【正文】 政治、文化是需要經(jīng)過考量。因此，從以房養(yǎng)老和東莞市場的實際出發(fā)，探討東莞實行以房養(yǎng)老的可行性，對東莞實行以房養(yǎng)老是非常有利的。 從南方都市報 ()中了解到現(xiàn)中國進入老齡化社會，東莞老齡化率達%，養(yǎng)老問題倍受關注。從中華人民共和國民政部官網(wǎng) ()了解到， 3 我國大力發(fā)展養(yǎng)老政策，在北京、上海、廣州、武漢實行以房養(yǎng)老的試點。張茜(2022)《我國反向抵押貸款的風險因素與定價研究》認為以房養(yǎng)老這反向抵押貸款可以為老人提供一個充分利用自家房屋的機會，但同時以房養(yǎng)老存在著申請程序繁瑣、初始費用高的缺點。劉曉麗（ 2022）《我國發(fā)展“以房養(yǎng)老”模式的可行性分析 —— 基于 PESTSWOT 模型的思考》認為以房養(yǎng)老在政策、經(jīng)濟、社會、技術上存在著內部和外部的優(yōu)勢與劣勢。馮心怡（ 2022）《以房養(yǎng)老問題探 析》認為以房養(yǎng)老實行需要消除傳統(tǒng)觀念，加強政府監(jiān)督、完善政策法規(guī)、提高服務質量。 基于參考文獻的研究，上述作者就以房養(yǎng)老的特色，根據(jù)我國的現(xiàn)狀對以房養(yǎng)老進行研究。本文在參考文獻的基礎上，通過以房養(yǎng)老模式現(xiàn)狀、東莞的實際情況、進行問卷調查結合起來作出分析。 二、以房養(yǎng)老概論 （一）以房養(yǎng)老的概念 以房養(yǎng)老是一種反向抵押貸款，即倒按揭。是指房屋產(chǎn)權所有者把房屋抵押給銀行、保險公司等金融機構，金融機構就房主的年齡、身體因素、房產(chǎn)價值等進行評估，并在一定年限內，金融公司給予房主資金，且房主繼續(xù)擁有居住權，但在 房主去世后，房屋歸金融機構所有的貸款行為。 （二）以房養(yǎng)老的優(yōu)缺點 以房養(yǎng)老的優(yōu)點：（ 1）以房養(yǎng)老可以為老年人提供一個充分利用自有房屋資產(chǎn)的機會，提高老年生活質量。（ 2）這金融工具是無追索權的，即只有住房價值可以用來還款，如果貸款到期時，房屋價值低于貸款價值累計額時，借款方無需償還不足部分。 [ 1] 以房養(yǎng)老的缺點：（ 1）根據(jù)國外發(fā)展經(jīng)驗看，以房養(yǎng)老申請程序繁瑣，流程復雜。（ 2）以房養(yǎng)老是不足額貸款，具體貸款比例由借款人年齡、貸款利率、房產(chǎn)價值等共同因素決定。（ 3）以房養(yǎng)老政策與家庭資產(chǎn)傳遞理論相悖論。 （ 三）以房養(yǎng)老的理論依據(jù) 生命周期理論 生命周期理論是以房養(yǎng)老最基本的理論依據(jù)。由美國經(jīng)濟學家莫迪利亞尼和 4 布倫伯格等人在 20 世紀 50 年代提出。 在生命周期理論中，一個理性的消費者，不僅要對某一消費行為、消費項目的決策安排考慮個人效用的最大化，而是去實現(xiàn)生命周期內的整個一生效用的最大化，而預算約束則為生命周期內的收入與消費支出的平衡。生命周期理論把人的生命分成 3 個部分：青年時期、中年時期和老年時期。通常情況下，一個人在青年和老年時期的收入較低，呈負儲蓄，而中年時期收入相對較高。人們在其一生的消費總現(xiàn)值不超過 收入總現(xiàn)值的前提下會盡可能保持消費恒定。 [ 2] 生命周期理論的核心正是個人在工作期間取得的收入應當在其整個一生包括養(yǎng)老期間予以合理配置。以房養(yǎng)老正是這優(yōu)化配置思想的現(xiàn)實應用。人們在實現(xiàn)買房也正值中年時期，年齡約為 3050 歲，而住房壽命一般為 70 年。帶房主退休時房產(chǎn)仍有 40 年的價值。以房養(yǎng)老正是利用剩余價值讓老年人在有生之年將購買的住房價值消耗掉，真正實現(xiàn)效用最大化。 家庭代際財富傳遞理論 家庭代際財富傳遞理論是涉及社會、家庭創(chuàng)造的財富在兩代人之間發(fā)生傳遞。