【正文】 二次置業(yè)者，項(xiàng)目周邊是昆明開(kāi)發(fā)較早的居住區(qū)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，部分經(jīng)濟(jì)條件較好或家庭出現(xiàn)新組合，需要進(jìn)行再次置業(yè)，由于這部分人群對(duì)該區(qū)域有一定感情，周邊新小區(qū)將是再次置業(yè)的首選，這部分人群將都是項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)人群。 項(xiàng)目建議書(shū) 9 樓盤(pán)名稱(chēng) 中央麗城 創(chuàng)意英國(guó)二期 格林威治 摩瑪一期 開(kāi)發(fā)商 云南隆基偉業(yè) 銘鼎集團(tuán) 和信置地 項(xiàng)目位置 西昌路 33 號(hào) 石虎關(guān)立交橋旁 北京路豆腐廠 3 號(hào) 物業(yè)類(lèi)型 高層 小高層 高層 項(xiàng)目定位 城市超大規(guī)?；▓@住宅 城市公園住宅 城市時(shí)尚精品住宅 客戶(hù)定位 二次置業(yè)者 房地投資者 白領(lǐng)階層 二次置業(yè)者 白領(lǐng)階層， 房地產(chǎn)投資者 項(xiàng)目規(guī)模 總 183 畝 60 畝 畝 總建筑面積 總 427045 13333 40315 總戶(hù)數(shù) 1487 492 476 產(chǎn)品面積 47~280 72~141 45~108 主力戶(hù)型 三室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 四室兩廳兩衛(wèi) 一室一衛(wèi) 主力面積 100~130 85~130 45~54 起價(jià) 2800 2090 2980 均價(jià) 3200 3000 3350 最高價(jià) 4000 3600 4150 綜述：通過(guò)上述類(lèi)比樓盤(pán)的分析，一環(huán)路與二環(huán)之間樓盤(pán)及項(xiàng)目周邊樓盤(pán)主要定位都是高尚精品住宅：主力面積檔在 130 平方米以下；項(xiàng)目走精品化道路。現(xiàn)區(qū)域各樓盤(pán)銷(xiāo)售來(lái)看，金色年華也銷(xiāo)售完；藍(lán)色經(jīng)典、麗水天錦、瀛城洋樓已銷(xiāo)售過(guò)半，從市場(chǎng)吸納來(lái)看，面積在 130 平米以下的一房、二房、三房市場(chǎng)暢銷(xiāo)，從市場(chǎng)存量來(lái)看，大戶(hù)型市場(chǎng)走勢(shì)較慢，主要是其總價(jià)高。 ☆ 項(xiàng)目自然 ,人文景觀缺乏 . 機(jī)會(huì) (O)： ☆ 利用產(chǎn)品的形象包裝，樹(shù)立中高檔項(xiàng)目；。 ☆ 項(xiàng)目的區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì) 本項(xiàng)目位于北京路延長(zhǎng)線，生活市政配套完善，比較適合居住，同時(shí)項(xiàng)目交通便捷，項(xiàng)目輻射力強(qiáng) ,項(xiàng)目周邊老小區(qū)較多，居民生活都比較富裕，擁有良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，同時(shí)世紀(jì)俊園項(xiàng)目規(guī)模較大，社區(qū)未來(lái)居住人口較多，必須要有一定的商業(yè)配套來(lái)解決小區(qū)居民和項(xiàng)目周邊居民生活購(gòu)物方便，同時(shí)底層建商場(chǎng)可最大發(fā)揮其地段優(yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目的土地資源的利用。 ☆ 目前昆明市同等區(qū)域樓盤(pán)主力均價(jià)在 26003100 元 /平方米。 第七章 環(huán)境污染治理及其依據(jù) 項(xiàng)目的建設(shè)滿(mǎn)足國(guó)家居住小區(qū)所規(guī)定的所有政策法規(guī)；滿(mǎn)足云南省和昆明市關(guān)于環(huán)境綜合治理的所有規(guī)定，滿(mǎn)足國(guó)家工程項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境評(píng)定的要求。