【正文】 etect and improve lift quality of the old have bee the focus issues of a harmonious one thing,with the development of economy,with the incensement of population mobility,traditional ways of endowment gradually another,the immature social endowment mechanism is unable on their own strengths to some ,housing endowment will bee the first choice for the elderly independent endowment. Acyually,ideas about housing endowment are results of innovative endowment the long run,it has developed into a kind of new endowment developed countries,reverse mortgage has been established as a formal china, however theory and practice about housing endowment is still in its infancy because of economic,political,social,cultural on this situation,this essay selects’housing endowment’in Dongguan as a research ,this is where this srticle has it is,with the use of questionnaire and SWOT analysis method,it analyzes and makes conclusions. This article divided into five first part is the overview of the housing endowment,which introduces the concept,advantages and disadvantages and theories,to promote the understanding of the housing second part is the description of the experiences of the housing endowment at home and abroad,and adds up with housing endowment third part of the necessity of the housing endowment in fourth part is the focus of this paper,the feasibility analysis of the housing endowment in Dongguan,using the SWOT,bined with questionnaire results,es to a conclusion that Dongguan is feasible for housing ,some feasible suggestions have been provided for housing endowment. Key words: Dongguan Housing endowment Reverse mortgage Feasiblity SWOT 1 目 錄 一、引言 ................................................. 2 （一）選題背景及意義 ..................................... 2 （二）文獻(xiàn)綜述 ........................................... 2 二、以房養(yǎng)老的概論 ....................................... 3 （一）以房養(yǎng)老的概念 ..................................... 3 （二）以房養(yǎng)老的優(yōu)缺點(diǎn) ................................... 3 （三）以房養(yǎng)老的理論依據(jù) ................................. 3 三、以房養(yǎng)老在國(guó)內(nèi)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn) ........................... 4 （一）以房養(yǎng)老在國(guó)外的實(shí)踐 ............................... 3 （二）以房養(yǎng)老在國(guó)內(nèi)的實(shí)踐 ............................... 6 四、東莞實(shí)行以房養(yǎng)老的必要性 ............................. 7 （一）東莞進(jìn)入老齡化社會(huì) ................................. 7 （二）家庭養(yǎng)老保障弱化 ................................... 7 五、東莞實(shí)行以房養(yǎng)老的可行性分析 ........................ 10 （一）運(yùn)用 SWOT 分析方法分析東莞實(shí)行以房養(yǎng)老的可行性 ..... 10 （二）運(yùn)用調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)一步分析東莞實(shí)行以房養(yǎng)老的可行性 .... 14 （三）東莞實(shí)行以房養(yǎng)老的可行性 .......................... 18 六、對(duì)東莞未來(lái)實(shí)行以房養(yǎng)老的建議 ........................ 17 七、總結(jié) ................................................ 17 參考文獻(xiàn) ................................................ 22 致 謝 .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。人口老齡化會(huì)是一個(gè)重大的問(wèn)題，年輕人口比重的降低及老年人口比重的提高。而以房養(yǎng)老是美國(guó)最先設(shè)立的一種貸款模式，于 2022 年正式被提出，并先后在北京、上海、廣州、武漢等大城市和中信銀行試點(diǎn)，得到很大的關(guān)注，還處于可研究性探討階段。以房養(yǎng)老作為新型的養(yǎng)老模式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，受到社會(huì)關(guān)注。從中華人民共和國(guó)民政部官網(wǎng) ()了解到， 3 我國(guó)大力發(fā)展養(yǎng)老政策，在北京、上海、廣州、武漢實(shí)行以房養(yǎng)老的試點(diǎn)。 