【正文】 地位，通過制定高標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老市場經(jīng)營、管理和服務(wù)規(guī)范，為客戶提供高附加值的增值服務(wù)，引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展，將造成良好的社會效應(yīng)，極大提升XX的品牌價值。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和公司主業(yè)能夠形成相互促進(jìn)、共同發(fā)展的良好互動局面。（三）有利于公司完善資產(chǎn)布局，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是公司現(xiàn)有盈利模式的有力補充。提高養(yǎng)老機構(gòu)社會化水平，讓更多的社會機構(gòu)參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，使之成為一個符合經(jīng)濟規(guī)律、能夠健康成長的產(chǎn)業(yè)，是未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢，也是我國解決人口老齡化問題的新出路。社會保障體系是社會穩(wěn)定的“安全網(wǎng)”、經(jīng)濟運行的“調(diào)節(jié)器”，是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容，對調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會公平、擴大國內(nèi)需求、拉動經(jīng)濟增長具有重要作用。實證表明，消費需求具有一定的剛性，在經(jīng)濟處于下行通道時，消費需求的下降速度明顯慢于投資和出口的下降速度，能夠在一定程度上抵御經(jīng)濟周期對經(jīng)濟發(fā)展的影響，因此消費需求在GDP增長中比重大小在一定程度上決定了一國經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量。宏觀經(jīng)濟政策和保險資金運用監(jiān)管政策的調(diào)整，為公司保險資金運用提供了寬松的政策環(huán)境，有利于公司進(jìn)一步拓展投資渠道、為公司投資養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資提供了政策依據(jù)，公司應(yīng)以參與化解金融危機為契機，搶抓政策機遇，盡快進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，通過投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成長期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，提升XX特有的核心競爭能力，推動公司可持續(xù)發(fā)展。全黨全社會必須從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實加強老齡工作”。根據(jù)世界銀行2009年4月11日發(fā)布的預(yù)測，2009年全球經(jīng)濟增長率將僅停留在1%，其中美國、%、%%的負(fù)增長。當(dāng)前，我國老齡人口呈現(xiàn)出不斷加速擴大的趨勢，約占到全國總?cè)丝诘?5%以上。 2009年2月3日，集團公司投資決策委員會就關(guān)于通過進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)建議的議題進(jìn)行了研究，會議認(rèn)為“XX通過進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)適應(yīng)當(dāng)前國家政策的發(fā)展方向，符合集團發(fā)展戰(zhàn)略，有利于加強公司的資產(chǎn)負(fù)債管理，有巨大的經(jīng)濟價值和社會價值”。人壽保險掌握著巨大的現(xiàn)金資產(chǎn)、數(shù)量眾多的客戶資源和完善的信息平臺，在養(yǎng)老醫(yī)療領(lǐng)域有著巨大的優(yōu)勢。只有不斷提高保險業(yè)務(wù)自身的盈利能力，保持資產(chǎn)與負(fù)債的適度匹配，建立與償付能力相連接的內(nèi)部風(fēng)險控制機制，才能確保人壽保險業(yè)的長期生存和發(fā)展。危機與機遇如同一枚硬幣的兩個面，總是相生相伴。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)既有利于解決社會養(yǎng)老的矛盾，又有利于解決當(dāng)前我國經(jīng)濟發(fā)展中的結(jié)構(gòu)問題，形成以“銀發(fā)經(jīng)濟”為特色的新經(jīng)濟增長點。