【正文】 原土地證上的土地面積，最終實(shí)際用地面積以土地證變更到北京瑞景公司名下后為準(zhǔn)。 本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)果是在被評(píng)估單位提供必要的資料基礎(chǔ)上形成的，我們對(duì)被評(píng) 估單位提供的有關(guān)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行了必要的 查驗(yàn)，并有責(zé)任對(duì)查驗(yàn) 的情況予以披露。 本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定的待估 資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，未考慮可能存在的抵押、擔(dān)保等可能造成的影響，未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值做 任何納稅準(zhǔn)備，也未考慮可能存在的或有負(fù)債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可 能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響，同時(shí)， 本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的 影響。 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 18頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 對(duì)于可能影響估值結(jié)果的瑕 疵事項(xiàng)，在被評(píng)估單位及相關(guān)方未作特殊說明而估值人 員根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能知道的情況下，從事價(jià)值評(píng)估的機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 本報(bào)告含有若干附 件，附件為報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效 力。 未征得天健興業(yè)書面同意，評(píng)估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露 于 公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；對(duì)不當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告內(nèi)容 于其他經(jīng)濟(jì)行為而形成的結(jié)果，天健興業(yè)不承擔(dān)任何法律責(zé)任。 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 19頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 （本頁(yè)為報(bào)告簽字頁(yè)） 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人： 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師： 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師： 二〇一三年十二月十七日 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 20頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購(gòu)北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 天興評(píng)報(bào)字（ 20xx）第 78701號(hào) 目錄 一、有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件 二、評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表 三、委托方與被評(píng)估單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 四、委托方及被評(píng)估單位的承諾函 五、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件 七、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師承諾函 八、簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師證書復(fù)印件 九、產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件 十、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 21頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 關(guān)于《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件》使用范圍的聲明 本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件僅供委托方用于評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為和送交資產(chǎn)評(píng)估行政主 管部門審查使用；評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意 向他人提供或公開；未經(jīng)天健興業(yè)同意委托方不得將報(bào)告的部分或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公 開媒體上；對(duì)委托方不當(dāng)引用評(píng)估結(jié)果于其他經(jīng)濟(jì)行為而 形成的結(jié)果，天健興業(yè)不承擔(dān)任 何法律責(zé)任。根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估 結(jié)論使用的有效期限為 1年，自評(píng)估基準(zhǔn)日 20xx年 7月 31日起，至 20xx年 7月 30日止， 超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。 本報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用，評(píng)估報(bào)告的作用依照法律法規(guī) 的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。在本次評(píng)估結(jié)果有效 期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)評(píng)估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。我們對(duì)市場(chǎng)變化的情況不承擔(dān)發(fā)表意見的責(zé)任，同時(shí)我們也沒有 義務(wù)為了反映報(bào)告日后的事項(xiàng)而進(jìn)行任何修改。