【正文】 給予補(bǔ)償。四是上下聯(lián)動(dòng)。一是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。 截至目前我市共批準(zhǔn) 95個(gè)村（組）（含 144 個(gè)自然村）實(shí)施改造，其中已實(shí)現(xiàn)集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有的有 46個(gè)村（組）（含 69個(gè)自然村），已完成改造規(guī)劃編制工作的有 38個(gè)村（組），已通過招拍掛出讓改造用地的有 19 個(gè)村（組）（含 34 個(gè)自然村）。直至 2020年，鄭州市政府才正式將城中村改造提上了議程，在考察借鑒一些城市城中村改造經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)時(shí)實(shí)際，研究制定了《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》（鄭政 [2020]32號(hào)）文件，對(duì)城中村土地、規(guī)劃、拆遷管理以及村集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)制辦法做了初步規(guī)定。早在 8000年前，我們的祖先就在這里繁衍、生息和發(fā)展。全市總面積 平方公里，其中市區(qū)面積 平方公里，全市總?cè)丝? 萬，建成區(qū)面積 294平方公里，建成區(qū)人口約 354 萬人，除 鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)外，建成區(qū)內(nèi)共有 124 個(gè)城中村（共 228 個(gè)自然村），占地約70平方公里，約占建成區(qū)總面積的 1/4，村民人口約 30萬。有以少林寺、中岳廟和國(guó)家森林公園、世界地質(zhì)公園中岳嵩山為主的嵩山風(fēng)景名勝區(qū)，以黃河風(fēng)景名勝區(qū)、大河村原始村落遺址為主的黃河歷史文化風(fēng)景名勝區(qū)，有浮戲山、軒轅黃帝故里、北宋黃陵、河洛匯流、康百萬莊園等名勝古跡，嵩山少林寺以佛教禪宗和少林武術(shù)聞名海內(nèi)外。在具體實(shí)施中，為解決推進(jìn)中的一系列問題，充分發(fā)揮城中村改造的綜合社會(huì)效益，市政府根據(jù)工作實(shí)際 ,不斷完善相關(guān)配套政策，這些政策涉及城中村改造的工作程序、村民的安置補(bǔ)償、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)管理以 及解決低收入人群和外來務(wù)工人員的住房問題等方面。 （一）著力建立一套強(qiáng)而有力的工作機(jī)制。明確各區(qū)政府為城中村改造工作的直接責(zé)任人 ,具體負(fù)責(zé)本區(qū)范圍內(nèi)城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制及改造方案的申報(bào)、拆遷安置及建設(shè)管理等組織實(shí)施。三是組織宣傳隊(duì)伍深入村組、深入一線，面對(duì)面、心貼心向廣大村民宣傳城中村改造的目的、意義、補(bǔ)償安置政策 ,并從兌換面積的單價(jià)、居住房屋的性質(zhì)、周邊環(huán)境的改善、經(jīng)濟(jì)收入的增加以及綜合效益的提升等方面幫村民算“升值帳”、“收入帳”和“環(huán)境帳”，讓廣大村民切身感受到拆遷為他們帶來的好處和切身利益 ,贏得了村民的極力擁護(hù)和大力 支持。 （三）著力抓好三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。已完成土體招拍掛的 19個(gè)村（組）共規(guī)劃中學(xué) 7所，小學(xué) 20所，幼兒園 43所。目 前我市已出讓改造用地的村（組）有 19 個(gè)，其中一個(gè)村是通過土地拍賣方式出讓，其余 18個(gè)村（組）均是采取掛牌方式出讓。