【正文】 共同發(fā)展的良好互動(dòng)局面。以美國(guó)為例，%%，65歲以上的老年人達(dá)到了3630萬(wàn)人。而當(dāng)老人行動(dòng)不便時(shí)，則需要養(yǎng)老社區(qū)給與長(zhǎng)期看護(hù)，這些服務(wù)可能包括如廁、洗澡、穿衣等。住在這里的老人們保持自己獨(dú)立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要其它幫助。持續(xù)看護(hù)社區(qū)：持續(xù)看護(hù)社區(qū)為高收入老人提供全方位或定制化的保健和醫(yī)療服務(wù)。同時(shí)，對(duì)于所有養(yǎng)老社區(qū)，建立一套包括建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力在內(nèi)的資質(zhì)評(píng)估系統(tǒng)，加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理。這些群體在考慮養(yǎng)老安排時(shí)，觀念開(kāi)放，更能接受在環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。此類社區(qū)一般老年人單獨(dú)居住，主要服務(wù)均由社區(qū)提供，包括日常的家政服務(wù)、生活服務(wù)、出行服務(wù)等。第四類是一些社會(huì)企事業(yè)單位設(shè)立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費(fèi)10001500元，設(shè)施條件一般，收費(fèi)合理，服務(wù)和管理水平不高。表2：上海市年老年事業(yè)基本情況統(tǒng)計(jì)指標(biāo)個(gè)數(shù)(個(gè))面積(平方米)床位數(shù)(張)收養(yǎng)人數(shù)(人)老年公寓918916820731福利院2612570548304251敬老院3607071892552921509護(hù)理院369679532323010托老所963480021811667家庭敬老室53510169682670資料來(lái)源：CBRE三、國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老市場(chǎng)比較分析（一）需求比較分析從養(yǎng)老市場(chǎng)的推動(dòng)因素來(lái)看，我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家并無(wú)較大差異。而我國(guó)政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的支持力度較小，除了每月每床位50元的補(bǔ)貼外，沒(méi)有直接對(duì)入住老人進(jìn)行資助，僅提供營(yíng)業(yè)稅減免等優(yōu)惠措施。養(yǎng)老服務(wù)工作是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，也是一個(gè)社會(huì)是否和諧的重要標(biāo)志。成本可行性。國(guó)外為此類老年人提供了活力居住社區(qū)和獨(dú)立居住社區(qū)，以滿足老年人休閑、旅游的需求。（二）基礎(chǔ)服務(wù)針對(duì)老年人基礎(chǔ)衣食住行的需求，社區(qū)為老年人提供了不同風(fēng)味的飲食服務(wù)和體貼周到的家政服務(wù)。為此，養(yǎng)老社區(qū)為其提供了多樣化得平臺(tái)，使老人發(fā)揮余熱，繼續(xù)參與社會(huì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值。此時(shí)，XX養(yǎng)老品牌已經(jīng)具有很高的市場(chǎng)威望和影響力，管理模式和手段已經(jīng)成熟，已經(jīng)具備大規(guī)模的對(duì)外擴(kuò)張和品牌輸出的能力。宏觀政策的調(diào)整為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大的發(fā)展機(jī)遇，也為XX進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)“窗口”機(jī)遇。同仁醫(yī)院利用其醫(yī)療領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，積極與房地產(chǎn)公司合作，共同開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。從而使養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)可以利用XX的品牌影響力，聚合發(fā)展所需的人、財(cái)、物等資源，吸引外部力量，共同做大做強(qiáng)養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)。（六）良好的公共關(guān)系XX作為中央直屬金融企業(yè)，一直注重發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的政治優(yōu)勢(shì)，恪守經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益相統(tǒng)一，認(rèn)真履行社會(huì)責(zé)任，能夠自覺(jué)做到“講政治、顧大局、負(fù)責(zé)任”。而老年社區(qū)無(wú)論在前期設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)還是后期運(yùn)營(yíng)都需要更為專業(yè)的管理相匹配。典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包，以產(chǎn)生租金為主的物業(yè)為主要標(biāo)的資產(chǎn)銷售給投資者(見(jiàn)圖12)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束后，投資人通過(guò)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的出售或持有項(xiàng)目的出租來(lái)獲取盈利。