【正文】 老”的情況。 [9]劉曉麗 ,我國發(fā)展“以房養(yǎng)老”模式的可行性分析 —— 基于 PESTSWOT 模型的思考， 延邊黨校學(xué)報 ,2022,06:8789。 [2]柴效武，以房養(yǎng)老模式，抗州 :浙江人學(xué)出版社 ,2022。注重對看護(hù)人員的培訓(xùn)以及監(jiān)督，培養(yǎng)優(yōu)秀、細(xì)心、耐心、有經(jīng)驗的看護(hù)人員，并增加老人群體的娛樂活動，保 障老人能擁有一個舒適、衛(wèi)生、健康的生活環(huán)境。現(xiàn)階段，東莞的金融機構(gòu)還欠缺足以應(yīng)付各類風(fēng)險的能力，同時，東莞的評估公司數(shù)量以及專業(yè)性的欠缺，在評估方面并不容易對房地產(chǎn)進(jìn)行更好地評估。 合理調(diào)控房地產(chǎn)市場 在進(jìn)行調(diào)查問卷的中，有調(diào)查者談到關(guān)于“以房養(yǎng)老”政策時，提出實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的前提是解決當(dāng)代人“買房難”的問題。在調(diào)查中，大多數(shù)人仍是計劃年老后把房子傳給子女，并且家庭養(yǎng)老也是老人們較為傾向的方式。在美國的反向抵押貸款中，美國推行反向抵押貸款是由政府帶頭的，政府成為項目的宣傳者和支持者，有利于提高人們對反向抵押貸款的信任度。并且，房屋變現(xiàn)過程復(fù)雜，又無法律法規(guī)進(jìn)行保障，則無法保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，大大地削弱了老年人申請的積極性。目前東莞市適宜從以房養(yǎng)老多元化逐步向反向抵押貸款過渡。且老年人對待未來生活和住房安排，也受制于經(jīng)濟(jì)因素和觀念因素。 (見圖 4)這說明以房養(yǎng)老的引入是有意義的?？梢婋m然新的養(yǎng)老方式逐步進(jìn)入老年人的選擇范圍，但傳統(tǒng)的家庭財產(chǎn)傳遞思想并沒有太大的改變。同時， 40%的人表示在條件允許的情況下愿意嘗試， %的人表示不愿意， %的表示說不清。其中 1830 歲占比 %， 3150 歲占比 %， 5170 歲占比 %， 70 歲以上占比 %。本人通過把問卷發(fā)放給東莞的親友，再又東莞的親友發(fā) 放給他們的親友，從此擴大調(diào)查對象。 （ 2）我國金融市場發(fā)展不夠發(fā)達(dá)，以房養(yǎng)老需要穩(wěn)定的金融市場 13 以房養(yǎng)老涉及面廣、風(fēng)險大、需要穩(wěn)定的金融市場作支撐，否則會引來不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛和法律糾紛。 （ 2）以房養(yǎng)老政策為老人的老年生活提供優(yōu)質(zhì)保障 對于大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭來說，住房占家庭財產(chǎn)的比重最高，工薪階層幸苦一輩子，把資產(chǎn)投資在房產(chǎn)上，沒有過多的現(xiàn)金和很好的生活質(zhì)量。在有著傳統(tǒng)文化的東莞，以房養(yǎng)老與養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)思想形成沖擊，容易造成老年人與子女之間的關(guān)系僵硬化。東莞的金融業(yè)較為發(fā)達(dá)，但運行以房養(yǎng)老資金需求巨大對于東莞的金融機構(gòu)來說是很大的挑戰(zhàn)。 （ 2）東莞老年人口多，潛在市場需求大 一方面，隨著老年人口老齡化的 不斷增加，生活方式的轉(zhuǎn)變，原有養(yǎng)老方式無法滿足需求。并且專業(yè)護(hù)理人員和管理人員的缺乏，使養(yǎng)老院不能更好地提供多樣化服務(wù)，以及更高效地滿足老人們的需求。子女要照顧一家老少的生活問題，負(fù)擔(dān)越來越大。截至 2022年 6 月 28 日，投保 60 戶 78 人。隨著我國老齡化進(jìn)程的加速發(fā)展，我國養(yǎng)老問題的復(fù)雜性和艱巨性日益凸顯。政府間接融資方式是指政府機構(gòu)不直接經(jīng)營，僅設(shè)立窗口受理本地居民的申請，然后把申請書轉(zhuǎn)給銀行，最終由銀行將款項貸給借款人，貸款風(fēng)險由銀行承擔(dān)。 日本 日本引入反向抵押貸款首先采用的是試點制，最早于 1981 年在東京實施，這是受政府支持的養(yǎng)老方案。 在美國的以房養(yǎng)老中，美國政府在住房反向 抵押貸款的推行中發(fā)揮著及其重要的作用，政府作為貸款雙方“底線”的擔(dān)保者，以及促進(jìn)相關(guān)法律的制定，可以讓更多的老人放心地參與到該計劃中。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據(jù)方式、借款人年齡、貸款利率和住房價值確定。