【正文】 利大，但經(jīng)營房地產(chǎn)的投資大，建設(shè)周期長。20xx 年的土地政策有如下突出點(diǎn)：一是加大保障房用地供給力度，為保障房建設(shè)的有效開展保駕護(hù)航；二是加大違法違規(guī)行為清理查德處力度，在全國范圍內(nèi)開展閑置土地的清查與問責(zé)；三是行政干預(yù)土地成交的價(jià)格上漲，建立上報(bào)制度。土地增值稅的清算工作主要是針對(duì)開發(fā)商，通過提高預(yù)征率及清算土地增值稅，收緊開發(fā)商的資金鏈，從而迫使開發(fā)商加快樓盤銷售，回收資金。加息來襲后，對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響，一方面是增加了購房者的支付成本；另一方面是開發(fā)商從銀行獲得貸款成本也將上升。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，減少了商業(yè)銀行的可貸資金，對(duì)于房地產(chǎn)市場而言，購房者從銀行申請(qǐng)的購房貸款會(huì) 趨嚴(yán)，而開發(fā)商從銀行獲得的開發(fā)貸款將面臨緊縮。正是居民投資樓市的熱情不減，開發(fā)商方能順利完成年初目標(biāo)，其中萬科更是年銷售額超過千億。 20xx 年國務(wù)院曾三度發(fā)文調(diào)控樓市，頻率之高，力度之大，前所未有。 三大工業(yè)片區(qū)：東北工業(yè)片區(qū)、西北工業(yè)片區(qū)、西南工業(yè)片區(qū)。城市規(guī)劃區(qū)范圍包括市區(qū) 8 個(gè)辦事處和 永濟(jì)市蒲州境內(nèi)40km2，總面積約為 600km2。 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 6 建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調(diào)工作，以便使工程建設(shè)時(shí)保質(zhì)保量順利完工，創(chuàng)建一個(gè)優(yōu)質(zhì)工程。隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷改善，城市建設(shè)快速推進(jìn)，該項(xiàng)目的市場前景廣闊，社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益比較明顯。在城市化的不斷推進(jìn)中，城市人口迅速膨脹，住房需求增長很快。 項(xiàng) 目提出的理由 住房問題是重要的民生問題，黨中央、國務(wù)院始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 建設(shè)工期 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 16 個(gè)月，即從 20xx 年 9 月 1日開工建設(shè)， 20xx 年 12 月底全部竣工。 主要技術(shù)指標(biāo) 為 ：容積率 （雖 B 區(qū)容積率較大，但項(xiàng)目總體完工后，其符合城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件） ，建筑密度 %，綠地率 40%。 主要技術(shù)指標(biāo) 為 ：容積率 ，建筑密度 %，綠地率 40%。 ⑵ 排水 生活污水經(jīng)化糞池處理后，排至 城市污水管網(wǎng)；雨水經(jīng)管道匯集后，作為綠化用水，多余部分排至城市雨水管網(wǎng)。 建設(shè)單位概況 山西錦佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 20xx 年 6 月，公司辦公地址位于運(yùn)城市運(yùn)城市紅旗西街 152 號(hào)，法人代表趙金菊，公司注冊(cè)資本 3000萬元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 運(yùn)城市位于晉、陜、豫交匯處的 “黃河金三角 ”區(qū)域，交通便捷，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，資源豐富，人文鼎盛，是山西省南部的政治、經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)中心。 該項(xiàng)目 位于運(yùn)城市東部， 禹西路與鋪安街交匯處的東北角 ，總 占地面積 為（ 約 合 28 畝），總建筑面積 為 ， 項(xiàng)目建成后 可提供住房 636 套，解決 2035 人和公司員工 的住房問題。 建議 建議在項(xiàng)目實(shí)施過程中，充分做好市場調(diào)查，廣泛征求社會(huì)需求意見，按照用戶需求隨時(shí)調(diào)整和完善建設(shè)工程方案做到社會(huì)效益和企業(yè)效益雙 豐收。