【正文】 國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作模式（見圖13）的簡單流程如下：首先由國內(nèi)房地產(chǎn)母公司單獨(dú)出資或與其它投資人共同出資成立一家房地產(chǎn)公司，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。投資者通過持有基金公司股份或權(quán)益，定期接收收益（每年的租金和經(jīng)營所得）所帶來的紅利。各專業(yè)運(yùn)營公司根據(jù)其老年社區(qū)功能及入住老年的身體狀況的不同，可以劃分為輔助看護(hù)項(xiàng)目管理公司、長期持續(xù)看護(hù)社區(qū)項(xiàng)目公司、失能老人看護(hù)項(xiàng)目管理公司等。在養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目中，XX能整合各個(gè)領(lǐng)域中的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，把公司整體資源優(yōu)勢同專業(yè)機(jī)構(gòu)的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢進(jìn)行有效結(jié)合，引入醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)、餐飲、酒店等領(lǐng)域知名的專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助管理，提升項(xiàng)目管理水平。XX的養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的區(qū)域規(guī)劃綜合考慮經(jīng)濟(jì)、人文、氣候、環(huán)境、地理和生態(tài)等因素，選擇在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，建立連鎖養(yǎng)老養(yǎng)生基地，并在適宜風(fēng)景區(qū)域建立連鎖養(yǎng)老養(yǎng)生中心，為中高端客戶候鳥式休閑養(yǎng)老提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。XX已與浙江、海南、河南、云南等省級(jí)政府建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，并積極爭取地方政府對(duì)公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的支持，XX與其他社會(huì)各界也保持了良好的接觸與合作。67萬人的銷售團(tuán)隊(duì)和遍布全國的分支機(jī)構(gòu)，為養(yǎng)老產(chǎn)品的銷售提供了快速而便捷的渠道，同時(shí)也為養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目在全國連鎖運(yùn)營，提供了后援支持。對(duì)比其他現(xiàn)有養(yǎng)老項(xiàng)目的投資實(shí)體來說，XX更具備實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在全國乃至全世界規(guī)?；⑵放苹膬?yōu)勢。憑借良好的品牌優(yōu)勢，XX發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)可以迅速形成宣傳效應(yīng)、帶動(dòng)效應(yīng)和聚合效應(yīng)，從而在一開始就得到客戶的認(rèn)同，為日后發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。2007年上海開辦的外資養(yǎng)老社區(qū)就有4家，占當(dāng)年開設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的13%。由于國內(nèi)還沒有形成完整的管理體系和資質(zhì)評(píng)估制度，造成了養(yǎng)老市場混亂，監(jiān)管不力，老人在養(yǎng)老院遭受虐待的情況屢見不鮮。屆時(shí)，XX再想進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，將會(huì)面臨更多的困難，所付出的代價(jià)也勢必比現(xiàn)在大很多。第四章 核心競爭能力經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、宏觀政策的調(diào)整為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資提供了難得的機(jī)遇。在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，可以考慮將連鎖網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展到社區(qū)層面，將XX養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與社區(qū)發(fā)展相結(jié)合，通過提供規(guī)范化、整體化的配套服務(wù)，借助社區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)我們的養(yǎng)老服務(wù)不斷延伸和拓展。品牌滲透階段。社區(qū)將設(shè)立潛能余熱服務(wù)平臺(tái)，使老年人中的各類人才通過平臺(tái)找到發(fā)揮余熱的場所，以自己的優(yōu)勢繼續(xù)奉獻(xiàn)，參與社會(huì)發(fā)展，體現(xiàn)老年價(jià)值。這些文化娛樂活動(dòng)，也將增加老年人的社會(huì)聯(lián)系，擴(kuò)大社交范圍，陶冶思想情操。