【正文】 市中的富裕消費(fèi)者占全國(guó)總數(shù)的50％。為使未來(lái)潛在客戶(hù)資源相對(duì)集中，應(yīng)充分考慮客戶(hù) 　群體來(lái)源的支撐力和有效性，盡量選擇經(jīng)濟(jì)中心城市的周邊區(qū)域，以降低項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)，確保整體收益。要在適宜健身、療養(yǎng)、度假有氣候差異及特色環(huán)境的優(yōu)勢(shì)地域發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，特色環(huán)境例如熱帶海岸，森林氧吧，溫泉地?zé)?，濕地湖泊及特色生態(tài)農(nóng)莊等。圖1０：XX養(yǎng)老養(yǎng)生中心功能設(shè)計(jì)圖養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目支持性需求預(yù)防性需求看護(hù)性需求康復(fù)養(yǎng)老休閑養(yǎng)老醫(yī)療養(yǎng)老康復(fù)居住社區(qū)休閑居住社區(qū)醫(yī)療看護(hù)社區(qū)資料來(lái)源：國(guó)壽投資分析（一） 休閑居住社區(qū)老年人退休后大都身體康健，愿意游覽觀光，游走流動(dòng)于全國(guó)城鄉(xiāng)各地，瀏覽大好河山。（三） 醫(yī)療看護(hù)社區(qū)一些老年人身體極度虛弱或患有特殊疾病如老年癡呆癥，生活完全不能自理，為使這部分老年人得到專(zhuān)業(yè)性的醫(yī)療護(hù)理，醫(yī)療看護(hù)社區(qū)為老人提供了24小時(shí)的生活看護(hù)、臨終關(guān)懷等服務(wù)。健康管理：對(duì)于“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老的老年人，為方便其外出就醫(yī)，養(yǎng)老社區(qū)將為入住的老年人建立動(dòng)態(tài)的健康檔案，老年人健康檔案將由數(shù)據(jù)管理中心集中管理，養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)生將根據(jù)健康檔案中老年人的身體狀況，為其提供合適的健康服務(wù)，使其得到動(dòng)態(tài)的健康管理。教育服務(wù)：為充實(shí)老年人的文化生活，針對(duì)老年人求知的需求，社區(qū)將通過(guò)廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、集中授課等多種方式，舉辦各類(lèi)講座，如養(yǎng)生講座，以滿(mǎn)足老年人求知、社交的需求。（五）自身價(jià)值入住養(yǎng)老社區(qū)的老年人中，蘊(yùn)含著各類(lèi)人才，其經(jīng)驗(yàn)與能力均是不可多得的。品牌建設(shè)階段。品牌輸出階段。通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目的建設(shè)，注重長(zhǎng)期收益和社會(huì)效益，聯(lián)合相關(guān)部委規(guī)范養(yǎng)老養(yǎng)生市場(chǎng)，共同打造建立中國(guó)養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。胡錦濤同志也曾多次在重要會(huì)議上提出要重視老年人問(wèn)題，積極發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。在美國(guó)人們認(rèn)為養(yǎng)老是僅次于核電站的規(guī)定最多的行業(yè)。泰康人壽已將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為泰康未來(lái)發(fā)展的三大戰(zhàn)略之一，其下屬的泰康置地已經(jīng)在成都購(gòu)置了三家養(yǎng)老院。另一方面，XX投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以配合壽險(xiǎn)主業(yè)的發(fā)展，通過(guò)養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)和為老年人發(fā)行定向養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，擴(kuò)大保險(xiǎn)產(chǎn)品的內(nèi)在價(jià)值和保障性功能，進(jìn)一步豐富了公司壽險(xiǎn)產(chǎn)品種類(lèi)，進(jìn)而提高公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和客戶(hù)忠誠(chéng)度，促進(jìn)公司主業(yè)發(fā)展。從聚合效應(yīng)來(lái)看，XX的品牌已經(jīng)得到了社會(huì)的認(rèn)可，社會(huì)的資本、人才、管理經(jīng)驗(yàn)甚至政策都會(huì)向XX傾斜并惠及養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)。據(jù)2007年統(tǒng)計(jì)，并擁有其包括年齡、身體狀況、投保險(xiǎn)種和投保金額等完整的客戶(hù)資料。強(qiáng)大的信息平臺(tái)優(yōu)勢(shì)可以滿(mǎn)足養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目發(fā)展的需要，為客戶(hù)提供科學(xué)合理、完善有效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時(shí)極大地縮減了養(yǎng)老社區(qū)投資的資金成本和時(shí)間成本，為養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。并通過(guò)和國(guó)際頂級(jí)專(zhuān)業(yè)公司的合作管理確保公司經(jīng)營(yíng)理念在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程得到切實(shí)體現(xiàn)。（四）打造專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) 國(guó)內(nèi)的現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要集中于低端市場(chǎng)，服務(wù)方式和管理水平較為落后 。