【正文】 理公司建筑面積公攤率樓層層數(shù)工程進(jìn)度經(jīng)營(yíng)模式交房時(shí)間租售價(jià)格租售率專業(yè)市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)組合配套設(shè)施交房標(biāo)準(zhǔn)招商情況優(yōu)劣分析二、成功案例分析 XXXX表148開(kāi)發(fā)商策劃代理公司建筑面積公攤率樓層層數(shù)工程進(jìn)度經(jīng)營(yíng)模式交房時(shí)間租售價(jià)格招商情況專業(yè)市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)組合配套設(shè)施成功點(diǎn)分析三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手特征共性分析 從專業(yè)市場(chǎng)所處地段環(huán)境而言，各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處于達(dá)州商業(yè)較中心地段，各項(xiàng)目先天條件優(yōu)越。相關(guān)結(jié)論：隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，商圈形態(tài)將加速變化：南外和西外將出現(xiàn)更多更完善的專業(yè)市場(chǎng)，以加速新興商圈的發(fā)展。同樣地，主要街道的店租也將迫使小型專業(yè)市場(chǎng)面臨成本不堪負(fù)荷的危機(jī)，不得不改往商圈巷道內(nèi)住宅區(qū)發(fā)展。從城市整體的商業(yè)發(fā)展水平來(lái)看，達(dá)州商業(yè)的發(fā)展目前還停留在國(guó)內(nèi)90年代初期。商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)自身形象很好的維護(hù)，在市民心目中樹(shù)立了較好品牌形象。經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要涉及日用百貨、服裝、化妝品、眼鏡、通訊器材、大小家電、飾品、食品、鮮花、藥品、餐飲等。第二章：達(dá)州市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查第一節(jié)：達(dá)州市商業(yè)分布情況及特點(diǎn)達(dá)州市為四川省下屬的一個(gè)二級(jí)城市，所在區(qū)域因?yàn)榻煌ū憷纬梢粋€(gè)川東地區(qū)的物質(zhì)集散地，商業(yè)氛圍較為濃厚，但是相對(duì)于國(guó)內(nèi)同等城市的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，達(dá)州市整體商業(yè)的發(fā)展水平仍處在起步階段。隨著消費(fèi)者的日益理性和消費(fèi)力較大釋放,市場(chǎng)已步入買(mǎi)方市場(chǎng)階段二、 達(dá)州市住宅市場(chǎng)綜述通過(guò)對(duì)達(dá)州市住宅市場(chǎng)的基本調(diào)查，達(dá)州市住宅市場(chǎng)目前存在以下特征和趨勢(shì)：１、 住宅業(yè)開(kāi)發(fā)主要向郊區(qū)發(fā)展２、 大中型樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已開(kāi)始作為市場(chǎng)的主流，小區(qū)的開(kāi)發(fā)開(kāi)始注重環(huán)境、戶型、及整體規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面，產(chǎn)品已具有較高質(zhì)素。交通規(guī)劃設(shè)施達(dá)州目前已形成發(fā)達(dá)的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)和通訊網(wǎng)絡(luò)，對(duì)外交通、通訊極其便捷。 山河壯美，物產(chǎn)豐富的達(dá)州市，歷來(lái)是川東北出川的咽喉和秦巴物資集散地，而今已成為川陜鄂渝結(jié)合部的重要交通樞紐和物資集散商貿(mào)中心。通過(guò)各種調(diào)查手段的結(jié)合，此次市場(chǎng)研究基本反映了達(dá)州市場(chǎng)真實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。房地產(chǎn)代理的模式在國(guó)外已是被完全證實(shí)是成功的和可行的操作模式。我司在和貴司進(jìn)行了初步接觸之后，對(duì)[XXX廣場(chǎng)]項(xiàng)目的全程策劃提出了以下初步發(fā)展建議。