【正文】 摘 要城中村問題是在我國城鄉(xiāng)二元體制的特殊國情下，由于快速城市化而出現(xiàn)的一種現(xiàn)象，目前在各大、中城市中普遍存在。再次，通過對(duì)十里鋪村、磨山村等典型城中村的案例分析，歸納了漢陽區(qū)城中村改造中存在的問題。(4)從居民的戶籍上看，城中村的居民仍然是農(nóng)業(yè)戶口，因此在理論上他們?nèi)匀粨碛懈?，雖然耕地的數(shù)量實(shí)際上往往很少甚至已經(jīng)沒有，居民的收入也往往來自非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。結(jié)合我國國情，我國的城市化主要伴隨著改革開放30年的巨大變化而來。因此，城中村改造要進(jìn)行制度創(chuàng)新，就要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)改革。二、漢陽區(qū)城中村改造現(xiàn)狀(一）漢陽區(qū)城中村概況 漢陽區(qū)位于武漢市城區(qū)的西南部，武漢長(zhǎng)江大橋的北端，東瀕長(zhǎng)江，北臨漢水，西南與蔡甸區(qū)相連，呈三角形地帶。而且分布于二環(huán)線以內(nèi)的城中村耕地?cái)?shù)最明顯少于三環(huán)線附近的城中村所擁有的耕地?cái)?shù)量，這與當(dāng)?shù)氐某鞘谢潭认辔呛?。在城市發(fā)展過程中，集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展也出現(xiàn)了起伏波動(dòng)的變化。但是也有一部分思想進(jìn)步的村民，在獲得穩(wěn)定的收入之余，另外在城市從事著其他工作。改制是改造的前提和基礎(chǔ)，改造是整個(gè)城中村綜合改造工作的重點(diǎn)和關(guān)鍵。由于在改造建設(shè)過程中涉及到對(duì)土地利用的處置和個(gè)人宅基地及房屋的處置，不僅涉及眾多部門、人員的參與，而且由于背后的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和補(bǔ)償問題十分復(fù)雜，再加上巨大的拆遷量所需資金數(shù)額龐大，因此進(jìn)度緩慢。由于沒有相對(duì)獨(dú)立的權(quán)利機(jī)構(gòu)，在城中村綜合改造過程中，很容易發(fā)生“政出多門”的現(xiàn)象。但是由于土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃在編制程序、技術(shù)上都存在較大的差別，缺乏溝通的條件下，使得城中村改造規(guī)劃在審批上困難重重，同時(shí)也增加了改造成本，制約了城中村改造的進(jìn)度。另一方面，大量的流動(dòng)人口也因拆遷必須重新租房，這就形成了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。最后，為了維護(hù)自己的既得利益，很多城中村改制企業(yè)都擁有自己的房地產(chǎn)開發(fā)公司，但是由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，其產(chǎn)品難以在品質(zhì)上得到保證。城中村優(yōu)越的地理位置、廉價(jià)的房租大大降低了這部人的生活成本。這類人口多在城中村從事飲食、商業(yè)、勞務(wù)、美容美發(fā)等服務(wù)工作。(二）村集體方面存在的問題 （1）法律依據(jù)不足城中村改造中最復(fù)雜、最關(guān)鍵的是集體土地上房屋拆遷及相應(yīng)補(bǔ)償問題。但是在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，越是臨近拆遷的地方，搶建風(fēng)氣就越重。從個(gè)體上看，部分城中村在經(jīng)歷多次征地之后，只剩下宅基地和很少的難以利用的零星地塊，使城中村中改造面臨土地資源的緊缺的難題。如果擔(dān)負(fù)了這些日常事務(wù)的管理工作，則“名不正，言不順”，也難以集中精力去搞經(jīng)營。在思想觀念方面，仍然顯得比較保守。再次，封建思想觀念猶存。長(zhǎng)期以來，土地及房屋被當(dāng)作城中村村民最重要的經(jīng)濟(jì)來源。其次，村民長(zhǎng)期以來養(yǎng)成的懶散的生活態(tài)度，缺乏學(xué)習(xí)的興趣，這導(dǎo)致其在擇業(yè)上面臨重重障礙。 通過測(cè)算，前進(jìn)村的改造資金缺口為1897萬元。