對(duì)于有一定集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力且領(lǐng)導(dǎo)班子戰(zhàn)斗力較強(qiáng)的村（組），鼓勵(lì)和支持其成立股份制公司，自行籌集資金進(jìn)行改造；對(duì)于村民和村集體自行改造積極性較高，但集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足于滿足改造需求的村（組），支持其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或有實(shí)力的周邊單位成立聯(lián)合開發(fā)公司，共同實(shí)施改造；另外，對(duì)于區(qū)政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力可以滿足城中村改造需要，且城中村村民同意區(qū)政府組織對(duì)本村實(shí)施改造，鼓勵(lì)區(qū)政府會(huì)同相關(guān)部門統(tǒng)一組織進(jìn)行拆遷改造，集中一定的力量，做好土地確權(quán)、控規(guī)編制等前期 工作，鼓勵(lì)和支持以凈地招拍掛出讓，按照有序競(jìng)爭(zhēng)的原則，招大商、上大項(xiàng)目。特別是今年以來，我們認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府提出的“六同時(shí)、六帶頭”和“政府 零收益”的總體要求，把“城中村”改造作為“決戰(zhàn)二季度、一舉勝全年”的重要抓手，全面掀起了拆遷改造高潮，雙方自愿簽訂協(xié)議 2215 戶，完成拆遷面積 萬㎡（其中居民房屋 萬㎡、廠院 萬㎡），拆遷居民戶 2309 戶，廠院106個(gè)，騰出空地 2020 畝，取得了階段性成果。四是抓好先行安臵帶動(dòng)拆遷。同時(shí)采取“業(yè)主融資、村 民自建、委托建設(shè)、社區(qū)安臵、東區(qū)補(bǔ)貼”的政策，對(duì)農(nóng)民安臵小區(qū)貼補(bǔ)返獎(jiǎng)，解決拆遷群眾安臵問題，實(shí)現(xiàn)群眾、投資商、政府“三滿意”，著力打造東城區(qū)城市良性循環(huán)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)集聚效應(yīng)，推動(dòng)優(yōu)勢(shì)資源向優(yōu)勢(shì)資本轉(zhuǎn)變，為實(shí)現(xiàn)東區(qū)跨越發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。用足用活上級(jí)政策，制定出臺(tái)了《關(guān)于土地征收拆遷安臵實(shí)行政府主導(dǎo)市場(chǎng)化運(yùn)作的實(shí)施意見》、《東城區(qū)國(guó)家建設(shè)征收土地地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》等一系列配套措施，牢牢把握了政策導(dǎo)向，有效平衡了各方利益。二是抓補(bǔ)償加快拆遷。提供足夠的政策保障，降低開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)成本，保證其合理的投資回報(bào)率。 2020 年 3 月，按照市、區(qū)總體部署，江堤村正式啟動(dòng)城中村改造工作。 2020 年7 月，江堤村對(duì)馬鸚路南邊地區(qū)的 150 多戶村民進(jìn)行了就近拆遷安置，建設(shè)了江騰苑小區(qū)，騰退出大量的土地資源用于開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，由此拉開了江堤村大開發(fā)、大建設(shè)的序幕。同時(shí)，于近日在全市城中村改造社區(qū)中率先成立了“一站式”居民事務(wù)服務(wù)中心。在推進(jìn)“城中村”改造過程中，江堤村堅(jiān)持以人為本，把群眾的呼聲當(dāng)作第一信號(hào)、把群眾的需求當(dāng)作第一選擇、把群眾的滿意當(dāng)作第一標(biāo)準(zhǔn)，努力把“城中村”改造這件利國(guó)利民的好事辦好。為確保城中村改造工作順利推進(jìn)，江堤村積極引導(dǎo)村干部發(fā)揮模范帶頭作用，發(fā)揚(yáng)奉獻(xiàn)精神，主動(dòng)縮小與普通村民的股份量化比例。城中村是以本地 居民出租房屋獲得經(jīng)濟(jì)來源、外地戶籍居民承租房屋獲得臨時(shí)住所、兼有內(nèi)部服務(wù)型經(jīng)濟(jì)為主的城鄉(xiāng)過渡型社區(qū)。