根據(jù)世界銀行研究表明，住宅需求與人均 GDP 有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個(gè)國家人均 GDP 在 800~4000 美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均 GDP 進(jìn)入 4000~8000 美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期，當(dāng)一個(gè)國家人均居住面積在達(dá)到 30~35m2之前（我國 20xx 年底城鎮(zhèn)人均居住面積為 ），城鎮(zhèn)居民將保持旺盛的居 住需求。近期建設(shè)重點(diǎn)為 東城區(qū)，中期建設(shè)重點(diǎn)為北城區(qū)，遠(yuǎn)期重點(diǎn)是東北工業(yè)區(qū)，逐步改造老城區(qū)。在 “市場 ”與 “民生 ”的兩難中，中國樓市在政策趨嚴(yán)的調(diào)控下，反而愈調(diào)愈漲，呈現(xiàn)出 市場走勢與政策意愿相背離的發(fā)展態(tài)勢， 20xx年表現(xiàn)尤甚。在這種預(yù)期的支撐下， 20xx 年樓市 “三落三起 ”，并且全年成交量繼續(xù)放大，銷售均價(jià)再次攀升。信貸政策的調(diào)整是影響居 民購房需求的重要手段，也是見效最快的。 20xx年 7月份以來，國內(nèi) CPI 持續(xù)走高， 11月同比增速高達(dá) %，已經(jīng)連續(xù) 5個(gè)月同比增速超過 3%，與一年期存款基準(zhǔn)利率相比，兩者之間的敞口不斷拉大，而負(fù)利率常態(tài)化將誘發(fā)銀行儲(chǔ)蓄搬家和存款活期化。 20xx年 9月 29日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一普通住房的，減半征收契稅； 90平方米及以下家庭唯一普通住房的，減按 1%稅率征收契稅。 20xx年 9月 27日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，通知要求進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，明確提出：企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。房地產(chǎn)業(yè)在我國已成為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，可將房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)的第二層次，其產(chǎn)值是國民生產(chǎn)總值的重要組成部分。一個(gè)優(yōu)良的質(zhì)量管理系統(tǒng)，可使機(jī)構(gòu)有信心展示其效率 。周邊市政基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，有很好的發(fā)展前景和經(jīng)濟(jì)、人文發(fā)展?jié)摿Α? ⑻ 該區(qū)抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，地震分組為第二組。 施工條件 項(xiàng)目區(qū)兩面臨街，施工場地交通運(yùn)輸比較方便，施工所需設(shè)備及建筑材料進(jìn)場均不受任何限制，施工條件較好，給項(xiàng)目的順利實(shí)施創(chuàng)造了有利條件。 ⑴ 精心營造出帶有鮮明中國傳統(tǒng)式的總體空間布局。 ⑷ 與外界保持良好的交通運(yùn)輸系統(tǒng)，出入口和內(nèi)部交通符合人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷。其中： 2住宅樓位于項(xiàng)目區(qū)的南部， 7住宅樓位于項(xiàng)目區(qū)的東部，8業(yè)務(wù)樓位于項(xiàng)目區(qū)的北部部，商業(yè)及會(huì)所用房位于 6住宅樓的西側(cè)。建 筑物之間滿足日照間距和防火間距要求。 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 22 本 項(xiàng)目設(shè)有多種戶型，滿足不同家庭的多元化選擇，戶型主體為南北朝向，主臥、廳、次臥盡量朝南，確保室內(nèi)通風(fēng)采光；預(yù)留空調(diào)位、管井位置；室內(nèi)可見部位基本無梁無柱；管線集中。在造型設(shè)計(jì)中運(yùn)用構(gòu)成的手法，將建筑體量分解成體塊與面線的組合。 ⑷ 建筑屋頂：本建筑住宅樓均為坡屋頂， 坡屋頂住宅既能美化城市環(huán)境、豐富建筑立面 ， 又能抗?jié)B防漏、隔熱保溫 ， 改善頂層居住環(huán)境 ，提高空間利用率 ，比較 適應(yīng)日益增長的住宅建設(shè)市場的需求 。 