只有克服城中村改造中的政府失靈和市場(chǎng)失靈才能實(shí)現(xiàn)改造的目標(biāo)。改造又被政府機(jī)構(gòu)認(rèn)為是可以擴(kuò)張財(cái)政預(yù)算的好機(jī)會(huì)，為其自身的利益目標(biāo)提供了可能性，所以就有了改造機(jī)構(gòu)膨脹、要求財(cái)政增加公共投入和排斥其他市場(chǎng)主體參與 改造的強(qiáng)烈沖動(dòng)，其結(jié)果必然是資源配置的低效率或無效率。政府機(jī)構(gòu)自身必具有效率是其對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有效干預(yù)的必要條件之一。產(chǎn)權(quán)的界定對(duì)于經(jīng)濟(jì)體系的運(yùn)行 效率有著極為重要的作用，它是對(duì)資源使用進(jìn)行選擇的排他性權(quán)利的分配，而不是對(duì)資 源的可能的使用所施加的人為或強(qiáng)制的限制。改造城中村就必須首先對(duì)農(nóng)民的宅基地和集體用于流轉(zhuǎn)建設(shè)的土地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)明晰。更嚴(yán)重的是，過度的貧富分化不僅削弱了社會(huì)的內(nèi)聚力，而且培養(yǎng)了不公正，因而不可避免地破壞了維系社會(huì)和諧的紐帶。二是文化素質(zhì)，城中村村民的文化程度偏低但擇業(yè)要求又偏高，這是造成其難以再就業(yè)的一個(gè)十分重要的因素。而年輕人正是處于人生中最佳的學(xué)習(xí)階段，通過接受教育可以幫助他們樹立正確的觀念。文化是一個(gè)社會(huì)群體的根系，各社會(huì)群體的差異、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，無不體現(xiàn)出文化的差異。目前，城中村經(jīng)濟(jì)主要是以租賃活動(dòng)為主，并依托租賃市場(chǎng)形成了大量的低端服務(wù) 型產(chǎn)業(yè)，具有明顯的封閉性特征，實(shí)際上與城市經(jīng)濟(jì)形成了 “二元結(jié)構(gòu)”。城中村較低的租金水平降低了外來人員的從業(yè)門檻，有助于他們?cè)诔鞘猩婧土⒆?，也支撐了城中村原村民和股份合作公司物業(yè)租賃業(yè)的持續(xù)發(fā)展。所以，中央政府一方面希望通過城中村改造讓更多人享受城市化的成果，進(jìn)而爭(zhēng)取公民的擁護(hù)；另一方面，又要關(guān)注和保證地方政府的利益，以盡可能多地 取得地方政府的支持。但城中村改造后的房地產(chǎn)售價(jià)普遍較高并不主要來源于開發(fā)行為，而是取決于城中村優(yōu)越的地理區(qū)位及由其帶來的房地產(chǎn)的更大的升值潛力，因此，這部分利益主要應(yīng)該由改造前這一區(qū)位的擁有者城中村集體和村民享有，開發(fā)商只應(yīng)享有和其它開發(fā)項(xiàng)目相當(dāng)?shù)钠骄找?，而不能擠占村集體和村民的利益空間。開發(fā)商的介入有利于城中村改造資金問題的解決，但開發(fā)商行動(dòng)的選擇完全取決于它期望效用的大小，在是否介入改造這個(gè)問題上，它不僅會(huì)考慮介入城中村改造是否能夠盈利，而且它還會(huì)將城中村改造與其他土地開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行比較，以選擇利潤(rùn)率高的項(xiàng)目。建設(shè)費(fèi)用包括建設(shè)土木工程費(fèi)（按照多層、小高層框架建筑計(jì)算)、前期工程費(fèi)（含三通一平、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察)、居住區(qū)配套費(fèi)（含內(nèi)部市政、園林綠化)。按武漢市重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)磚混二等計(jì)算，單位建筑面積為650元/平方米。也就是說，政府才會(huì)同意進(jìn) 行改造。要做到城中村改造有法可依，離不開相關(guān)法律法規(guī)的制定和完善。因此，在改制企業(yè)最困難、最重要的轉(zhuǎn)換時(shí)期，必 須在政策層面上明確一個(gè)過渡扶持期，這不僅僅關(guān)乎企業(yè)的發(fā)展，也關(guān)乎社會(huì)的穩(wěn)定。