【正文】 的監(jiān)督下和行業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下實行愛濤物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制，這是一種垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，各部門不設(shè)部門經(jīng)理，均由主管負(fù)責(zé)，其編制力求精干，其人員力求一專多能。 在整體運作過程中，始終堅持全過程管理，確保指揮與監(jiān)各類工種崗位培訓(xùn) 建立各種規(guī)章制度 大廈接管 業(yè)主進駐 日常管理與維修養(yǎng)護 服務(wù)保障部 安全護衛(wèi)部 工程設(shè)備部 各級各類人員開展物業(yè)管理工作 保潔綠化部 餐飲部 督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。 在監(jiān)督機 構(gòu)控制方式中，我們采取例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的方式進行，而監(jiān)督控制的措施有預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合的方式進行。 文化活動機制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。通過園藝設(shè)計，植物人性化思維、心理健康咨詢 與講座等，創(chuàng)造辦公環(huán)境綠色化、個性心理綠色化的美好空間，相信環(huán)境能凈化人的心靈。通過點點滴滴，始終如一地把美好生活的每一細(xì)節(jié)都帶給蘇興大廈的使用者。 自管理蘇興大廈之日起，第二年通過 ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項監(jiān)督，工程設(shè)備部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。 9 違章發(fā)生與處理率 發(fā)生率 處理率 ‰ 100% 建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，并加強宣傳工 作，取得業(yè)主的理解，杜絕違章事件的發(fā)生，并及時回訪，做好檔案記錄。 蘇興大廈承諾管理指標(biāo)百分制考核表 序號 承諾總項 承諾分項 規(guī)定分值 評驗得分 備 注 一 管理指標(biāo)承諾 20分 物業(yè)管理水平達到五級等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，做到服務(wù)零投訴，第一年創(chuàng)市優(yōu)，第二年創(chuàng)省優(yōu)。 2分 2分 2分 2分 2分 八 綠 化 管 理承諾 5分 大廈公共綠地、垂直綠化和道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇，樹木，建筑小品配置得當(dāng) ； 綠地管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞，踐踏及隨意占用現(xiàn)象。蘇興大廈物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。 第六節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費預(yù)算 為了確保蘇興大廈的物業(yè)管理工作順利展開，必須在管理處成立之初就配備必備的物質(zhì)裝備，如物管用 房的裝修、購置必備的辦公用品、維修工具、清潔用品等等。 第三部分 附錄：蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度匯編（目錄） 一 蘇興大廈物業(yè)管理崗位職責(zé)（目錄） 蘇興大廈物管處主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處副主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔綠化主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處綠化員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處車輛管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處工程設(shè)備 組主管崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處消防、安全監(jiān)控員崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處空調(diào)、水工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處維修電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處值班電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能工程師崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能設(shè)施運行工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處電梯維修工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處鍋爐工崗位職責(zé) 二 蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度（目錄） 公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇興大廈消防管理規(guī)定 消防安全責(zé)任書 環(huán)境、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定 安全用電、用水及弱電系統(tǒng)使用規(guī)定 蘇興大廈出入、治安管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 運作制度 員工守則 管理處辦公設(shè)備使用制度 管理處文件管理制度 管理處財務(wù)管理制度 管理處值班管理制度 管理處安保員內(nèi)務(wù)管理制度 管理處消防設(shè)施養(yǎng)護及使用規(guī)范 管理處內(nèi)勤管理規(guī)定 管理處員工工作服管理規(guī)定 管理處員工考核及獎懲規(guī)定 管理處員工培訓(xùn)制度 房屋安全檢查制度 防火安全檢查制度 電梯機房管理制度 智能設(shè)備房管理制度 鍋爐房管理制度 配電房管理制度 空調(diào)房管理制度 三 蘇興大廈物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程 (目錄 ) 綜合管理篇 物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政、人事篇 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 人事招聘標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 員工入職與試用標(biāo)準(zhǔn)作 業(yè)規(guī)程 考勤管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政獎罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 合同管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 服務(wù)標(biāo)識管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 機電維修篇 值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào) 操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 公共設(shè)施維修 /安裝標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 保安 縣級以 上地方人民政府的其他有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，共同做好有關(guān)管理工作。 