家政服務(wù)：針對(duì)老年人特別是單身老人和體弱多病的老人，不愿為料理家務(wù)、打掃衛(wèi)生花費(fèi)很多時(shí)間，養(yǎng)老社區(qū)將提供其提供體貼周到的家政服務(wù)，幫助老人料理日常生活，如清潔衛(wèi)生服務(wù)、商品代購服務(wù)和專車接送服務(wù)等。（一）醫(yī)療衛(wèi)生為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，養(yǎng)老社區(qū)將在提供日常醫(yī)療服務(wù)和康復(fù)醫(yī)療服務(wù)的基礎(chǔ)上，在各個(gè)養(yǎng)老基地間設(shè)立針對(duì)各類老年病的“產(chǎn)、研、學(xué)”一體化的老年病的醫(yī)療主題公園。休閑居住社區(qū)，其形式多樣，包括家庭式的養(yǎng)老公寓及酒店式的養(yǎng)老酒店。三、項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)由于個(gè)體差異，老年人對(duì)養(yǎng)老需求的內(nèi)容也不盡相同。交通可行性。按照上述標(biāo)準(zhǔn)，在XX養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目發(fā)展的第一階段，我們初步規(guī)劃在環(huán)渤海京津冀區(qū)域、長三角江浙區(qū)域、珠三角區(qū)域、亞熱帶氣候區(qū)域、亞寒帶氣候區(qū)域以及中西部地區(qū)選擇若干交通條件較好、自然景觀較佳、輻射力較強(qiáng)的合適地塊，建立6個(gè)具有標(biāo)桿效應(yīng)的“新型養(yǎng)老養(yǎng)生基地”。這里生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美，老人可盡享自然之美；這里功能完善，多姿多彩，老人可盡享生活之樂；這里平臺(tái)多樣，活動(dòng)豐富，老人可發(fā)揮余熱，實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值。關(guān)愛老年人，提供生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套齊全的養(yǎng)老產(chǎn)品，滿足老年人的養(yǎng)老需求，提高他們的生命生活質(zhì)量，是XX堅(jiān)持以人為本、履行社會(huì)責(zé)任、恪守”雙成“理念的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)具有十分重要的意義。第三章 總體規(guī)劃XX養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目將本著 “關(guān)愛老人、奉獻(xiàn)社會(huì)、共建和諧、管理科學(xué)”的經(jīng)營理念，在市場定位上以中高端市場為目標(biāo)市場；在區(qū)域規(guī)劃和選址上要充分考慮經(jīng)濟(jì)、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，建立差異化有代表性的養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使候鳥式養(yǎng)老成為可能；在功能設(shè)計(jì)上，參照國內(nèi)外成功模式設(shè)計(jì)休閑居住社區(qū)、康復(fù)居住社區(qū)和醫(yī)療看護(hù)社區(qū)三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能區(qū)；在配套服務(wù)上，根據(jù)老年人不同需求特點(diǎn)和需求層次，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的綜合配套體系；在發(fā)展思路上，通過品牌建設(shè)、品牌滲透和品牌輸出三個(gè)階段，構(gòu)建布局合理、規(guī)劃科學(xué)的XX的養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡(luò)體系，走品牌化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；⑦B鎖化、規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展道路，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立中國養(yǎng)老養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并最終推動(dòng)我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。（三）監(jiān)管比較分析在監(jiān)管方面，發(fā)達(dá)國家對(duì)于除有自理能力的老年人社區(qū)以外，均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照。從需求內(nèi)容來看，由于發(fā)達(dá)國家居民收入水平較高，養(yǎng)老需求也更為豐富。但從市場的需求來說，呈現(xiàn)“兩頭大，中間小”的態(tài)勢，即由政府提供的福利性安養(yǎng)和由社會(huì)機(jī)構(gòu)提供的高端安養(yǎng)是渴求度最高的需求方向。第五類是民營企業(yè)投資的老年公寓、國際敬老院等具有一定規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般都在200張床位以上。一般規(guī)模在200500張床左右，月人均收費(fèi)15003000元（單人間1800元/月,豪華套間5000元/月）。除提供養(yǎng)老公寓提供的各類服務(wù)以外還提供各類醫(yī)療服務(wù)，如急救服務(wù)、攙扶服務(wù)、喂飯服務(wù)等。私立敬老院無補(bǔ)助，基本自負(fù)盈虧。（二）我國養(yǎng)老市場的供給概況養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給種類分析我國的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要包括社會(huì)福利院、敬老院和老年社區(qū)等。