d），商業(yè)及會(huì)所用房和業(yè)務(wù)用房用水按 （ m2 消防用水量估算 根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 20xx 年版）規(guī)定設(shè)計(jì)，室外消火栓用水量 15L/S，室內(nèi)消火栓用水量 20L/S，火災(zāi) 延續(xù)時(shí)間為 2h，消防用水量為 252m3。消火栓距路邊小于 2m，距房屋外墻大于 5m。廚房采用中溫玻璃球噴頭，溫級(jí) 93℃；其余噴頭采用普通玻璃球噴頭，溫級(jí) 68℃。 ⑷ 滅火器不宜設(shè)置在潮濕或強(qiáng)腐蝕性的地點(diǎn)。用水點(diǎn)壓力超過 的樓層采用減壓閥減壓供水。雨水接管不得小于 100mm。 室外采暖管網(wǎng)采用枝狀管網(wǎng)，直埋敷設(shè)，采暖管道全部采用無縫鋼管焊接或法蘭連接，管道保溫采用聚氨酯保溫材料保溫，玻璃鋼管殼保護(hù)。 ⑸ 地下車庫根據(jù)防火分區(qū)設(shè)機(jī)械排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)和集中的機(jī)械送星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 31 風(fēng)系統(tǒng)，車道直接對(duì)外的防火分區(qū)不設(shè)機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)。 ② 平面布置 a、庭院天然氣管道在有車輛通行的道路上布線時(shí)，應(yīng)盡量敷設(shè)在人行道上 b、地下天然氣管道與建筑物、構(gòu)筑物或相鄰管道之間的水平距離有一定的要求。變站所內(nèi)設(shè) 3 臺(tái) 800KVA 的干式變壓器，即可滿足負(fù)荷。 ⑵ 室內(nèi)照明干線選用 BV500V 聚氯乙烯絕緣銅芯導(dǎo)線，所有干線均穿 SC 鋼管埋地暗敷設(shè)以及豎井內(nèi)電纜沿橋架明敷。建筑物四角的外墻引下線在室外地面上 處設(shè)測試卡子。 ③ 各建 筑物采用總等電位聯(lián)結(jié)，總等電位板由紫銅板制成，應(yīng)將建筑物內(nèi)保護(hù)干線、設(shè)備進(jìn)出線總管、建筑物的金屬構(gòu)件等部位等進(jìn)行連接。 ⑧ 不間斷電源輸出端的中性線（ N 極），必須與由接地裝置直接引來的接地干線相連接 ,作重復(fù)接地。 多功能訪客對(duì)講系統(tǒng) 所有單體住宅樓均采用總線制多功能訪客對(duì)講系統(tǒng)，將住戶的防入侵報(bào)警系統(tǒng)納入其中。 住宅的單元進(jìn)線總 開關(guān)和公建的區(qū)域總開關(guān)運(yùn)用 300～ 500mA 的漏電附件，以防電氣火災(zāi)的發(fā)生。 ⑴ 景觀設(shè)計(jì) 人的需求 —— 觀賞、行走、鍛煉、休憩、娛樂、思考、感受、口味… … 地 域 性 —— 地方特征、材料供應(yīng)、植物適應(yīng) 性… … 功 能 性 —— 交通、安全、荷載、停車… … 經(jīng) 濟(jì) 性 —— 投入與產(chǎn)出、效益比… … 生 態(tài) 性 —— 師法自然、效益比… … 可 行 性 —— 實(shí)際操作的可行性… … 景觀布置 —— 外圍、內(nèi)區(qū)、入口、軸線、節(jié)點(diǎn)… … 景觀空間的營造 —— 親地空間、親綠空間、親子空間、親鄰空間… … ⑵ 空間布局 設(shè)計(jì)達(dá)到寧靜清新自然的生態(tài)居住區(qū)，充分利用規(guī)劃布局的有利因素，結(jié)合地形地貌以及建筑周邊環(huán)境的各種條 件，采用各種不同的組景手法，使其由外部的繁華區(qū)域，過渡到內(nèi)部的自然生態(tài)社區(qū)園林環(huán)境，最終使該小區(qū)展現(xiàn)出返樸歸真的感覺，同時(shí)滿足業(yè)主、開發(fā)商及至整個(gè)城市建設(shè)的需要。h kgce/（ kW 電氣設(shè)計(jì)節(jié)能 。 給水排水設(shè)計(jì)節(jié)能 在研究技術(shù)方案和工程方案時(shí)，對(duì)水資源消耗應(yīng)提出節(jié)水措施，并對(duì)水消耗指標(biāo)進(jìn)行分析。針對(duì)該項(xiàng)目植物配置設(shè)計(jì)，將考慮到以下幾個(gè)主要方面： 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 40 ①符合住宅景觀綠地的性質(zhì)和功能要求； ②充分考慮園藝的要求，如藝術(shù)布局，季相變化，形色味聲等； ③從總體著眼配置植物，充分考慮與園建等的搭配； ④選擇合適的植物種類滿足植物生態(tài)要求； ⑤注重種植的疏密及層次，尊重植物的生態(tài)習(xí)性； ⑥對(duì)于喬灌木將會(huì)采取孤植，對(duì)植，列植，叢植，林植等手法組景，同時(shí)注重植被及花灌木的搭配。