我們的責(zé)任在于對(duì)評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日之價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專 業(yè)意見，對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬不發(fā)表意見，也不作確認(rèn)或保證。 同時(shí)，委估物業(yè)已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為工商銀行珠市口支行，貸款期限至 2019年 2 月。資產(chǎn)基礎(chǔ)法中對(duì)公司的核 心資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的土地采用了市場(chǎng)法評(píng)估，體現(xiàn)了城市土地價(jià)格多年持續(xù)上漲和升溫的現(xiàn) 實(shí)，評(píng)估增值明顯；而與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)并不理想，所以經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后 的股東全部權(quán)益價(jià)值遠(yuǎn)高于收益法的結(jié)果。 評(píng)估結(jié)果詳見下列評(píng)估結(jié)果匯總表： 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 16頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 資產(chǎn)評(píng) 估結(jié)果匯總表 被評(píng)估單位：北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司 金額單位：人民幣萬(wàn)元 項(xiàng)目 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增減值 增值率 % A B C=BA D=C/A*100% 流動(dòng)資產(chǎn) 1 21, 21, 非流動(dòng)資產(chǎn) 2 68, 129, 61, 其中 :可供出售金融資產(chǎn) 3 持有至到期投資 4 長(zhǎng)期股權(quán)投資 5 投資性房地產(chǎn) 6 68, 129, 61, 固定資產(chǎn) 7 在建工程 8 無(wú)形資產(chǎn) 9 遞延所得稅資產(chǎn) 10 其他非流動(dòng)資產(chǎn) 11 資產(chǎn)總計(jì) 12 89, 150, 61, 流動(dòng)負(fù)債 13 9, 9, 非流動(dòng)負(fù)債 14 40, 40, 負(fù)債總計(jì) 15 50, 50, 凈資產(chǎn) 16 39, 100, 61, (二 )收益法評(píng)估結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營(yíng)及本報(bào)告所列假設(shè)和限定條件下，采用收益法評(píng)估后北京瑞景公司股東全 部權(quán)益價(jià)值為 54,，評(píng)估增值 15,，增值率為 %。 （二）特殊假設(shè) 假設(shè)評(píng)估范圍內(nèi)的物業(yè)以后年度不改變現(xiàn)有用途和經(jīng)營(yíng)模式、不作重大改造，目 前已經(jīng)簽訂的租賃合同均能正常執(zhí)行； 假設(shè)評(píng)估范圍內(nèi)的物業(yè)土地使用權(quán)到期后不考慮續(xù)期和殘值；在土地使用權(quán)到期 前物業(yè)均能正常使用； 假設(shè)公司所持有的物業(yè)所在的城市和區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，租金價(jià)格不發(fā)生重 大的起伏波動(dòng)； 國(guó)家相關(guān)的涉及房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng) 稅率政策保持穩(wěn)定，公司均按國(guó)家規(guī)定正 常交稅。 企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)：它是將企業(yè)整體資產(chǎn)作為評(píng)估對(duì)象而作出的評(píng)估假定。公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是指一個(gè)有 自愿的買方和賣方的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠 市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強(qiáng)制性或不受限制的 條件下進(jìn)行。 （ 2）評(píng)估結(jié)果的分析和評(píng)估報(bào)告的撰寫 按照天健興業(yè)規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告書。 對(duì)投資性房地產(chǎn)，評(píng)估人員采取抽查商業(yè)樓買賣 合同、折舊攤銷、物業(yè)出租合同等 北京瑞景陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 第 14頁(yè) 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 方式進(jìn)行賬務(wù)核查，并采取現(xiàn)場(chǎng)勘察的方式對(duì)房地產(chǎn)出租狀況進(jìn)行了解。 （ 2）根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn) 的特點(diǎn)，有針對(duì)性地布置資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，并指導(dǎo)被評(píng)估 單位參與資產(chǎn)評(píng)估配合人員填寫。 再繼續(xù)減去公司有息債務(wù)，最終得到股東全部權(quán)益價(jià)值。在現(xiàn)有的租賃合同期內(nèi)，按合同 中約定的租金水平測(cè)算租金收入，合同到期后按未來(lái)租金上漲趨勢(shì)測(cè)算。 收益法評(píng)估的基本計(jì)算公式為： n P=ΣRi （ 1+r） i+（ Pk— PJ） i=1 式中： P股東權(quán)益價(jià)值； Ri第 i年的凈現(xiàn)金流量； r折現(xiàn)率； i收益預(yù)測(cè)年，取基準(zhǔn)日時(shí) i=0； Pk為評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)及負(fù)債； PJ為評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)的有息債務(wù)。長(zhǎng)期借款為工行珠市口支行的借款，評(píng)估人員核 對(duì)了借款合同及抵押合同，抽查了記賬憑證，以經(jīng)核實(shí)后的賬面值作為該等負(fù)債的評(píng)估值。根據(jù)合理的建設(shè)工期，按照 20xx年 7月 31日?qǐng)?zhí)行的銀行貸款利 率，建設(shè)工期根據(jù)建筑規(guī)?？紤]，假設(shè)資金