【正文】 5萬/年 c) 供水系統(tǒng) 2萬/年d) 消防系統(tǒng) 4萬/年e) 安防系統(tǒng) 2萬/年f) 樓宇自控系統(tǒng) 5萬/年g) 照明系統(tǒng) 5萬/年 合計：25萬元/年 月平攤費20833元總計：1+2+3+5=85733元/月（二） 保安部人員配備崗位人數(shù)：37人保安部長1人甲班20人 含班長1人乙班16人 含班長1人班長對保安部負責(zé)。辦公設(shè)備費用（1）會議桌，椅子（可坐30人） 1x6000元/套=6000元經(jīng)理辦公桌 1x1000元/套=1000元 其余辦公桌（共9套） 9x500元/套=4500元 （2）對講機：3x1200元/部=3600元（3） 電話：3x320元/部=960元（4） 電腦（帶打印機）：3x7000元/臺=18000元（5） 復(fù)印機：1x12000元/臺=12000元（6） 文件柜：10x500元/組=5000元（7） 保險柜：1x500元/個=500元（8） 沙發(fā)茶幾：2x2000元/組=4000元（9） 汽車（金杯面包）1x120000元/臺=120000元（10） 員工培訓(xùn)費：500元/x136人=68000元（11） 月辦公用品費：1x3000元/月=3000元其中前九項設(shè)備按5年折舊，第10項按2年折舊，以上費用平攤每月為10956元辦公室人員及設(shè)備預(yù)算（月）14335+833+10845=26013元/月 八、報價綜合第七部分內(nèi)容預(yù)算：總報價（一）+（二）+（三）+（四）112142+36468+61291+26013=235914元/月寫字樓與賣場物業(yè)管理費收費比為1：鑒此， 九、經(jīng)營項目策劃及優(yōu)勢經(jīng)營項目策劃與優(yōu)勢承 諾一旦三環(huán)物業(yè)管理公司中標，三環(huán)物業(yè)管理公司將依靠三環(huán)集團強大實力優(yōu)勢，針對省出版文化城重點合作項目（賓館、會展、物流等）進行投資，為省出版文化城營造商業(yè)氛圍及市場培育作貢獻；一旦三環(huán)物業(yè)管理公司中標，將保證低價位進入，提供高品質(zhì)管理服務(wù)；一旦三環(huán)物業(yè)管理公司中標，將全免物業(yè)管理前期介入費（13萬/月）；一旦三環(huán)物業(yè)管理公司中標，將保證省出版文化城二年內(nèi)獲得“湖北省優(yōu)秀示范大廈”稱號，三年內(nèi)獲得“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”光榮稱號。B 職能部門的優(yōu)勢三環(huán)物業(yè)管理公司與公安、消防、武警、供電（水）部門同樣有著良好的關(guān)系，可以為省出版文化城全面展開工作提供有力的幫助。 領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：對管理處的管理服務(wù)質(zhì)量負責(zé)。（三） 辦公室主任崗位人數(shù)：1人直接上級：管理處助理直接下級：管理員本職工作：負責(zé)轄區(qū)保安（治安、消防、車輛交通、應(yīng)急）、保潔、綠化、會所、商店、飯?zhí)玫热粘９芾恚婚_展社區(qū)文化。直接責(zé)任：（1）保證日常用車工作；（2）負責(zé)車輛維修、保養(yǎng)工作；（3）落實日常采購工作；（4）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。任職要求：中專以上學(xué)歷，熟悉操作辦公設(shè)備，文字表達能力較強，辦事條理性強，有2年以上實際工作經(jīng)驗。（4）制定轄區(qū)機電設(shè)備、設(shè)施的維護保養(yǎng)計劃，并組織實施；監(jiān)督和考評電梯公司的維修 保養(yǎng)工作。 直接責(zé)任：（1） 負責(zé)綠化的總體設(shè)計與技術(shù)指導(dǎo)；（2） 負責(zé)保潔部工作考核；（3） 負責(zé)本部門全面工作；（4） 完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。（3）負責(zé)本轄區(qū)治安、保衛(wèi)工作，巡邏保安員應(yīng)對轄區(qū)各個部位進行定時和不定時、定點和不定點，由外及里相結(jié)合的交叉巡邏。 《機電設(shè)備管理工作手冊》，確保工程部管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。運行組人員職責(zé)一. 