一、發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作模式（一）發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老社區(qū)上市前的運(yùn)作模式發(fā)達(dá)國(guó)家典型的養(yǎng)老社區(qū)上市前的運(yùn)營(yíng)模式中，主要投資者通過(guò)投資專(zhuān)項(xiàng)基金從而投資于各個(gè)單一項(xiàng)目的養(yǎng)老控股公司。（二）發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老社區(qū)上市后運(yùn)作模式在大多數(shù)的歐美國(guó)家，成功運(yùn)作的養(yǎng)老項(xiàng)目多數(shù)是以上市或資產(chǎn)證券化為退出機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作。其開(kāi)發(fā)模式多采取項(xiàng)目公司的形式，為單個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目成立獨(dú)立的項(xiàng)目公司進(jìn)行獨(dú)立核算。 圖13：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資公司運(yùn)營(yíng)模式 資料來(lái)源：國(guó)壽投資分析（二）國(guó)內(nèi)基金運(yùn)作模式國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)尚無(wú)以房地產(chǎn)基金運(yùn)作的案例，基于國(guó)外大多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)以基金形式運(yùn)作，我們對(duì)持有國(guó)內(nèi)的物業(yè)，在海外上市的嘉德置地管理的嘉德商用中國(guó)孵化基金和中國(guó)商用產(chǎn)業(yè)信托基金進(jìn)行分析。這一類(lèi)運(yùn)作模式的主要公司有Brookdale，Sunrise等美國(guó)大型知名的綜合養(yǎng)老社區(qū)，市值截至到2008年底，分別為44億美金和13億美金。其主要投資方美國(guó)Foretress Investment是一家以私募股權(quán)基金、對(duì)沖基金為主要業(yè)務(wù)的投資公司?；趪?guó)內(nèi)相關(guān)法律政策相對(duì)不夠完善，XX養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目運(yùn)作模式以?xún)刹阶叩哪Ｊ街鸩竭^(guò)渡到標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托基金的三層管理架構(gòu)，并最終實(shí)現(xiàn)上市。養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目具有休閑養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)老三大主題功能，集養(yǎng)生主題公園、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)、文體娛樂(lè)中心、康復(fù)保健中心于一體的高品質(zhì)養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)。根據(jù)老年人的健康安全、生活便利、社會(huì)尊重和自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)等各層次需要提供全方位的配套服務(wù)。XX在信息平臺(tái)方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。XX投資養(yǎng)老社區(qū)，符合保險(xiǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債匹配的特點(diǎn)，不僅可以拓寬保險(xiǎn)資產(chǎn)的投資渠道，最大限度地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)在保險(xiǎn)資金配置中的作用，并且可以通過(guò)商業(yè)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)作，為保險(xiǎn)資金提供持續(xù)穩(wěn)定的投資回報(bào)。從帶動(dòng)效應(yīng)來(lái)看，XX良好的品牌形象在市場(chǎng)上已形成較高的威望，客戶(hù)的品牌忠誠(chéng)度較高。XX可以通過(guò)深度挖掘內(nèi)部資源，向客戶(hù)提供高附加值的養(yǎng)老服務(wù)，提供產(chǎn)品創(chuàng)新的平臺(tái)，進(jìn)一步延伸與保險(xiǎn)主業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，支持主業(yè)發(fā)展，最終形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和公司主業(yè)相互促進(jìn)，共同發(fā)展的良好局面。據(jù)麥肯錫研究報(bào)告，到2015年，中國(guó)富裕家庭數(shù)量將成為僅次于美國(guó)、日本和英國(guó)，排全球第四，將會(huì)是未來(lái)高端養(yǎng)老市場(chǎng)的潛在客戶(hù)。養(yǎng)老社區(qū)的所涉及到得各個(gè)產(chǎn)業(yè)都要受到聯(lián)邦、州政府的規(guī)定管轄，相關(guān)工作人員必須滿(mǎn)足相應(yīng)的行業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，且登記在冊(cè)、持證上崗。