【正文】 計(jì)算公式為：評估值 =重置全價(jià) 綜合成新率 重置全價(jià) =建安綜合造價(jià) +期間費(fèi)用 +地方費(fèi)用 +資金成本 +開發(fā)利潤 建安綜合造價(jià)：對于建 (構(gòu) )筑物采用預(yù)決算調(diào)整法確定其建安造價(jià)，即以待估建 (構(gòu) )筑 物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按基準(zhǔn)日工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率，將其調(diào)整為按基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算的建安綜合造價(jià)。 (2)應(yīng)收賬款：主要為應(yīng)收客戶的租金、推廣費(fèi)、 pos機(jī)使用費(fèi)等。 七、評估方法 企業(yè)整體資產(chǎn)的評估方法包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法。評估結(jié)果系指評估對象在評估基準(zhǔn)日的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場狀況以及其他評估師所依據(jù)的 評估前提和假設(shè)條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價(jià)值估算成果，不 能理解為對評估對象價(jià)值實(shí)現(xiàn)的保證或承諾。 委估資產(chǎn)類型包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債。 主要經(jīng)營范圍 北京瑞景公司主要業(yè)務(wù)是房屋租賃業(yè)務(wù)。 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本報(bào)告提出的評估結(jié)論使用的有效期限為 1年，自評估 基準(zhǔn)日 20xx年 7月 31日起，至 20xx年 7月 30日止。 七、評估結(jié)論 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)前提下，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估后，北京瑞景公司總資產(chǎn)賬面 價(jià)值為 89,，評估價(jià)值為 150,，增值額為 61,， 增值率為 %；總負(fù)債賬面價(jià)值為 50,，評估價(jià)值為 50, 元，無增減值變動(dòng)；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為 39,，凈資產(chǎn)評估價(jià)值為 100,，增值額為 61,，增值率為 %。 五、我們出具的評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報(bào)告中假設(shè)和限定條件 的限制，評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別 事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。 二、評估對象涉及的資產(chǎn)負(fù)債清單是由被評估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；提 供必要資料保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性和恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委 托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。 四、價(jià)值類型：本次評估價(jià)值類型為市場價(jià)值。 考慮到國內(nèi)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格反差較大的現(xiàn)實(shí)，收益法無法反映持有型物業(yè) 的完整價(jià)值，其結(jié)果難以為市場接受，故本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為 最終評估結(jié)果，即經(jīng)評估后北京瑞景公司的股東全部權(quán)益價(jià)值為 100,。 （二）產(chǎn)權(quán)持有者概況 產(chǎn)權(quán)持有者為 Reco Shine Pte Ltd.（中文譯名 “ 新加坡瑞陽私人有限公司 ” ），該公司的 實(shí)際控制人為 GIC RE（新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司）。 二、評估目的 豪威投資有限公司擬收購 Reco Shine Pte 45%的股權(quán)，本次評 估的目的系確定北京瑞 景公司的股東全部權(quán)益于評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值，為此次股權(quán)收購 事宜提供價(jià)值參考依據(jù)。目前擁有房屋所 有權(quán)證的建筑面積為 38,（主要為商業(yè)樓部分），共六個(gè)房屋所有權(quán)證；停車 樓及商業(yè)綜合樓的地下一層、地下二層和部分地下三層尚未辦理房屋所有權(quán)證；各樓層房 產(chǎn)證情況詳見下表列示： 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告 第 8頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 房（地）產(chǎn)權(quán)證編號(hào) 物業(yè)名稱 樓層 建筑面積（平方米） x京房權(quán)證朝字第 985076號(hào) 商業(yè)綜合樓 1層 7, x京房權(quán)證朝字第 985075號(hào) 商業(yè)綜合樓 2層 7, x京房權(quán)證朝字第 1015021號(hào) 商業(yè)綜合樓 3層 7, x京房權(quán)證朝字第 985074號(hào) 商業(yè)綜合樓 4層 7, x京房權(quán)證朝字第 985072號(hào) 商業(yè)綜合樓 5層 5, x京房權(quán)證朝字第 1015027號(hào) 商業(yè)綜合樓 地下 3層 3, 無 商業(yè)綜合樓 地下 1層 15, 無 商業(yè)綜合樓 地下 2層 5, 無 商業(yè)綜合樓 地下 3層 8, 無 停車樓 15層 13, 物業(yè)占用的土地在土地使用權(quán)證京朝國用（ 20xx出）第 0098號(hào)范圍上，證載土地面 積為 39,，但目前土地使用權(quán)證的證載權(quán)利人仍然是開發(fā)商北京首創(chuàng)新資置業(yè) 有限公司；土地證顯示，商業(yè)用地的土地使用權(quán)終止日期為 2044年 11月 23日。 （三）評估準(zhǔn)則依據(jù) 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則 — 基本準(zhǔn)則； 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 評估報(bào)告、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 評估程序； 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 工作底稿、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 業(yè)務(wù)約定書； 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 機(jī)器設(shè)備、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 — 不動(dòng)產(chǎn)； 投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）； 注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見； 資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見； 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告 指南； 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 企業(yè)價(jià)值。考慮到資產(chǎn)和行業(yè) 特點(diǎn)，我們對北京瑞景公司的股東權(quán)益價(jià)值同時(shí)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評估，最終 選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果作為本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的最終評估結(jié)果。 因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的主要價(jià)值在于其土地，現(xiàn)在的土地主要通過土地交易中心掛牌交易， 價(jià)格透明，交投活躍，采用市場法評估比較能體現(xiàn)其現(xiàn)時(shí)價(jià)值，故我們對于北京瑞景公司 所屬的物業(yè)，采用房地分估方式評估。評估人員通過抽查記賬憑證及發(fā)函詢證等方式核實(shí)，最終 以經(jīng)核實(shí)的企業(yè)實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的負(fù)債或義務(wù)作為該等負(fù)債的評估值。 收益法的實(shí)施過程分成四個(gè)步驟： A收益期 我們按房產(chǎn)所占用的土地使用權(quán)到期的時(shí)間確定收益的截止時(shí)間。資產(chǎn)評估的詳細(xì)過程如下： 接受委托及準(zhǔn)備階段 （ 1）天健興業(yè)于 20xx年 9月接受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評估項(xiàng)目。 對收入、成本、費(fèi)用，評估人員采取抽查出租合同，收租憑證、納稅申報(bào)表、費(fèi)用 分?jǐn)偙淼姆绞竭M(jìn)行核實(shí)。首先被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的 資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。 十、評估結(jié)論 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果 本次評估是在北京瑞景公司的生產(chǎn)經(jīng)營會(huì)按其假設(shè)持續(xù)下去，并在可預(yù)見的未來不會(huì) 發(fā)生重大改變即持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)前提下進(jìn)行的。 十一、特別事項(xiàng)的說明 北京瑞景公司的物業(yè)所屬土地的土地使用權(quán)證目前仍在房地產(chǎn)開發(fā)商北京首創(chuàng)新 資置業(yè)有限公司名下，尚未辦理土地使用 權(quán)證的過戶手續(xù)；本次評估所使用的土地面積為 原土地證上的土地面積，最終實(shí)際用地面積以土地證變更到北京瑞景公司名下后為準(zhǔn)。 本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的待估 資產(chǎn)的市場價(jià)值，未考慮可能存在的抵押、擔(dān)保等可能造成的影響，未對資產(chǎn)評估增值做 任何納稅準(zhǔn)備，也未考慮可能存在的或有負(fù)債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可 能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對評估價(jià)格的影響，同時(shí)， 本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的 影響。 本報(bào)告含有若干附 件，附件為報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效 力。 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告 第 19頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 （本頁為報(bào)告簽字頁） 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)：北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 法定代表人： 注冊資產(chǎn)評估師： 注冊資產(chǎn)評估師： 二〇一三年十二月十七日 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告 第 20頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評估報(bào)告附件 天興評報(bào)字（ 20xx）第 78701號(hào) 目錄 一、有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件 二、評估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表 三、委托方與被評估單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 四、委托方及被評估單位的承諾函 五、評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 六、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件 七、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師承諾函 八、簽字注冊資產(chǎn)評估師證書復(fù)印件 九、產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件 十、資產(chǎn)評估明細(xì)表 北京瑞景陽光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告 第 21頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 關(guān)于