【正文】 m2，目前已全部售完。 環(huán)內(nèi)缺乏品牌樓盤(pán)除環(huán)外主打綠地、文化品牌的大盤(pán)之外，環(huán)內(nèi)僅同濟(jì)綠園依托著名高校，受到熱烈追捧，但宣傳力度不強(qiáng)，減少了想象空間和價(jià)格空間。后續(xù)供應(yīng)樓盤(pán)面積有放大趨勢(shì)，三房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將很激烈。如此產(chǎn)品的規(guī)劃，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，具有獨(dú)特性和領(lǐng)先性。B 水環(huán)境系統(tǒng) 對(duì)于住宅小區(qū)的水系統(tǒng)，要考慮水質(zhì)和水量?jī)蓚€(gè)問(wèn)題。即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達(dá)到100%；垃圾應(yīng)實(shí)行分類(lèi)收集，分類(lèi)率應(yīng)達(dá)到50%。E 木屑覆蓋裸土減少塵土污染。住宅小區(qū)綠化建設(shè)要上臺(tái)階，應(yīng)以“生態(tài)+保健+美觀(guān)”為向?qū)?，以新觀(guān)念，新方法形成“科學(xué)內(nèi)涵，文化底蘊(yùn)，園林外觀(guān)，藝術(shù)結(jié)構(gòu)”的新景觀(guān)。在上海，深圳，還有成都等城市，中海與萬(wàn)科等大企業(yè)的區(qū)別是：萬(wàn)科主要在城郊結(jié)合部蓋精品房子，中海只在最好的地方蓋精品的房子。擅長(zhǎng)精致環(huán)境細(xì)節(jié)規(guī)劃的中海公司在東上海將用一個(gè)完美的“小社區(qū)”實(shí)現(xiàn)一次歷史性的突破和時(shí)代性的定格。 為南苑的定價(jià)和服務(wù)定位尋找依據(jù)168。168。 深訪(fǎng)消費(fèi)者的調(diào)查將采用深訪(fǎng)的方式，直接進(jìn)行調(diào)查，主要引導(dǎo)消費(fèi)者提出其對(duì)于購(gòu)買(mǎi)時(shí)首先考慮的因素，以及在入住后對(duì)于中高檔住宅的整套服務(wù)中認(rèn)為最有價(jià)值的一部分增值服務(wù)的認(rèn)識(shí)。二、環(huán)境先行 環(huán)境樣板展示區(qū)必須先開(kāi)盤(pán)而建。五、關(guān)于售樓處位置選擇 售樓處受到場(chǎng)地限制，可供選擇的僅為會(huì)所和轉(zhuǎn)角商場(chǎng)兩部分，前者面積過(guò)小，可能需要搭建部分設(shè)施。簽約區(qū)形成一條龍服務(wù)，設(shè)公證、律師等專(zhuān)座。春節(jié)節(jié)點(diǎn)（或相應(yīng)三個(gè)月銷(xiāo)售期后）全面推出內(nèi)排景觀(guān)套型，均價(jià)5800元/平米，沿街部分相應(yīng)上漲；m2左右非景觀(guān)套型三房：150～200元/二．開(kāi)盤(pán)階段 此階段將考慮媒體懸念性鋪墊+實(shí)效SP的策略。三．強(qiáng)銷(xiāo)階段 ▲特別媒體手段： 買(mǎi)斷知名媒體隨報(bào)副刊。計(jì)劃將以很多打動(dòng)客戶(hù)的細(xì)節(jié)使客戶(hù)放心的購(gòu)買(mǎi)全裝修房，省卻一些繁復(fù)的工作與心事。分段營(yíng)銷(xiāo)策略流程策略階段價(jià)位廣告目標(biāo)引人注目信息反饋調(diào)整計(jì)劃競(jìng)爭(zhēng)性?xún)r(jià)位形象塑造試 盤(pán)引導(dǎo)性 廣告引導(dǎo)期 控制推盤(pán)數(shù)量客戶(hù)跟蹤簽約客戶(hù)擴(kuò)散網(wǎng)公開(kāi)期期適當(dāng)調(diào)價(jià)全面性廣告促進(jìn)人氣主攻顯客戶(hù)增加推盤(pán)數(shù)量人氣吸引客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)攻擊策略性調(diào)價(jià)分主題廣告利用人氣挖掘潛客戶(hù)強(qiáng)銷(xiāo)期期期保留盤(pán)推出產(chǎn)品吸引客戶(hù)余屋攻擊計(jì)劃持續(xù)期穩(wěn)定調(diào)價(jià)（促銷(xiāo)）針對(duì)性廣告特定客戶(hù)階段性營(yíng)銷(xiāo)企劃策略及預(yù)估一覽表階段時(shí)段業(yè)務(wù)工作重點(diǎn)企劃工作重點(diǎn)媒 體價(jià)格定位銷(xiāo)控安排SP活動(dòng)有效客戶(hù)（累計(jì)）成交簽約首付到帳(萬(wàn))按揭到帳(萬(wàn))售前預(yù)約2個(gè)月客戶(hù)積累登錄預(yù)約付定提升認(rèn)知品牌創(chuàng)建推出低景觀(guān)套型圍墻/板DMDM派發(fā)房展會(huì)晚報(bào)形象廣告基價(jià)5400元/㎡ 無(wú)公園景觀(guān)套型+50%沿街套型產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)20050 / 100 /開(kāi)盤(pán)1個(gè)月積聚人氣強(qiáng)銷(xiāo)低景觀(guān)套型軟性報(bào)道跟進(jìn)/擴(kuò)大影響/營(yíng)造熱銷(xiāo)知名度中房網(wǎng)絡(luò)DM寄發(fā)（客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)）晨報(bào)形象廣告基價(jià)5500元/㎡加推少量?jī)?nèi)排景觀(guān)套型海都會(huì)聯(lián)誼中海文化節(jié)40090501200/強(qiáng)銷(xiāo)期2個(gè)月開(kāi)發(fā)老客戶(hù)/要求新成交機(jī)會(huì)/積聚買(mǎi)氣樓盤(pán)全市性推廣/企業(yè)形象展示網(wǎng)絡(luò)DM派發(fā)橫幅NP 房展會(huì)基價(jià)5500元/㎡除20%內(nèi)排景觀(guān)套型外全部開(kāi)放白領(lǐng)主題培訓(xùn)講座/樓盤(pán)巡回展80016020033002600續(xù)銷(xiāo)期5個(gè)月穩(wěn)定老客戶(hù)簽約/調(diào)價(jià)準(zhǔn)備產(chǎn)品規(guī)劃細(xì)節(jié)展示/推出部分精品裝修房源/物業(yè)定位網(wǎng)絡(luò)DM派發(fā)家樂(lè)福售點(diǎn)NP基價(jià)5600元/㎡全部開(kāi)放裝潢業(yè)主咨詢(xún)裝修房意見(jiàn)調(diào)查1600200400420014000準(zhǔn)現(xiàn)房強(qiáng)銷(xiāo)2個(gè)月催促老客戶(hù)/裝修房銷(xiāo)售細(xì)節(jié)電視廣告設(shè)計(jì)參觀(guān)展示路線(xiàn)DM派發(fā)NP廣告橫幅30天基價(jià)5700元/㎡全部開(kāi)放海都會(huì)舉辦一臺(tái)晚會(huì)200010050020004000收尾2個(gè)月簽約余屋去化//促銷(xiāo)價(jià)/幸運(yùn)業(yè)主參加“中海全國(guó)項(xiàng)目考察”活動(dòng)22003055010005000第七部分：代理公司市場(chǎng)組織及銷(xiāo)售管理方案本公司將結(jié)合本項(xiàng)目和貴公司的實(shí)際特點(diǎn)采取靈活．高效的組織框架和銷(xiāo)售模式，它包含以下幾項(xiàng)：一、經(jīng)理負(fù)責(zé)制的銷(xiāo)售組織 如圖和開(kāi)發(fā)商溝通．協(xié)調(diào)專(zhuān)案經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)管理行銷(xiāo)組委1坐銷(xiāo)組委21．針對(duì)大集團(tuán)．大單位的專(zhuān)項(xiàng)銷(xiāo)售2．售樓現(xiàn)場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)以外的SP營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的在售樓現(xiàn)場(chǎng)接待客戶(hù)．簽約。信息管理方面：廣告信息、資料信息、樓盤(pán)信息等。以總價(jià)為個(gè)案選擇區(qū)隔，調(diào)研東區(qū)有巨大影響力的，有同一主力總價(jià)區(qū)間的項(xiàng)目之產(chǎn)品規(guī)劃；營(yíng)銷(xiāo)模式調(diào)研。主要有：PEST分析營(yíng)銷(xiāo)要素（4P）分析SWOT分析與交叉分析趨勢(shì)分析感知圖分析競(jìng)爭(zhēng)者雙因素矩陣分析具體計(jì)劃如下：一、8月30日前銷(xiāo)售人員進(jìn)駐售樓現(xiàn)場(chǎng)，接受全盤(pán)預(yù)訂。方式：前期簽署《房屋定室單》的客戶(hù)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)前來(lái)售樓處辦理簽約手續(xù)。四、 全盤(pán)公開(kāi)。(詳見(jiàn)2002年46月廣告計(jì)劃)。方式：前期預(yù)訂的客戶(hù)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到售樓處簽約，配合現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售。制造案場(chǎng)良好的銷(xiāo)售氣氛，并通過(guò)一定的價(jià)格調(diào)控，拉開(kāi)與優(yōu)勢(shì)房型的價(jià)格區(qū)間，減少銷(xiāo)售難度。因此，預(yù)訂期可考慮一戶(hù)多順位預(yù)訂的模式。 尋求該價(jià)位段市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)調(diào)研消費(fèi)者特征，尤其是選擇物業(yè)的偏好；別墅銷(xiāo)售大勢(shì)與購(gòu)買(mǎi)特征調(diào)研。l 競(jìng)爭(zhēng)分析主要分析目前市場(chǎng)上相同檔次房產(chǎn)的基本特征和營(yíng)銷(xiāo)模式，借此確立營(yíng)銷(xiāo)策略。三．培訓(xùn)機(jī)制：業(yè)務(wù)培訓(xùn)與模擬演練 業(yè)務(wù)培訓(xùn)的內(nèi)容和范圍包括但不僅限于以下幾項(xiàng)：市場(chǎng)狀況，政策法規(guī)、產(chǎn)品特性、銷(xiāo)售技巧（心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、公共關(guān)系等）模擬訓(xùn)練的內(nèi)容和范圍包括但不僅限于以下幾項(xiàng)：銷(xiāo)售節(jié)奏的控制．扮演客戶(hù)與銷(xiāo)售員的對(duì)演