美國(guó)的Brookdale綜合養(yǎng)老社區(qū)是這一運(yùn)作機(jī)制的典型代表。（三）配置完善的功能服務(wù)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)由于投資主體資金匱乏，基本規(guī)模不大、基礎(chǔ)設(shè)施條件差、缺乏醫(yī)療配套。信息系統(tǒng)的建設(shè)耗資巨大，占據(jù)養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目投資中較大的比重。人們可以通過(guò)對(duì)XX的了解而加深對(duì)XX養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的認(rèn)知。（三）搶占市場(chǎng)先機(jī)，打造人壽品牌改革開(kāi)放三十年，國(guó)民收入顯著提高。公司整體的主業(yè)互動(dòng)、品牌價(jià)值、資金積累、客戶網(wǎng)絡(luò)資源、公共關(guān)系和信息平臺(tái)等優(yōu)勢(shì)，為公司進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，聚集相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、募集社會(huì)資金奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。由于此時(shí)XX養(yǎng)老品牌已具有一定的影響力，養(yǎng)老社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)也較為豐富，已經(jīng)具備了一定資源整合的能力。理財(cái)服務(wù)：為滿足老年人財(cái)富管理的需求，社區(qū)將針對(duì)老年人財(cái)產(chǎn)較為豐厚的特點(diǎn)，提供特色理財(cái)服務(wù)，一方面通過(guò)專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士，為老年人提供理財(cái)知識(shí)培訓(xùn)和點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的理財(cái)代理服務(wù)；另一方面由養(yǎng)老社區(qū)為老年人在市區(qū)的房產(chǎn)提供出租管理服務(wù)，幫助其實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的保值和增值?？祻?fù)醫(yī)療：針對(duì)老年人術(shù)后和病后的看護(hù)需要，我們?yōu)槠涮峁┝税?4小時(shí)看護(hù)、中醫(yī)按摩、針灸等在內(nèi)的醫(yī)療服務(wù)，使入住社區(qū)的老年人能都得到比較及時(shí)和周到的康復(fù)醫(yī)療服務(wù)，使其可以盡快的康復(fù)。隨著年齡增長(zhǎng)和身體條件的惡化，老年人養(yǎng)老需求的內(nèi)容將從前期的預(yù)防性和支持性的需求逐步轉(zhuǎn)化為后期的長(zhǎng)期看護(hù)及精細(xì)護(hù)理需要。這種區(qū)域布局就為老年人選擇養(yǎng)老地點(diǎn)提供了更為寬泛的選擇空間。老年人是我國(guó)小康社會(huì)的建設(shè)者，也是小康社會(huì)的共享者。而我國(guó)目前還沒(méi)有相關(guān)法律對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)予以規(guī)范，對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療保障、醫(yī)療護(hù)理體系也沒(méi)有資質(zhì)認(rèn)定和監(jiān)管，沒(méi)有明確特定的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。據(jù)上海市人口計(jì)生委報(bào)告，%；高齡老人近50萬(wàn)。第二類是各城區(qū)街道辦事處設(shè)立的養(yǎng)老院，是北京的主要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。圖8：20042020年中國(guó)65歲以上老年人口資料來(lái)源：艾瑞咨詢高端養(yǎng)老需求強(qiáng)勁中國(guó)社會(huì)經(jīng)過(guò)30多年的改革開(kāi)放，人民的經(jīng)濟(jì)狀況已經(jīng)有了極大改觀，形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級(jí)和富裕群體。圖6：美國(guó)各大養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商市場(chǎng)份額占比（以收入計(jì)算）資料來(lái)源：美國(guó)各大養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商2008年年報(bào)圖7：美國(guó)各大養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商市場(chǎng)份額占比（以資產(chǎn)計(jì)算） 資料來(lái)源：美國(guó)各大養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商2008年年報(bào)相對(duì)嚴(yán)格的行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻，同時(shí)也造就了美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)相對(duì)較高的入住率。絕大多數(shù)護(hù)理居住社區(qū)參加了醫(yī)療補(bǔ)助和醫(yī)療保險(xiǎn)項(xiàng)目，因此一般來(lái)說(shuō)，入住這些社區(qū)可以享受醫(yī)療補(bǔ)助許可和醫(yī)療保險(xiǎn)報(bào)銷。社區(qū)一般包括的設(shè)施有俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)和休閑空間。