【正文】 300 提前半月介入人員工資貼補(bǔ) 3750 合計(jì) 31550 管理用房 辦公用房及員工住房 九、其 他 （一）以福州天承物業(yè)管理有限公司與 福建海皇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 簽訂物業(yè)管理委托合同 ，對(duì) 吉祥苑 物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)、自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧； （二）管理期限為三年，在此期限內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)并與新的物業(yè)管理公司簽訂合同自動(dòng)中止； （三）以上收支預(yù)算相關(guān)數(shù)據(jù)以現(xiàn)場(chǎng)售樓部提供的數(shù)據(jù)推算，最終以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況確定； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) （四）未盡事宜，待雙方協(xié)商確定。 采用先進(jìn)的物業(yè)管理軟件，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分 發(fā)揮檔案的貯存和使用價(jià)值。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案進(jìn)行嚴(yán)格的管理。我們將秉承我公司的人才觀，運(yùn)用壓力機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)創(chuàng)造良好的空間，最終激勵(lì)員工為企業(yè)盡心竭力，追求人才資本增值。 吉祥苑 管理處人員配置表： （二）工作人員的培訓(xùn) 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。 保安消防及車輛 （ 1）保安和車輛實(shí)行一體化管理，建立專業(yè)化保安隊(duì)伍； （ 2）消防設(shè)備設(shè)施完好無損； （ 3）可能危及住戶安全處設(shè) 立明顯標(biāo)識(shí)和防范措施； （ 4）無因管理公司責(zé)任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故； （ 5）機(jī)動(dòng)車輛行駛停泊有序，制度落實(shí)，無違章行駛及停泊； （ 7）非機(jī)動(dòng)車輛管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊； （ 8）設(shè)立 24 小時(shí)安全防衛(wèi)值勤，業(yè)主、住戶、來訪人員進(jìn)出管理有序； （ 9）保證消防通道暢通，消防疏散標(biāo)志醒目、完好、齊全。 —— 因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害。 （二）物業(yè)竣工驗(yàn)收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 參與竣工險(xiǎn)收 物業(yè)公司可派 工作人員參與政府組織的竣工驗(yàn)收工作，協(xié)助開發(fā)商督促施工單位完成驗(yàn)收資料的準(zhǔn)備，組織技術(shù)人員了解現(xiàn)場(chǎng)房屋及配套設(shè)備設(shè)施是否具備驗(yàn)收條件，要求施工單位按要求完成開發(fā)商交給的施工任務(wù)，協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對(duì)竣工驗(yàn)收工作中提出問題的整改實(shí)施情況。控制的措 施有預(yù)先控制、現(xiàn)場(chǎng)控制、反饋控制。同時(shí)我們倡導(dǎo)全員質(zhì)量管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積 極性和主動(dòng)性。設(shè)置服務(wù)熱線，負(fù)責(zé)收集 ,歸檔整理和日常指揮功能。 （ 2）首問負(fù)責(zé)制 對(duì)業(yè)主的問題，第一個(gè)接觸業(yè)主的工作人員應(yīng)負(fù)責(zé)將問題向公司進(jìn)行反饋，不能以任何理由進(jìn)行推諉。實(shí)現(xiàn)管理體制企業(yè)化、專業(yè)化、一體化，以業(yè)主為服務(wù)中心的經(jīng)營(yíng)方針。 —— 維修合格率 100%。 特點(diǎn)之二： 吉祥苑 項(xiàng)目在入伙后的二次裝修期間，人員混雜，治安工作較難管理，因此安全保衛(wèi)任務(wù)負(fù)擔(dān)較大，治安的好壞是業(yè)主衡量管理績(jī)效的關(guān)鍵。 吉祥苑主要配套設(shè)施有變頻供水系統(tǒng)（一、二層由市政直供，二層以上由變頻供水）、配電系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等。 3．具體質(zhì)量管理目標(biāo)： —— 制訂《前 期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《住戶手冊(cè)》和其他有關(guān)的規(guī)章制度，明確服務(wù)的質(zhì)量和雙方的權(quán)利與義務(wù)。 —— 重大火災(zāi)、治安責(zé)任事故率為零。 