根據(jù)公司投決會的要求，集團公司牽頭組建了由系統(tǒng)內(nèi)各公司相關(guān)人員組成的聯(lián)合工作組。規(guī)模龐大并且不斷加速擴大的老齡人口，加上我國計劃生育政策形成獨特的四二一家庭結(jié)構(gòu)（即一對夫妻贍養(yǎng)四個老人和一個小孩），使中國社會面臨越來越嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，超過了世界上其他國家。在這樣嚴(yán)峻的外部發(fā)展環(huán)境下，我國長期依賴于出口和投資、第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟增長模式受到了越來越嚴(yán)重的挑戰(zhàn)?！袄夏攴?wù)業(yè)的發(fā)展要走社會化、產(chǎn)業(yè)化的道路。二、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意義（一）有利于拉動內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能促進(jìn)投資，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對比國外發(fā)達(dá)國家GDP增長結(jié)構(gòu)，我國消費需求增長占GDP的比重一直處于一個較低水平。建立和完善社會保障體系，提高人民生活水平，是國家長治久安、人民生活幸福、經(jīng)濟持續(xù)增長的重要基礎(chǔ)，是建設(shè)社會主義和諧社會的重要保障。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能提高老年人生活質(zhì)量。近兩年來，受益于國內(nèi)資本市場的快速發(fā)展，公司盈利水平大幅提升，然而2008年國內(nèi)資本市場出現(xiàn)了持續(xù)大幅度下跌，公司的盈利能力受資本市場投資收益大幅縮水的影響而出現(xiàn)了一定程度的下滑。一方面公司發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，發(fā)行定向養(yǎng)老保險產(chǎn)品，進(jìn)一步豐富了公司壽險產(chǎn)品種類，通過延伸與保險主業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，為客戶提供醫(yī)療服務(wù)、健康管理、金融理財?shù)雀吒郊又档脑鲋捣?wù)，可以提高公司市場競爭力和客戶對公司的忠誠度，促進(jìn)公司主業(yè)發(fā)展。第二章 國內(nèi)外養(yǎng)老市場概況通過對國內(nèi)外養(yǎng)老市場發(fā)展因素、需求、供給、市場競爭等情況進(jìn)行比較分析，發(fā)現(xiàn)人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫(yī)護(hù)市場的日趨完善有效推動了國外養(yǎng)老市場的發(fā)展。與之相適應(yīng)，美國養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)的床位數(shù)也持續(xù)增加。醫(yī)護(hù)資源的豐富，醫(yī)護(hù)市場的成熟，都將有力的推動養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。當(dāng)老人步入生命的夕陽階段時，則需要看護(hù)人員提供24小時的看護(hù)服務(wù)?；盍幼∩鐓^(qū)：活力居住社區(qū)包含的物業(yè)主要包括獨立式別墅、鄉(xiāng)村別墅、聯(lián)排別墅和不提供專門服務(wù)的公寓。社區(qū)為居民提供的服務(wù)包括餐飲服務(wù)、家政服務(wù)、交通服務(wù)和社交及康樂活動。護(hù)理居住社區(qū)是擁有SNF(專業(yè)護(hù)理設(shè)施)或者NF（護(hù)理設(shè)施）執(zhí)照，為大多數(shù)需要24小時護(hù)理和醫(yī)療保健服務(wù)的個人，按日費率或出租價格收費的物業(yè)。持續(xù)看護(hù)社區(qū)是由活力居住物業(yè)、獨立生活物業(yè)、協(xié)助居住物業(yè)和護(hù)理居住物業(yè)共同組成的。而以資產(chǎn)總額計算，排名前5名的上市養(yǎng)老社區(qū)的資產(chǎn)總額，%。前面提到，美國政府對于養(yǎng)老社區(qū)的管制較為嚴(yán)格，如除活力居住社區(qū)外，美國各類型主要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府的執(zhí)照，其從業(yè)人員均須經(jīng)過相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，并需要在政府有關(guān)機構(gòu)登記。預(yù)計我國老年人口將以平均每年凈增596萬的速度增長，占到當(dāng)時總?cè)丝诘?1%。