【正文】 576 萬元 利潤分析 單位：萬元 銷售收入 185600 減成本 144816 減銷售稅及附加 10208 毛利 30576 項目建議書 23 第二節(jié)：社會效益和經(jīng)濟效應(yīng)評估 本項目的建設(shè)對北站片區(qū)產(chǎn)生良好的社會效應(yīng)和經(jīng)濟效應(yīng)； ☆ 本項目的建設(shè)高將為社會貢獻超過 1 億 元的稅收 ,.同時為社會提供上千個就業(yè)機會。 項目建議書 20 第十章 項目投資估算及資金籌措 第一節(jié)：項目投資估算 一、估算依據(jù) 昆明建筑工程上繳比例。用以整合該片區(qū)的土地 ,整治交通環(huán)境 ,亮化城市景觀，對這些地塊的整合 ,我公司按“確保穩(wěn)定、依法拆遷、科學規(guī)劃、合理布局、完善功能”的原則 ,與鳳凰新村村民進行多次協(xié)商和談判 ,目前已達成了初步協(xié)議 ,決定按照“拆一還一 ,原地安 置”的原則，以高昂的代價進行拆遷安置 ,拆遷后在此上建設(shè)“世紀俊園”項目。 供水 本項目區(qū)域是昆明傳統(tǒng)居住區(qū)，供水情況良好；不會存在建筑用水短缺的問題。小區(qū)采用人車分流，車輛的使用和停放全部用地下車庫解決。 威脅 (T)： ☆ 未來市場競爭激烈，市場壓力大。 ☆ 項目地段好，升值潛力大。但從 20xx 年 1 至 3 月份昆明房地產(chǎn)市場運行狀況及銷售來看，市場運行良好，市場供需兩旺，從昆明市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，一手房市場銷售火熱， 1 至 3月份全市（含四區(qū)）商品房（含住宅和非住宅）共成交 14916 起，成交面積達 萬平方米，交易金額達 億元，幾乎相當于 20xx年全年成交量的 1/3， 昆明市房價已歷史性突破 3000 元大關(guān)，達到3190 元 /平方米，比去年上漲 14%； 二手房銷售也一路火爆 ， 1 至 3月共成交 10372 起，成交金額 億元，成交面積 萬平方米，均價為每平方米 1265 元。 二、宏觀環(huán) 境變化分析 昆明市總體規(guī)劃的影響 項目建議書 7 今年 3 月昆明市政府第 75 次常務(wù)會議原則通過《關(guān)于加強昆明主城規(guī)劃區(qū)規(guī)劃管理工作的通知》，通知規(guī)定：對主城規(guī)劃區(qū)開發(fā)建設(shè)尤其是房地產(chǎn)項目進行嚴格控制 ,主城市核心區(qū)的開發(fā)建設(shè)用地規(guī)模不得小于 10 畝 ,二環(huán)路內(nèi)，以居住為主的商品房開發(fā)項目用地 ,容積率小于 ,建筑密度小于 30%,綠地率大于 40%，《通知》主要對現(xiàn)昆明主城區(qū)人口密度大，環(huán)境污染嚴重，交通擁擠及配合新東城建設(shè)引導人口和產(chǎn)業(yè)向主城外圍和呈貢新城、昆明小哨空港經(jīng)濟區(qū)梯度轉(zhuǎn)移，讓昆明城區(qū)格局從集中式向多中心全方位平衡 發(fā)展，擴大昆明城區(qū)范圍，《通知》的出臺對本項目乃至對昆明主城區(qū)開發(fā)產(chǎn)生較大影響，使項目開發(fā)成本增加，不可控風險加大，但同時也可以看到《通知》對主城區(qū)開發(fā)的控制造成主城區(qū)項目開發(fā)量的減少，相應(yīng)主城區(qū)房地產(chǎn)市場競爭減弱，市場需求積累，對項目銷售是有利的。 第二章 項目區(qū)域情況分析 一、地塊社會性分析 地塊的區(qū)域?qū)傩苑治? 世紀俊園項目地塊位于一環(huán)路與二環(huán)路之間，交通發(fā)達，適合用于住宅開發(fā)，但由于地塊周邊社會環(huán)境困歷史發(fā)展的原因，區(qū)域規(guī)劃較為凌亂，區(qū)域中混雜大量農(nóng)民自建房，外來流動人口較多，有城鄉(xiāng)結(jié)合的氣息，對地塊的社會秩序和商業(yè)活動有一定影響。 賓館：雄業(yè)酒店、金郵大酒店、金星賓館、齊寶酒店、錦大酒店等。 宗地權(quán)屬、附著物、拆遷 云南俊發(fā)房地產(chǎn)股份有限公司隸屬于康發(fā)集團，成立于 1998 年，注冊資金 6000 萬元。 為積極配合市政府建設(shè)新昆明的規(guī)劃及響應(yīng)昆明市政府對“城中村”的改造，美化城市景觀，建設(shè)環(huán)境好、品質(zhì)高的住宅小區(qū)，經(jīng)與鳳凰新村村民進行多次協(xié)商和談判，達成拆遷協(xié)議拆遷后在此地塊上建設(shè)“世紀俊園”項目。 餐廳：北大門美食城、 治安：公安局盤龍區(qū)分局 其它服務(wù)設(shè)施：中國郵政北站營業(yè)廳、中國電信北站營業(yè)。 地塊區(qū)域客戶源分析 20xx 年年底昆明二環(huán)路以內(nèi)只拆不建的政策解凍及昆明舊城改造的推動，市中心項目呈現(xiàn)集中放量，市場需求在一定程度上得到緩解，但市場需求依然旺盛，主要是市中心項目較零散，項目規(guī)模普遍都不大，同時項目區(qū)域市場去年供應(yīng)量不大，市場需求從一 定程度上還未得充分滿足，市場潛在需求有待進一步挖掘。 項目建議書 8 同區(qū)域類比樓盤 樓盤名稱 博園上東區(qū) 藍色經(jīng)典 麗水天錦 (一期 ) 開發(fā)商 新賽聯(lián)房地產(chǎn) 興宏基地產(chǎn) 中房現(xiàn)代地產(chǎn) 項目位置 白龍路 494 號 穿金路諾瑪特對面 白云路西段滇江路 物業(yè)類型 多層 、小高層、 高層 小高層 小高層 、 高層 項目定位 新加坡風情住宅 市區(qū)高尚住宅 北城公園住宅 客戶定位 白領(lǐng)階層，二次置業(yè)者 白領(lǐng)階層，二次置業(yè)者 白領(lǐng)階層，房地產(chǎn)投資者 項 目規(guī)模 畝 8 畝 21 畝 總建筑面積 125701 27257 21000 總戶數(shù) 833 242 653 面積 77~253 43~170 42~195 主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 二室三廳兩衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 主力面積 120~135 112 43~95 起價 2380 2260 2428 均價 3100 2800 3000 最高價 3800 3900 4000 昆明其它區(qū)域類比樓盤 一環(huán)路與二環(huán)路之間昆明類似地塊項目有：格林威治 ,摩瑪一期 , 中央麗城。 項目所在地局部供需分析 項目所在地區(qū)域，去年今年開發(fā)了 4 個樓盤（藍色經(jīng)典、麗水天錦、金色年華、瀛城洋樓）總供應(yīng)在 1500 套左右。