城中村村民主要的經(jīng)濟(jì)來源是房屋出租收入、集體經(jīng)濟(jì)分紅以及小規(guī)模的商業(yè)、餐飲業(yè) , 外來人口以居住為主 , 部分在本村從事經(jīng)營(yíng) , 房屋租賃及其衍生經(jīng)濟(jì)成為城中村主要經(jīng)濟(jì)模式。上述措施使珠海市市區(qū)自 1999年以來基本未有房地產(chǎn)新 開工項(xiàng)目推出市場(chǎng)。 為引入有實(shí)力的開發(fā)商，珠海市采用公開招標(biāo)的辦法， 不分開發(fā)商來自哪里，一律對(duì)其資金實(shí)力、改建規(guī)劃方案、拆遷安置方案及商業(yè)信譽(yù)等方面進(jìn)行量化計(jì)分、綜合評(píng)標(biāo)，公平、公正、擇優(yōu)選擇開發(fā)商參與舊村改建。廣州市從 2020 年開始著手對(duì)城中村進(jìn)行改造，實(shí)施的是“以原村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體”的改造模式，禁止開發(fā)商進(jìn)入，實(shí)行“一村一策”，分類治理城中村。按照有關(guān)法律法規(guī)，在“城中村”所有農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)位城市居民后，村委會(huì)建制和農(nóng)村管理體制自然撤銷，沒有村設(shè)置的鄉(xiāng)鎮(zhèn)隨之撤消。 深圳市：綜合整治，全面改造 深圳市共有村落 1000 余個(gè)，其中特區(qū)內(nèi) 200余個(gè)，特區(qū)內(nèi)外共有私房約 30萬棟。 在這個(gè)渴望和諧的時(shí)代 , “我們所要建設(shè)的社會(huì)主義和諧社會(huì) ,是民主法治、公平正義、誠(chéng)信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)” , “城中村”作為與城市發(fā)展不和諧現(xiàn)象的縮影 ,對(duì)其進(jìn)行全面、客觀的認(rèn)識(shí)已成為我國(guó)城市健康和諧發(fā)展所面臨的緊迫問題。巴西應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì) 1998年的一項(xiàng)研究表明，至少 794個(gè)市政當(dāng)局制定了貧民區(qū)或“非正規(guī)居民區(qū)”的改造計(jì)劃，其中約506 個(gè)市政當(dāng)局的改造計(jì)劃包括在不同形式上實(shí)現(xiàn)土地占有的規(guī)范化。對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)等。 1949 年美國(guó)國(guó)會(huì)又通過了《全國(guó)可承受住房法》，指出，美國(guó)住房政策的目標(biāo)是“向全體美國(guó)人提供體面、安全和整潔的居住環(huán)境”。這些經(jīng)過“更新”的管理機(jī)構(gòu)通過拆毀貧民窟建筑，將土地整合成可用的地塊，以低于市場(chǎng)的價(jià)格賣給住房開發(fā)商。當(dāng)時(shí)采用的是所謂“消滅貧民窟”的辦法，即把貧民窟全盤清除或封閉，并將其居民轉(zhuǎn)移走，然后在清除出來的土地上開發(fā)可以形成高稅收的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 政府立法扶持房屋建設(shè)，提供租金補(bǔ)貼。從物質(zhì)環(huán)境看，城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、用地發(fā)展無序、建筑物零亂、消防安全隱患大、環(huán)境衛(wèi)生惡劣。(3)綜合考慮各種要 素折股。職工退休、干部調(diào)整職務(wù)應(yīng)按規(guī)定檔次退還責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)股 。 實(shí)現(xiàn)村民、投資者、政府利益“三贏”是關(guān)鍵。 政府讓利調(diào)控市場(chǎng)。中旬刊》 2020 年第 08期 摘要：對(duì)廣州市現(xiàn)行城中村改造政策進(jìn)行分析，得出在土地利用、財(cái)政支持、拆遷補(bǔ)償安置、安置房上市等四個(gè)方面具有政策條件優(yōu)惠；比較分析獵德村、琶洲村、文沖村及貝崗村改造案例的拆遷安置 補(bǔ)償方案和改造模式，得出廣州市城中村改造較好的維護(hù)了村民的利益。