【正文】 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)虎門常平石龍樟木頭石碣茶山石排GDP（萬元）36300033017620306113126631038897910082389工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）704802430412309556213709168569150500135171財(cái)政收入（萬元）2686316234173182380077116233社會消費(fèi)品零售總額（萬元）38700016902512571151826408053595046919土地面積（K㎡）1701083656石龍雖然地域狹小，但綜合實(shí)力較強(qiáng)，僅次于虎門、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。三資企業(yè)數(shù)量不多，但企業(yè)規(guī)模大，技術(shù)水平高，已成為石龍鎮(zhèn)工業(yè)的主要組成部分。至2001年底，（戶籍人口與外來人口比例約為1：1）；海外華僑、港澳臺同胞2萬多人分布于世界各地。預(yù)計(jì)在12年內(nèi)，投資增長率將會進(jìn)入調(diào)整期。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。2003年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14,883億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34,533億元，%。營業(yè)期限：自2002年12月18日至2007年12月18日。風(fēng)險(xiǎn)及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 我們的方案是基于目前東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合近十年來我們的專業(yè)實(shí)踐以及對項(xiàng)目周圍相關(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)項(xiàng)目總投資：211,816,962元項(xiàng)目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%；商業(yè)銷售率：100%）稅后利潤：54,114,992元成本利潤率：%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：45,560,272元動態(tài)投資回收期：貸款償還期：2年 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議結(jié)論本項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。圖6：地塊紅線圖項(xiàng)目用地地勢平坦，五通一平，具備建設(shè)條件。其他工程報(bào)建手續(xù)正在辦理中。房價(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢溫和回落由國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，2003年房價(jià)將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購買繼續(xù)成為市場主流。普通住宅價(jià)格上漲過快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場吸納能力，嚴(yán)格控制總量。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，東莞市商品房歷年竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于施工面積，市場潛在的供給還存在相當(dāng)大的數(shù)量。石龍鎮(zhèn)位于東莞市東北部，北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。（3）利用外資額利用外資額從2000年開始迅速增長。平均人口密度10065人/平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)上游水平。2002年石龍鎮(zhèn)人均GDP為2192美元，結(jié)合石龍目前房地產(chǎn)市供需特征，石龍房地產(chǎn)已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。價(jià)格區(qū)間：普通住宅12002700元/㎡，別墅300010558元/㎡（2）主要住宅樓盤項(xiàng)目名稱規(guī)模戶型面積（㎡）銷售價(jià)格(元/㎡)銷售率正龍豪園㎡，㎡，一期31棟獨(dú)立別墅，二期135棟獨(dú)立別墅和疊加別墅1期:346~5872期:獨(dú)立別墅301~568疊加別墅163081期:8033~97862期:3000~105581期:55%2期:45%聚龍灣㎡，1期5棟多層，2期11棟12層小高層，3期3棟高層 2房:~3房:~4房:~復(fù)式:~1期均價(jià):24002期均價(jià):25003期均價(jià):27001期約90套，銷售100%2期約434套，銷售90%3期約510套，銷售50%龍升市場㎡，340戶,17棟7層住宅3房:~復(fù)式:~1596~224150%金沙灣花園㎡，目前規(guī)劃147個(gè)地塊,以賣地自建方式開發(fā)(獨(dú)立別墅)350~500地塊價(jià)格170~200萬元(每個(gè)地塊面積約280~300㎡) 新世紀(jì)麗江豪園(茶山鎮(zhèn))占地670畝，總建筑面積40萬㎡，產(chǎn)品以小高層和獨(dú)立別墅為主洋房:~148復(fù)式:246~259別墅:318~561洋房均價(jià):3000別墅均價(jià):5000洋房:1期100%別墅:1期50套100%2期100套70%華毅花園新城區(qū)多層70~90均價(jià):1500100%偉安花園新城區(qū)舊式多層80~110均價(jià):1200100%信諾新村新城區(qū)舊式多層100均價(jià):1500100%永和新村新城區(qū)舊式多層80~120均價(jià):1200100%聯(lián)合廣場新城區(qū)舊式多層70~120均價(jià):1200100%華南花園老城區(qū)高層113~130均價(jià):170060%君清居新城區(qū)舊式多層80~120均價(jià):160070%富林大廈老城區(qū)高層90~120均價(jià):1800100%目前市場上只有正龍豪園、聚龍灣、龍升市場三個(gè)新樓盤，除此之外其它樓盤均為早期住宅樓，設(shè)計(jì)理念較落后，市場價(jià)格較低。n 新城區(qū)目前商業(yè)面積供給較充足，銷售情況較好，但商業(yè)氣氛不濃，裕興路、龍升市場、龍城路等生意清淡。本項(xiàng)目總建筑面積69626平方米，考慮施工進(jìn)度預(yù)計(jì)建設(shè)期為：前期6個(gè)月，施工期18個(gè)月，建設(shè)期共2年。詳見附表3：《項(xiàng)目開發(fā)成本估算表》。項(xiàng)目總投資根據(jù)以上分析測算，本項(xiàng)目總投資為人民幣211,816,962元。八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析住宅部分聯(lián)排別墅、疊拼別墅以及多層住宅的建筑面積和銷售價(jià)格按項(xiàng)目開發(fā)方案確定。通過對項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的測算分析，項(xiàng)目的稅后利潤為54,114,992元，%。動態(tài)投資回收期動態(tài)回收期是指項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。10%）對項(xiàng)目稅后利潤也較為敏感，控制工程成本是爭取利潤的有效手段。充分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。九、結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議項(xiàng)目市場條件石龍鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場初步形成，市場消化以本地人為主，區(qū)域特征明顯；新城區(qū)是目前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，也是城鎮(zhèn)建設(shè)的主要方向，本項(xiàng)目具有區(qū)位優(yōu)勢和突出的景觀資源優(yōu)勢；目前市場上住宅產(chǎn)品供給的類型豐富，但價(jià)格兩極分化，大面積高價(jià)位獨(dú)立別墅銷售緩慢，但中高檔的聯(lián)排別墅、疊拼別墅供給量少，且銷售速度快；未來2~3年內(nèi)市場以小高層、高層住宅競爭為主，結(jié)合本項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)，本項(xiàng)目推出多層將有較強(qiáng)的市場競爭力。詳見附表6：《現(xiàn)金流量表》。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率。 商業(yè)部分商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，建筑面積和銷售價(jià)格按項(xiàng)目開發(fā)方案確定。根據(jù)2003年6月5日中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。確定建設(shè)期