在服務(wù)方式上采取特色服務(wù)與個(gè)性化服務(wù)。 B、管理 處 內(nèi)部實(shí)行重在領(lǐng)導(dǎo) ,減少管理環(huán)節(jié) ,提高工作效率。 （ 3）內(nèi)部運(yùn)作系統(tǒng) A、在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中 ,堅(jiān)持全過程管理 ,保證指揮 ,監(jiān)督的封閉性。 C、保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)任分離所導(dǎo)致的管理失控。對(duì)建筑材料的選用，設(shè)備設(shè)施性能特點(diǎn)、使用效果，養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費(fèi)用等方面，提供信息與建議。相關(guān)部門、單位到場(chǎng)監(jiān)督整修方案。 入伙手續(xù)的辦理 （ 1） 驗(yàn)證入伙資料、證件； （ 2）由業(yè)主填寫《業(yè)主家庭情況登記表》，簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》等文件； （ 3）交納入伙相關(guān)費(fèi)用； （ 4）驗(yàn)房收樓； （ 5）發(fā)放鑰匙，資料； （ 6）開通水電。 社區(qū)文化 （ 1）健全并落實(shí)各項(xiàng)精神文明建設(shè)、社區(qū)服務(wù)制度； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) （ 2）設(shè)立宣傳教育學(xué)習(xí)專欄； （ 3）積極協(xié)助街道、派出所、居民委員會(huì)開展各項(xiàng)工作； 便民特約服務(wù) （ 1）適應(yīng) 社區(qū)發(fā)展需要，適時(shí)提供特約有償服務(wù)等； （ 2）服務(wù)項(xiàng)目（略）。 B、 培訓(xùn)中考核：技術(shù)（能）方面的培訓(xùn)，要根據(jù)實(shí)際情況邊培訓(xùn)、過考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒有按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。 因考慮規(guī)章制度數(shù)量較多，篇幅有限，僅羅列目錄，詳細(xì)內(nèi)容根據(jù)本公司 ISO 文件制訂： 一、員工崗位職責(zé) 物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)； 物業(yè)管理處管理員崗位職責(zé)； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 物業(yè)管理處保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)； 物業(yè)管理處保安員崗位職責(zé)； 物業(yè)管理處固定崗安防員崗位職責(zé)； 物業(yè)管理處巡邏崗安防員崗位職責(zé)； 物業(yè)管理處保潔員崗位職責(zé)； 物業(yè)管理處綠化工崗位職責(zé) 物業(yè)管理處維修工崗位職責(zé) 二、供配電系統(tǒng)管理工作手冊(cè) 供配電設(shè)備巡檢及保養(yǎng)規(guī)定； 1電工安全操作規(guī)定； 1物業(yè)管理處臨時(shí)用電管理規(guī)定； 1物業(yè)管理處設(shè)備維修與保養(yǎng)制度； 三、給排水管理制度與操作規(guī)程 1水泵房管理制度； 1給排水設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程； 1給排水設(shè)施操作規(guī)程； 四、消防管理制度與操作規(guī)程 1火警火災(zāi)應(yīng)急規(guī)程； 1防火管理規(guī)程； 1消防供水系統(tǒng)操作規(guī)程； 物業(yè)管理處消防管理規(guī)定； 2消防管理制度； 五、物業(yè)處運(yùn)作管理制度與操作規(guī)程 2物業(yè)接管規(guī)程； 2物業(yè)移交規(guī)程； 2業(yè)主（用戶）報(bào)修處理工作 規(guī)程； 2業(yè)主（用戶）投訴處理工作規(guī)程； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 2用戶意見調(diào)查和征詢工作規(guī)定； 2回訪工作規(guī)程； 2服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)程； 2突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程； 突發(fā)事件處理辦法； 3物業(yè)管理處突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案； 3二次供水衛(wèi)生安全制度； 3物業(yè)管理處工程設(shè)備設(shè)施突發(fā)性事件處理辦法； 六、房屋及公共場(chǎng)所管理規(guī)定 3公共場(chǎng)地使用管理規(guī)定； 3空置房管理規(guī)定； 3租賃服務(wù)管理規(guī)定； 七、房屋養(yǎng)護(hù)和修繕管理規(guī)定 3入伙管理規(guī)定； 3二次裝修管理規(guī)定； 3臨時(shí)明火作 業(yè)管理規(guī)定； 房屋（設(shè)施）保養(yǎng)和修繕管理規(guī)定