觀江花園營銷推廣方案(完整版)
【正文】 型外，還剩 30多套住宅，并且其朝向和樓層都不大好，項目入伙的時間很長了，尾盤的銷售仍不容樂觀，我司策劃部經(jīng)過認(rèn)真討論，再結(jié)合市場調(diào)查，建議采取“以租帶售”、“先租后售”的策略，詳述如下： 一、 以租帶售的理由 “松花江的房子不愁租”，在打出“新房首租”的口號后，前來看房的人絡(luò)繹不絕，可對剩下的樓盤制造聲勢，立下口碑； 在與客戶談租的過程中，告知客戶其住宅租金與月供持平，租不如售，直接將售的概念灌輸于客戶腦中，帶動銷售； 在媒體發(fā)表詳細(xì)的租賃投資計劃，將升值潛力宣傳出來，以“只要付首期，就可做房東”，“你付首期，別人付租金，房子歸你”等概念，吸引投資客戶； 有人租住對鞏固已有客戶可起到積極作用。如果在魚與熊掌可皆得的條件下，相信大多數(shù)有意向于較小戶型的客戶會在成熟社區(qū)，而不愿選擇其它區(qū)域。同時，開發(fā)商提高出售折頭，以抵消利息差額。這樣按七成按揭，則首期為 18 萬，另 42 萬按揭，發(fā)展商返還 10 萬沖抵首期，則變?yōu)槭灼?8 萬， 42 萬按揭，物業(yè)的價位同樣為 8＋42＝ 50 萬。 如果按原來的促銷方式和策略，很明顯對市場銷售促進(jìn)完全沒有吸引力。 降低門檻入市，在原有目標(biāo)市場的基礎(chǔ)上進(jìn)一步與區(qū)域的整體目標(biāo)市場區(qū)別開來。 在此之前，如果發(fā)展商不提供 10 萬元的裝修套餐，則客戶需交首期 15 萬，另 35 萬按揭，這樣大大加大了首期 款的壓力，同時高價位的首期也加大了項目的競爭力，而提高客戶對周邊樓盤的選擇。 優(yōu)勢（同比一成首期的方案）： 在目前市場一成首期滿天飛的時候，以“ 0 首期入伙”可給客戶一種耳目一新的感覺。 35萬是指最低樓層的兩房，是一個吸引客戶的口號，而“ 35 萬入住松花江畔”綜合訴求即是買較小住房的客戶，可選擇中央大街大社區(qū)。 二、 市場行情及租金定價 高素質(zhì)的花園住宅，租價： 二房： 1800—— 2300 元 /月 三房： 2800—— 3200 元 /月 11 建議 [觀江花園 ]在基本裝修的條件下，分別以： 二房： 2100元 /月 三房： 3100元 /月 出租則每月的租金與月供基本持平，略有剩余。 觀江廣場有利于物業(yè)在推廣時直接打入主題，避免商鋪銷售和住宅銷售同時推廣帶來的矛盾，利于單獨(dú)挖掘各 自的主題。 二、 獎勵方式 一等獎 1 名：準(zhǔn)業(yè)主額外 96 折優(yōu)惠，非準(zhǔn)業(yè)主獎觀江廣場購物券 3000 元。 銷售預(yù)測 ：在二 ~三天內(nèi)成交 5套。并且往往是在項目經(jīng)營啟動以后才能開發(fā)建立形象。 利用 百貨公司的優(yōu)勢，經(jīng)營好三、四層的鋪 位，同時在鋪位的銷售上，提出供長年限的返租，讓客戶的投資回報穩(wěn)定的增長，利用商業(yè)的發(fā)展，為客戶提供其利潤增長點(diǎn)。 23 項目返租與自營銷售的操作方式 現(xiàn)擬定項目已經(jīng)引進(jìn)了經(jīng)營商家，開發(fā)商與商家達(dá)成的基本條件為： 一樓部分，二、三、四、五層全部出租； 租期為 10年； 基本租金按 40元 /月 .平方米 現(xiàn)項目實(shí)行返租銷售，基本操作為，經(jīng)營商家繼續(xù)經(jīng)營，開發(fā)商在銷售上帶租約出售，也就是說，客戶在購買到物業(yè)后前十年的時間沒有使用權(quán)，但每月有穩(wěn)定的租金收入。并且，由于返租大大提高了客戶的購買信心，使物業(yè)價格得到回升，如果單價提升1000 元 /平方米，則開發(fā)商沒有任何風(fēng)險。商業(yè)的高度發(fā)展，又刺激著人的消費(fèi)，使人產(chǎn)生無窮的購買欲望。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)群體外，還要去研究區(qū)域未來幾年的發(fā)展機(jī)遇。 25 自營鋪位的存在與銷售方式： 自營鋪位的存在是相當(dāng)有必要的，首先，這些鋪位全部為業(yè)主自行經(jīng)營，開發(fā)商沒有任何壓力；再有，由于商家的引進(jìn)，大大提高了物業(yè)的價格，我們所保留的全部為 街鋪物業(yè)，其價位本來價格最高，我們將其自行銷售，在價格上將會得到大大炒做，這樣，能提高整個商鋪物業(yè)的價格；同時，在客戶選擇上，我們使返租鋪位所帶來的純粹投資客戶得到了彌補(bǔ)，讓一部分真正自營型的客戶得到了市場。我司 多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，開發(fā)商提供年 8%的返租是非?？茖W(xué)的，他不光開發(fā)商沒有資金壓力，同時客戶也能接受。 項目的銷售是最終利潤來源的執(zhí)行，對此以“短、平、快”為宗旨極積把物業(yè)導(dǎo)入市場。這樣，利用“大樹下好乘涼”、“大商家好經(jīng)營的思想”定能網(wǎng)絡(luò)更多的經(jīng)營客戶 。 18 招商：百貨公司（超市）在項目營銷上的戰(zhàn)略分析 主旨 —— 百
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