作為經(jīng)濟組織，家庭資源的合理配置及最大化，不 僅是某一代人的生命周期的資源優(yōu)化配置，同時也涉及到兩代或多代人之間通過財富傳遞而產(chǎn)生的資源優(yōu)化配置。 以房養(yǎng)老在家庭代際財富傳遞理論中，一方面提倡老人提前消費房屋財富，這隔斷了傳統(tǒng)的財富代際傳遞，是一種對傳統(tǒng)養(yǎng)兒防老、遺產(chǎn)繼承的挑戰(zhàn)。另一方面，可看作是兒女對父母的延后贍養(yǎng)方式，通過采用住房反向抵押貸款，老年人可改善生活，減輕子女的負擔，特別是對于現(xiàn)代獨生子女要贍養(yǎng)兩方父母來說能較好地減輕負擔。同時，在房主去世后兒女在資產(chǎn)寬松的時候也能按一定的分配支付利息贖回房屋，繼續(xù)擁有房屋所有權。 以房養(yǎng)老對家庭代際財富 傳遞是存在著積極影響與消極影響的。它是對自強自立新理念的樹立以及新養(yǎng)老方式的發(fā)展，有利于老年人和下一代的健康發(fā)展。但同時它也是對我國傳統(tǒng)養(yǎng)兒防老、遺產(chǎn)繼承思想的顛覆。 三、以房養(yǎng)老在國內外的發(fā)展經(jīng)驗 （一）以房養(yǎng)老在國外的實踐 荷蘭 5 荷蘭是倒按揭的最早起源地，是荷蘭政府為解決住房問題的實施的政策，當借款人向銀行申請住房貸款時，把房屋的產(chǎn)權抵押給保險公司，借款人按月還給銀行利息，貸款到期后，保險公司一次性將本金還給銀行后，剩下一筆結余，根據(jù)平均壽命和房屋的折損率計算費率，將每月給付給抵押人直至抵押人去世，保險 公司則擁有對房屋的處置權。 老人們提前享用了房產(chǎn)的剩余價值，提高了晚年的生活質量，金融機構賺到利息。這是一套雙贏的模式。但是金融危機的突如其來讓老人因倒按揭陷入困境。在 19952022 年間，因為政府的房貸利息退稅政策和銀行寬松的房貸政策，人們紛紛投入房地產(chǎn)，荷蘭的房價平均上漲了 250%。但 2022 年突如其來的金融危機戳破了了房地產(chǎn)泡沫，荷蘭房價平均下跌了近 20%。很多 2022 年前實行倒按揭的老人們成為房價下跌的犧牲品： 2022 年前高價買入或銀行貸款買入的房屋在2022 年后貶值，除去還銀行利息后，每月得到保 險公司給予的資金總額遠遠少于買入價，有很大的虧損。 美國 美國是倒按揭運作最完善、最具代表性的國家， 20 世紀 80 年代初，反向抵押貸款制度作為以房養(yǎng)老的一項有效舉措在美國運行起來。美國的住房反向抵押貸款推行初期發(fā)展緩慢，至 1989 年聯(lián)邦住房管理局對 HECM 產(chǎn)品提供保險才吸引更多的老年人參與，政府的扶持促進美國住房反向抵押貸款的發(fā)展，至今有三種不同的住房反向抵押貸款產(chǎn)品：聯(lián)邦住房管理局的“房產(chǎn)轉換抵押貸款”，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會提供的“住房保留項目”和財務自由老年基金公司提供的“財務獨立計劃”。 (見表 1) 房產(chǎn) 轉換抵押貸款 房產(chǎn)轉換抵押貸款由美國住房和社區(qū)發(fā)展委員會的下屬機構美國聯(lián)邦住房管理局開發(fā)， 1989 年進入市場。房產(chǎn)轉換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據(jù)方式、借款人年齡、貸款利率和住房價值確定。信用額度是房產(chǎn)轉換抵押貸款的特色，貸款額度可隨時間增長。 住房保留計劃 6 住房保留計劃于 1995 年由聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會推出。這種產(chǎn)品與房產(chǎn)轉換抵押貸款非常相似，不同之處是貸款 的支付方式較少，借款人只能選擇按月領取年金、一定限額內自由支取貸款額度或兩者組合的支付方式。住房保留計劃的貸款利率比房產(chǎn)轉換抵押貸款高，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因為住房保留計劃沒有對貸款最高額度設有限制，這是住房保留計劃的特色之一。 