總體而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)需求龐大，高端需求強(qiáng)勁，但供給嚴(yán)重不足，普遍集中于低端養(yǎng)老市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序，監(jiān)管缺失，缺乏具有規(guī)模性的大型養(yǎng)老社區(qū)。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是公司現(xiàn)有資產(chǎn)配置的有效完善。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為解決人口老齡化問(wèn)題提供了新出路。在當(dāng)前嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求是當(dāng)務(wù)之急，而發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，可以有效帶動(dòng)各個(gè)行業(yè)發(fā)展，符合國(guó)家“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”的政策方針，有利于促進(jìn)解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的緊迫問(wèn)題。因此，如何順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的要求，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將為公司帶來(lái)重要戰(zhàn)略投資機(jī)遇。因此，XX投資發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)順應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，符合當(dāng)前的國(guó)家政策。新修訂的《保險(xiǎn)法》也明確規(guī)定保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可投資于不動(dòng)產(chǎn)。這些法規(guī)和政策的出臺(tái)，打破了以往對(duì)人壽保險(xiǎn)業(yè)在長(zhǎng)期投資領(lǐng)域和金融服務(wù)領(lǐng)域的限制，使保險(xiǎn)資金可以延伸到養(yǎng)老醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，為人壽保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展多角度投資布局打開(kāi)了一扇機(jī)遇之門(mén)。同時(shí)，公司發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善民生和推動(dòng)公司發(fā)展等方面具有重要的意義，有利于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；有利于改善民生，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)；有利于公司完善資產(chǎn)布局，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；是一項(xiàng)利國(guó)、利民、利司的重要舉措。（三）政策背景黨和政府歷來(lái)支持和鼓勵(lì)社會(huì)力量參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，胡錦濤總書(shū)記在2008年元旦前夕到天津市養(yǎng)老院看望老年人時(shí)說(shuō)：“尊重老年人、關(guān)愛(ài)老年人、照顧老年人、是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，也是一個(gè)國(guó)家進(jìn)步文明的標(biāo)志。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能擴(kuò)大內(nèi)需，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。我國(guó)是一個(gè)老齡化較為嚴(yán)重的國(guó)家，高齡化、空巢化、少子化及由此形成的四加二加一家庭已是大量出現(xiàn)，將來(lái)這一局面更為嚴(yán)重。保險(xiǎn)資金具有負(fù)債久期長(zhǎng)的特征，由于目前國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)并沒(méi)有長(zhǎng)期限的投資品種能和保險(xiǎn)資金負(fù)債相匹配，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債都存在期限不匹配的現(xiàn)狀。比較可以看出，我國(guó)要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，必須在加強(qiáng)政府監(jiān)管和政策扶持的同時(shí)，積極引進(jìn)社會(huì)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老市場(chǎng)，走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營(yíng)道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨(dú)立生存和發(fā)展能力的社會(huì)化、連鎖化、規(guī)?；?、品牌化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。隨著年齡增長(zhǎng)和身體條件的惡化，老年人養(yǎng)老需求的內(nèi)容將從前期的預(yù)防性和支持性的需求逐步轉(zhuǎn)化為后期的長(zhǎng)期看護(hù)及精細(xì)護(hù)理需要。其維修保養(yǎng)費(fèi)用包含在每月的管理費(fèi)中。