基于參考文獻(xiàn)的研究，上述作者就以房養(yǎng)老的特色，根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)狀對(duì)以房養(yǎng)老進(jìn)行研究。 （二）以房養(yǎng)老的優(yōu)缺點(diǎn) 以房養(yǎng)老的優(yōu)點(diǎn)：（ 1）以房養(yǎng)老可以為老年人提供一個(gè)充分利用自有房屋資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，提高老年生活質(zhì)量。（ 3）以房養(yǎng)老政策與家庭資產(chǎn)傳遞理論相悖論。生命周期理論把人的生命分成 3 個(gè)部分：青年時(shí)期、中年時(shí)期和老年時(shí)期。以房養(yǎng)老正是這優(yōu)化配置思想的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用。 家庭代際財(cái)富傳遞理論 家庭代際財(cái)富傳遞理論是涉及社會(huì)、家庭創(chuàng)造的財(cái)富在兩代人之間發(fā)生傳遞。同時(shí)，在房主去世后兒女在資產(chǎn)寬松的時(shí)候也能按一定的分配支付利息贖回房屋，繼續(xù)擁有房屋所有權(quán)。 三、以房養(yǎng)老在國(guó)內(nèi)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn) （一）以房養(yǎng)老在國(guó)外的實(shí)踐 荷蘭 5 荷蘭是倒按揭的最早起源地，是荷蘭政府為解決住房問(wèn)題的實(shí)施的政策，當(dāng)借款人向銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，把房屋的產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，借款人按月還給銀行利息，貸款到期后，保險(xiǎn)公司一次性將本金還給銀行后，剩下一筆結(jié)余，根據(jù)平均壽命和房屋的折損率計(jì)算費(fèi)率，將每月給付給抵押人直至抵押人去世，保險(xiǎn) 公司則擁有對(duì)房屋的處置權(quán)。在 19952022 年間，因?yàn)檎姆抠J利息退稅政策和銀行寬松的房貸政策，人們紛紛投入房地產(chǎn)，荷蘭的房?jī)r(jià)平均上漲了 250%。美國(guó)的住房反向抵押貸款推行初期發(fā)展緩慢，至 1989 年聯(lián)邦住房管理局對(duì) HECM 產(chǎn)品提供保險(xiǎn)才吸引更多的老年人參與，政府的扶持促進(jìn)美國(guó)住房反向抵押貸款的發(fā)展，至今有三種不同的住房反向抵押貸款產(chǎn)品：聯(lián)邦住房管理局的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款”，聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)提供的“住房保留項(xiàng)目”和財(cái)務(wù)自由老年基金公司提供的“財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃”。信用額度是房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款的特色，貸款額度可隨時(shí)間增長(zhǎng)。 財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃 財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃由財(cái)務(wù)自由老年基金公司提供，沒(méi)有政府擔(dān)保。在發(fā)展過(guò)程中不斷根據(jù)各種類型老年人的實(shí)際需求，創(chuàng)新產(chǎn)品、完善市場(chǎng)、為無(wú)論是公共擔(dān)保還是私人運(yùn)營(yíng)的住房反向抵押貸款保駕護(hù)航，使其逐漸成為養(yǎng)老保障中的一種有力補(bǔ)充。加拿大并沒(méi)有出臺(tái)專門(mén)的法律，所有貸款機(jī)構(gòu)歸國(guó)家金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管局監(jiān)管，推銷人員必須持證上崗。最初有 13 家市政和福利機(jī)構(gòu)提供此產(chǎn)品，后經(jīng)政府批準(zhǔn)有 8 家銀行也加入其中。 [ 5] 第一類，政府參與型。 第二類，民營(yíng)機(jī)構(gòu)參與型。另一類是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的“城市規(guī)劃再開(kāi)發(fā)”和“住宅重建”項(xiàng)目。當(dāng)前，僅僅依靠傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式和現(xiàn)行的養(yǎng)老保障機(jī)制難以應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的老齡化危機(jī)。 [ 6] 2022 年 3 月，經(jīng)過(guò)保監(jiān)會(huì)批復(fù)的幸福人壽《幸福房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（ A 款）》，首款保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品由幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司正式推出。從區(qū)域上看，一線城市（北上廣）相較于二線城市（武漢）對(duì)該產(chǎn)品需求認(rèn)知度高；從家庭結(jié)構(gòu)上看，無(wú)子女家庭占 40%，主要是孤寡老人、失獨(dú)家庭；從月領(lǐng)養(yǎng)老金來(lái)看，以月領(lǐng)養(yǎng)老金 500010000 元居多。 [ 7] 根據(jù)東莞統(tǒng)計(jì)局的 10 年一次的人口普查報(bào)告，東莞人口數(shù)量大，總量呈指數(shù)型增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度較大，老齡人口比重提高。 同時(shí)，家庭個(gè)體化趨勢(shì)日益加強(qiáng) ，家庭倫理重心開(kāi)始轉(zhuǎn)移，家庭和宗族聯(lián)系大大減弱。它是在傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能弱化基礎(chǔ)上出現(xiàn)并發(fā)展的。 10 五、東莞實(shí)行以房養(yǎng)老的 SWOT 分析及調(diào)查 分析 （一）運(yùn)用 SWOT 分析方法分析東莞實(shí)行以房養(yǎng)老的可行性 SWOT 分析法又稱為態(tài)勢(shì)分析法。 東莞實(shí)行以房養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)（ Strengths） （ 1）東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 根據(jù)《 2022 年?yáng)|莞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)