財務獨立計劃 財務獨立計劃由財務自由老年基金公司提供，沒有政府擔保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔的貸款成本都要比房產(chǎn)轉換抵押貸款和住房保留計劃高得多。所以通常是房產(chǎn)價值高，并希望取得較高貸款額度的借款人會來申請。 在美國的以房養(yǎng)老中，美國政府在住房反向 抵押貸款的推行中發(fā)揮著及其重要的作用，政府作為貸款雙方“底線”的擔保者，以及促進相關法律的制定，可以讓更多的老人放心地參與到該計劃中。在發(fā)展過程中不斷根據(jù)各種類型老年人的實際需求，創(chuàng)新產(chǎn)品、完善市場、為無論是公共擔保還是私人運營的住房反向抵押貸款保駕護航，使其逐漸成為養(yǎng)老保障中的一種有力補充。 [ 3] 表 1 美國反向抵押貸款主要類型的比較 貸款特征 房產(chǎn)價值轉換抵押貸款 房屋保留計劃 財務自由計劃 貸款機構 聯(lián)邦住房管理局授權的商業(yè)銀行或其他金融機構 房利美 老年財務自由基金公司 性質 政府主導 半官 方 私營 適合人群 住房價值較低的借款人 住房價值中等的貸款人 住房價值較高的借款人 貸款額度 受 FHA“ 203b linit”條款限制，并按地區(qū)和年度設定了上限 不受 FHA“ 203b linit”條款限制，并按地區(qū)設定上限 最高 70 萬美元 加拿大 加拿大住房反向抵押貸款主要有三種 [ 4]：一是方向抵押貸款，即老年人通過 7 反向抵押貸款獲得一筆資金，然后用這筆資金購買終身年金；另一種是信用額度反向抵押貸款，即在簽訂合同后，申請者可以獲得一個最高貸款上限，在此限額內可以隨時提取，支付次數(shù)及金額由借款人 決定，未提取部分不計息；第三種為固定期限反向抵押貸款，即在固定期限（ 5~10 年）內提供貸款。再貸款到期時須還請貸款本息，如果借款人無法按時還款，抵押住房將被強行收回并出售，用售房款歸還貸款本息。加拿大的反向抵押貸款主要由一家私營機構 CHIP 提供，由專業(yè)顧問、理財師、會計師、中介服務商和主要六大銀行完成分銷。加拿大并沒有出臺專門的法律，所有貸款機構歸國家金融機構監(jiān)管局監(jiān)管，推銷人員必須持證上崗。加拿大的住房反向抵押貸款屬于完全市場商業(yè)運作，沒有政府參與。加拿大住房反向抵押貸款存在缺乏市場競爭、需求不足、法律法 規(guī)不完善等問題。 日本 日本引入反向抵押貸款首先采用的是試點制，最早于 1981 年在東京實施，這是受政府支持的養(yǎng)老方案。最初有 13 家市政和福利機構提供此產(chǎn)品，后經(jīng)政府批準有 8 家銀行也加入其中。但后來由于 90 年代日本出現(xiàn)嚴重房地產(chǎn)泡沫，房價急劇下跌，反向抵押貸款業(yè)務也被迫停止。后日本又恢復了反向抵押貸款業(yè)務。目前日本的住房反向抵押貸款歸為政府參與型和民營機構型兩大類。 [ 5] 第一類，政府參與型。產(chǎn)品根據(jù)地方政府參與程度不同，又可以分為政府直接融資方式和政府間接融資方式。政府直接融資方式是指政府機構直接經(jīng)營反向抵押貸款，有所屬的行政機構直接融資給借款人。政府間接融資方式是指政府機構不直接經(jīng)營，僅設立窗口受理本地居民的申請，然后把申請書轉給銀行，最終由銀行將款項貸給借款人，貸款風險由銀行承擔。 第二類，民營機構參與型。日本的許多民營機構也推出了各自的住房反向抵押貸款產(chǎn)品：一類是由銀行、信托公司等金融機構經(jīng)營的反向抵押貸款產(chǎn)品。主要是由借款人用自己的房產(chǎn)作抵押，向經(jīng)辦機構申請貸款，在貸款額度內以年金方式領取或隨時按需領取，支取部分定期結算利息，未領取部分不計利息。在借款人去世后，用售房款償還貸款本息，剩余部分交還借款 人的繼承人。另一類是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的“城市規(guī)劃再開發(fā)”和“