針對這部分高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的財富空間。公立敬老院通常建設(shè)費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。以看護(hù)養(yǎng)老為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對半自理或無自理能力的老年人。具體分析如下：根據(jù)規(guī)模、收費、管理水平等綜合情況，北京市各類養(yǎng)老機構(gòu)基本可以分為公辦和民辦兩種形式并在此基礎(chǔ)上劃分為五種類型：第一類是直屬市民政局的養(yǎng)老機構(gòu)。主要是為照顧本單位職工入??；而面對社會服務(wù)的機構(gòu)則入住率相對較低。主要原因在于目前從事安養(yǎng)服務(wù)的機構(gòu)或個人在經(jīng)濟實力以及專業(yè)經(jīng)驗上尚不具備從事高檔康復(fù)護(hù)理的市場開拓。人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫(yī)護(hù)資源的不斷豐富也是我國養(yǎng)老市場需求不斷增長的主要動力。與國外成熟養(yǎng)老社區(qū)相比，國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)在發(fā)展理念、管理水平和服務(wù)方式等方面也存在較大差距，表現(xiàn)為開發(fā)理念較為落后，管理水平較低，服務(wù)功能不完善。通過對國內(nèi)外養(yǎng)老市場的綜合比較，針對我國養(yǎng)老市場存在的不足，我國未來養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展，必須加強政府的監(jiān)管和政策扶持，積極引進(jìn)社會機構(gòu)投資養(yǎng)老市場，走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存和發(fā)展能力的社會化、連鎖化、規(guī)?；?、品牌化的養(yǎng)老機構(gòu)?！瓣P(guān)愛老人“： 老年人作為一個特殊的社會群體，一個相對弱勢且迅速擴大的群體，在社會生活中的位置會越來越突出。XX將通過合理規(guī)劃和功能設(shè)計，打造出一個人與人、人與自然、人與社會自然和諧的養(yǎng)老社區(qū)。因此，XX養(yǎng)老養(yǎng)生項目在區(qū)規(guī)劃方面要綜合考慮經(jīng)濟、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，同時要有一定的代表性。為使開發(fā)成本具有競爭優(yōu)勢，應(yīng)充分利用大城市和周邊區(qū)域在養(yǎng)老環(huán)境和房地價、生活用費標(biāo)準(zhǔn)的巨大差異，提升生活居住質(zhì)量的同時，大幅降低養(yǎng)老成本。要依照國家有關(guān)城市規(guī)劃法律法規(guī)、規(guī)劃設(shè)計規(guī)范及各地方標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，保護(hù)耕地，節(jié)約使用土地，盡可能減少對環(huán)境的影響，規(guī)劃根據(jù)不同地區(qū)氣候環(huán)境制定盡可能高的綠化標(biāo)準(zhǔn)，控制容積率和建筑高度，降低熱島強度。而XX在各地打造的各具特色的休閑居住社區(qū)，將可以滿足老人為了避暑、避寒、避鬧等目的的“候鳥式”的應(yīng)時移居；休閑、旅游、調(diào)節(jié)生活等目的“休養(yǎng)式”的暫居、“度假式”的借居、長期定居等不同需求。四、配套服務(wù)XX養(yǎng)老養(yǎng)生項目將根據(jù)老年人不同的需求特點和需求層次，建造相應(yīng)的配套設(shè)施，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套體系，使住XX養(yǎng)老養(yǎng)生基地的老年人可以真正做到“老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用”。飲食服務(wù)：針對老年人不同口味的飲食需求，養(yǎng)老社區(qū)將為老年人提供各種特色風(fēng)味的飲食服務(wù)，同時將配備有專門的營養(yǎng)師對一日三餐制定營養(yǎng)食譜，針對老年人的健康狀況進(jìn)行搭配和設(shè)計，并由專業(yè)的廚師主理，使其達(dá)到餐餐美味、安全、營養(yǎng)。文化娛樂服務(wù)：為滿足老年人的各類興趣愛好，社區(qū)將針對老年的不同的愛好，成立各類俱樂部如電影俱樂部、高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部等以豐富他們的生活，增加他們的樂趣，使他們的晚年生活幸?？