在公司整體優(yōu)勢(shì)下，針對(duì)中高端客戶(hù)提供理念先進(jìn)、定位科學(xué)、管理專(zhuān)業(yè)、功能完善的中高端養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品，建立標(biāo)桿示范，從而提高行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，建立行業(yè)壁壘，有效避免行業(yè)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。從經(jīng)營(yíng)理念、選址布點(diǎn)、規(guī)劃建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等方面堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的原則，打造中國(guó)養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)第一品牌。在風(fēng)景環(huán)境資源豐富的地區(qū)吸收條件適宜的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，加盟XX連鎖養(yǎng)老社區(qū)。另外，由于社區(qū)內(nèi)聚集了大量中高端客戶(hù)，因此社區(qū)將設(shè)立慈善基金和慈善項(xiàng)目，為老年人提供向社會(huì)捐贈(zèng)的平臺(tái)，以滿(mǎn)足老年人的自尊。法律服務(wù)：為幫助老年人解決諸如家庭財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題、喪偶離異后再婚問(wèn)題、無(wú)子女及親人瞻養(yǎng)問(wèn)題等，社區(qū)將開(kāi)展各類(lèi)老人法律援助、咨詢(xún)、調(diào)解、庇護(hù)等服務(wù)活動(dòng)，以維護(hù)和保障老年人權(quán)益，使其安度晚年。同時(shí)，養(yǎng)老社區(qū)還將在運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所為老年人提供免費(fèi)的醫(yī)藥用品、飲料等。特殊醫(yī)療：為滿(mǎn)足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，同時(shí)為促進(jìn)各地區(qū)優(yōu)勢(shì)醫(yī)療資源的合理利用，并促使老年人在各個(gè)養(yǎng)老基地間流動(dòng)，養(yǎng)老社區(qū)將在提供日常醫(yī)療服務(wù)的基礎(chǔ)上，在各個(gè)養(yǎng)老基地間設(shè)立各類(lèi)“產(chǎn)、研、學(xué)”一體化的老年病的醫(yī)療主題公園，由研究機(jī)構(gòu)及治療機(jī)構(gòu)入住。國(guó)外為此類(lèi)老年人提供了協(xié)助看護(hù)社區(qū)以滿(mǎn)足其康復(fù)需求。針對(duì)老年人在不同生理階段的需求特點(diǎn)，發(fā)達(dá)國(guó)家也相應(yīng)提供了不同的養(yǎng)老產(chǎn)品，主要包括活力居住社區(qū)、獨(dú)立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)退休社區(qū)五種業(yè)態(tài)。要避開(kāi)市區(qū)商業(yè)繁華喧鬧的市鎮(zhèn)區(qū)域，避開(kāi)有工業(yè)污染的區(qū)域（包括其沿河下游及常年主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)口區(qū)域），避開(kāi)鐵路及高架交通沿線(xiàn)及有輻射及噪音超標(biāo)的區(qū)域。老年人可根據(jù)自身偏好與需要，游走流動(dòng)于XX各個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使老年人候鳥(niǎo)式”的應(yīng)時(shí)移居、“休養(yǎng)式”的暫居、“度假式”的借居和長(zhǎng)期定居等不同需求均可以得到有效的滿(mǎn)足。從而為老年人提供高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù)內(nèi)容，豐富周到的服務(wù)種類(lèi)，完善齊全的服務(wù)設(shè)施，使老年人產(chǎn)生家的歸屬感。XX針對(duì)老年人的特點(diǎn)，提供功能完善的養(yǎng)老產(chǎn)品和多層次、全方位、全過(guò)程、全功能、全覆蓋的配套服務(wù)，是對(duì)老年人生命的尊重與關(guān)愛(ài)，也是對(duì)社會(huì)的奉獻(xiàn)與回饋。這部分人群消費(fèi)意愿高、消費(fèi)能力強(qiáng)、受教育程度高、觀念更為開(kāi)放，在考慮養(yǎng)老安排時(shí)更容易接受環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到的中高端養(yǎng)老產(chǎn)品。由于缺乏政府對(duì)市場(chǎng)的有效監(jiān)管和明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致市場(chǎng)處于一種無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，對(duì)于未來(lái)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作產(chǎn)生了不利的影響。同時(shí)由于實(shí)施計(jì)劃生育政策的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)的需求總量和增速都明顯高于國(guó)外市場(chǎng)，且增速不斷加快。預(yù)測(cè)到2025年，上海人口老齡化比例將高達(dá)35%左右。像北京太申祥和國(guó)際敬老院、東方綜合養(yǎng)老院等投資較大，具有較好的設(shè)施和管理水平的，一般入住率可達(dá)到80—95%。一般規(guī)模在100張床以?xún)?nèi)，月人均收費(fèi)10002500元。隨著“4＋2＋1”家庭增多，人口壽命延長(zhǎng)，我國(guó)快速進(jìn)入老齡化階段，將有越來(lái)越多的老人從家中走出來(lái)，選擇“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護(hù)養(yǎng)老三種類(lèi)型的養(yǎng)老用房。社會(huì)福利院的主要資金來(lái)源為政府補(bǔ)助。