其中地上三層整體架空為商場(chǎng)，地下二層。 貸款利率按國(guó)家現(xiàn)行利率計(jì)算 。 第十二章 結(jié)論 建議世紀(jì)俊園項(xiàng)目可以實(shí)施 . —— 全文完 —— 。 三、成本估算表 序號(hào) 成本項(xiàng)目 單位 數(shù)量 單位投資 總投資（萬(wàn)元） 一 土地成本 畝 194 200 萬(wàn) 38800..00 二 前期費(fèi)用 1 三通一平 2 勘察費(fèi) % 3 設(shè)計(jì)費(fèi) 2% 4 監(jiān)理 /質(zhì)監(jiān)費(fèi) 1% 5 可研市調(diào)費(fèi) 三 建安工程費(fèi) 住宅 平方米 520xx0 1250 商場(chǎng) 80000 1350 地下車(chē)庫(kù) 40000 1370 項(xiàng)目建議書(shū) 21 四 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1 供電 2 供水 3 供氣 4 有線電視 5 綠化工程費(fèi) 6 電梯費(fèi) 7 寬帶網(wǎng)、電迅 8 道路 9 公共設(shè)施費(fèi) 五 銷(xiāo)售費(fèi)用 2% 六 管理費(fèi)用 3% 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 九 銷(xiāo)售稅及附加 % 十 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3% 總投資合計(jì) 可售面積單位成本 第二節(jié)：項(xiàng)目資金籌措 前提： 本項(xiàng)目具備貸款渠道； 本項(xiàng)目具備其它資金拆借渠道； 項(xiàng)目資金籌措 總建面： 635000 平方米 項(xiàng)目總成本： 萬(wàn)元 本項(xiàng)目資金來(lái)源有二個(gè)渠道 :一是自有資金投入 。 二期開(kāi)發(fā) 二期開(kāi)發(fā)擬建用地為康發(fā)家俱廠廠區(qū)一部，即金童花園與龍泉花園之間，規(guī)劃用地規(guī)模約 65 畝，擬建八棟 25— 30 層的高層，戶(hù)型主要以 三室兩廳和二室兩廳，面積基本在 65— 145 平方米之間，客戶(hù)指向?yàn)榘最I(lǐng)階層和二次置業(yè)者。改善市區(qū)道路交通條件 ,美化城市景觀。商場(chǎng)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格在 5000 元 /平方米左右 . 第五章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 世紀(jì)俊園項(xiàng)目，地處昆明市一環(huán)路與二環(huán)之間，在建設(shè)過(guò)程中應(yīng)加大對(duì)噪音的管理，減少深夜施工的時(shí)間，在施工中加強(qiáng)對(duì)地下部分基部開(kāi)挖時(shí)對(duì)周邊建筑的 保護(hù)。 項(xiàng)目建議書(shū) 14 ☆ 土地的稀缺性 本項(xiàng)目處于昆明市北市區(qū)交通咽喉，地段較好，在加上市區(qū)項(xiàng)目類(lèi)式大規(guī)模土地十分稀少，應(yīng)充分利用土地資源為項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值，在通過(guò)對(duì)昆明現(xiàn)有幾種建筑類(lèi)型的比較和市場(chǎng)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，板式結(jié)構(gòu)住宅對(duì)土地的利用率較高，市場(chǎng)容易接受 ,比較適合本項(xiàng)目。而這部分人 群長(zhǎng)期居住在本區(qū)域?qū)^(qū)域有一定的感情，以及本區(qū)域社會(huì)生活配套成熟，因此再次置業(yè)本區(qū)域?qū)⑹鞘走x?？傮w來(lái)看項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)中小戶(hù)型市場(chǎng)供應(yīng)較少，市場(chǎng)前景看好。 三、區(qū)域市場(chǎng)預(yù)測(cè) 區(qū)域整體供需分析 20xx 年年底昆明二環(huán)路以?xún)?nèi)只拆不建的禁令解凍以后， 20xx 年全年二環(huán)