但這些設(shè)施必須滿足聯(lián)邦的要求以及州政府執(zhí)照的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)2008年3月31日，美國(guó)老年人家居及服務(wù)聯(lián)合會(huì)對(duì)主要養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營(yíng)者抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，美國(guó)主要養(yǎng)老社區(qū)類型的入住率基本在85%以上。據(jù)全球管理咨詢公司麥肯錫研究報(bào)告，截至2008年，中國(guó)富裕家庭數(shù)量為160萬(wàn)個(gè)，%的速度遞增，到2015年，這個(gè)數(shù)字將達(dá)到440萬(wàn)個(gè)；而同期美國(guó)、%%。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護(hù)養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老用房。一般規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費(fèi)10002500元。預(yù)測(cè)到2025年，上海人口老齡化比例將高達(dá)35%左右。由于缺乏政府對(duì)市場(chǎng)的有效監(jiān)管和明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致市場(chǎng)處于一種無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，對(duì)于未來(lái)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作產(chǎn)生了不利的影響。XX針對(duì)老年人的特點(diǎn)，提供功能完善的養(yǎng)老產(chǎn)品和多層次、全方位、全過(guò)程、全功能、全覆蓋的配套服務(wù)，是對(duì)老年人生命的尊重與關(guān)愛(ài)，也是對(duì)社會(huì)的奉獻(xiàn)與回饋。老年人可根據(jù)自身偏好與需要，游走流動(dòng)于XX各個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使老年人候鳥(niǎo)式”的應(yīng)時(shí)移居、“休養(yǎng)式”的暫居、“度假式”的借居和長(zhǎng)期定居等不同需求均可以得到有效的滿足。針對(duì)老年人在不同生理階段的需求特點(diǎn)，發(fā)達(dá)國(guó)家也相應(yīng)提供了不同的養(yǎng)老產(chǎn)品，主要包括活力居住社區(qū)、獨(dú)立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)退休社區(qū)五種業(yè)態(tài)。特殊醫(yī)療：為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，同時(shí)為促進(jìn)各地區(qū)優(yōu)勢(shì)醫(yī)療資源的合理利用，并促使老年人在各個(gè)養(yǎng)老基地間流動(dòng)，養(yǎng)老社區(qū)將在提供日常醫(yī)療服務(wù)的基礎(chǔ)上，在各個(gè)養(yǎng)老基地間設(shè)立各類“產(chǎn)、研、學(xué)”一體化的老年病的醫(yī)療主題公園，由研究機(jī)構(gòu)及治療機(jī)構(gòu)入住。法律服務(wù)：為幫助老年人解決諸如家庭財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題、喪偶離異后再婚問(wèn)題、無(wú)子女及親人瞻養(yǎng)問(wèn)題等，社區(qū)將開(kāi)展各類老人法律援助、咨詢、調(diào)解、庇護(hù)等服務(wù)活動(dòng)，以維護(hù)和保障老年人權(quán)益，使其安度晚年。在風(fēng)景環(huán)境資源豐富的地區(qū)吸收條件適宜的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，加盟XX連鎖養(yǎng)老社區(qū)。在公司整體優(yōu)勢(shì)下，針對(duì)中高端客戶提供理念先進(jìn)、定位科學(xué)、管理專業(yè)、功能完善的中高端養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品，建立標(biāo)桿示范，從而提高行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，建立行業(yè)壁壘，有效避免行業(yè)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)麥肯錫研究報(bào)告，到2015年，中國(guó)富裕家庭數(shù)量將成為僅次于美國(guó)、日本和英國(guó)，排全球第四，將會(huì)是未來(lái)高端養(yǎng)老市場(chǎng)的潛在客戶。從帶動(dòng)效應(yīng)來(lái)看，XX良好的品牌形象在市場(chǎng)上已形成較高的威望，客戶的品牌忠誠(chéng)度較高。XX在信息平臺(tái)方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目具有休閑養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)老三大主題功能，集養(yǎng)生主題公園、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)、文體娛樂(lè)中心、康復(fù)保健中心于一體的高品質(zhì)養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)。其主要投資方美國(guó)Foretress Investment是一家以私募股權(quán)基金、對(duì)沖基金為主要業(yè)務(wù)的投資公司。 