【正文】 人口老齡化問題的新出路。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為解決人口老齡化問題提供了新出路。社會(huì)保障體系是社會(huì)穩(wěn)定的“安全網(wǎng)”、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“調(diào)節(jié)器”，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平、擴(kuò)大國內(nèi)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長具有重要作用。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能緩解當(dāng)前就業(yè)壓力。實(shí)證表明，消費(fèi)需求具有一定的剛性，在經(jīng)濟(jì)處于下行通道時(shí)，消費(fèi)需求的下降速度明顯慢于投資和出口的下降速度，能夠在一定程度上抵御經(jīng)濟(jì)周期對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，因此消費(fèi)需求在GDP增長中比重大小在一定程度上決定了一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量。在當(dāng)前嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，擴(kuò)大國內(nèi)需求是當(dāng)務(wù)之急，而發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，可以有效帶動(dòng)各個(gè)行業(yè)發(fā)展，符合國家“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的政策方針，有利于促進(jìn)解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的緊迫問題。宏觀經(jīng)濟(jì)政策和保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管政策的調(diào)整，為公司保險(xiǎn)資金運(yùn)用提供了寬松的政策環(huán)境，有利于公司進(jìn)一步拓展投資渠道、為公司投資養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資提供了政策依據(jù)，公司應(yīng)以參與化解金融危機(jī)為契機(jī)，搶抓政策機(jī)遇，盡快進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，通過投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成長期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，提升XX特有的核心競(jìng)爭能力，推動(dòng)公司可持續(xù)發(fā)展。要加大國家對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)減免稅政策的落實(shí)力度。全黨全社會(huì)必須從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作”。因此，如何順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的要求，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將為公司帶來重要戰(zhàn)略投資機(jī)遇。根據(jù)世界銀行2009年4月11日發(fā)布的預(yù)測(cè)，2009年全球經(jīng)濟(jì)增長率將僅停留在1%，其中美國、%、%%的負(fù)增長。截至2007年底，是老齡人口總數(shù)的1%，與發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)5070張的水平相比，存在巨大差距。當(dāng)前，我國老齡人口呈現(xiàn)出不斷加速擴(kuò)大的趨勢(shì)，約占到全國總?cè)丝诘?5%以上。因此，XX投資發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)順應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，符合當(dāng)前的國家政策。 2009年2月3日，集團(tuán)公司投資決策委員會(huì)就關(guān)于通過進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)建議的議題進(jìn)行了研究，會(huì)議認(rèn)為“XX通過進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)適應(yīng)當(dāng)前國家政策的發(fā)展方向，符合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于加強(qiáng)公司的資產(chǎn)負(fù)債管理，有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值”。2009年全國政協(xié)會(huì)議上，楊超總裁提交了《關(guān)于大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的提案》，受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。人壽保險(xiǎn)掌握著巨大的現(xiàn)金資產(chǎn)、數(shù)量眾多的客戶資源和完善的信息平臺(tái)，在養(yǎng)老醫(yī)療領(lǐng)域有著巨大的優(yōu)勢(shì)。新修訂的《保險(xiǎn)法》也明確規(guī)定保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可投資于不動(dòng)產(chǎn)。