軍頤園a座營銷策劃報(完整版)
【正文】 A樓108套，消化期34個月第三批2008年8月份A座剩余房源消化期為34個月 ②在工程進(jìn)度允許的條件下，在項目正式推出銷售前開始開放示范單位、樣板間及示范園區(qū)，邀請意向客戶進(jìn)行參觀與挑選房屋，為銷售當(dāng)日奠定基礎(chǔ)，同時配以廣告來建立項目的總體形象，以期鞏固客戶的購買信息，再次積累新客戶。該區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)頭羊項目龍泉自2001年10月進(jìn)入市場，經(jīng)過近幾年的銷售，已經(jīng)所剩無幾，到目前為止，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)沒有了類似的領(lǐng)頭羊項目，而近期內(nèi)可以上市銷售的項目基本上不具備領(lǐng)頭羊項目的條件。因為，不造勢或造勢效果不佳，入市后極易造成銷售“死火”，形成危機(jī)樓盤。在推廣的過程中，消費者對于項目的整體印象，沿著記憶、興趣、欲望、購買意識的發(fā)展，促進(jìn)消費者的購買。階段廣告策略廣告投放與銷售進(jìn)度是密不可分的，根據(jù)銷售周期，每階段的推廣策略如下：第一階段準(zhǔn)備期（銷售預(yù)熱期）由于條件所限，本階段建議采用“人脈宣傳與發(fā)展客戶渠道為主，形象廣告為輔”的推廣策略。根據(jù)本項目的的特殊情況，建議突破樓盤廣告階段劃分的一般規(guī)律，并且將投放比例調(diào)整如下：第一階段 內(nèi)部認(rèn)購前期（銷售預(yù)熱期） 10％第二階段 內(nèi)購期和開盤期（促進(jìn)期與強(qiáng)銷期） 80％第三階段 開盤后期（收盤促銷期） 10％（4） 廣告方向如前所述根據(jù)本項目自身情況，可將項目宣傳廣告分為兩部分，一部分為前期形象廣告，另一部分為銷售廣告。每天均做電話進(jìn)線量、留電話數(shù)及上門客戶統(tǒng)計表，并做出小結(jié)。另一方面，房管局、工商局等相關(guān)部門的違規(guī)稽查，針對此點可利用我方人際優(yōu)勢與客戶資源，對外宣稱咨詢階段，不發(fā)售，只認(rèn)購。另外，據(jù)初步調(diào)查顯示，各種項目的廣告投放有效到達(dá)率不及20％，因此，市場客戶資源的積累將成為完成項目最終顯示的有利保障。銷售團(tuán)隊管理不只是團(tuán)隊的程序排布，而是由開發(fā)商、潛在客戶及有影響的同行者，銷售員共同參與的永遠(yuǎn)不會有完全重復(fù)的大型交易活動，因此，對帶隊者的綜合素質(zhì)，對人的觀察力，應(yīng)變能力的要求可想而知。B、銷售工作在本項目中更為重要，銷售工作做好了，不但可以省去大量財務(wù)成本，降低投資風(fēng)險，及早實現(xiàn)資金回籠；如果做不好，則負(fù)面連鎖反應(yīng)將置本項目于進(jìn)退兩難的境地。我們以為本項目的參與者應(yīng)具備的幾個條件：。沒有人可以建造起空中樓閣，同樣沒有全面的市場支持，也就沒有策劃與銷售的生存基礎(chǔ)。但對于注重長久發(fā)展的我們，自信是有這些條件的。售樓人員：耿楊、陳立方、楊艷紅等（銷售骨干）68人。售樓人員：孫玉、李海清、郭紅坡等（銷售骨干）68人。相互認(rèn)可，相互真誠基礎(chǔ)上的合作，才有可能成功的合作。不是把舊經(jīng)驗扔掉就束手無策。容易片面的實施策劃與銷售，忽略了開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，各項工作相互支持依賴，容易使策略使之偏頗。（1） 銷售操作使用常規(guī)銷售方法，大家都會想到，用一流的銷售人員，一流的銷售道具，讓人未曾見識的廣告。我們認(rèn)為，好的銷售者必須是靠思路賺錢的，通過對市場的宏觀把握，通過人為引導(dǎo)目標(biāo)受眾的購房心里趨向，匯聚項目可挖掘的理念內(nèi)涵，揭示項目的內(nèi)在潛力與優(yōu)勢。策劃團(tuán)隊：作為策劃，實際上就是在市場的基礎(chǔ)上對項目整體進(jìn)行準(zhǔn)確定位、包裝、推廣，挖掘獨特的優(yōu)勢賣點，使之能夠成為真實價值的體現(xiàn)?！肮び破涫拢叵壤淦鳌?，一個項目想要達(dá)到最終目的，就必須把整體團(tuán)隊配置達(dá)到最高水平。根
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