觀江花園營(yíng)銷推廣方案-閱讀頁(yè)
2025-03-20 02:26本頁(yè)面
【正文】 大百貨是最能聚集消費(fèi)群體的。 C、積極籌備規(guī)劃百貨公司 我們所講的要百貨公司配合銷售并不是要百貨公司不要經(jīng)營(yíng)，我們相反要強(qiáng)調(diào)百貨公司的潛在性，但是在經(jīng)營(yíng)上，百貨公司把一些好的樓層讓給客戶自行經(jīng)營(yíng)，自身把一些高樓層做旺起來(lái)，帶旺區(qū)域的商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，我們的想法是：一樓部分銷售讓客戶自行經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商不提供返租，二樓以上為百貨經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商在銷售經(jīng)營(yíng)上可以實(shí)行帶租約出售（返租）。 項(xiàng)目利潤(rùn)最大化與物業(yè)銷售要求的關(guān)系 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大利潤(rùn)就是降低開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，基本而言，“短、平、快”的回籠資金是其基本要求，但商業(yè)項(xiàng)目房地產(chǎn)的開發(fā)中具有特殊性，其特殊就在于它是一個(gè)橫向發(fā)展產(chǎn)業(yè)，越是往縱深方向發(fā)展，它的商業(yè)機(jī)會(huì)也就由于其位置而受到局限，理所當(dāng)然的其市場(chǎng)價(jià)位和市場(chǎng)接受度都受到威脅。 對(duì)于第二層，發(fā)展商可以靈活處理，考慮到初始化經(jīng)營(yíng)的局限性，我們可以提供短時(shí)期的返租保障，如提供 3年的返租，讓客戶對(duì)未來(lái)充滿信心，這樣利于我們?cè)趦r(jià)格上得到突破。 五層在百貨的整體經(jīng)營(yíng)思路上應(yīng)做足“專”而“精”的工夫，開發(fā)商可以自用，同時(shí)也可以規(guī)劃為證券市場(chǎng)。 項(xiàng)目要做到鋪位以全盤推出而又不使之相互具有壓力，在這里除了有自營(yíng)鋪位和返租鋪位的區(qū)分外，對(duì)于各樓層的實(shí)際情況，我們對(duì)其返租年限考慮也要分開。 針對(duì)高層商鋪難以啟動(dòng)市場(chǎng)的這 一難度，我們可以考慮 “商業(yè)鋪位證券化”這一概念，在這里我們可以充分發(fā)掘和體現(xiàn)百貨公司的實(shí)力，對(duì)于鋪位也可以承諾終身返租，另者，對(duì)于商業(yè)的客戶，擁有參與百貨公司年度分紅的機(jī)會(huì)，這樣等于是把商業(yè)物業(yè)等同于證券，讓其充分享有股東的權(quán)益（關(guān) 22 于這一點(diǎn)我們正在論證是否可行，我們將會(huì)結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)再另行論證） 要配合切銷售的包裝手段，使之在短時(shí)期內(nèi)有增值的感覺(jué)，以期吸引客戶。作為首層商場(chǎng)，許多客戶都會(huì)看到這一點(diǎn)而自主經(jīng)營(yíng)，以 期獲得更高的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，這樣，首期商鋪發(fā)展商不必為業(yè)主提供返租，因而減輕了發(fā)展商的心理壓力。由于物業(yè)已經(jīng)出租，所以在銷售上我們一般是宣傳“開發(fā)商返租”。 例：二層一個(gè) 20平方米的鋪位，單價(jià) 1 萬(wàn)元／平方米，發(fā)展商提供 5 成 6 年按揭和 10年 8%的年返租，這樣客戶的投資分析如下： 鋪位總價(jià)： 20 萬(wàn) 首 期： 10 萬(wàn) 月 供： 1637 元 年 供： 19644 元 建議發(fā)展提供 8％的投資回報(bào)率（返租率）： 24 客戶年投資回報(bào)率： 20 8％＝ 萬(wàn)元 6 年的投資回報(bào)： 6＝ 萬(wàn)元 10 年的投資回報(bào)： 10＝ 16 萬(wàn)元 從上可以看到，客戶前六 年時(shí)間的投資回報(bào)基本與月供持平，從第六年后每年都有穩(wěn)定的投資回報(bào)，這是相當(dāng)可光的。也相當(dāng)于客戶在 10年時(shí)間里只投入 4萬(wàn)元，除了賺了 16萬(wàn)的投資回報(bào)外，還賺了一個(gè)鋪位。 現(xiàn)從開發(fā)商的角度我們分析如下： 開發(fā)商出賣鋪位收回了 20萬(wàn)資金 另外，次資金 10 年的利息為： 20 % 10= 萬(wàn) 租金收益為： 40 20 12 10= 萬(wàn) 十年時(shí)間資金利潤(rùn)為： += 萬(wàn) 補(bǔ)償客戶返租利潤(rùn)其 10 年的償還為： =、 從這一點(diǎn)來(lái)看，開發(fā)商基本上是沒(méi)有資金風(fēng)險(xiǎn)的。（說(shuō)明一下，商鋪物業(yè)提升 1000 元 /平方米是很容易的）。 其銷售方式上，我司建議將用于商業(yè)炒做，帶動(dòng)全局銷售。 論證“人氣旺，則財(cái)氣旺”概念！ “人氣旺，則財(cái)氣旺” 是來(lái)形容未來(lái)商業(yè)的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)，“人氣”講的是購(gòu)買力的人，“財(cái)氣”指的是商 業(yè)的利益，意思是說(shuō)，市場(chǎng)上只要購(gòu)買力以人多、旺，其商業(yè)的利潤(rùn)就大。 在市場(chǎng)的基本原理中，市場(chǎng)一般由三個(gè)因素構(gòu)成，第一為人，第二為購(gòu)買力，第三為購(gòu)買欲望，而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構(gòu)成市場(chǎng)最關(guān)鍵因素，同時(shí)人的衣、食、住、行無(wú)一可離開其商業(yè)活動(dòng)，又與其商業(yè)活動(dòng)密不可分。 商業(yè)的運(yùn)營(yíng)靠人的支撐，靠人的消費(fèi)力支撐，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)的 領(lǐng)域里，人的因素往往成為了諸多商家運(yùn)營(yíng)的參考指數(shù)，如“麥當(dāng)勞”的選址，“麥當(dāng)勞”每開一家經(jīng)營(yíng)連鎖店，對(duì)于意向選定的區(qū)域都要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，其中最主要的是測(cè)量區(qū)域的人流和人的消費(fèi)層次，另外如許多大百貨經(jīng)營(yíng)商如“沃爾瑪”、“新一佳”、“南城百貨” 27 等他們?cè)谶x址的過(guò)程中，對(duì)人的消費(fèi)預(yù)測(cè)調(diào)查還要詳細(xì)。 “ 人氣旺，則財(cái)氣旺 ”是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素，商業(yè)策劃的工作在于對(duì)商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)指點(diǎn)方向，同時(shí)要通過(guò)一些行而有效的 手段，為商業(yè)項(xiàng)目提前營(yíng)造商業(yè)氣氛和氛圍。
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