消防供電線路選用耐火電纜或電線，穿外涂防火涂料的鋼管或阻燃線槽，沿墻或頂板明敷。 每戶住宅 內(nèi)的燃?xì)庑孤﹫?bào)警，門磁報(bào)警、窗磁報(bào)警及緊急報(bào)警按鈕等，信號(hào)均引入對(duì)講分機(jī)，再由對(duì)講分局引出通過總線引至小區(qū)管理中心。 弱電設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ/T1620xx） 《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB031120xx） 《視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（ GB5039520xx） 《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（ GB5019894） 星河灣住宅小區(qū) B 區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 37 《有線電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5020094） 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB5011698) 設(shè)計(jì)范圍 住宅樓、業(yè)務(wù)樓：有線電視系統(tǒng)、電話系 統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)、多功能訪客對(duì)講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)。具體做法參見國標(biāo)圖集《等電位聯(lián)結(jié)安裝》 02D5012。在屋面接閃器保護(hù)范圍之外的非金屬物體應(yīng)裝接閃器，并和屋面防雷裝置相連。 防雷接地系統(tǒng) ⑴ 建筑物防雷 ① 本工程按第三類防雷建筑物設(shè)計(jì)，建筑物電子信息系統(tǒng)的雷電防護(hù)等級(jí)按 B 級(jí)。負(fù)荷計(jì)算，見下表： 用電負(fù)荷估算表 編號(hào) 名稱 數(shù)量 （ m2） 用電標(biāo)準(zhǔn) （ W/m2） 計(jì)算容量（ KW） 1 住宅 用房 35 2 業(yè)務(wù)樓 32460 45 3 商業(yè)及會(huì)所 6576 50 4 地下室和地下停車庫 23173 10 5 道路 7445 6 動(dòng)力設(shè)備 小計(jì) 注：（ ++） =、（ ++6） =，（ +）247。 ⑵ 室內(nèi)管道 ① 材料 項(xiàng)目區(qū)室內(nèi)天然氣管道宜采用無縫鋼管，材質(zhì) 10 號(hào)鋼，連接形式采用焊接或法蘭。排風(fēng)按室內(nèi)空間上、下兩部分設(shè)置，上部地帶按排出風(fēng)量的 1/2—1/3 計(jì)算，下部地帶按排出風(fēng)量的 1/2— 2/3 計(jì)算。 通風(fēng)及排煙設(shè)計(jì) ⑴ 為了保證室內(nèi)環(huán)境，所有房間均采用自然通風(fēng)。d 2267 m/s ℃ ℃ 室外采暖計(jì)算溫度 設(shè)置集中采暖系統(tǒng)的 普通住宅的室內(nèi)采暖計(jì)算溫度，不應(yīng)低于 下 表的規(guī)定。預(yù)計(jì)生活排水量為用水量的 80%， 則該項(xiàng)目生活排水量為 。 ⑸ 滅火器不得設(shè)在超出其使用溫度范圍的地點(diǎn)。噴淋管網(wǎng)末端設(shè)噴淋檢測裝置，噴淋系統(tǒng)最高處設(shè)自動(dòng)排氣閥。室外消防用水由室外消火栓提供。 在 7的 1 層設(shè)置消防控制中心，消防控制中心出口直通室外，并有專人值班。 d）計(jì)，澆灑綠地用水按 （ m2 建筑 剖面設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目住宅樓與住宅地下室設(shè)計(jì)層高均為 ，業(yè)務(wù)樓與商業(yè)及會(huì)所等服務(wù)用房設(shè)計(jì)層高為 ，室內(nèi)外高差均為 ；地下車庫層高為 。清爽干凈的建筑色彩， 使人心情舒暢。 廚房、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)均按照現(xiàn)代都市居住生活使用要求適當(dāng)超前考慮，達(dá)到小康居住水平。 在樓梯間入口處設(shè)防煙前室，消防電梯前室與防煙樓梯間前室合用，前室使用面積 ≥ m2。小區(qū)內(nèi) 的 所有建筑與其他建筑的間距