此外，由于開發(fā)商獲取的土地并不是一般意義上的空白地，所以要防止開發(fā)商借故拆遷進(jìn)度慢來實(shí)現(xiàn)變相囤地。其次，完善補(bǔ)償方式。集體資產(chǎn)量化主要是將集體的土地進(jìn)行資產(chǎn)量化，因此成為改制過程中的矛盾焦點(diǎn)所在。此外，還同樣有權(quán)享有城市居民有關(guān)的優(yōu)撫、復(fù)員退伍軍人安置和社會(huì)救助等政策，有權(quán)申請(qǐng)最低生活保障金以及相關(guān)的就業(yè)優(yōu)惠政策。然而資產(chǎn)在市場(chǎng)上運(yùn)作就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，所以，要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值就要加強(qiáng)企業(yè)觀念。城中村改造中同樣會(huì)對(duì)部分村民進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。同時(shí)還應(yīng)建立公正的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)，化解征地和安置補(bǔ)償中的糾紛，監(jiān)督安置補(bǔ)償工作的落實(shí)，維護(hù)失地農(nóng)民的合法權(quán)益，使農(nóng)民申訴有門。政府部門要善于運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)的手段，改善城市投資環(huán)境，增加投資者對(duì)城中村 改造的信心。其次，村集體抽取一定比例的征地款，作為村民再就業(yè)的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，并對(duì)資金用途做到賬務(wù)公開。最后，結(jié)合具體情況，還可以鼓勵(lì)村民自己再繳納一部分，從而形成一種多元的資金籌措模式。 注意和舊城改造相協(xié)調(diào)，土地部門控制土地出讓，清理在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 (三）積極拓展改造資金的籌措渠道城中村改造資金的籌措是改造過程中的難點(diǎn)。要規(guī)范征地補(bǔ)償分配行為，兼顧公平與效率。在股份制改革中，對(duì)股權(quán)流動(dòng)的種種限制使得村民無法獲得完整的產(chǎn)權(quán)。在改制過程中，應(yīng)加大社會(huì)保障知識(shí)的宣傳力度，加強(qiáng)村民特別是老年人的養(yǎng)老保 險(xiǎn)意識(shí)，擴(kuò)大保險(xiǎn)的覆蓋面，避免因個(gè)人“短視”而引起的保險(xiǎn)缺失問題。(二）完善失地農(nóng)民的社會(huì)保障機(jī)制城中村改造后，村民失去了賴以生存的土地，因此，建立和完善失地農(nóng)民的社會(huì)保 障機(jī)制意義重大。再次，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。為了調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性，讓其參與到難度較大的城中村改造中來，一方面可以暫緩區(qū)域內(nèi)新建項(xiàng)目的審批，從而降低城中村改造項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力。服務(wù)型政府的建立依賴于執(zhí)政者的能力和素質(zhì)。還要加大執(zhí)法的力度，對(duì)于政府官員的違法行為，要以法律手段來制裁，而不僅僅是給予行政處罰。開發(fā)商所得利潤(rùn)的大小主要取決于周邊物業(yè)的價(jià)格水平和項(xiàng)目本身的容積率。建設(shè)補(bǔ)足費(fèi)=*綜上，還建住戶總補(bǔ)償費(fèi)=建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)+拆遷住宅安置費(fèi)一建設(shè)補(bǔ)足費(fèi)= 萬元+ 萬元 = 萬元③開發(fā)土地征地費(fèi)。