【正文】 勢(shì)； ? 商圈內(nèi)尚存商業(yè)空白點(diǎn)，為項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃 帶來機(jī)會(huì)。 ?私營(yíng)業(yè)主： 具有一定實(shí)力和經(jīng)營(yíng)能力，多經(jīng)營(yíng)服裝、飾品、鞋類、小型餐飲、休閑餐吧、美容美體、休閑娛樂等內(nèi)容。 E網(wǎng) 第 四 部 分 營(yíng) 銷 策 略 建 議 [營(yíng)銷策略 ] ?強(qiáng)推潘集核心商圈概念； ?強(qiáng)推項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題概念； ?體驗(yàn)營(yíng)銷，完善包裝展示搶占先機(jī)； ?招商先行，優(yōu)質(zhì)招商，買斷經(jīng)營(yíng)權(quán)； E網(wǎng) [運(yùn)作策略 ] 第 四 部 分 營(yíng) 銷 策 略 建 議 成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營(yíng)權(quán) 在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營(yíng)氛圍慘淡的現(xiàn)實(shí)情況下，大部分業(yè)主在對(duì)前景充滿希望的同時(shí)，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。 E網(wǎng) [運(yùn)作策略執(zhí)行 ] 成立項(xiàng)目運(yùn)作小組 為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營(yíng)和后期經(jīng)營(yíng)管理的工作的有效實(shí)施，需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全程服務(wù)機(jī)構(gòu)，需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對(duì)應(yīng)，因此應(yīng)成立項(xiàng)目運(yùn)作小組。因此需要通過致函洽談、懇談會(huì)等方式，說服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。租金策略應(yīng)采取第一年 0租金，第二年 50％市場(chǎng)租金，第三年 80％市場(chǎng)租金的策略。 對(duì)以項(xiàng)目為核心，分布的袁莊商圈以及項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)開展市場(chǎng)調(diào)研，了解該片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，商鋪?zhàn)饨鹚降刃畔?。與工程部聯(lián)絡(luò)，收集項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項(xiàng)目工程資料。同時(shí)，從市場(chǎng)調(diào)研反映的結(jié)果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的 50%，根據(jù)龍頭店鋪帶動(dòng)原則，定向招租店鋪滿足 20%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營(yíng)店鋪超 70%，商業(yè)氛圍可培育起來。 ?以步行街串聯(lián)服裝主題商業(yè)，構(gòu)成業(yè)態(tài)豐富、富于變化的休閑商業(yè)街區(qū)，成為潘集時(shí)尚商業(yè)發(fā)源地。 ?整合前期，做大做強(qiáng)某種業(yè)態(tài)，如品牌服裝連鎖、 KTV等，提升和重塑項(xiàng)目在商圈內(nèi)的地位和形象，避免與其他商業(yè)的低檔次、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。 ?戶型面積： 50M2至 300M2，多數(shù)為上下兩層，沿街為三層，局部為單層；沿街正面三層的為 800平方，共兩個(gè)；沿街背面為105平方，其余基本為 70平方左右； ?銷售價(jià)格： 已經(jīng)銷售的為 50%，均價(jià) 6000左右，租賃價(jià)格為 20/M2左右 ?招商范圍： 需要招商的在項(xiàng)目的北側(cè)為3000平方。 ?以人為本是發(fā)展取向： 現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目已不是傳統(tǒng)概念上的單純購(gòu)物場(chǎng)所，而是按照現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)需求和生活方式特點(diǎn)，將購(gòu)物與飲食、娛樂、文化、交流、休閑服務(wù)等多種功能融為一體的公共活動(dòng)社區(qū)。 ?大型超市和百貨店是主力業(yè)態(tài)： 由于超市和百貨貼近居民生活的特點(diǎn)，因此，此業(yè)態(tài)是區(qū)域內(nèi)發(fā)展最快的業(yè)態(tài)。 第 一 部 分 項(xiàng) 目 分 析 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況 零售業(yè)綜合分析及發(fā)展趨勢(shì) ?傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)占主導(dǎo)： 潘集區(qū)目前零售市場(chǎng)之零售業(yè)態(tài)仍以傳統(tǒng)街鋪個(gè)體戶及傳統(tǒng)百貨、量販超市為主。 ?現(xiàn)有商業(yè)對(duì)轄區(qū)內(nèi)五鎮(zhèn)五鄉(xiāng)一街道的輻射能力尚且有限，更談不上輻射周邊區(qū)域。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)信合等均在潘集設(shè)有辦事機(jī)構(gòu)，另有獨(dú)立核算的信用社 14家。從而，要求我們必須充分研究細(xì)分市場(chǎng)，要在主題定位上形成區(qū)域 特色，盡快重塑新商業(yè)中心的受眾印象。但是，在擁有消費(fèi)潛力的同時(shí)， 本項(xiàng)目在前期的運(yùn)營(yíng)，卻未能形成良好的商業(yè)氛圍。 潘集區(qū)靠近淮南市區(qū)，境內(nèi)有潘一、潘二、潘三、潘東、潘北、等特大型現(xiàn)代化煤礦和平圩發(fā)電公司等 30多家國(guó)有大中型企業(yè)，有袁莊百貨商場(chǎng)、鑫馬賓館、四海集團(tuán)公司等商業(yè)企業(yè)。 ? 區(qū)域內(nèi)龐大的購(gòu)買群體和不錯(cuò)的購(gòu)買力與區(qū)域內(nèi)相對(duì)較薄弱的購(gòu)買市場(chǎng)產(chǎn)生了較強(qiáng)烈的反差。 ?夜消費(fèi)： 淮南居民夜生活豐富，夜總會(huì)、洗浴桑拿、酒吧、歌廳等娛樂場(chǎng)所及夜市餐飲數(shù)量多，分布廣，發(fā)展迅速。隨著外資零售企業(yè)的進(jìn)入，零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更激烈，對(duì)本土零售市場(chǎng)的傳統(tǒng)企業(yè)造成很大沖擊，同時(shí)也促進(jìn)零售市場(chǎng)的健康發(fā)展。 第 一 部 分 項(xiàng) 目 分 析 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況 零售業(yè)綜合分析及發(fā)展趨勢(shì) 第 一 部 分 項(xiàng) 目 分 析 ?缺乏核心商圈和龍頭商業(yè)項(xiàng)目： 雖然區(qū)域內(nèi)的購(gòu)物環(huán)境正在逐步改善，但到目前為止，還沒有一條真正稱得上檔次高、配套全的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，也沒有真正意義上的核心商圈。商圈內(nèi)相對(duì)缺乏大型具有號(hào)召力的品牌主力商家，市場(chǎng)號(hào)召力有限。 ? 居民消費(fèi)具有就近消費(fèi)的習(xí)慣性，對(duì)老牌商場(chǎng)認(rèn) 知度和忠誠(chéng)度較高，消費(fèi)慣性改變需要時(shí)間； ? 目前尚有數(shù)個(gè)項(xiàng)目有可能對(duì)本項(xiàng)目招商和日后經(jīng) 營(yíng)構(gòu)成壓力，如紅旗商貿(mào)文化廣場(chǎng)，品牌客戶群體是 共同的招商對(duì)象，招商競(jìng)爭(zhēng)較大； ? 老牌商場(chǎng)短期內(nèi)依然占據(jù)市場(chǎng)較大份額，本項(xiàng)目 被市場(chǎng)廣泛接受需要一定時(shí)期的市場(chǎng)培育。 第 二 部 分 項(xiàng) 目 定 位 主題定位 City Crossing街區(qū) ——時(shí)尚休閑商業(yè)街區(qū) 集服裝零售、休閑、餐飲、娛樂、康體于一體的現(xiàn)代化商業(yè)街區(qū) 第 二 部 分 項(xiàng) 目 定 位 功能定位 ?淮南商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨嚴(yán)重，建議盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)、新品牌，對(duì)原有商圈業(yè)態(tài)帶來強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局。因此應(yīng)把握這一契機(jī)，通過致函洽談、懇談會(huì)等方式，說服各業(yè)主委托開發(fā)商實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。