規(guī)模龐大并且不斷加速擴(kuò)大的老齡人口，加上我國計(jì)劃生育國策形成獨(dú)特的“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)（即一對(duì)夫妻贍養(yǎng)四個(gè)老人和一個(gè)小孩），使中國社會(huì)面臨越來越嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，同時(shí)也形成了巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求。澳大利亞政府對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的管理也有著一系列嚴(yán)格的規(guī)章制度，政府通過這些制度對(duì)養(yǎng)老社區(qū)市場進(jìn)行有效管理。造成行業(yè)集中度相對(duì)較高的主要原因是由于政府對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的管制較為嚴(yán)格，如除活力居住社區(qū)外，美國各類型主要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府的執(zhí)照，其從業(yè)人員均須經(jīng)過相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，并需要在政府有關(guān)機(jī)構(gòu)登記。對(duì)于生活在這個(gè)社區(qū)的居民的最重要的吸引力是他們無需隨著保健和醫(yī)療需求的變化而搬遷，在社區(qū)的物業(yè)中轉(zhuǎn)移就行。它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同的護(hù)理居住社區(qū)各有專長。這些附加服務(wù)費(fèi)用包括在每月的管理費(fèi)中。這些社區(qū)通常是限制或針對(duì)55歲或以上的成年人。預(yù)防性需求：主要是年齡段剛進(jìn)入老年階段的老人，身體狀況較　　　　　　　　　　好，其主要需求表現(xiàn)為參加各種社會(huì)活動(dòng)和體育運(yùn)動(dòng)。從美國的發(fā)展情況來看，1990年到2008年，表現(xiàn)出較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。在1967年。多元化的養(yǎng)老產(chǎn)品切合了各層次年齡段的養(yǎng)老需求。另一方面XX龐大的客戶規(guī)?？梢猿蔀轲B(yǎng)老社區(qū)的潛在消費(fèi)者，覆蓋全國的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)可以成為養(yǎng)老社區(qū)銷售和宣傳平臺(tái)，相關(guān)金融保險(xiǎn)服務(wù)可以成為養(yǎng)老社區(qū)增值服務(wù)的重要內(nèi)容，全球知名的品牌形象可以成為養(yǎng)老社區(qū)迅速打開局面的保障，推動(dòng)公司養(yǎng)老項(xiàng)目快速發(fā)展，成為行業(yè)的領(lǐng)先者和主導(dǎo)者。日本在上世紀(jì)九十年代初大批壽險(xiǎn)公司因投資失敗而倒閉和此次金融危機(jī)中AIG被國有化等事實(shí)清楚表明，公司只有通過發(fā)展長期持有且收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)才能有效抵御經(jīng)濟(jì)周期和資本市場波動(dòng)給公司經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于養(yǎng)老社區(qū)將向老年人提高優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康等高附加值的增值服務(wù)，徹底解決老年人養(yǎng)老的后顧之憂，能大幅度提高老年人的生命質(zhì)量，提高老年人的壽命。當(dāng)前我國的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，養(yǎng)老問題已成為政府、社會(huì)急需解決、迫在眉睫的社會(huì)問題。而開展養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目將能很好的引導(dǎo)和促進(jìn)人們消費(fèi)，一方面養(yǎng)老社區(qū)的建成，將會(huì)使得一部分人解除了對(duì)養(yǎng)老的顧慮，刺激當(dāng)前的消費(fèi)；另一方面養(yǎng)老社區(qū)自身就是一個(gè)很大的消費(fèi)點(diǎn)，其自身的運(yùn)作就是一個(gè)很大的消費(fèi)需求。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能有效帶動(dòng)房地產(chǎn)尤其是老年房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)各方面力量積極參與、共同發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，逐步形成政府宏觀管理、社會(huì)力量興辦、老年服務(wù)機(jī)構(gòu)按市場化要求自主經(jīng)營的管理體制和運(yùn)行機(jī)制。當(dāng)前，出口已經(jīng)呈現(xiàn)出負(fù)增長態(tài)勢,投資也因?yàn)楫a(chǎn)能過剩而萎靡不振，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展則因投資和需求不足呈現(xiàn)出緩慢增長的態(tài)勢，客觀要求我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將成為中國經(jīng)濟(jì)未來增長的主力軍。