但是金融危機的突如其來讓老人因倒按揭陷入困境。另一方面，可看作是兒女對父母的延后贍養(yǎng)方式，通過采用住房反向抵押貸款，老年人可改善生活，減輕子女的負(fù)擔(dān)，特別是對于現(xiàn)代獨生子女要贍養(yǎng)兩方父母來說能較好地減輕負(fù)擔(dān)。 [ 2] 生命周期理論的核心正是個人在工作期間取得的收入應(yīng)當(dāng)在其整個一生包括養(yǎng)老期間予以合理配置。（ 2）以房養(yǎng)老是不足額貸款，具體貸款比例由借款人年齡、貸款利率、房產(chǎn)價值等共同因素決定。馮心怡（ 2022）《以房養(yǎng)老問題探 析》認(rèn)為以房養(yǎng)老實行需要消除傳統(tǒng)觀念，加強政府監(jiān)督、完善政策法規(guī)、提高服務(wù)質(zhì)量。 （二）文獻(xiàn)綜述 東莞進(jìn)入老齡化社會，老齡人口增加，養(yǎng)老問題得到重視。一方面隨著計劃生育的成功實行，加重了現(xiàn)階段獨生子女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)；另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，我國的醫(yī)療水平和人們的生活水平大大地提高，生命得以延長。 本論文分為五大部分，第一部分是以房養(yǎng)老模式的概述，即介紹了 以房養(yǎng)老的概念、理論依據(jù) 和優(yōu)缺點，促進(jìn)對以房養(yǎng)老的了解。 淺談“以房養(yǎng)老”的可行性 摘 要 當(dāng)前 ,我國正逐步進(jìn)入老齡化社會 ,而伴隨著社會保障制度不健全 ,家庭空巢化 ,養(yǎng)老金不足所產(chǎn)生的全社會范圍內(nèi)的養(yǎng)老問題日益凸現(xiàn)。第二部分是描述國內(nèi)外以房養(yǎng)老的實行歷程，分析以房養(yǎng)老在國內(nèi)外的發(fā)展歷程，從中獲得經(jīng)驗。人口老齡化會是一個重大的問題，年輕人口比重的降低及老年人口比重的提高。以房養(yǎng)老作為新型的養(yǎng)老模式進(jìn)入中國市場，受到社會關(guān)注。 基于參考文獻(xiàn)的研究，上述作者就以房養(yǎng)老的特色，根據(jù)我國的現(xiàn)狀對以房養(yǎng)老進(jìn)行研究。（ 3）以房養(yǎng)老政策與家庭資產(chǎn)傳遞理論相悖論。以房養(yǎng)老正是這優(yōu)化配置思想的現(xiàn)實應(yīng)用。同時，在房主去世后兒女在資產(chǎn)寬松的時候也能按一定的分配支付利息贖回房屋，繼續(xù)擁有房屋所有權(quán)。在 19952022 年間，因為政府的房貸利息退稅政策和銀行寬松的房貸政策，人們紛紛投入房地產(chǎn)，荷蘭的房價平均上漲了 250%。信用額度是房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款的特色，貸款額度可隨時間增長。在發(fā)展過程中不斷根據(jù)各種類型老年人的實際需求，創(chuàng)新產(chǎn)品、完善市場、為無論是公共擔(dān)保還是私人運營的住房反向抵押貸款保駕護(hù)航，使其逐漸成為養(yǎng)老保障中的一種有力補充。最初有 13 家市政和福利機構(gòu)提供此產(chǎn)品，后經(jīng)政府批準(zhǔn)有 8 家銀行也加入其中。 第二類，民營機構(gòu)參與型。當(dāng)前，僅僅依靠傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式和現(xiàn)行的養(yǎng)老保障機制難以應(yīng)對即將到來的老齡化危機。從區(qū)域上看，一線城市（北上廣）相較于二線城市（武漢）對該產(chǎn)品需求認(rèn)知度高；從家庭結(jié)構(gòu)上看，無子女家庭占 40%，主要是孤寡老人、失獨家庭；從月領(lǐng)養(yǎng)老金來看，以月領(lǐng)養(yǎng)老金 500010000 元居多。 同時，家庭個體化趨勢日益加強 ，家庭倫理重心開始轉(zhuǎn)移，家庭和宗族聯(lián)系大大減弱。 10 五、東莞實行以房養(yǎng)老的 SWOT 分析及調(diào)查 分析 （一）運用 SWOT 分析方法分析東莞實行以房養(yǎng)老的可行性 SWOT 分析法又稱為態(tài)勢分析法。一些沒有養(yǎng)老金的老年人希望找到養(yǎng)老資金來源。對于貸款的老年人來說，參加以 房養(yǎng)老的交易費用與保證金是一筆不小的費用，而且擔(dān)心無法持續(xù)、穩(wěn)定地拿到養(yǎng)老金，還擔(dān)心在壽命未盡時被收走。 （ 3）東莞“以房養(yǎng)老”專業(yè)性人才欠缺 以房養(yǎng)老模式需要各類人才，進(jìn)行房屋的評估、預(yù)計折損、修理費用等房產(chǎn)評估；也需要專業(yè)機構(gòu)提供咨詢幫助、問題解答等。