運行組負責(zé)對大廈加電設(shè)備的運行值班、處理一般性故障，參與、協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維護保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向管理組或經(jīng)理匯報。九. 完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。八. 積極晚生上級交辦的各項臨時任務(wù)。二. 在班長的領(lǐng)導(dǎo)下負責(zé)對空調(diào)系統(tǒng)的值班、檢查、維修和定期保養(yǎng)工作。三. 設(shè)備情況均應(yīng)匯報總值班室，未能得到及時處理的應(yīng)詳細匯報設(shè)備故障狀況，以便總值班室依照經(jīng)理和管理組的指示以及實際情況合理安排人員搶修。五、 接班人員在接班時需檢查： 資料、憑證、記錄是否完整。四、 在高低壓配電房、設(shè)備間、機房工作時嚴禁吸煙和擅自動用火種作業(yè)。五. 配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監(jiān)護，不得插手；嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。在正常情況下，生活水泵，消防水泵，噴灑泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)設(shè)置于自動位置。鑰匙由配電房值班員管理，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準，非工作人員嚴禁如內(nèi)?？照{(diào)機房管理規(guī)定一. 空調(diào)機房平時應(yīng)上鎖，鑰匙由空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，禁止非工作人員入內(nèi)。三. 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修班班長應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。三. 定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生繡。四. 各組公共項目：1. 檢查項目：A環(huán)境衛(wèi)生狀況；B人員儀容儀表情況；C提問工作手冊相關(guān)的內(nèi)容；D勞動紀律服務(wù)意識。三. 維修組成員街道發(fā)生突發(fā)情況的報告后，應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場，進行搶修?？傊蛋嗍业倪\作程序一. 總值班室由管理組負責(zé)管理，保證二十四小時有人接聽電話；二. 負責(zé)記錄各運行小組的上一天值班情況，并向管理組轉(zhuǎn)報；三. 負責(zé)接聽記錄各運行組的求援電話和業(yè)主意見，并向管理組報告；四. 突發(fā)情況下耕具部長和管理組的指示下地通知，調(diào)動人員、物資、保證通訊聯(lián)絡(luò)。操作規(guī)程運行組運作程序一. 各運行組組長每天上午向總值班室匯報前一天值班情況 ，反映管理處和業(yè)主的意見；二. 發(fā)生緊急情況時應(yīng)迅速采取臨時應(yīng)急措施，并酌情向總值班室和管理處報告。工程部周檢規(guī)定 機電工程部各小組組長、機電工程師在工程部長的組織下對所管轄 的設(shè)備每周進行一次巡視檢查。五. 一般情況上，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時，應(yīng)裝設(shè)隔離檔板，并有專人監(jiān)護。三. 空調(diào)機運行時，值班人員應(yīng)按時巡查，檢查各項運行參數(shù)，狀態(tài)是否正常，如有異常，應(yīng)及時調(diào)整處理，并做好記錄。三. 平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位，冷卻水水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持滿足發(fā)電機帶負荷運行8小時用油量。四. 泵房每星期有分管責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。七. 對于突發(fā)性的停電事故應(yīng)通過廣播向用戶作出解釋。六、 進行電、氧焊工作時，應(yīng)先觀察作業(yè)范圍，焊渣濺落處有無易燃物，有安全隱患的要備好滅火器材。 儀器、工具、消防設(shè)備鑰匙是否齊全。五. 維修人員在接到緊急事故處理派遣令后，應(yīng)以最快的速度趕往現(xiàn)場作出處理，使損失減至最小。