第一章：相關(guān)背景資料調(diào)查第一節(jié)：達(dá)州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查一、 達(dá)州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況達(dá)州市位于四川省東北部，大巴山南麓，北接陜西，南依重慶市，西臨南充，東連三峽庫(kù)區(qū)，是1999年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，由原達(dá)川地區(qū)更名建立。襄渝、達(dá)成、達(dá)萬(wàn)鐵路在這里交匯，已實(shí)現(xiàn)縣縣通鐵路；2318國(guó)道、達(dá)渝高速公路、渠江航道、河市機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，織就了達(dá)州的立體交通網(wǎng)絡(luò)。陸地交通：襄渝、達(dá)成、達(dá)萬(wàn)鐵路在這里交匯，已實(shí)現(xiàn)縣縣通鐵路；2318國(guó)道、達(dá)渝高速公路現(xiàn)已通車。３、 郊區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格主要在600元/平方米——800元/平方米之間，市區(qū)新建項(xiàng)目的價(jià)格在900——1200元/平方米，說(shuō)明相比較其他二線城市，達(dá)州市居民已具有較高的消費(fèi)力水平。發(fā)展的速度相對(duì)緩慢。該區(qū)域是達(dá)州傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，是市民主要的購(gòu)物區(qū)域，集中了較多的國(guó)內(nèi)外中檔品牌，加之國(guó)際快餐巨頭—德克士的入駐，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人流相對(duì)比較旺盛，整體消費(fèi)力以中高檔為主。但是,隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，如果不在其經(jīng)營(yíng)理念和規(guī)劃上有所調(diào)整，順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，最終也將會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。從城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)來(lái)看，近年來(lái)城市商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)大多但是都在無(wú)專業(yè)商業(yè)規(guī)劃的前提下進(jìn)行開(kāi)發(fā)，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的后期運(yùn)作沒(méi)有提前規(guī)劃，造成整個(gè)城市商業(yè)規(guī)劃不合理，業(yè)態(tài)格局單一，從而造成大量商鋪空置，資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重；從現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)來(lái)看，雖然現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量較多，但卻沒(méi)有出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)特別突出的賣場(chǎng)，也沒(méi)有一家專業(yè)市場(chǎng)能在市場(chǎng)上引領(lǐng)城市專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的方向，帶動(dòng)城市的流行消費(fèi)，大多數(shù)的專業(yè)市場(chǎng)還停留在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的層面上。并藉由獨(dú)特性、個(gè)性化的高品質(zhì)消費(fèi)訴求，吸引街道人潮或特定主顧轉(zhuǎn)入巷道。 l 整體城市的商業(yè)格局將出現(xiàn)較大的改觀，新興的專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)將紛紛入駐，商圈的構(gòu)成將更加趨于合理化，消費(fèi)者專業(yè)的選擇面將不斷增大。 從專業(yè)市場(chǎng)硬件和設(shè)計(jì)而言，各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的品質(zhì)未達(dá)到較高的水準(zhǔn)，專業(yè)市場(chǎng)的專業(yè)配套設(shè)施和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)都存在一定缺陷。