允許全面改造項(xiàng)目在舊村用地的基礎(chǔ)上，整合周邊土地進(jìn)行連片整體開發(fā)改造；允許集體土地登記為國(guó)有土地；允許按建設(shè)用地現(xiàn)狀確定地類，保障現(xiàn)狀為商業(yè)用地的獲得合理補(bǔ)償；允許按現(xiàn)狀出讓土地融資?，F(xiàn)有土地 畝，其中住宅占地 畝，其他占地 畝，土地性質(zhì)全部為國(guó)有 土地。如全部貨幣補(bǔ)償，則視具體情況再議。其中工程涉及土地 畝。其中工程涉及土地 畝。 要求政府幫助村民解決生活和養(yǎng)老保障 問題。同時(shí)，珠海市已全面停止機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自建住房，并允許房改房上市，促進(jìn)居民二次置業(yè)，增加了對(duì)商品房的有效需求。凡參加投標(biāo)的開發(fā)商，其自有資金必須達(dá)到舊村改建項(xiàng)目總投資的三分之一以上，并劃入指定的銀行帳戶，以確保舊村居民回遷房部分的建設(shè)資金（一般占總投資的三分之一左右）到位。具體措施如下 ： 第一，“城中村”的所有農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城市居民戶口。取而代之的是城市街道、居委會(huì)的管理體制。深圳市從 1997年開始嘗試改造城中村，“以政府為主導(dǎo)、規(guī)劃全面、制度跟上”是深圳市城中村改造的經(jīng)驗(yàn)與特點(diǎn)，其主要的改造模式有三種，一是村集體自主改造的漁民村模式，漁民村舊村建筑面積 ，村民 62戶， 191人， 村民住宅 33棟，舊廠房 2棟，單身公寓 1棟。 全面改造類則進(jìn)一步分為整體拆建和局部拆建，以給改造工作提供更明晰的分類指引，如 5 月 22日引爆的福田區(qū)漁農(nóng)村 16棟總面積為 萬平方米的高層建筑 ，是深圳市實(shí)施全面改造模式 的一個(gè)典型代表，為保證村民利益，市政府、福田區(qū)政府都給予了多種優(yōu)惠：一是建成后除公共配套設(shè)施外，其他部分建筑可進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)；二是對(duì)漁農(nóng)村改造采取“特事特辦”原則，提高改造效率；三是制定靈活的拆補(bǔ)方案，對(duì)村民的合理利益予以保障，另外，福田區(qū)政府還撥出資金近億元，用于漁農(nóng)村改造的前期工作、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)和項(xiàng)目資金缺口補(bǔ)償?shù)软?xiàng)支出，改造過渡期間的安置費(fèi)用采取租金補(bǔ)償方式，按棟計(jì)算，每平方米面積的租金補(bǔ)償為 20 元 /月，按季支付，直到交付新房為止，建設(shè)周期暫定兩年，租金補(bǔ)助為 20 元 /平方米，不低于目前漁農(nóng)村出租價(jià)格水平，對(duì)于頂風(fēng)搶建的私房，政府不予補(bǔ)償，而對(duì)于認(rèn)定的私房，搬遷、回遷補(bǔ)助費(fèi)政府一次性給。建成后每戶村民可住進(jìn)一套 240 平方米的頂層復(fù)式住宅。 第四，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)制問題，在撤銷原“城中村”村委會(huì)的同時(shí)，將原村的集體經(jīng)濟(jì)組織從政企不分的狀 態(tài)中剝離出來，轉(zhuǎn)制為由集體法人股東和個(gè)人股東持股的股份制公司；在區(qū)政府和有關(guān)部門的指導(dǎo)下，經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)集體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后，由各村根據(jù)實(shí)際制定具體的轉(zhuǎn)制方案，并經(jīng)股東大會(huì)通過后報(bào)區(qū)政府備案；集體經(jīng)濟(jì)組織專為公司，視作企業(yè)更名，免交注冊(cè)費(fèi)。