只有不斷提高保險(xiǎn)業(yè)務(wù)自身的盈利能力，保持資產(chǎn)與負(fù)債的適度匹配，建立與償付能力相連接的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，才能確保人壽保險(xiǎn)業(yè)的長期生存和發(fā)展。養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄前 言 7第一章 背景及意義 7一、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背景 9二、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意義 11第二章 國內(nèi)外養(yǎng)老市場(chǎng)概況 15一、國外養(yǎng)老市場(chǎng)概況 15二、國內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)概況 22三、國內(nèi)外養(yǎng)老市場(chǎng)比較分析 27第三章 總體規(guī)劃 30一、市場(chǎng)定位與經(jīng)營理念 30二、區(qū)域規(guī)劃及選址原則 32三、項(xiàng)目功能設(shè)計(jì) 34四、配套服務(wù) 35五、項(xiàng)目發(fā)展思路 38六、項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 39第四章 核心競(jìng)爭能力 40一、市場(chǎng)先發(fā)優(yōu)勢(shì) 40二、整體資源優(yōu)勢(shì) 41三、項(xiàng)目內(nèi)涵優(yōu)勢(shì) 44第五章 運(yùn)作模式 46一、發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作模式 46二、國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作模式 48三、項(xiàng)目總體運(yùn)作模式 50第六章 盈利模式 56一、國外養(yǎng)老社區(qū)盈利模式 56二、國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)盈利模式 60三、項(xiàng)目盈利模式 63第七章 投入產(chǎn)出分析 66一、廊坊項(xiàng)目概況 66二、基本參數(shù)假定及測(cè)算 68三、開發(fā)成本及相關(guān)假定 72四、養(yǎng)老養(yǎng)生基地開發(fā)進(jìn)度 73五、經(jīng)營情況假定 74六、項(xiàng)目總體發(fā)展方案 76七、不同發(fā)展方案的現(xiàn)金流測(cè)算 76八、發(fā)展方案比選 81第八章 風(fēng)險(xiǎn)及關(guān)鍵成功要素 82一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 82二、管理風(fēng)險(xiǎn) 82三、政策風(fēng)險(xiǎn) 82四、關(guān)鍵成功要素 83第九章 項(xiàng)目建議 85一、項(xiàng)目結(jié)論 85二、項(xiàng)目切入 85三、實(shí)施主體 85四、投資主體 85五、協(xié)調(diào)主體 85前 言一年以來，始于美國房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的癬疥之患，逐步演變成為1929年以來全球金融系統(tǒng)最大的危機(jī)，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重大影響。危機(jī)與機(jī)遇如同一枚硬幣的兩個(gè)面，總是相生相伴。這些法規(guī)和政策的出臺(tái)，打破了以往對(duì)人壽保險(xiǎn)業(yè)在長期投資領(lǐng)域和金融服務(wù)領(lǐng)域的限制，使保險(xiǎn)資金可以延伸到養(yǎng)老醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，為人壽保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展多角度投資布局打開了一扇機(jī)遇之門。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)既有利于解決社會(huì)養(yǎng)老的矛盾，又有利于解決當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的結(jié)構(gòu)問題，形成以“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”為特色的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。提案對(duì)我國養(yǎng)老體系建設(shè)存在的主要問題、大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的重要意義及有關(guān)政策做了重要闡述。根據(jù)公司投決會(huì)的要求，集團(tuán)公司牽頭組建了由系統(tǒng)內(nèi)各公司相關(guān)人員組成的聯(lián)合工作組。同時(shí)，公司發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善民生和推動(dòng)公司發(fā)展等方面具有重要的意義，有利于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；有利于改善民生，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)；有利于公司完善資產(chǎn)布局，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；是一項(xiàng)利國、利民、利司的重要舉措。