【正文】 共同發(fā)展的良好互動局面。以美國為例，%%，65歲以上的老年人達到了3630萬人。而當老人行動不便時，則需要養(yǎng)老社區(qū)給與長期看護，這些服務可能包括如廁、洗澡、穿衣等。住在這里的老人們保持自己獨立的生活習慣，很少或基本不需要其它幫助。持續(xù)看護社區(qū)：持續(xù)看護社區(qū)為高收入老人提供全方位或定制化的保健和醫(yī)療服務。同時，對于所有養(yǎng)老社區(qū)，建立一套包括建筑設施、衛(wèi)生條件、服務水平、管理能力在內(nèi)的資質(zhì)評估系統(tǒng)，加強養(yǎng)老服務機構的管理。這些群體在考慮養(yǎng)老安排時，觀念開放，更能接受在環(huán)境優(yōu)美，設施完備、服務周到的高端養(yǎng)老機構。此類社區(qū)一般老年人單獨居住，主要服務均由社區(qū)提供，包括日常的家政服務、生活服務、出行服務等。第四類是一些社會企事業(yè)單位設立的養(yǎng)老機構，一般規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費10001500元，設施條件一般，收費合理，服務和管理水平不高。表2：上海市年老年事業(yè)基本情況統(tǒng)計指標個數(shù)(個)面積(平方米)床位數(shù)(張)收養(yǎng)人數(shù)(人)老年公寓918916820731福利院2612570548304251敬老院3607071892552921509護理院369679532323010托老所963480021811667家庭敬老室53510169682670資料來源：CBRE三、國內(nèi)外養(yǎng)老市場比較分析（一）需求比較分析從養(yǎng)老市場的推動因素來看，我國養(yǎng)老市場與國外發(fā)達國家并無較大差異。而我國政府對養(yǎng)老機構建設的支持力度較小，除了每月每床位50元的補貼外，沒有直接對入住老人進行資助，僅提供營業(yè)稅減免等優(yōu)惠措施。養(yǎng)老服務工作是構建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容，也是一個社會是否和諧的重要標志。成本可行性。國外為此類老年人提供了活力居住社區(qū)和獨立居住社區(qū)，以滿足老年人休閑、旅游的需求。（二）基礎服務針對老年人基礎衣食住行的需求，社區(qū)為老年人提供了不同風味的飲食服務和體貼周到的家政服務。為此，養(yǎng)老社區(qū)為其提供了多樣化得平臺，使老人發(fā)揮余熱，繼續(xù)參與社會發(fā)展，實現(xiàn)人生價值。此時，XX養(yǎng)老品牌已經(jīng)具有很高的市場威望和影響力，管理模式和手段已經(jīng)成熟，已經(jīng)具備大規(guī)模的對外擴張和品牌輸出的能力。宏觀政策的調(diào)整為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大的發(fā)展機遇，也為XX進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了一個“窗口”機遇。同仁醫(yī)院利用其醫(yī)療領域的優(yōu)勢，積極與房地產(chǎn)公司合作，共同開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。從而使養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務可以利用XX的品牌影響力，聚合發(fā)展所需的人、財、物等資源，吸引外部力量，共同做大做強養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務。（六）良好的公共關系XX作為中央直屬金融企業(yè)，一直注重發(fā)揮國有企業(yè)的政治優(yōu)勢，恪守經(jīng)濟效益與社會效益相統(tǒng)一，認真履行社會責任，能夠自覺做到“講政治、顧大局、負責任”。而老年社區(qū)無論在前期設計開發(fā)還是后期運營都需要更為專業(yè)的管理相匹配。典型的運作方式有兩種，其一是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包，以產(chǎn)生租金為主的物業(yè)為主要標的資產(chǎn)銷售給投資者(見圖12)。在項目開發(fā)結束后，投資人通過將開發(fā)項目的出售或持有項目的出租來獲取盈利。美國的Brookdale綜合養(yǎng)老社區(qū)是這一運作機制的典型代表。（三）配置完善的功能服務國內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)由于投資主體資金匱乏，基本規(guī)模不大、基礎設施條件差、缺乏醫(yī)療配套。信息系統(tǒng)的建設耗資巨大，占據(jù)養(yǎng)老養(yǎng)生項目投資中較大的比重。人們可以通過對XX的了解而加深對XX養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務的認知。（三）搶占市場先機，打造人壽品牌改革開放三十年，國民收入顯著提高。公司整體的主業(yè)互動、品牌價值、資金積累、客戶網(wǎng)絡資源、公共關系和信息平臺等優(yōu)勢，為公司進入養(yǎng)老行業(yè)，聚集相關專業(yè)機構、募集社會資金奠定了堅實的基礎。由于此時XX養(yǎng)老品牌已具有一定的影響力，養(yǎng)老社區(qū)管理經(jīng)驗也較為豐富，已經(jīng)具備了一定資源整合的能力。