圖13：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資公司運(yùn)營(yíng)模式 資料來(lái)源：國(guó)壽投資分析（二）國(guó)內(nèi)基金運(yùn)作模式國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)尚無(wú)以房地產(chǎn)基金運(yùn)作的案例，基于國(guó)外大多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)以基金形式運(yùn)作，我們對(duì)持有國(guó)內(nèi)的物業(yè)，在海外上市的嘉德置地管理的嘉德商用中國(guó)孵化基金和中國(guó)商用產(chǎn)業(yè)信托基金進(jìn)行分析。（二）發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老社區(qū)上市后運(yùn)作模式在大多數(shù)的歐美國(guó)家，成功運(yùn)作的養(yǎng)老項(xiàng)目多數(shù)是以上市或資產(chǎn)證券化為退出機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作。（四）打造專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) 國(guó)內(nèi)的現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要集中于低端市場(chǎng)，服務(wù)方式和管理水平較為落后 。強(qiáng)大的信息平臺(tái)優(yōu)勢(shì)可以滿足養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目發(fā)展的需要，為客戶提供科學(xué)合理、完善有效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時(shí)極大地縮減了養(yǎng)老社區(qū)投資的資金成本和時(shí)間成本，為養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從聚合效應(yīng)來(lái)看，XX的品牌已經(jīng)得到了社會(huì)的認(rèn)可，社會(huì)的資本、人才、管理經(jīng)驗(yàn)甚至政策都會(huì)向XX傾斜并惠及養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)。泰康人壽已將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為泰康未來(lái)發(fā)展的三大戰(zhàn)略之一，其下屬的泰康置地已經(jīng)在成都購(gòu)置了三家養(yǎng)老院。胡錦濤同志也曾多次在重要會(huì)議上提出要重視老年人問(wèn)題，積極發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。品牌輸出階段。（五）自身價(jià)值入住養(yǎng)老社區(qū)的老年人中，蘊(yùn)含著各類人才，其經(jīng)驗(yàn)與能力均是不可多得的。健康管理：對(duì)于“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老的老年人，為方便其外出就醫(yī)，養(yǎng)老社區(qū)將為入住的老年人建立動(dòng)態(tài)的健康檔案，老年人健康檔案將由數(shù)據(jù)管理中心集中管理，養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)生將根據(jù)健康檔案中老年人的身體狀況，為其提供合適的健康服務(wù)，使其得到動(dòng)態(tài)的健康管理。圖1０：XX養(yǎng)老養(yǎng)生中心功能設(shè)計(jì)圖養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目支持性需求預(yù)防性需求看護(hù)性需求康復(fù)養(yǎng)老休閑養(yǎng)老醫(yī)療養(yǎng)老康復(fù)居住社區(qū)休閑居住社區(qū)醫(yī)療看護(hù)社區(qū)資料來(lái)源：國(guó)壽投資分析（一） 休閑居住社區(qū)老年人退休后大都身體康健，愿意游覽觀光，游走流動(dòng)于全國(guó)城鄉(xiāng)各地，瀏覽大好河山。為使未來(lái)潛在客戶資源相對(duì)集中，應(yīng)充分考慮客戶 　群體來(lái)源的支撐力和有效性，盡量選擇經(jīng)濟(jì)中心城市的周邊區(qū)域，以降低項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)，確保整體收益。 “共建和諧“：老年人是中華民族優(yōu)秀文化的堅(jiān)定守護(hù)者和傳播者，也是維護(hù)社會(huì)和諧的重要力量。比如，在澳大利亞，政府補(bǔ)貼的收入占到整個(gè)養(yǎng)老社區(qū)收入的40%70%。2006年，上海市新增養(yǎng)老床位10,206張，%，表明上海市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。第三類是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府設(shè)立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費(fèi)10002000元，條件較好的入住率還可以；但一些條件簡(jiǎn)陋，服務(wù)較差，管理欠缺的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，入住率比較低。以養(yǎng)老公寓為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對(duì)有自理能力的老年人。當(dāng)前，中國(guó)的富裕人群主要集中在長(zhǎng)三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其中，30%生活在北京、上海、廣州和深圳這四個(gè)大都市中，居住在最富裕的10個(gè)城市中的富裕消費(fèi)者占全國(guó)總數(shù)的50%。對(duì)于除有自理能力的活力居住社區(qū)以外，一般均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)