鞓贰撃苡酂岱?wù)：老年群體是一個蘊含著極大開發(fā)價值的人才資源群體，尤其是離退休的老干部、老科技工作者，是國家的寶貴財富。用全新的理念、全新的操作為老年人提供更領(lǐng)先、更專業(yè)、更貼近和更周到的服務(wù)，著力打造運行順暢、服務(wù)專業(yè)、功能齊全、管理科學(xué)、收益穩(wěn)定的綜合型養(yǎng)老社區(qū)，在探索適合老年人群的社區(qū)發(fā)展模式的同時，建設(shè)XX的養(yǎng)老品牌。我們將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃、全面布局，吸收條件適宜的養(yǎng)老機構(gòu)加盟，由XX對其進(jìn)行統(tǒng)一的品牌和服務(wù)管理，從而不斷擴大養(yǎng)老社區(qū)連鎖規(guī)模。通過XX養(yǎng)老養(yǎng)身項目的示范性建設(shè)運營，引導(dǎo)消費者轉(zhuǎn)變固有的養(yǎng)老觀念，逐步接受集中養(yǎng)老的生活方式，吸引社會各方面力量參與大型養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)養(yǎng)老養(yǎng)生市場發(fā)育成熟。但是根據(jù)以往的經(jīng)驗，寬松的宏觀政策會使得通貨膨脹成為一種必然，隨后必將會有一輪政策和貨幣的緊縮調(diào)整。而且，我國養(yǎng)老機構(gòu)管理還處于政策法規(guī)不健全、相關(guān)制度不配套的階段。外資養(yǎng)老機構(gòu)也已經(jīng)或正在申請設(shè)立公司建立養(yǎng)老社區(qū)并準(zhǔn)備在全國范圍內(nèi)鋪開，依靠它們龐大的資金優(yōu)勢和豐富的管理經(jīng)驗來建立養(yǎng)老社區(qū)并推銷相應(yīng)的養(yǎng)老產(chǎn)品。（二）品牌價值作為我國保險行業(yè)唯一一家“雙世界500強”企業(yè)，XX擁有全球知名的品牌。（三）資金積累XX資金實力雄厚，截止2008年底。同時，XX擁有強大的營銷網(wǎng)絡(luò)。作一個負(fù)責(zé)任的大型國有企業(yè)，XX在積極履行社會責(zé)任的過程中也得到了有關(guān)部門、各級政府以及社會各界的普遍認(rèn)同，建立起了良好的公共關(guān)系。（二）規(guī)劃科學(xué)的項目區(qū)域國內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)基本以政府提供的敬老院和民營機構(gòu)投資的養(yǎng)老院為主，較難形成連鎖化經(jīng)營。XX作為世界雙500強和全球市值最大的壽險上市公司，已經(jīng)具備了在全球范圍整合各領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)資源的能力。其中養(yǎng)老控股公司通過控股各個專業(yè)運營項目公司投資于各種功能的養(yǎng)老社區(qū)，其資金來源除了養(yǎng)老項目投資基金的資金外，還包括貸款和來自養(yǎng)老控股公司層面上的其他投資者。這些資產(chǎn)由新組建的上市基金公司通過旗下的基金管理公司對資產(chǎn)進(jìn)行持有和運營。其因投資帶來的投資風(fēng)險在無形中成為了這些養(yǎng)老機構(gòu)潛在的經(jīng)營風(fēng)險。項目公司將資金投入項目進(jìn)行開發(fā)運作，多采取分期開發(fā)的模式。這類運作模式對基金投資的項目和收益的分配有嚴(yán)格的要求以換取在一定程度上的稅收優(yōu)惠等，在研究的23家美國上市養(yǎng)老社區(qū)中占了8家，其中典型代表有美國Health Care Property，是美國資產(chǎn)體量最大的綜合類養(yǎng)老社區(qū)基金公司，截至到2008年底，其資產(chǎn)總額高達(dá)118億美金；其二是以普通上市公司的形式，將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包上市，并按普通上市公司的運作模式和法規(guī)要求運行。同時，還可以通過引進(jìn)運營合作伙伴作為戰(zhàn)略投資者，豐富和完善公司的管理和服務(wù)。從而保證養(yǎng)老養(yǎng)生項專業(yè)化管理。公司強大的資金實力和良好的政府關(guān)系優(yōu)勢能確保在養(yǎng)老養(yǎng)生項目進(jìn)行適合項目選址，確保規(guī)劃的可實施。良好的公共關(guān)系和國企政治優(yōu)勢使XX養(yǎng)老養(yǎng)生項目在宏觀政策、稅收優(yōu)惠、資金籌集等方面獲得來自政府和社會各界的有力支持，這將為XX養(yǎng)老養(yǎng)生項目的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。