規(guī)模龐大并且不斷加速擴(kuò)大的老齡人口，加上我國計(jì)劃生育政策形成獨(dú)特的四二一家庭結(jié)構(gòu)（即一對(duì)夫妻贍養(yǎng)四個(gè)老人和一個(gè)小孩），使中國社會(huì)面臨越來越嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，超過了世界上其他國家。巨大的養(yǎng)老需求和嚴(yán)重的供給不足，將在我國催生出一個(gè)體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。在這樣嚴(yán)峻的外部發(fā)展環(huán)境下，我國長期依賴于出口和投資、第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長模式受到了越來越嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。（三）政策背景黨和政府歷來支持和鼓勵(lì)社會(huì)力量參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，胡錦濤總書記在2008年元旦前夕到天津市養(yǎng)老院看望老年人時(shí)說：“尊重老年人、關(guān)愛老年人、照顧老年人、是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，也是一個(gè)國家進(jìn)步文明的標(biāo)志?！袄夏攴?wù)業(yè)的發(fā)展要走社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化的道路。對(duì)社會(huì)力量興辦醫(yī)療、生活照料和文體活動(dòng)等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，政府要采取多種形式予以扶持，在土地征用、設(shè)施建設(shè)、市政配套等方面提供方便條件。二、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意義（一）有利于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能促進(jìn)投資，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能擴(kuò)大內(nèi)需，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。對(duì)比國外發(fā)達(dá)國家GDP增長結(jié)構(gòu)，我國消費(fèi)需求增長占GDP的比重一直處于一個(gè)較低水平。根據(jù)國際上養(yǎng)老社區(qū)案例分析結(jié)果，養(yǎng)老社區(qū)居住人口和直接配備工作人員比例為1：1，和間接輔助工作人員比例為1：4，也就是說養(yǎng)老社區(qū)每1個(gè)老人將會(huì)需要5個(gè)人參與其中的各項(xiàng)服務(wù)。建立和完善社會(huì)保障體系，提高人民生活水平，是國家長治久安、人民生活幸福、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要基礎(chǔ)，是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要保障。我國是一個(gè)老齡化較為嚴(yán)重的國家，高齡化、空巢化、少子化及由此形成的四加二加一家庭已是大量出現(xiàn)，將來這一局面更為嚴(yán)重。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能提高老年人生活質(zhì)量。當(dāng)今城市人口密集、交通擁擠、噪音污染叢生、生活質(zhì)量下降，人口疏散已經(jīng)成為諸多城市不得不面對(duì)的一大難題。近兩年來，受益于國內(nèi)資本市場(chǎng)的快速發(fā)展，公司盈利水平大幅提升，然而2008年國內(nèi)資本市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)大幅度下跌，公司的盈利能力受資本市場(chǎng)投資收益大幅縮水的影響而出現(xiàn)了一定程度的下滑。保險(xiǎn)資金具有負(fù)債久期長的特征，由于目前國內(nèi)資本市場(chǎng)并沒有長期限的投資品種能和保險(xiǎn)資金負(fù)債相匹配，國內(nèi)保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債都存在期限不匹配的現(xiàn)狀。一方面公司發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，發(fā)行定向養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，進(jìn)一步豐富了公司壽險(xiǎn)產(chǎn)品種類，通過延伸與保險(xiǎn)主業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，為客戶提供醫(yī)療服務(wù)、健康管理、金融理財(cái)?shù)雀吒郊又档脑鲋捣?wù)，可以提高公司市場(chǎng)競(jìng)爭力和客戶對(duì)公司的忠誠度，促進(jìn)公司主業(yè)發(fā)展。另一方面作為一家大型國有企業(yè)，公司具有優(yōu)良的社會(huì)責(zé)任感傳統(tǒng)，參與發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，正是XX以關(guān)注社會(huì)焦點(diǎn)問題、化解社會(huì)焦點(diǎn)問題為己任的社會(huì)責(zé)任感的具體體現(xiàn)。第二章 國內(nèi)外養(yǎng)老市場(chǎng)概況通過對(duì)國內(nèi)外養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展因素、需求、供給、市場(chǎng)競(jìng)爭等情況進(jìn)行比較分析，發(fā)現(xiàn)人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫(yī)護(hù)市場(chǎng)的日趨完善有效推動(dòng)了國外養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展。