理財服務：為滿足老年人財富管理的需求，社區(qū)將針對老年人財產(chǎn)較為豐厚的特點，提供特色理財服務，一方面通過專業(yè)的金融機構和專業(yè)人士，為老年人提供理財知識培訓和點對點的理財代理服務；另一方面由養(yǎng)老社區(qū)為老年人在市區(qū)的房產(chǎn)提供出租管理服務，幫助其實現(xiàn)財產(chǎn)的保值和增值?？祻歪t(yī)療：針對老年人術后和病后的看護需要，我們?yōu)槠涮峁┝税?4小時看護、中醫(yī)按摩、針灸等在內(nèi)的醫(yī)療服務，使入住社區(qū)的老年人能都得到比較及時和周到的康復醫(yī)療服務，使其可以盡快的康復。隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年人養(yǎng)老需求的內(nèi)容將從前期的預防性和支持性的需求逐步轉(zhuǎn)化為后期的長期看護及精細護理需要。這種區(qū)域布局就為老年人選擇養(yǎng)老地點提供了更為寬泛的選擇空間。老年人是我國小康社會的建設者，也是小康社會的共享者。而我國目前還沒有相關法律對養(yǎng)老市場予以規(guī)范，對于養(yǎng)老機構的醫(yī)療保障、醫(yī)療護理體系也沒有資質(zhì)認定和監(jiān)管，沒有明確特定的監(jiān)管機構。據(jù)上海市人口計生委報告，%；高齡老人近50萬。第二類是各城區(qū)街道辦事處設立的養(yǎng)老院，是北京的主要養(yǎng)老機構。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業(yè)設施及醫(yī)療設施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。圖8：20042020年中國65歲以上老年人口資料來源：艾瑞咨詢高端養(yǎng)老需求強勁中國社會經(jīng)過30多年的改革開放，人民的經(jīng)濟狀況已經(jīng)有了極大改觀，形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級和富裕群體。圖6：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商市場份額占比（以收入計算）資料來源：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商2008年年報圖7：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商市場份額占比（以資產(chǎn)計算） 資料來源：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商2008年年報相對嚴格的行業(yè)進入門檻，同時也造就了美國養(yǎng)老社區(qū)相對較高的入住率。絕大多數(shù)護理居住社區(qū)參加了醫(yī)療補助和醫(yī)療保險項目，因此一般來說，入住這些社區(qū)可以享受醫(yī)療補助許可和醫(yī)療保險報銷。社區(qū)一般包括的設施有俱樂部、高爾夫球場和休閑空間?？傮w而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。國內(nèi)養(yǎng)老市場需求龐大，高端需求強勁，但供給嚴重不足，普遍集中于低端養(yǎng)老市場，競爭無序，監(jiān)管缺失，缺乏具有規(guī)模性的大型養(yǎng)老社區(qū)。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是公司現(xiàn)有資產(chǎn)配置的有效完善。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為解決人口老齡化問題提供了新出路。在當前嚴峻的國際經(jīng)濟形勢下，擴大國內(nèi)需求是當務之急，而發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，可以有效帶動各個行業(yè)發(fā)展，符合國家“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的政策方針，有利于促進解決當前經(jīng)濟發(fā)展面臨的緊迫問題。因此，如何順應經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型的要求，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將為公司帶來重要戰(zhàn)略投資機遇。因此，XX投資發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)順應當前經(jīng)濟和社會發(fā)展形勢，符合當前的國家政策。新修訂的《保險法》也明確規(guī)定保險機構可投資于不動產(chǎn)。這些法規(guī)和政策的出臺，打破了以往對人壽保險業(yè)在長期投資領域和金融服務領域的限制，使保險資金可以延伸到養(yǎng)老醫(yī)療、基礎設施、房地產(chǎn)等領域，為人壽保險業(yè)的發(fā)展多角度投資布局打開了一扇機遇之門。同時，公司發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的社會價值和經(jīng)濟價值，在促進經(jīng)濟發(fā)展、改善民生和推動公司發(fā)展等方面具有重要的意義，有利于拉動內(nèi)需，促進經(jīng)濟發(fā)展；有利于改善民生，促進和諧社會建設；有利于公司完善資產(chǎn)布局，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；是一項利國、利民、利司的重要舉措。