據(jù)全球管理咨詢(xún)公司麥肯錫研究報(bào)告，截至2008年，中國(guó)富裕家庭數(shù)量為160萬(wàn)個(gè)，%的速度遞增，到2015年，這個(gè)數(shù)字將達(dá)到440萬(wàn)個(gè)；而同期美國(guó)、%%。二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)概況（一）國(guó)內(nèi)養(yǎng)老需求市場(chǎng)概況總體需求規(guī)模龐大我國(guó)老齡人口于1999年即以超過(guò)國(guó)際老齡化社會(huì)10%的標(biāo)準(zhǔn)，整體進(jìn)入老齡化社會(huì)。根據(jù)2008年3月31日，美國(guó)老年人家居及服務(wù)聯(lián)合會(huì)對(duì)主要養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營(yíng)者抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，美國(guó)主要養(yǎng)老社區(qū)類(lèi)型的入住率基本在85%以上。一般持續(xù)看護(hù)社區(qū)需要州政府的許可。但這些設(shè)施必須滿(mǎn)足聯(lián)邦的要求以及州政府執(zhí)照的標(biāo)準(zhǔn)。其主要為生活可半自理的老人設(shè)計(jì)，通過(guò)受過(guò)訓(xùn)練的員工為老人提供日常的生活起居服務(wù)，包括藥品管理、洗澡、穿衣、如廁、攙扶走動(dòng)和喂食等等。其維修保養(yǎng)費(fèi)用包含在每月的管理費(fèi)中。精細(xì)護(hù)理需求：主要是患病較為嚴(yán)重的老人，主要需求表現(xiàn)為專(zhuān)業(yè)性的醫(yī)療護(hù)理以及24小時(shí)的生活看護(hù)。隨著年齡增長(zhǎng)和身體條件的惡化，老年人養(yǎng)老需求的內(nèi)容將從前期的預(yù)防性和支持性的需求逐步轉(zhuǎn)化為后期的長(zhǎng)期看護(hù)及精細(xì)護(hù)理需要。個(gè)人收入的不斷增長(zhǎng)，增加了老齡人口的購(gòu)買(mǎi)力，使其可以享受更為專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)內(nèi)容更加豐富的養(yǎng)老產(chǎn)品，有力的刺激和帶動(dòng)了養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展。比較可以看出，我國(guó)要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，必須在加強(qiáng)政府監(jiān)管和政策扶持的同時(shí)，積極引進(jìn)社會(huì)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老市場(chǎng)，走產(chǎn)品高端化、管理專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營(yíng)道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨(dú)立生存和發(fā)展能力的社會(huì)化、連鎖化、規(guī)?；?、品牌化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。另一方面作為一家大型國(guó)有企業(yè)，公司具有優(yōu)良的社會(huì)責(zé)任感傳統(tǒng)，參與發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，正是XX以關(guān)注社會(huì)焦點(diǎn)問(wèn)題、化解社會(huì)焦點(diǎn)問(wèn)題為己任的社會(huì)責(zé)任感的具體體現(xiàn)。保險(xiǎn)資金具有負(fù)債久期長(zhǎng)的特征，由于目前國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)并沒(méi)有長(zhǎng)期限的投資品種能和保險(xiǎn)資金負(fù)債相匹配，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債都存在期限不匹配的現(xiàn)狀。當(dāng)今城市人口密集、交通擁擠、噪音污染叢生、生活質(zhì)量下降，人口疏散已經(jīng)成為諸多城市不得不面對(duì)的一大難題。我國(guó)是一個(gè)老齡化較為嚴(yán)重的國(guó)家，高齡化、空巢化、少子化及由此形成的四加二加一家庭已是大量出現(xiàn)，將來(lái)這一局面更為嚴(yán)重。根據(jù)國(guó)際上養(yǎng)老社區(qū)案例分析結(jié)果，養(yǎng)老社區(qū)居住人口和直接配備工作人員比例為1：1，和間接輔助工作人員比例為1：4，也就是說(shuō)養(yǎng)老社區(qū)每1個(gè)老人將會(huì)需要5個(gè)人參與其中的各項(xiàng)服務(wù)。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能擴(kuò)大內(nèi)需，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。對(duì)社會(huì)力量興辦醫(yī)療、生活照料和文體活動(dòng)等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，政府要采取多種形式予以扶持，在土地征用、設(shè)施建設(shè)、市政配套等方面提供方便條件。（三）政策背景黨和政府歷來(lái)支持和鼓勵(lì)社會(huì)力量參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，胡錦濤總書(shū)記在2008年元旦前夕到天津市養(yǎng)老院看望老年人時(shí)說(shuō)：“尊重老年人、關(guān)愛(ài)老年人、照顧老年人、是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，也是一個(gè)國(guó)家進(jìn)步文明的標(biāo)志。