比較可以看出，我國要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，必須在加強(qiáng)政府監(jiān)管和政策扶持的同時(shí)，積極引進(jìn)社會(huì)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老市場(chǎng)，走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨(dú)立生存和發(fā)展能力的社會(huì)化、連鎖化、規(guī)?；⑵放苹酿B(yǎng)老機(jī)構(gòu)。與之相適應(yīng)，美國養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)的床位數(shù)也持續(xù)增加。個(gè)人收入的不斷增長，增加了老齡人口的購買力，使其可以享受更為專業(yè)化、服務(wù)內(nèi)容更加豐富的養(yǎng)老產(chǎn)品，有力的刺激和帶動(dòng)了養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展。醫(yī)護(hù)資源的豐富，醫(yī)護(hù)市場(chǎng)的成熟，都將有力的推動(dòng)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年人養(yǎng)老需求的內(nèi)容將從前期的預(yù)防性和支持性的需求逐步轉(zhuǎn)化為后期的長期看護(hù)及精細(xì)護(hù)理需要。當(dāng)老人步入生命的夕陽階段時(shí)，則需要看護(hù)人員提供24小時(shí)的看護(hù)服務(wù)。精細(xì)護(hù)理需求：主要是患病較為嚴(yán)重的老人，主要需求表現(xiàn)為專業(yè)性的醫(yī)療護(hù)理以及24小時(shí)的生活看護(hù)?；盍幼∩鐓^(qū)：活力居住社區(qū)包含的物業(yè)主要包括獨(dú)立式別墅、鄉(xiāng)村別墅、聯(lián)排別墅和不提供專門服務(wù)的公寓。其維修保養(yǎng)費(fèi)用包含在每月的管理費(fèi)中。社區(qū)為居民提供的服務(wù)包括餐飲服務(wù)、家政服務(wù)、交通服務(wù)和社交及康樂活動(dòng)。其主要為生活可半自理的老人設(shè)計(jì)，通過受過訓(xùn)練的員工為老人提供日常的生活起居服務(wù)，包括藥品管理、洗澡、穿衣、如廁、攙扶走動(dòng)和喂食等等。護(hù)理居住社區(qū)是擁有SNF(專業(yè)護(hù)理設(shè)施)或者NF（護(hù)理設(shè)施）執(zhí)照，為大多數(shù)需要24小時(shí)護(hù)理和醫(yī)療保健服務(wù)的個(gè)人，按日費(fèi)率或出租價(jià)格收費(fèi)的物業(yè)。但這些設(shè)施必須滿足聯(lián)邦的要求以及州政府執(zhí)照的標(biāo)準(zhǔn)。持續(xù)看護(hù)社區(qū)是由活力居住物業(yè)、獨(dú)立生活物業(yè)、協(xié)助居住物業(yè)和護(hù)理居住物業(yè)共同組成的。一般持續(xù)看護(hù)社區(qū)需要州政府的許可。而以資產(chǎn)總額計(jì)算，排名前5名的上市養(yǎng)老社區(qū)的資產(chǎn)總額，%。根據(jù)2008年3月31日，美國老年人家居及服務(wù)聯(lián)合會(huì)對(duì)主要養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營者抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，美國主要養(yǎng)老社區(qū)類型的入住率基本在85%以上。前面提到，美國政府對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的管制較為嚴(yán)格，如除活力居住社區(qū)外，美國各類型主要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府的執(zhí)照，其從業(yè)人員均須經(jīng)過相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，并需要在政府有關(guān)機(jī)構(gòu)登記。二、國內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)概況（一）國內(nèi)養(yǎng)老需求市場(chǎng)概況總體需求規(guī)模龐大我國老齡人口于1999年即以超過國際老齡化社會(huì)10%的標(biāo)準(zhǔn)，整體進(jìn)入老齡化社會(huì)。預(yù)計(jì)我國老年人口將以平均每年凈增596萬的速度增長，占到當(dāng)時(shí)總?cè)丝诘?1%。據(jù)全球管理咨詢公司麥肯錫研究報(bào)告，截至2008年，中國富裕家庭數(shù)量為160萬個(gè)，%的速度遞增，到2015年，這個(gè)數(shù)字將達(dá)到440萬個(gè)；而同期美國、%%。針對(duì)這部分高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的財(cái)富空間。社會(huì)福利院的主要資金來源為政府補(bǔ)助。公立敬老院通常建設(shè)費(fèi)用由政府補(bǔ)助，運(yùn)營費(fèi)用向入住老人收取。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護(hù)養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老用房。以看護(hù)養(yǎng)老為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對(duì)半自理或無自理能力的老年人。