【正文】 租售業(yè)務(wù)；二級市場一般是開發(fā)商自售，外地品牌中介已進入本地市場（香港怡高、深圳愛地時代）。（1）城鎮(zhèn)性質(zhì)東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。石龍鎮(zhèn)共有外商投資企業(yè)100多家，有十幾家日本企業(yè)落戶石龍。石龍鎮(zhèn)至莞城車程約20分鐘；，距廣汕公路約13公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)系緊密（1）GDP與社會商品零售總額石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟總體保持快速發(fā)展，％，％，社會購買力逐步提高。（3）商品房銷售面積和空置面積（2）東莞商品房銷售面積和空置率從房地產(chǎn)銷售面積來看，除了在1998年受外銷市場的影響下，其余每年在不斷增長，2001年達70萬平方米。GDP及增長，%，總量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均GDP人民幣約41,000元（約4,900美元），%；社會消費品零售總額225億元，%；，%；年末金融機構(gòu)本外幣各項存款余額1,，%，%，%，%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入16,949元，%；農(nóng)村居民人均純收入7823元，增長 %。停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)為切實保護士地資源，維護士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風(fēng)險，2003年2月18日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題”發(fā)出緊急通知。(2) 全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭。根據(jù)東莞市委、市政府確立了把東莞建設(shè)成為以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，民營經(jīng)濟在戰(zhàn)略實施中將起到十分重要性的作用。充分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。由于時間與資料的限制，未必能將項目的實際情況全面地考慮在內(nèi)，希望通過我們的努力，為貴公司提供有價值的建議。 項目簡介本項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路西側(cè)，用地地紅線面積54,，用地建筑紅線面積51,，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。 地塊呈四邊形，整體形狀較規(guī)則。根據(jù)委托方提供的資料，目前項目正在辦理《石龍新城區(qū)土地有償使用合同書》，土地轉(zhuǎn)讓方為東莞市石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司，受讓方為東莞市四方集團有限公司，土地使用補償費為人民幣90,000,000元。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落2003年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟，在海外資金加速進入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。過量供應(yīng)的地方，要認真進行清理。房地產(chǎn)市場（1）東莞商品房施工和竣工面積，主要原因是1999年市場的利好的行情刺激下的結(jié)果；1999年后開工面積有所增長，以后的三年內(nèi)增量會有所增加。但在近兩三年城區(qū)房地產(chǎn)成了主要力量，在常平、樟木頭和虎門市場保持原來水平的同時，2001年城區(qū)銷售的房地產(chǎn)面積約占東莞市2001年總銷售面積的77％，城區(qū)成為了東莞房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。2002年城鎮(zhèn)職工工資水平12328元，農(nóng)村居民純收入8118元（2）全社會固定資產(chǎn)投資總額2001~2002年，全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長。外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠里從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。發(fā)展階段由國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年石龍經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。n 寫字樓市場以自建自用為主，市場需求不旺（1）區(qū)域分布與價格區(qū)間老城區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價格區(qū)間10001800元/㎡西湖區(qū)——主要集中分布舊式多層住宅及村宅，無新項目，價格10001600元/㎡新城區(qū)——近期開發(fā)項目全部集中在此區(qū)，且住宅質(zhì)素較高。n 西湖區(qū)商業(yè)主要是以批發(fā)為主的大商業(yè)流通形式存在，如西湖服裝批發(fā)市場、五金電子批發(fā)市場以及金沙灣購物廣場等。物業(yè)類型戶型面積（m2）套數(shù)（套）占總戶數(shù)的比例聯(lián)排別墅250~30022%疊拼別墅160~30068%復(fù)式180~20030%4房2廳130~150110%3房2廳110~130168%小 計398%商業(yè)街鋪31615核心客戶重要客戶游離客戶聯(lián)排、疊拼多層外地人外地人聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企事業(yè)單位高層高級技術(shù)人員本地經(jīng)營者聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企業(yè)主生意人政府高層生意人企事業(yè)中高管理層本地投資者六、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織實施計劃 有關(guān)工程計劃說明建設(shè)期項目開發(fā)時間以同類建筑工程平均合理開發(fā)時間預(yù)計，不包含任何具體及特殊情況。建筑安裝工程費參考東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣91,728,144元。其他費用主要指政府行政收費：包括村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費（建安造價的5%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費（%）、建筑施工安全監(jiān)督費（%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費（%）等在建設(shè)管理部門發(fā)生的費用，經(jīng)估算為人民幣5,503,689元。 項目投資計劃根據(jù)項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算，具體見附表4：《投資計劃表》。詳見附表5：《項目銷售回款表》。項目在計算期內(nèi)的累計凈現(xiàn)值：45,560,272元。工程成本變化的不確定性分析工程成本變化（變化幅度177。風(fēng)險及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴格控制工程成本和管理成本。新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，因此本項目利用位置優(yōu)勢，控制開發(fā)量，開發(fā)適合投資經(jīng)營的商業(yè)街鋪，迅速實現(xiàn)消化。貸款償還期根據(jù)項目資金來源與運用分析以及資金籌措計劃，假設(shè)本項目申請8,000萬元貸款額度，貸款償還期限為2年（每筆4,）。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標(biāo)。根據(jù)市場分析和銷售反饋，預(yù)計本項目商業(yè)街鋪在銷售期（）內(nèi)銷售率可達到100%。，因此，按企業(yè)自有資金為6,500萬元計，結(jié)合項目投資計劃和資源來源與運用分析（詳見附表8：《資金來源與運用表》），本項目可申請8,000萬元的信貸額度，期限為2年，第一筆貸款為4,000萬元，（2003年7月~2004年12月）；第二筆貸款為4,000萬元，（2004年1月~2005年6月）。按東莞市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，管理費按第3項之和的3%計取，經(jīng)估算為人民幣2,918,946元。銷售期根據(jù)同類項目的一般銷售期確定，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達到預(yù)售條件（封頂）后即從2004年7月初開始，至2005年12月底結(jié)束。n 在繁華區(qū)域（主要是老城區(qū)），商鋪投資意識強。月）出租率綠化路沿街住宅底層街鋪:8~60㎡服裝、服飾、鞋襪、珠寶、化妝品、醫(yī)藥、餐飲通訊、銀行100~200100%興龍路沿街住宅底層街鋪:8~60㎡服裝、化妝品、醫(yī)藥、家私、燈飾、五金80~20095%裕興路高層住宅裙樓, 沿街住宅底層街鋪:18~500便利店、設(shè)計公司、裝飾材料、五金、車行3060%（2）主要大型商業(yè)物業(yè)商場名稱位置規(guī)模功能分布租金（元/㎡n 開發(fā)主體以本地開發(fā)商為主，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司占有壟斷地位。（7）石龍鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟比較