達(dá) 州 [XXX廣場(chǎng)]策劃報(bào)告第 二 部 分項(xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃建議第一部分：市場(chǎng)研究報(bào)告 第二部分：商業(yè)定位及規(guī)劃建議第三部分：招商及推廣策略 第四部分：招商及推廣執(zhí)行細(xì)則前 言在商識(shí)商,本是應(yīng)有之義。但作為專業(yè)市場(chǎng)，則不需要處在商業(yè)中心，打造品牌專業(yè)市場(chǎng)對(duì)此項(xiàng)目非常適合。招商的難度雖然目前開(kāi)發(fā)大型專業(yè)市場(chǎng)正風(fēng)靡中國(guó)，專家們預(yù)測(cè)專業(yè)市場(chǎng)將成為21世紀(jì)中國(guó)商業(yè)的新亮點(diǎn)。如果協(xié)調(diào)沒(méi)效率，就會(huì)損害專業(yè)市場(chǎng)的整體形象，使顧客失去光顧的興趣。有業(yè)內(nèi)人士曾旗幟鮮明的直呼前三種業(yè)態(tài)為“小門(mén)市部”“小門(mén)臉集中的一條街”。傳統(tǒng)建材家居市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)和資本上的兩相不利，而且傳統(tǒng)建材家居市場(chǎng)往往把建材和家居分來(lái)經(jīng)營(yíng)，或只經(jīng)營(yíng)其某一單品，使消費(fèi)者體會(huì)不到“一站式購(gòu)物”的方便。（三）功能定位：以家居廣場(chǎng)為主要功能，輔以建材、裝飾等業(yè)態(tài)為一體的現(xiàn)代時(shí)尚家居文化購(gòu)物廣場(chǎng)。根據(jù)我們對(duì)本項(xiàng)目的背景，以及建筑結(jié)構(gòu)和我們對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)、風(fēng)格的定位。無(wú)論是極簡(jiǎn)主義還是浪漫主義，您都可以在[XXX文化家居廣場(chǎng)]找到自己的風(fēng)格。800多平米的花房和居室裝飾部讓您把更多的綠色帶回家。（六）、更周到的服務(wù)新店內(nèi)將有可隨處推動(dòng)的購(gòu)物車，讓購(gòu)物更輕松。二、管理內(nèi)容物業(yè)管理：為商家和來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)的顧客提供一個(gè)舒適而又安全的環(huán)境，具體內(nèi)容包括賣場(chǎng)環(huán)境設(shè)備的維護(hù)、安全保衛(wèi)管理和收取租金和各項(xiàng)費(fèi)用，控制開(kāi)支，協(xié)助有關(guān)部門(mén)進(jìn)行效益評(píng)估和店鋪指導(dǎo)。戰(zhàn)役策略對(duì)兵力的部署、武器的裝備、糧草的支付、將帥的選擇等都起著統(tǒng)率和支配的作用。因此，目標(biāo)不同，策略各異。綜上所述，針對(duì)本項(xiàng)目的招商租賃推廣來(lái)說(shuō)，需注意以下幾點(diǎn)：＊ 結(jié)合[XXX文化家居廣場(chǎng)]推廣策略，借助項(xiàng)目前期的品牌效應(yīng)予以推廣，可取得事半功倍的效果?！?以報(bào)紙硬性廣告作為推廣輔助手段。主要訴求：“都市桃源文化家居廣場(chǎng)”隆重招商 購(gòu)物廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)、項(xiàng)目特點(diǎn)等基礎(chǔ)信息主要媒體：重慶晨報(bào)、網(wǎng)上信息發(fā)布三、強(qiáng)勢(shì)階段通過(guò)活動(dòng)形式推介“都市桃源文化家居廣場(chǎng)”項(xiàng)目，展示項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)規(guī)劃，吸引商家的關(guān)注。選擇報(bào)紙主要用于信息的傳播和商業(yè)氛圍的營(yíng)造，因其時(shí)效性較差，不建議高密度投入，以輔助發(fā)布為準(zhǔn)則。＊ “XXX文化家居廣場(chǎng)”—— 一種時(shí)尚生活的倡導(dǎo)（對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)描述）1000字＊ “文化家居廣場(chǎng)”誕生的背后（介紹XXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、XXX智力產(chǎn)業(yè)組織及品牌商家等專業(yè)公司）二、戶外廣告描繪“文化家居廣場(chǎng)”，展示其精美的賣場(chǎng)環(huán)境。二、租金建議書(shū)樓層租金建議是發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目各樓層的租金制定的最終確定出街資料，是對(duì)項(xiàng)目各樓層的租金予以明確的標(biāo)注的招商資料。