四. 開、停機及運行調(diào)節(jié)應(yīng)按照空調(diào)的安全操作規(guī)程進行操作。二. 負責(zé)內(nèi)務(wù)管理和對外協(xié)調(diào)工作。二. 按時完成機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并認真做好有關(guān)記錄。三. 定時巡視設(shè)備房和設(shè)備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。 、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)工作進行定期和不定期檢查，保證設(shè)施、設(shè)備的正常運行 （每周必須進行一次全面的檢查 ，每月不少于一次夜間查崗）。（5）遇突發(fā)性、危害性事故或事件發(fā)生，立即采取應(yīng)急處理，并及時向管理員匯報。 直接責(zé)任：（1） 負責(zé)具體綠化養(yǎng)護工作，嚴格執(zhí)行綠化維護工作，技術(shù)規(guī)范。（6）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（八）、 財務(wù)部崗位人數(shù)：出納、會計各1人直接上級：經(jīng)理助理 本職工作：負責(zé)財務(wù)預(yù)算、開支、考核。任職要求：大專以上學(xué)歷，從事相關(guān)的工作2年以上，具有較強的溝通能力，熟悉物業(yè)管理有關(guān)的法律、法規(guī)。直接責(zé)任：（1） 負責(zé)有償便民服務(wù)及特殊服務(wù)的實施工作；（2） 負責(zé)康樂文體、文化活動的組織、實施及設(shè)施等 工作組織策劃；（3） 負責(zé)與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作及管理處的對外聯(lián)系協(xié)調(diào)工作；（4） 負責(zé)轄區(qū)各類突發(fā)事件的預(yù)防與糾正工作；（5） 負責(zé)管理處人事招聘、選拔、任用，建立人事檔案、資料工作；（6） 負責(zé)辦公會議，建立各項規(guī)章制度工作；（7） 負責(zé)車輛管理及申購計劃工作；（8） 完成上級安排的其他工作。（2） 負責(zé)管理處員工的考核及獎懲。 對外招商優(yōu)勢三環(huán)物業(yè)管理公司可以通過省創(chuàng)業(yè)中心及省經(jīng)濟促進委員會為省出版文化城招商引資提供便利條件及有力保障。 成功經(jīng)營經(jīng)驗三環(huán)集團成功運作的酒店、展廳，物流等經(jīng)驗，都可以為省出版文化城重點經(jīng)營項目提供借鑒經(jīng)驗。夜班崗位人員配備：（1） 寫字樓（東、西） 各1人（2） 裙樓賣場 崗 1人（3） 地下車庫（進、出）各1人（4） 監(jiān)控中心 1人（5） 后大門 1人（6） 戶外巡邏 4人（7）地下停車場巡邏指揮 1人換休3人夜班共計16人。 參與調(diào)試、驗收 資料歸類A 建立設(shè)備臺帳 B建立設(shè)備檔案對參與調(diào)試的設(shè)備（1）作詳細的測試記錄（2）調(diào)試過程記錄，作為今后維修的參考我們將根據(jù)以上的現(xiàn)場工作情況，制定一套切合實際的圖書城工程管理方案。接管前一星期7清潔開荒隨著工程的進展，保潔專業(yè)技術(shù)人員對現(xiàn)場的全面調(diào)研了解，隨即準備保潔設(shè)備購置，人員的前期培訓(xùn)，現(xiàn)場介紹和制訂全面的清潔計劃。簽訂合同后，工程部前期管理人員即入駐圖書城，展開工程前期介入工作。（2） 建立完善有償服務(wù)及無償服務(wù)內(nèi)容：提供高質(zhì)量的社區(qū)服務(wù)。（3）本土化優(yōu)勢A 金地物業(yè)在武漢市場的本土化優(yōu)勢。c ：三環(huán)物業(yè)之所以采取這種收取方式，一是讓用戶對水電用得安心，繳費舒心；二是降低物業(yè)費收取標準，減輕開發(fā)商招商壓力；三是體現(xiàn)了三環(huán)物業(yè)無私奉獻，誠心為省出版文化城營造商業(yè)氛圍的決心與精神。金地集團是房地產(chǎn)上市公司，平均以每年開發(fā)350萬平方米的地產(chǎn)發(fā)展，在深圳房地產(chǎn)業(yè)可謂是名列前茅。對涉及重復(fù)投訴的問題，責(zé)任部門負責(zé)人對要進行調(diào)查、分析原因，提出糾正預(yù)防措施，并對糾正措施預(yù)防措施的有效性進行驗證，直到不從復(fù)發(fā)生。