還建住戶總補(bǔ)償費(fèi)包括建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷住宅安置費(fèi)和建設(shè)補(bǔ)足費(fèi)。(1)磨山村基本情況磨山村隸屬于漢陽區(qū)永豐鄉(xiāng)。但同時(shí)，由于投入資金較多，運(yùn)營周期長(zhǎng)，不確定因素多，拆遷開發(fā)中的利益矛盾重重，存在難以克服的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（土地、規(guī)劃、金融等相關(guān)政策）等等，也可能最終使開發(fā)變得無利可圖，這些都是開發(fā)商在利益權(quán)衡中必需考慮的問題。地方政府希望通過城中村改造提升城市面貌，提髙城市競(jìng)爭(zhēng)力，并通過城中村改造緩解土地緊張的局面。 (三）改造主體之間的利益博弈使改造過程具有不確定性利益是社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中最普遍、最敏感，同時(shí)也是最易引起關(guān)注的問題。對(duì)于參與改制的村而言，新組建的公司不能因?yàn)槭瞧髽I(yè)，就把所有的農(nóng)村社會(huì)事務(wù)拋開不管；過渡期內(nèi)村委會(huì)的牌子繼續(xù)保留，村委會(huì)與公司同時(shí)并存，一套班子兩塊牌子，農(nóng)村社會(huì)事務(wù)的管理在一套班子中分工負(fù)責(zé)。都市文化是一種強(qiáng)勢(shì)文化，它對(duì)城中村農(nóng)業(yè)文化的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后者對(duì)它的影響。45從根本上說，城市化是以“人”為對(duì)象的，以“文”化“人”，實(shí)現(xiàn)城市居民、村民、外來流動(dòng)人口文化整合和發(fā)展，使村民和流動(dòng)人口（外來村民）在思想價(jià)值觀念和行為方式上成為真正的城市居民，是城市化的最基本內(nèi)核，也是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的最高境界。從根本上否認(rèn)和抵制國家的征地制度和土地公有制度。 (二）對(duì)改造后的可持續(xù)發(fā)展考慮不足黨中央提出的樹立“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，核心就是要統(tǒng)籌社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境 的可持續(xù)發(fā)展。同樣，目前城中村內(nèi)的許多違章建筑成了改造城中村的一大障礙，對(duì)這些違章建筑的拆除或補(bǔ)償就必須對(duì)其產(chǎn)權(quán)作出界定。也就是說，如果定價(jià)制度的運(yùn)行沒有成本，最終的結(jié)果是不受法律狀況影響的。然而，現(xiàn)實(shí)中的政府機(jī)構(gòu)由于其公共部門的行政壟斷性往往是投入高而產(chǎn)出低，具有明顯的低效率特征。其次，尋租活動(dòng)導(dǎo)致政府失靈。因此，在城中村改造過程中沒有科學(xué)的政府決策或政府干預(yù)，就不能避 免不同群體在利益博弈過程中的行為沖突和扭曲，從而導(dǎo)致公共部門缺乏效率。由此可見，因?yàn)楦脑熨Y金數(shù)額巨大，城中村必將是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。城市的不斷發(fā)展導(dǎo)致了城中村資產(chǎn)日漸增長(zhǎng)。通過改造，大部分人獲得了一筆可觀的補(bǔ)償金，有的還能夠獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的分紅。對(duì)村民身份的界定一般是以戶口為依據(jù)進(jìn)行的，但是一方面，某些村干部由于思想作怪，以權(quán)謀私，在對(duì)待男女、性別，老幼等問題上不能做到客觀、 公正。首先，法制觀念十分淡薄。另一方面，改制企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力增大。，可利用地為 。如果承認(rèn)了其合法性，則搶建風(fēng)氣勢(shì)必更重。拆遷是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)還是城市規(guī)劃區(qū)外，其法律意義是不同的。因此，城中村改造必