當(dāng)前我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化，據(jù)全國老齡委抽樣調(diào)查，%的老年人表示愿意到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安度晚年，顯示我國養(yǎng)老需求日益社會(huì)化。工作組在集團(tuán)公司總裁室領(lǐng)導(dǎo)下，積極加強(qiáng)內(nèi)部研究和外部溝通工作，在充分調(diào)研并對(duì)國內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓及廊坊等地進(jìn)行實(shí)地考察的基礎(chǔ)上，初步形成了XX養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。XX以參與化解金融危機(jī)為契機(jī)，進(jìn)入養(yǎng)老醫(yī)療領(lǐng)域，不僅順應(yīng)了國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，而且促使其作為重要的資產(chǎn)配置渠道和資源整合手段，發(fā)展成為長期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，一次大的危機(jī)在給經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來劇烈調(diào)整和沖擊的同時(shí)，也會(huì)催生新的產(chǎn)業(yè)，孕育新的機(jī)遇。事實(shí)表明，依靠資本市場推動(dòng)利潤增長的經(jīng)營模式已無法支撐公司可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。同時(shí)，我國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，社會(huì)化發(fā)展水平偏低、管理理念和經(jīng)營模式陳舊，供需矛盾十分突出。建議國家“重點(diǎn)支持保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老社區(qū)”，“保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在發(fā)展養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)參與養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，可以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，延伸服務(wù)鏈條，增加附加值服務(wù)；而具有長期性、穩(wěn)定性特點(diǎn)的保險(xiǎn)資金，也是養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)資金的主要來源”。根據(jù)全國老齡工委數(shù)據(jù)顯示，%，超過國際社會(huì)公認(rèn)的老年人口占總?cè)丝诒戎爻^10%即為老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)，事實(shí)上我國已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)。（二）經(jīng)濟(jì)背景2008年至今，始于美國的次貸危機(jī)在全球愈演愈烈，最終演變成全球性的金融危機(jī)，此次金融危機(jī)給全球經(jīng)濟(jì)造成了巨大的損失，世界經(jīng)濟(jì)面臨著嚴(yán)重衰退的風(fēng)險(xiǎn)?！眹鴦?wù)院在《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》中指出：“老齡問題是關(guān)系國計(jì)民生和國家長治久安的一個(gè)重大社會(huì)問題。”新修訂的保險(xiǎn)法規(guī)定，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可投資不動(dòng)產(chǎn)；保監(jiān)會(huì)吳定富主席在2009年全國保險(xiǎn)工作會(huì)議上提出保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可擇機(jī)投資與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老實(shí)體。然而投資和出口更易受經(jīng)濟(jì)周期的影響，在經(jīng)濟(jì)處于下行通道時(shí)，投資和出口增長速度的放緩將嚴(yán)重影響一國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。（二）有利于改善民生，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能完善社會(huì)保障體系，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。從國外養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律看，要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，必須引進(jìn)社會(huì)機(jī)構(gòu)，借鑒連鎖商業(yè)服務(wù)規(guī)模化發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，著力發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨(dú)立生存與發(fā)展能力的社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，建立一批連鎖化、規(guī)?；钠放起B(yǎng)老機(jī)構(gòu)。