隨著“4＋2＋1”家庭增多，人口壽命延長，我國快速進(jìn)入老齡化階段，將有越來越多的老人從家中走出來，選擇“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”。具體分析如下：根據(jù)規(guī)模、收費(fèi)、管理水平等綜合情況，北京市各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本可以分為公辦和民辦兩種形式并在此基礎(chǔ)上劃分為五種類型：第一類是直屬市民政局的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。一般規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費(fèi)10002500元。主要是為照顧本單位職工入住；而面對(duì)社會(huì)服務(wù)的機(jī)構(gòu)則入住率相對(duì)較低。像北京太申祥和國際敬老院、東方綜合養(yǎng)老院等投資較大，具有較好的設(shè)施和管理水平的，一般入住率可達(dá)到80—95%。主要原因在于目前從事安養(yǎng)服務(wù)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人在經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)上尚不具備從事高檔康復(fù)護(hù)理的市場(chǎng)開拓。預(yù)測(cè)到2025年，上海人口老齡化比例將高達(dá)35%左右。人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫(yī)護(hù)資源的不斷豐富也是我國養(yǎng)老市場(chǎng)需求不斷增長的主要?jiǎng)恿?。同時(shí)由于實(shí)施計(jì)劃生育政策的現(xiàn)實(shí)國情，導(dǎo)致國內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)的需求總量和增速都明顯高于國外市場(chǎng)，且增速不斷加快。與國外成熟養(yǎng)老社區(qū)相比，國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)在發(fā)展理念、管理水平和服務(wù)方式等方面也存在較大差距，表現(xiàn)為開發(fā)理念較為落后，管理水平較低，服務(wù)功能不完善。由于缺乏政府對(duì)市場(chǎng)的有效監(jiān)管和明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致市場(chǎng)處于一種無序競(jìng)爭的狀態(tài)，對(duì)于未來養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作產(chǎn)生了不利的影響。通過對(duì)國內(nèi)外養(yǎng)老市場(chǎng)的綜合比較，針對(duì)我國養(yǎng)老市場(chǎng)存在的不足，我國未來養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展，必須加強(qiáng)政府的監(jiān)管和政策扶持，積極引進(jìn)社會(huì)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老市場(chǎng)，走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨(dú)立生存和發(fā)展能力的社會(huì)化、連鎖化、規(guī)?；?、品牌化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這部分人群消費(fèi)意愿高、消費(fèi)能力強(qiáng)、受教育程度高、觀念更為開放，在考慮養(yǎng)老安排時(shí)更容易接受環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到的中高端養(yǎng)老產(chǎn)品。“關(guān)愛老人“： 老年人作為一個(gè)特殊的社會(huì)群體，一個(gè)相對(duì)弱勢(shì)且迅速擴(kuò)大的群體，在社會(huì)生活中的位置會(huì)越來越突出。XX針對(duì)老年人的特點(diǎn)，提供功能完善的養(yǎng)老產(chǎn)品和多層次、全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套服務(wù)，是對(duì)老年人生命的尊重與關(guān)愛，也是對(duì)社會(huì)的奉獻(xiàn)與回饋。XX將通過合理規(guī)劃和功能設(shè)計(jì)，打造出一個(gè)人與人、人與自然、人與社會(huì)自然和諧的養(yǎng)老社區(qū)。從而為老年人提供高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù)內(nèi)容，豐富周到的服務(wù)種類，完善齊全的服務(wù)設(shè)施，使老年人產(chǎn)生家的歸屬感。因此，XX養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目在區(qū)規(guī)劃方面要綜合考慮經(jīng)濟(jì)、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，同時(shí)要有一定的代表性。老年人可根據(jù)自身偏好與需要，游走流動(dòng)于XX各個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使老年人候鳥式”的應(yīng)時(shí)移居、“休養(yǎng)式”的暫居、“度假式”的借居和長期定居等不同需求均可以得到有效的滿足。為使開發(fā)成本具有競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，應(yīng)充分利用大城市和周邊區(qū)域在養(yǎng)老環(huán)境和房地價(jià)、生活用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的巨大差異，提升生活居