（三）政策背景黨和政府歷來支持和鼓勵社會力量參與養(yǎng)老服務業(yè)，胡錦濤總書記在2008年元旦前夕到天津市養(yǎng)老院看望老年人時說：“尊重老年人、關愛老年人、照顧老年人、是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，也是一個國家進步文明的標志。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能擴大內(nèi)需，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量。我國是一個老齡化較為嚴重的國家，高齡化、空巢化、少子化及由此形成的四加二加一家庭已是大量出現(xiàn)，將來這一局面更為嚴重。保險資金具有負債久期長的特征，由于目前國內(nèi)資本市場并沒有長期限的投資品種能和保險資金負債相匹配，國內(nèi)保險公司的資產(chǎn)負債都存在期限不匹配的現(xiàn)狀。比較可以看出，我國要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，必須在加強政府監(jiān)管和政策扶持的同時，積極引進社會機構投資養(yǎng)老市場，走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存和發(fā)展能力的社會化、連鎖化、規(guī)模化、品牌化的養(yǎng)老機構。隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年人養(yǎng)老需求的內(nèi)容將從前期的預防性和支持性的需求逐步轉(zhuǎn)化為后期的長期看護及精細護理需要。其維修保養(yǎng)費用包含在每月的管理費中。但這些設施必須滿足聯(lián)邦的要求以及州政府執(zhí)照的標準。根據(jù)2008年3月31日，美國老年人家居及服務聯(lián)合會對主要養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營者抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，美國主要養(yǎng)老社區(qū)類型的入住率基本在85%以上。據(jù)全球管理咨詢公司麥肯錫研究報告，截至2008年，中國富裕家庭數(shù)量為160萬個，%的速度遞增，到2015年，這個數(shù)字將達到440萬個；而同期美國、%%。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老用房。一般規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費10002500元。預測到2025年，上海人口老齡化比例將高達35%左右。由于缺乏政府對市場的有效監(jiān)管和明確的行業(yè)標準，導致市場處于一種無序競爭的狀態(tài)，對于未來養(yǎng)老機構的規(guī)范化、標準化運作產(chǎn)生了不利的影響。XX針對老年人的特點，提供功能完善的養(yǎng)老產(chǎn)品和多層次、全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套服務，是對老年人生命的尊重與關愛，也是對社會的奉獻與回饋。老年人可根據(jù)自身偏好與需要，游走流動于XX各個養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使老年人候鳥式”的應時移居、“休養(yǎng)式”的暫居、“度假式”的借居和長期定居等不同需求均可以得到有效的滿足。針對老年人在不同生理階段的需求特點，發(fā)達國家也相應提供了不同的養(yǎng)老產(chǎn)品，主要包括活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護理居住社區(qū)及持續(xù)看護退休社區(qū)五種業(yè)態(tài)。特殊醫(yī)療：為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，同時為促進各地區(qū)優(yōu)勢醫(yī)療資源的合理利用，并促使老年人在各個養(yǎng)老基地間流動，養(yǎng)老社區(qū)將在提供日常醫(yī)療服務的基礎上，在各個養(yǎng)老基地間設立各類“產(chǎn)、研、學”一體化的老年病的醫(yī)療主題公園，由研究機構及治療機構入住。法律服務：為幫助老年人解決諸如家庭財產(chǎn)分割問題、喪偶離異后再婚問題、無子女及親人瞻養(yǎng)問題等，社區(qū)將開展各類老人法律援助、咨詢、調(diào)解、庇護等服務活動，以維護和保障老年人權益，使其安度晚年。在風景環(huán)境資源豐富的地區(qū)吸收條件適宜的養(yǎng)老機構，加盟XX連鎖養(yǎng)老社區(qū)。在公司整體優(yōu)勢下，針對中高端客戶提供理念先進、定位科學、管理專業(yè)、功能完善的中高端養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品，建立標桿示范，從而提高行業(yè)準入門檻，建立行業(yè)壁壘，有效避免行業(yè)無序競爭。據(jù)麥肯錫研究報告，到2015年，中國富裕家庭數(shù)量將成為僅次于美國、日本和英國，排全球第四，將會是未來高端養(yǎng)老市場的潛在客戶。從帶動效應來看，XX良好的品牌形象在市場上已形成較高的威望，客戶的品牌忠誠度較高。XX在信息平臺方面具有獨特的優(yōu)勢。