（16）收費管理 財務(wù)人員依照物業(yè)管理費用收取程序，負責(zé)對小區(qū)住戶每月管理費用及其它費用的收取，并負責(zé)零星維修服務(wù)費用的收取，做好對客戶應(yīng)交費用的催繳工作。保安部的工作包括治安、消防、停車管理、緊急事件處理等。按排水管理程序，做好排水設(shè)施設(shè)備的運行、維護保養(yǎng)工作。交接驗收后要建立工程技術(shù)檔案，有工程遺留問題的應(yīng)返饋給開發(fā)商落實維修，如由物業(yè)公司直接找施工單位保修，則開發(fā)商應(yīng)授權(quán)給物業(yè)公司，并經(jīng)施工單位認可。如小區(qū)里應(yīng)考慮有垃圾中轉(zhuǎn)站、公共衛(wèi)生間、自助電話、商店、診所等公共設(shè)施，智能化系統(tǒng)不要脫離實用經(jīng)濟而片面追求新奇，等等。地處楚雄大道，全部工程占地面積為204畝。目前，承接的項目總面積約70多萬平方米，典型項目有：湖北省公安廳辦公大樓、武漢大學(xué)三環(huán)學(xué)生公寓、三環(huán)酒店、漢陽汽車工業(yè)園、漢陽開發(fā)區(qū)汽車市場、湖北省審計署、湖北省軍區(qū)紅嶺大廈等。物管內(nèi)容主要包括綠化（園林的設(shè)計、施工、維護保養(yǎng)）、保潔、保安、房屋的維修與養(yǎng)護、消防、機電的維修與養(yǎng)護、家政服務(wù)、顧問等。專科學(xué)歷以上的管理人員在管理層中比率為100%，本科學(xué)歷以上的管理人員比率為68%?！胺?wù)創(chuàng)造價值”是公司信奉的經(jīng)營理念，做“業(yè)主的好管家，開發(fā)商的好幫手”是公司的職業(yè)目標。主樓分裙樓賣場與雙塔式寫字樓兩大部分。如做好招商現(xiàn)場的供電供水、保安、清潔、綠化等工作；樹立物業(yè)管理服務(wù)形象；提供管理服務(wù)內(nèi)容及特色的展板，入住流程和裝修須知。 裝修管理重點：一把守施工單位資質(zhì)關(guān)，二施工現(xiàn)場經(jīng)常安全檢查。當維修單位實施檢修時，部門負責(zé)人對維修項目的進展情況和維修質(zhì)量進行監(jiān)督檢查和驗收。停車管理要明確管理公司只提供車位不承擔(dān)保險。管理公司依據(jù)物業(yè)管理分承包方的控制程序，選擇和評定合格的承包方，與之簽訂服務(wù)合同，每月、每季度、每年度對其進行檢查、評審，并將結(jié)果呈報經(jīng)理以決定其是否繼續(xù)為合格的分包方。四、物業(yè)管理的整體策劃與設(shè)想具體指導(dǎo)思想提供優(yōu)質(zhì)完善的物業(yè)管理服務(wù)，低價位的物業(yè)管理費用收取，創(chuàng)建“舒適、優(yōu)美、高雅、安全”的生活、辦公、經(jīng)營環(huán)境，展現(xiàn)省出版文化城亮麗、不朽的品牌，突出省出版文化城全體人員對文化事業(yè)發(fā)展的不懈努力與追求，開拓省出版文化城更為廣闊的市場業(yè)務(wù)。（2）價格優(yōu)勢A 費用分攤，代收代付，按實結(jié)算，減輕招商壓力及業(yè)主負擔(dān)。C 提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，收取低廉合理的物業(yè)管理費用。B 湖北三環(huán)物業(yè)在武漢市場本土化發(fā)展優(yōu)勢。（4） 每年舉辦4次以上對外宣傳省出版文化城的商業(yè)活動。保潔部開始開荒工作，未經(jīng)我公司同意，外來人員、施工單位禁止出入，做好成品保護。A 定期聯(lián)絡(luò)溝通物業(yè)管理情況、工程進度、質(zhì)量情況溝通前期工程情況溝通相關(guān)部門工作情況溝通各施工單位溝通相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)供電部門的聯(lián)絡(luò)供水部門的聯(lián)絡(luò)有線電視臺的聯(lián)絡(luò)電信部門郵電部門的聯(lián)絡(luò)B項目前期介入制訂工程管理分階段目標對建筑、設(shè)施設(shè)備各系統(tǒng)的設(shè)計進行回顧與檢討參與設(shè)施和設(shè)備的測試和調(diào)試提出對不完善工程設(shè)計的整改補救建議熟悉建筑結(jié)構(gòu)，隱蔽工程情況，為驗收和維護作準備建立設(shè)備臺帳，設(shè)備檔案. 資料的收集工程竣工圖紙的收集整理設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)品說明使用操作說明文件設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品的技術(shù)資料零