以房養(yǎng)老模式在不影響居住情況下，將房產(chǎn)盤活，提供了養(yǎng)老金的額外來源，達(dá)到個人生命周期資產(chǎn)的最優(yōu)配置。目前我國金融市場不是很發(fā)達(dá)，金融產(chǎn)品有限，金融管理體系相對落后，金融機構(gòu)參與積極度不高。同時，考慮到 70 歲以上的老年人不接觸電子科技，則親自進(jìn)行老人家的調(diào)查和委托朋友對身邊的老人進(jìn)行調(diào)查。 第一，在是否贊同以房養(yǎng)老的分析中，有 %的人贊同以房養(yǎng)老，在與贊同程度關(guān)系中，學(xué)歷高、收入高、年輕群體占比重較大。由此看出，雖然贊同的人不是太多，但也有愿意嘗試新養(yǎng)老政策的。此外，有點老年人表示如果自己的生活費足夠，也是不愿意給兒女太大的 生活負(fù)擔(dān)。 圖 4 養(yǎng)老金充足情況示意圖 第五，反對以房養(yǎng)老的呼聲中，認(rèn)為戶淡化親情的有 %，認(rèn)為時機不成熟的占 %，認(rèn)為程序太多和不符合國情的都各占 %。一般來說，養(yǎng)老費不足有缺少子女養(yǎng)老，但擁有房產(chǎn)權(quán)的老人會對以房養(yǎng)老政策持懷疑和觀望態(tài)度；而經(jīng)濟(jì)較為寬裕、家庭觀念較深的老人，在多種情況下不會傾向于以房養(yǎng)老，除非有特殊情況（子女長期不在身邊）則可以接受。不能盲目開發(fā)反向抵押貸款產(chǎn)品。法律的缺失和不合理，無法為老人提供足夠的安全感以及對以房養(yǎng)老的信心。如果由金融機 構(gòu)直接推行，則會讓老百姓產(chǎn)生不信任和不安全感，則政府必須承擔(dān)規(guī)則制定、監(jiān)管約束和風(fēng)險承擔(dān)的責(zé)任。東莞的文化氣息較重，傳統(tǒng)意識較深，以及老人對親情的渴望和需要被照顧的對他人的依賴，這是東莞實行以房養(yǎng)老的最大阻礙。如今東莞房價逐步高升，買房成為普遍認(rèn)可望而不可及的事情，當(dāng)人們連房子都無法擁有， 則更無法去實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”，則東莞房價升高，對還未買房的人們來說是不利的。所以要完善金融體系，研發(fā)合適的以房養(yǎng)老金融產(chǎn)品。 七、總結(jié) 以房養(yǎng)老是我國新型的養(yǎng)老產(chǎn)品，正處于剛結(jié)束試點階段，政策的體系還沒得到很好的完善，需要結(jié)合推行中的各種問題的產(chǎn)生并逐步發(fā)現(xiàn)問題、了解問題、解決問題。 12。 [10]馮心怡 .，以房養(yǎng)老問題探析，北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市學(xué)院 ,2022。 （即 A 擁有一間房，在年老的時候 A 把這個房子抵押給銀行或保險公司，然后銀行就會在 A 有生之年每月給 A 發(fā)養(yǎng)老金， A 也能繼續(xù)在房子里住到去世，養(yǎng)老金的多少由房產(chǎn)和房主的個人因素評估決定，然后如果 A 去世后了，這間抵押的房子就歸銀行，不能由 A 的孩子繼承） 以房養(yǎng)老作為近幾年解決養(yǎng)老問題的新思路，得到各界廣泛關(guān)注。 [4]Shan the Trend,The Recent Expansion of the Reverse Mortgage Maket,Real Estate Economics,2022,(4):743768。隨著東莞 22 老年人口的增加，現(xiàn)階段養(yǎng)老問題并得不到充分的滿足，引進(jìn)新型的養(yǎng)老政策是有一定的需求的。培養(yǎng)金融專業(yè)性人才，根據(jù)東莞的實際情況進(jìn)行以房養(yǎng)老金融 產(chǎn)品的研發(fā)。為了避免貧富差距加大而導(dǎo)致的“以房養(yǎng)老”服務(wù)對象的選擇，政府對房地產(chǎn)市場也進(jìn)行了價格調(diào)控，也對東莞進(jìn)行了限購政策，但房產(chǎn)價格依舊普遍高漲。 對于在東莞完全性地消除傳統(tǒng)觀念的阻礙，并不 是一件容易的事。由政府發(fā)起并進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的宣傳。 法律法規(guī)在各項合作中充分扮演著公平公正的作用，老人們暫不愿意接受以房養(yǎng)老這個制度，其中一方面是由于以房養(yǎng)老還處于試行階段，所有的機制以及法律法規(guī)方面還不完善。因此實行還需要一些時日。 （三）東莞實行以房養(yǎng)老的可行性 以房養(yǎng)老為解決我國養(yǎng)老問題和住房問題提供了一種整合的新思路，它可以是老人自主養(yǎng)老變?yōu)楝F(xiàn)實，為老年 人提供長遠(yuǎn)的資金流。（見圖