(jié) 各崗位職責(zé) （簡化） 一、服務(wù)中心項目經(jīng)理 （１）主持服務(wù)中心日常工作，認真貫徹執(zhí)行公司的經(jīng)營方針、政策、指示、規(guī)定等，完成公司下達的工作任務(wù)和責(zé)任目標(biāo)； （２）對服務(wù)中心的整體服務(wù)質(zhì)量和消防管理負責(zé)； （３）負責(zé)服務(wù)中心不合格服務(wù)的處理及糾正、預(yù)防措施的實施和跟蹤； （ 4）對服務(wù)中心人員 聘用、任免、調(diào)動、辭退有建議權(quán)； （ 5）對服務(wù)中心員工進行考核、向公司建議獎懲； （ 6）組織服務(wù)中心的周檢和月檢工作； （ 7）負責(zé)與業(yè)主的總體協(xié)調(diào)； （ 8）根據(jù)公司相關(guān)規(guī)定組織對有關(guān)合同分供方進行評審； （ 9）制定服務(wù)中心運作制度，報公司批準(zhǔn)后執(zhí)行； （ 10）完成公司交辦的其它工作。 （８）負責(zé)建立業(yè)主檔案，定期將業(yè)主意見匯總報服務(wù)中心項目經(jīng)理。 （ 3）有效制止轄區(qū)內(nèi)各種違反消防、裝修、衛(wèi)生、綠化等管理規(guī)定的行為，有效制止違反各類公約、公眾制度和干擾、妨礙管理工作的現(xiàn)象。 六、水電機修工 （１） 負責(zé)轄區(qū)內(nèi)的公用 設(shè)施設(shè)備的運行、維護保養(yǎng)、安全檢查工作。 59 第三節(jié) 各崗位人員崗位任職要求 項目經(jīng)理任職要求 大專以上學(xué)歷，年齡 25～ 40歲，熟悉國家、政府有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)，持物業(yè)管理上崗證；熟悉所在部門的整體運作、組織管理等，具備相應(yīng)的專業(yè)知識和同類以上項目五年以上工作經(jīng)驗；具備良好的應(yīng)變處事能力及組織協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)能力；具備較強的責(zé)任心和語言文字表達能力。培訓(xùn)，作為正佳內(nèi)部管理運作重要內(nèi)容之一，通過長期的不斷探索和實踐，已形成一套規(guī)范化的運作體系，并成為公司不斷發(fā)展壯大的內(nèi)在優(yōu)勢。我們的培訓(xùn)方式不單純依靠簡單的課堂教學(xué)，更是千方百計為接受培訓(xùn)員工提供、創(chuàng)造實踐或操作機會，使他們通過實踐，體會要領(lǐng)，真正掌握所學(xué)內(nèi)容，在無壓力的情況下達到操作的技能標(biāo)準(zhǔn)，較快地提高工作能力。 64 （ 2）上崗前培訓(xùn)：由服務(wù)中心負責(zé)，對新到崗員工上崗前進行的培訓(xùn)。