世紀(jì)俊園項(xiàng)目建議書-預(yù)覽頁
【正文】 析?????????????????? 22 第十二章 結(jié)論???????????????????? 23 項(xiàng)目建議書 3 第一章 項(xiàng)目周邊情況概述 一、項(xiàng)目地塊基本情況概述 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于昆明市北市區(qū)，東臨龍泉花園、王旗營(yíng)村、恒森家私城，南依昆明火車北站，西接北站隧道及北京路延長(zhǎng)線，北靠頤圓里小區(qū)。 原康發(fā)家俱廠廠區(qū)和勝利床墊廠廠區(qū)地塊，由于工廠噪聲及粉塵等方面的污染，影響到周邊居民正常生活，已不適合在該地塊上繼續(xù)生產(chǎn)，經(jīng)昆明市官渡區(qū)等各級(jí)政府的積極協(xié)調(diào)，現(xiàn) 已將二廠搬遷至北郊茨壩鎮(zhèn)。 項(xiàng)目地塊內(nèi)無保護(hù)建筑或文物保護(hù)單位 項(xiàng)目建議書 4 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境情況 地塊周邊建筑 物 項(xiàng)目地塊位于昆明市北市區(qū)，緊臨北京路延長(zhǎng)線，項(xiàng)目周圍以住宅小區(qū)為主，摻雜部分農(nóng)民房。 購(gòu)物：盛興超市、國(guó)美電器、家樂福。 項(xiàng)目建議書 5 ★ 交通情況 交通便捷，道路路況較好，公交車覆蓋面廣，項(xiàng)目輻射力強(qiáng)。 地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)屬性和人口購(gòu)買力分析 項(xiàng)目建議書 6 項(xiàng)目區(qū)域是昆明開發(fā)較早的市民生活區(qū)之一， 小區(qū)居民生活較富裕，但是這些小區(qū)建設(shè)時(shí)間相對(duì)較早，戶型設(shè)計(jì)及小區(qū)配套功能落后，不能適應(yīng)人們生活水平日益提高對(duì)居住環(huán)境居住水平的要求，因此項(xiàng)目區(qū)域居民存在二次置業(yè)的可能。 ☆ 工作在該區(qū)域的事業(yè)單位、企業(yè)工作人員。 第三章 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 一、區(qū)域市場(chǎng)情況 市區(qū)一環(huán)路與二環(huán)路之間及項(xiàng)目周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤多為高層、小高層的精品樓盤 ,主力價(jià)格 2600— 3100 元 /M2，主力戶型結(jié)構(gòu)三室二廳二衛(wèi)、二室兩廳兩衛(wèi)和一室一廳一衛(wèi) ,銷售較好的戶型面積多在 130平方米以下 ，客戶定位主要為白領(lǐng)階層、二次置業(yè)者、地產(chǎn)投資者。 項(xiàng)目客戶定位指向主要分三類； 第一類、白領(lǐng)（摩碼一期、麗水天錦、藍(lán)色經(jīng)典） 第二類、二次置業(yè)者（中央麗城、博園上東區(qū)） 第三類、房地產(chǎn)投資者（中央麗城、麗水天錦、格林威治） 項(xiàng)目建議書 10 一環(huán)路與二環(huán)路之間項(xiàng)目均價(jià)基本上在 2800 元 /平方米以上。 由此可看出 20xx 年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)開局良好，市場(chǎng)供需兩旺，通過本項(xiàng)目有針對(duì)性對(duì)二環(huán)路以內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng) 項(xiàng)目建議書 11 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于受到昆明 《關(guān)于加強(qiáng)昆明主城規(guī)劃區(qū)規(guī)劃管理工作的通知》的影響，今年二環(huán)路以內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將有可能得到抑制，1 至 3 月份二環(huán)路以內(nèi)新開樓盤有中央麗城、昆明主場(chǎng)、藍(lán)色經(jīng)典 、玉樹風(fēng)鈴，向市場(chǎng)新增供應(yīng) 2281 套；其中一房 281 套，占 %；二房 431 套，占 %；三房 977 套，占 %；四房 502 套，占%；五房以上 90 套，占 %?？蛻羧狠^狹。 ☆ 項(xiàng)目規(guī)模較大利于項(xiàng)目推廣及項(xiàng)目規(guī)劃。 ☆ 本區(qū)域?yàn)槔ッ鱾鹘y(tǒng)的居住區(qū)，周邊老小區(qū)較多，客觀上存在為改善居住環(huán)境及新家庭的組合而需要再次置業(yè)的人群。 項(xiàng)目建議書 13 ☆ 國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控對(duì)項(xiàng)目影響的不可控性。 ☆ 項(xiàng)目地塊的特征 本項(xiàng)目地塊面積較大但不規(guī)劃，地塊南北寬，中間較狹長(zhǎng)，不利于項(xiàng)目整體布局 ，在通對(duì)昆明現(xiàn)有住宅建筑類型對(duì)比和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，板式高層能充分利用項(xiàng)目地塊南北朝向的優(yōu)勢(shì)，并能科學(xué)地合理地布局 ，提高項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)性， 而且還可最大限度地把地塊周邊不規(guī)則部分和部分中心部分作為景觀綠化，有利于項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升，打造精品樓盤。 產(chǎn)品價(jià)格模擬 (1)、客戶定位 通過對(duì)昆明市，相似樓盤的調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買城區(qū)精品樓盤的業(yè)主，主要年齡在 30 以上，多為白領(lǐng)階層、房地產(chǎn)投資者、小型個(gè)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)者。商鋪價(jià)格在 50007000 元之間，考慮到項(xiàng)目規(guī)模較大對(duì)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)產(chǎn)生較大的影響 ,住宅定價(jià)不能過高均價(jià)在 2800 元 /平方米左右 。 供電 云南省是中國(guó)電力富裕的省份 ,而昆明又是省會(huì)城市，建設(shè)用電不存在短缺的問題，不會(huì)成為建筑施工的障礙。 項(xiàng)目建議書 17 第八章 鳳凰新村拆遷安置情況 一、鳳凰新村基本情況 鳳凰新村位于北京路與聯(lián)盟路交匯處 ,占地約 27 畝 ,為水晶村村委會(huì)村民集體用地 ,地面建筑物為村民 自建磚混結(jié)構(gòu)房 ,建筑密度大 ,平均每戶層數(shù) 5~7 層 ,共 96 戶 ,拆遷的建筑面積約 50000 平方米 . 二、鳳凰新村拆遷安置 為積極配合市政府建設(shè)新昆明的規(guī)劃。 第九章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及建設(shè)開發(fā) 一、設(shè)計(jì)思路簡(jiǎn)述 世紀(jì)俊園項(xiàng)目響應(yīng)建設(shè)部“節(jié)能省地”的號(hào)召，項(xiàng)目采用高層建筑，并按“集約化，規(guī)?；?，科學(xué)化，品質(zhì)化”的設(shè)計(jì)要求，建設(shè)世紀(jì)俊園項(xiàng)目，讓項(xiàng)目片區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、交通環(huán)境、城市景觀將得到全面提升和改善。主力戶型為兩房?jī)蓮d和一房一廳，以市場(chǎng)較受歡迎的戶型作為市場(chǎng)切入點(diǎn)，聚集一定人氣，提高項(xiàng)目市場(chǎng)占有率，推動(dòng)項(xiàng)目的開發(fā)。 昆明同類 工程造價(jià)情況。 本報(bào)告所有貨幣單位均為人民幣。 ☆ 本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)改善聯(lián)盟路及北站片區(qū)居住
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