巨大的養(yǎng)老需求和嚴(yán)重的供給不足，將在我國(guó)催生出一個(gè)體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，公司發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善民生和推動(dòng)公司發(fā)展等方面具有重要的意義，有利于拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；有利于改善民生，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)；有利于公司完善資產(chǎn)布局，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；是一項(xiàng)利國(guó)、利民、利司的重要舉措。提案對(duì)我國(guó)養(yǎng)老體系建設(shè)存在的主要問(wèn)題、大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的重要意義及有關(guān)政策做了重要闡述。這些法規(guī)和政策的出臺(tái)，打破了以往對(duì)人壽保險(xiǎn)業(yè)在長(zhǎng)期投資領(lǐng)域和金融服務(wù)領(lǐng)域的限制，使保險(xiǎn)資金可以延伸到養(yǎng)老醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，為人壽保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展多角度投資布局打開(kāi)了一扇機(jī)遇之門(mén)。養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄前 言 7第一章 背景及意義 7一、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背景 9二、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意義 11第二章 國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老市場(chǎng)概況 15一、國(guó)外養(yǎng)老市場(chǎng)概況 15二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)概況 22三、國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老市場(chǎng)比較分析 27第三章 總體規(guī)劃 30一、市場(chǎng)定位與經(jīng)營(yíng)理念 30二、區(qū)域規(guī)劃及選址原則 32三、項(xiàng)目功能設(shè)計(jì) 34四、配套服務(wù) 35五、項(xiàng)目發(fā)展思路 38六、項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 39第四章 核心競(jìng)爭(zhēng)能力 40一、市場(chǎng)先發(fā)優(yōu)勢(shì) 40二、整體資源優(yōu)勢(shì) 41三、項(xiàng)目?jī)?nèi)涵優(yōu)勢(shì) 44第五章 運(yùn)作模式 46一、發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作模式 46二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作模式 48三、項(xiàng)目總體運(yùn)作模式 50第六章 盈利模式 56一、國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)盈利模式 56二、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)盈利模式 60三、項(xiàng)目盈利模式 63第七章 投入產(chǎn)出分析 66一、廊坊項(xiàng)目概況 66二、基本參數(shù)假定及測(cè)算 68三、開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)假定 72四、養(yǎng)老養(yǎng)生基地開(kāi)發(fā)進(jìn)度 73五、經(jīng)營(yíng)情況假定 74六、項(xiàng)目總體發(fā)展方案 76七、不同發(fā)展方案的現(xiàn)金流測(cè)算 76八、發(fā)展方案比選 81第八章 風(fēng)險(xiǎn)及關(guān)鍵成功要素 82一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 82二、管理風(fēng)險(xiǎn) 82三、政策風(fēng)險(xiǎn) 82四、關(guān)鍵成功要素 83第九章 項(xiàng)目建議 85一、項(xiàng)目結(jié)論 85二、項(xiàng)目切入 85三、實(shí)施主體 85四、投資主體 85五、協(xié)調(diào)主體 85前 言一年以來(lái)，始于美國(guó)房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的癬疥之患，逐步演變成為1929年以來(lái)全球金融系統(tǒng)最大的危機(jī)，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重大影響。新修訂的《保險(xiǎn)法》也明確規(guī)定保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可投資于不動(dòng)產(chǎn)。2009年全國(guó)政協(xié)會(huì)議上，楊超總裁提交了《關(guān)于大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的提案》，受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。因此，XX投資發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)順應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，符合當(dāng)前的國(guó)家政策。截至2007年底，是老齡人口總數(shù)的1%，與發(fā)達(dá)國(guó)家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)5