美家香江集團(tuán)總裁兼家福特董事長(zhǎng)翟美卿表示，目前國(guó)內(nèi)的連鎖建材超市難以形成規(guī)模效應(yīng)，即將誕生的“家福特”有望在幾年內(nèi)成為中國(guó)建材連鎖業(yè)的翹楚，在確保商品質(zhì)量的前提下，將爭(zhēng)取于２００８年在全國(guó)開(kāi)出３５家家福特連鎖店。）祥輝天天漁港大型餐飲,平價(jià)海鮮（178。金鼎咖啡屋特色：，歐美風(fēng)格的櫥窗、古羅馬劇院般造型的騎樓卡座、構(gòu)思精美的油畫(huà)，每晚2場(chǎng)薩克斯4場(chǎng)鋼琴表演,典雅中透著文化氣息，不禁令人怦然心動(dòng)。得且樂(lè)酒吧DACIRO（得且樂(lè)）原文來(lái)自意大利語(yǔ)，意思是“廚師”。金洲美容減肥中心北京大型美容美體減肥連鎖美容院愛(ài)人葡萄子廣州大型美容美體連鎖美容院鳳儀軒女子美健中心北京鳳儀軒女子美健中心主營(yíng)護(hù)膚、豐胸、減肥、繡色、排毒、香薰、中醫(yī)保健等十余種美容美體項(xiàng)目，目前已入駐女人廣場(chǎng)。其卓越的美容服務(wù)，高品質(zhì)的護(hù)膚產(chǎn)品、完善的連鎖管理, 連同其保守的經(jīng)營(yíng)理念在歐美專業(yè)美容護(hù)膚行業(yè)極具盛名。店門(mén)前張結(jié)著君需苑茶樓君需苑茶樓營(yíng)業(yè)面積2000平方米，裝飾豪華雅致，是集品茗、棋牌娛樂(lè)、商務(wù)洽談、浴足保健、薰蒸、中西式快餐為一體的綜合性休閑場(chǎng)所。銘洲茶坊特色：銘洲有8個(gè)風(fēng)格各異的包間，最大最豪華的是“銘洲居”，日式風(fēng)格是“銀櫻居”，喻意人氣興旺生意興隆的是“人和居”，品茶怡情是“怡情居”，象征永遠(yuǎn)幸?？鞓?lè)的是“長(zhǎng)樂(lè)居”，喻意拋去塵世煩惱的是“辭塵居”，掃清蕩濁是“清心居”，朋友閑適相約舉杯忘言的是“忘言居”。）皇馬食府大型餐飲，主營(yíng)川菜、平價(jià)海鮮以及茶樓西餐廳（178。公司名稱公司簡(jiǎn)介接觸情況上海永樂(lè)電器創(chuàng)建于1996年的上海永樂(lè)家用電器有限公司，是一家凈資產(chǎn)上億元的民營(yíng)股份制大型家電連鎖零售企業(yè)，中國(guó)商業(yè)零售業(yè)及中國(guó)連鎖行業(yè)十強(qiáng)企業(yè)之一。美家所屬的美克企業(yè)集團(tuán)是亞洲規(guī)模較大、家具出口名列前茅的企業(yè)之一。四、租賃合同《租賃合同》是商家在簽定了《訂租協(xié)議》后，與開(kāi)發(fā)商簽定的關(guān)于商鋪?zhàn)赓U條件、商鋪使用規(guī)定、商場(chǎng)管理等具體約定的最終合約?；顒?dòng)形式：整個(gè)活動(dòng)以聯(lián)誼、喜慶的氣氛為主。◆ 軟文炒作：軟文炒作的目的主要用于營(yíng)造本項(xiàng)目的獨(dú)特性，展示此商業(yè)規(guī)劃之美好前景。主要形式：推介會(huì)、戶外廣告、DM派發(fā)四、延續(xù)階段 主要訴求：招商信息；招商進(jìn)展情況?！? 租賃招商客戶相對(duì)集中，地點(diǎn)相對(duì)明確，戶外廣告一方面可以幫助營(yíng)造商業(yè)部分的熱度；另一方面可以強(qiáng)制性讓客戶接觸到項(xiàng)目信息，成為其日常生活、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中一旦有需要就可以想到的信息。＊ 在租賃招商推廣過(guò)程中，如何對(duì)達(dá)州商圈的商機(jī)描述以及本項(xiàng)目所具備的無(wú)限潛力，結(jié)合本區(qū)域商業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)的炒作，亦是租賃招商推廣的側(cè)重點(diǎn)。通過(guò)商業(yè)推廣活動(dòng)，令到各商家踴躍入駐，確保商場(chǎng)按照即定的規(guī)劃和開(kāi)業(yè)時(shí)間如期、順利地開(kāi)業(yè)，使如此完好的商場(chǎng)展現(xiàn)在達(dá)州消費(fèi)者的面前，創(chuàng)造達(dá)州一個(gè)商業(yè)奇跡。商場(chǎng)的租賃招商工作也是一樣，在租賃招商工作開(kāi)始之前，必須依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和前期的計(jì)劃，提前制定項(xiàng)目的招商策略和相關(guān)的推廣計(jì)劃，并結(jié)合良好的商業(yè)廣告推廣和一系列的推廣活動(dòng)來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目招商工作的完成。加強(qiáng)和規(guī)范對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)管理，建立科學(xué)先進(jìn)的現(xiàn)代化管理體制，建立和維護(hù)專業(yè)市場(chǎng)的商譽(yù)和形象，促進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)繁榮，須制定《XXX文化家居廣場(chǎng)物業(yè)及經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。