養(yǎng)老養(yǎng)生項目具有休閑養(yǎng)老、康復養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)老三大主題功能，集養(yǎng)生主題公園、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)、文體娛樂中心、康復保健中心于一體的高品質(zhì)養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)。其主要投資方美國Foretress Investment是一家以私募股權基金、對沖基金為主要業(yè)務的投資公司。 圖13：國內(nèi)房地產(chǎn)投資公司運營模式 資料來源：國壽投資分析（二）國內(nèi)基金運作模式國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)尚無以房地產(chǎn)基金運作的案例，基于國外大多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)以基金形式運作，我們對持有國內(nèi)的物業(yè)，在海外上市的嘉德置地管理的嘉德商用中國孵化基金和中國商用產(chǎn)業(yè)信托基金進行分析。（二）發(fā)達國家養(yǎng)老社區(qū)上市后運作模式在大多數(shù)的歐美國家，成功運作的養(yǎng)老項目多數(shù)是以上市或資產(chǎn)證券化為退出機制進行運作。（四）打造專業(yè)的管理團隊 國內(nèi)的現(xiàn)有養(yǎng)老機構主要集中于低端市場，服務方式和管理水平較為落后 。強大的信息平臺優(yōu)勢可以滿足養(yǎng)老社區(qū)項目發(fā)展的需要，為客戶提供科學合理、完善有效的優(yōu)質(zhì)服務，同時極大地縮減了養(yǎng)老社區(qū)投資的資金成本和時間成本，為養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務的發(fā)展奠定堅實的基礎。從聚合效應來看，XX的品牌已經(jīng)得到了社會的認可，社會的資本、人才、管理經(jīng)驗甚至政策都會向XX傾斜并惠及養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務。泰康人壽已將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為泰康未來發(fā)展的三大戰(zhàn)略之一，其下屬的泰康置地已經(jīng)在成都購置了三家養(yǎng)老院。胡錦濤同志也曾多次在重要會議上提出要重視老年人問題，積極發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)及相關產(chǎn)業(yè)。品牌輸出階段。（五）自身價值入住養(yǎng)老社區(qū)的老年人中，蘊含著各類人才，其經(jīng)驗與能力均是不可多得的。健康管理：對于“候鳥式”養(yǎng)老的老年人，為方便其外出就醫(yī)，養(yǎng)老社區(qū)將為入住的老年人建立動態(tài)的健康檔案，老年人健康檔案將由數(shù)據(jù)管理中心集中管理，養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)生將根據(jù)健康檔案中老年人的身體狀況，為其提供合適的健康服務，使其得到動態(tài)的健康管理。圖1０：XX養(yǎng)老養(yǎng)生中心功能設計圖養(yǎng)老養(yǎng)生項目支持性需求預防性需求看護性需求康復養(yǎng)老休閑養(yǎng)老醫(yī)療養(yǎng)老康復居住社區(qū)休閑居住社區(qū)醫(yī)療看護社區(qū)資料來源：國壽投資分析（一） 休閑居住社區(qū)老年人退休后大都身體康健，愿意游覽觀光，游走流動于全國城鄉(xiāng)各地，瀏覽大好河山。為使未來潛在客戶資源相對集中，應充分考慮客戶 　群體來源的支撐力和有效性，盡量選擇經(jīng)濟中心城市的周邊區(qū)域，以降低項目操作風險，確保整體收益。 “共建和諧“：老年人是中華民族優(yōu)秀文化的堅定守護者和傳播者，也是維護社會和諧的重要力量。比如，在澳大利亞，政府補貼的收入占到整個養(yǎng)老社區(qū)收入的40%70%。2006年，上海市新增養(yǎng)老床位10,206張，%，表明上海市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展狀態(tài)。第三類是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府設立的養(yǎng)老機構，一般規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費10002000元，條件較好的入住率還可以；但一些條件簡陋，服務較差，管理欠缺的養(yǎng)老機構，入住率比較低。以養(yǎng)老公寓為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對有自理能力的老年人。當前，中國的富裕人群主要集中在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，其中，30%生活在北京、上海、廣州和深圳這四個大都市中，居住在最富裕的10個城市中的富裕消費者占全國總數(shù)的50%。對于除有自理能力的活力居住社區(qū)以外，一般均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營