業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)： （一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章； （二）遵守業(yè)主公約； （三）遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定； （四）按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費； （五）按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納維修 基金； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。 第四章 物業(yè)管理服務(wù)與收費 第十七條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。 第二十一條 物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場競爭機制。 確定政府指導(dǎo)價應(yīng)當(dāng)依法舉行價格聽證會，以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進行物業(yè)管理配套設(shè)施驗收。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應(yīng)當(dāng)將收益的 30%用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，收益的70%納入維修基金，但 合同另有約定的除外。 第三十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（簡稱維修基金）。 第三十九條 建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房以及物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期補建，逾期不補建的，應(yīng)當(dāng)交納補建價款，可處以二萬以上四萬元以下罰款。 維修基金應(yīng)當(dāng)按幢建賬、 按戶核算。 當(dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護。 第三十條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計用途使用。 配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。 任何單位和個人不應(yīng)當(dāng)就同一服務(wù)內(nèi)容，向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復(fù)收費。 第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費用及提 供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費用。 物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。 第三章 物業(yè)管理企業(yè) 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向登記機關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會成立日期。 第十條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主 合法權(quán)益的組織，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。 第八條 業(yè)主大會由業(yè)主委員負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。 物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。 第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例。前期開辦費用的投入均由我公司自行投資。管理層學(xué)歷上要求達到大專以上水平，工程技術(shù)崗位引進大專以上包括計算機網(wǎng)絡(luò)、通信技術(shù)的專業(yè)人才。 2分 2分 2分 2分 2分 2分 十 安 全 護 衛(wèi)管理承諾 15分 大廈實行封閉式管理； 大廈實行 24小時保安制度； 保安人員有明顯標(biāo)識，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)； 危及業(yè)主安全處設(shè)有明顯標(biāo)識和防范措施； 大廈內(nèi)無重大火災(zāi)，刑事和交通事故。 二 制度管理承諾 4分 大廈各項管理制度完善，制定了各項專業(yè)管理制度，辦法及工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)。 業(yè) 主 投 訴處理率 95% 100% 投 訴 回 訪率 95% 100% 11 業(yè) 主 對 物業(yè) 管 理 滿意率 95% 98% 采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段 ，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)，完善各項服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強住管雙方的溝通與交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。 4 地下停車場完好率 95% 98% 落實責(zé)任人，堅持對停車場等公用設(shè)施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，并建立健 全規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用。 為了保證物業(yè)管理目標(biāo)的實現(xiàn)，針對物業(yè)管理的要求，我們提出對房屋、設(shè)備、安全護衛(wèi)、保潔等各分項指標(biāo)共 14 項以表格的形式予以考評，并在列項中概述保障各項指標(biāo)完成的實際措施?！皭蹪鄙虡?biāo)在工藝品類已是江蘇省馳名商標(biāo)，我公司目前正根據(jù)《商標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，向江蘇省商標(biāo)局申請注冊服務(wù)類“愛濤”商標(biāo)，如注冊成功，無異又開創(chuàng)了南京市物業(yè)管理品牌服務(wù)的先河。但對秘密空間應(yīng)通過完善的服務(wù)確保安全。 我公司除了提出采取上述的管理方式來對蘇興大廈進行專業(yè)管理以外，還建議將我公司首創(chuàng)的“物管 110”和“菜單式服務(wù)”以及物業(yè)管理新理念逐步融入到蘇興大廈物業(yè)管理實踐中， 其具體內(nèi)容為： 物管 110： 亦稱“首問負(fù)責(zé)制”或“一話通服務(wù)”，其核心思想就為管理處的員工，不分 彼此，不分份內(nèi)份外，全員均為物管 110 的執(zhí)行者。每個員工的個人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟效益和社會效益。 附件（一）： 物業(yè)驗收接管程序 接收全套建筑施資料：政府批文、紅線圖、總 平面圖；供水、供電、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)施圖；停車場與交通通道圖；電梯及機電設(shè)備、智能設(shè)備、說明書、合同、保險合同、保修協(xié)議；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護說明書及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計表 會同基建辦、監(jiān)理公司、施工隊、進行物業(yè)驗收、如實填報物業(yè)驗收單、 附件（二）： 辦理進駐手續(xù) 輸入電腦備案 歸類整理保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式等有關(guān)資料，對重大保修項目要附細(xì)則與圖紙 填報書面移交手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進住 業(yè)主接到進駐通知 填寫物 業(yè)公司與業(yè)主的管理公約，填寫業(yè)主檔案 交納物管費 附件（三）： 檔案建立程序 領(lǐng)取鑰匙，管理處協(xié)同業(yè)主驗收房屋 填寫驗收交房表，記錄業(yè)主維修要求，約定維修時間 雙方在驗收交房表上簽字 業(yè)主在進駐登記表上簽字 匯總：進駐文件匯總，分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