對(duì)凡是征用土地后，按規(guī)定要實(shí)行農(nóng)轉(zhuǎn)非的，一律嚴(yán)格按規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非，換發(fā)新戶口簿。此外，其他建設(shè)資金還需由銀行提供貸款承諾書。拆遷政策包括：舊村居民所有合法房屋按建成年份以 1： 1 至 1： 的面積比例進(jìn)行補(bǔ)償，舊村居民舊房變新房，且居住面積普遍擴(kuò)大；舊村居民無需支付額外的費(fèi)用便可充分享受新社區(qū)完善的市政配套設(shè)施及優(yōu)美的居住環(huán)境；舊村居民的原宅基地證換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，其房屋成為商品房，可直接進(jìn)入市場(chǎng)自由交易；拆遷期間舊村居民的安置費(fèi)及原有房屋的出租收入，由開發(fā)商負(fù)責(zé)補(bǔ)償；原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許免交有關(guān)費(fèi)用納入統(tǒng)一規(guī)劃、改造，土地升值的收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織；集體經(jīng)濟(jì)組織改為股份合作公司，股份具體量化到舊村居 民個(gè)人，舊村居民回遷房必須優(yōu)先建設(shè)，并由舊村居民優(yōu)先挑選，保證按時(shí)回遷等。 篇八：“城中村”改造的典型案例 “城中村”改造的典型案例 珠海市：政府決策，政策推動(dòng)，市場(chǎng)運(yùn)作 珠海市建成區(qū)共有 26個(gè)城中舊村需要改造。其中 工程涉及土地 畝。其中工程涉及土地 畝，全部為企業(yè)用戶地。 二、 村，總?cè)丝?人，約 戶，總占地 畝。 年 月以后再建房屋基本沒有，外來人口較多，但房屋大部分證件齊全，村兩委對(duì)城中村改造早已進(jìn)行宣傳，群眾都同意改造。廣州市各區(qū)政府設(shè)立“城中村”整治改造專項(xiàng)資金，為城中村改造項(xiàng)目提供公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)。 1 廣州市城中村基本情況 僅考慮登記在冊(cè)的 138 個(gè)城中村，廣州市城中村分布在越秀區(qū)（ 4個(gè)）、蘿崗區(qū)（ 13個(gè)）、黃埔區(qū)（ 16個(gè)）、海珠區(qū)（ 20個(gè)）、荔灣區(qū)（ 20個(gè)）、天河區(qū)（ 23個(gè)）、白云區(qū)（ 42個(gè)）。市場(chǎng)化運(yùn)作模式激起了投資者的投資興趣，政府的角色是營(yíng)造一個(gè)公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 拆遷利益補(bǔ)償是城中村改造的關(guān)鍵環(huán) 節(jié)之一，與城中村改造最直接、最大利益關(guān)系者是舊村居民，如何調(diào)動(dòng)村民的積極性、爭(zhēng)取村民的支持關(guān)系到改造的成功與否。 在堅(jiān)持股權(quán)兌現(xiàn)的原則下，股東的資產(chǎn)處置股權(quán)可以出讓獲得現(xiàn)金，也可以投入現(xiàn)金、受讓股權(quán)，除了在稅后 凈利潤(rùn)中提留法定的公積金 10%和公益金 10%，再提留一般不少于 10%的任意公積金，用于還貸、發(fā)展再投資或以豐補(bǔ)歉，確保股東紅利分配的穩(wěn) 定性。所有進(jìn)行農(nóng)村股份合作制建設(shè)的村社，制定章程，按規(guī)定產(chǎn)生董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)等組織機(jī)構(gòu)，確定股東的權(quán)利與義務(wù)，實(shí)行“固化股權(quán)，出資購股，合理流動(dòng)”或者“生不增，死不減”，允許股權(quán)在社區(qū)范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)、繼承、贈(zèng)送、抵押?！俺侵写濉背蔀槌鞘谢M(jìn)程中迫切需要解決的問題。 逐步納入城市規(guī)劃，引入開發(fā)商等市場(chǎng)手段開發(fā)改造。“統(tǒng)建房”針對(duì)的就是城市貧困人口，一般由很