（五）信息平臺龐大的客戶信息、健康檔案管理使得現(xiàn)代化的信息服務(wù)平臺成為現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)運營過程中必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)支撐環(huán)境。從保險資金的投資特點來看，保險資金具有長期性、安全性、收益性的特殊要求，應(yīng)有現(xiàn)金流穩(wěn)定、投資收益率較高且期限較長的資金運用渠道與之相匹配。從宣傳效應(yīng)來看，利用XX的知名度和美譽度來宣傳養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)可以使其迅速被市場所熟悉。在市場主體日益增多，競爭日趨激烈，國內(nèi)競爭國際化的情況下，XX若能適時介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，根據(jù)市場供需狀況，以高端養(yǎng)老市場為目標(biāo)，實施差別化戰(zhàn)略，填補市場空白，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，走規(guī)模化、專業(yè)化、連鎖化的發(fā)展道路，就能建立起差別競爭優(yōu)勢，以形成對“入侵者”的行業(yè)壁壘，為未來的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。若XX能及時把握市場機遇，適時介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，積極與老齡委、民政部等國家部委溝通，參與制定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入資質(zhì)，從而達(dá)到掌握市場話語權(quán)和主導(dǎo)權(quán)的目標(biāo)。因此，XX若能及時把握“窗口”機遇，率先進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在享受政策優(yōu)惠和低成本介入的同時，用全新的經(jīng)營理念引導(dǎo)養(yǎng)老市場的發(fā)展與變革，將有利于我們贏得先機、成為中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的先行者和領(lǐng)頭人。把握市場機遇，搶占市場先機，適時進(jìn)入養(yǎng)老市場，通過參與制定養(yǎng)老行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，打造主導(dǎo)市場競爭格局的養(yǎng)老品牌，從而在行業(yè)內(nèi)保持長期競爭優(yōu)勢，形成市場先發(fā)優(yōu)勢。六、項目發(fā)展目標(biāo)XX養(yǎng)老養(yǎng)生項目本著“關(guān)愛老人、奉獻(xiàn)社會、共建和諧、管理科學(xué)”的經(jīng)營理念，依托自身的專業(yè)優(yōu)勢，立足壽險主業(yè)、面向全國高端人群，走社會化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的發(fā)展道路，全方位、立體性地開發(fā)老年服務(wù)體系，通過XX養(yǎng)老養(yǎng)生項目的規(guī)劃建設(shè)，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)全國一流的幸福老年連鎖樂園，高品質(zhì)生活的老年人社會，使老年人生命價值提升，通過老年社會公益事業(yè)，發(fā)揚XX崇尚生命的理念，使老年人真正做到“老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用”，從而推動養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在養(yǎng)老養(yǎng)生基地發(fā)展較為成熟后，XX將在國內(nèi)主要旅游風(fēng)景區(qū)，通過少量輸出、參與管理的方式，完善品牌建設(shè)，營造自己的養(yǎng)老連鎖網(wǎng)絡(luò)。志愿者服務(wù)：為加強老年人與外部的交流，增加社區(qū)內(nèi)部活力，社區(qū)將搭建志愿者服務(wù)平臺，使入住的老年人參與社區(qū)各項設(shè)施的運營、社區(qū)管理和服務(wù)，愿為社區(qū)建設(shè)貢獻(xiàn)自己的時間和精力。（四）增值服務(wù)除基本服務(wù)與文化娛樂服務(wù)以外，為滿足老年人諸如財富管理、法律援助及心理輔導(dǎo)等方面的需求，養(yǎng)老社區(qū)為其提供了理財服務(wù)、法律服務(wù)及心理服務(wù)等多方面的增值服務(wù)，使其安度晚年。（三）文化休閑為豐富老年人的文化休閑生活，社區(qū)為老年人提供的豐富多彩的文化娛樂生活，包括體育活動、教育服務(wù)、旅游服務(wù)及文化娛樂服務(wù)等等，使老年人擴大社交范圍，充分享受老年休閑時光?；A(chǔ)醫(yī)療：老年人隨著年齡增長，各種老年人常