同時(shí)大量的高收入、高素質(zhì)的城市老年人到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，將全面拉動(dòng)該地區(qū)的商貿(mào)、旅游、通訊、交通、教育、文化、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打開與外界交流通道，這無疑為城市周邊區(qū)域的發(fā)展開辟一條新型、便捷的發(fā)展之路。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能與公司保險(xiǎn)主業(yè)互動(dòng)發(fā)展。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能極大提升XX品牌價(jià)值。人口老齡化在推進(jìn)養(yǎng)老市場快速發(fā)展的諸多因素中，人口老齡化是最為重要的推動(dòng)因素之一。圖1：美國人口老齡化與養(yǎng)老需求的關(guān)聯(lián)性分析資料來源：Recent Social Trends in the United States 圖2：美國居民人均收入與養(yǎng)老需求的關(guān)聯(lián)性分析 資料來源：Recent Social Trends in the United States 醫(yī)療市場成熟度養(yǎng)老和醫(yī)療是老人兩個(gè)最基本的需求，從某種意義上講，老年人是醫(yī)療資源最大的需求對(duì)象。在老人身體進(jìn)一步衰老后，其需求主要變?yōu)橹С中孕枨?，即需要一些普通的生活照料，如做飯及家政服?wù)等。根據(jù)老年人養(yǎng)老需求內(nèi)容的不同，養(yǎng)老產(chǎn)品的供給種類也有所不同。獨(dú)立居住社區(qū)：獨(dú)立居住社區(qū)主要為生活可以完全自理的老人設(shè)計(jì)，是一種有入住家庭年齡限制并提供中央餐飲服務(wù)的社區(qū)。提供協(xié)助的程度和水平是由多種因素決定的，如入住老人的需求、機(jī)構(gòu)自身的能力、所在州的法律等。在美國人們認(rèn)為護(hù)理居住社區(qū)是僅次于核電站的規(guī)定最多的行業(yè)。以美國為例，根據(jù)公開資料顯示，各類上市的養(yǎng)老社區(qū)共有23家。對(duì)于除有自理能力的活力居住社區(qū)以外，一般均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照。2005年底，占總?cè)丝诘谋壤_(dá)11%，%。當(dāng)前，中國的富裕人群主要集中在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其中，30%生活在北京、上海、廣州和深圳這四個(gè)大都市中，居住在最富裕的10個(gè)城市中的富裕消費(fèi)者占全國總數(shù)的50%。敬老院主要針對(duì)城鎮(zhèn)的各類有一定經(jīng)濟(jì)能力的老年人。以養(yǎng)老公寓為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對(duì)有自理能力的老年人。這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模都不大，一般床位都在100張以內(nèi)，住宿及設(shè)施條件比較簡陋，服務(wù)和管理水平不高，主要服務(wù)對(duì)象是附近區(qū)域的老人。第三類是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府設(shè)立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費(fèi)10002000元，條件較好的入住率還可以；但一些條件簡陋，服務(wù)較差，管理欠缺的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，入住率比較低。即使收費(fèi)偏高也擁有較高的入住率；而一些投資規(guī)模不大、遠(yuǎn)離城區(qū)、設(shè)施條件差、服務(wù)和管理水平低、缺乏醫(yī)療配套的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，即便收費(fèi)低廉，老人前往入住的意愿也較低。2006年，上海市新增養(yǎng)老床位10,206張，%，表明上海市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。僅從養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展來看，針對(duì)老年人自理能力和經(jīng)濟(jì)能力的不同，已經(jīng)形成包括活力居住社區(qū)、獨(dú)立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)社區(qū)為代表的五大類成熟業(yè)態(tài)，可以針對(duì)老年人的需求特點(diǎn)，提供全面的服務(wù)。比如，在澳大利亞，政府補(bǔ)貼的收入占到整個(gè)養(yǎng)老社區(qū)收入的40%70%。因此，XX養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的目標(biāo)市場應(yīng)定位于中高端養(yǎng)老市場，目標(biāo)客戶鎖定為中高收入人群，其整體上處于社會(huì)中上層，具有較高的社會(huì)地位，收入較為寬裕，有較為豐實(shí)的家底以及穩(wěn)定的養(yǎng)老金和其他收入來源。 “共建和諧“：老年人是中華民族優(yōu)秀文化的堅(jiān)定守護(hù)者和傳播者，也是維護(hù)社會(huì)和諧的重要力量。有數(shù)據(jù)表明，我國的富裕人群主要集中在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其中，30％生活在北京、上海、廣州和深圳這四個(gè)大都市中，居住在最富裕的10個(gè)城