800個(gè)免費(fèi)地下停車位讓您再也不會(huì)有找不到車位的煩惱，即使是在周末。在海洋球里翻滾，和小朋友一起看動(dòng)畫(huà)片，劃滑梯，或是自己畫(huà)畫(huà)，就連洗手間也是專為孩子設(shè)計(jì)的“小一號(hào)”。（三）、更多的商品，嶄新的賣場(chǎng)5,000多種家具和家居用品任您選購(gòu)，更多新商品開(kāi)業(yè)后還會(huì)陸續(xù)上架。 由品牌家居連鎖巨頭進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理第三章：專業(yè)市場(chǎng)軟件設(shè)計(jì)第一節(jié)：業(yè)態(tài)規(guī)劃一、業(yè)態(tài)組合依據(jù)我們對(duì)[XXX廣場(chǎng)]——“XXX文化家居廣場(chǎng)”定位為：家居、建材、裝飾綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，將對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)作如下規(guī)劃組合建議：項(xiàng)目的體量共計(jì)地下一、二層、地上一、二層，總面積達(dá)50000平方米。倡導(dǎo)健康時(shí)尚的居家生活概念。敵弱我強(qiáng)，進(jìn)攻即意味著成功，家居連鎖巨頭們?cè)跄懿恍老踩f(wàn)分，連鎖超市切割市場(chǎng)以成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。由于選址、物流配送等客觀條件的制肘，家居超市的連鎖成本被無(wú)形攤高，在國(guó)外，建材家居超市一般有36%左右的毛利率，但在國(guó)內(nèi)卻只有10%多一點(diǎn)。但必須在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、品牌商業(yè)管理公司的引進(jìn)等方面作慎重的考慮。據(jù)了解，能有80%賺錢(qián)就不錯(cuò)了，其中恐怕又有至少20%的入住商家基本不賺錢(qián)。第一章：項(xiàng)目概述第一節(jié)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)越的地理位置本項(xiàng)目位于達(dá)州市西外新區(qū)，緊鄰達(dá)縣火車站和達(dá)州西外汽車站，交通方便、環(huán)境優(yōu)美、是居家、辦公、經(jīng)商的理想場(chǎng)所。經(jīng)營(yíng)者迷迷糊糊，消費(fèi)者也懵懵懂懂，面對(duì)各種新興的專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)，來(lái)不及細(xì)加消化,就已置身其中。 就專業(yè)市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合而言，各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在較大的雷同性，專業(yè)市場(chǎng)定位基本上以單一的建材或家私專業(yè)市場(chǎng)為主，業(yè)態(tài)組合走“單一”的道路。 請(qǐng)問(wèn)您最喜歡收聽(tīng)的廣播電臺(tái)是有無(wú)數(shù)量10314比例%%結(jié)論：隨著社會(huì)的發(fā)展，新型的媒介的興起，使得廣播電臺(tái)已逐漸被人們所遺忘；二、 消費(fèi)行為調(diào)查表132（問(wèn)卷反饋） 您多長(zhǎng)時(shí)間購(gòu)物一次每天每周半月一月一季度半年不一定隨意數(shù)量4460121662554107比例%%%%%%%%結(jié)論：無(wú)固定的消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)行為和意識(shí)還比較不成熟，這對(duì)于城市的專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)發(fā)展會(huì)帶來(lái)一定的制約性； 您喜歡在何種場(chǎng)所購(gòu)物傳統(tǒng)百貨品牌專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物中心專業(yè)市場(chǎng)專賣店超市私人店鋪批發(fā)市場(chǎng)數(shù)量54611063443911721比例%%%%%%%%結(jié)論：市民對(duì)新型的品牌專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)接受程度較好，在未來(lái)的專業(yè)市場(chǎng)上，將是品牌專業(yè)市