【正文】 ....................................................................................32 167。 生態(tài)價值觀的動態(tài)化設(shè)計技術(shù)準(zhǔn)則 ..........................................................37 167。 豎向布置 ......................................................................................................40 167。 設(shè)計依據(jù) ......................................................................................................52 167。 編制依據(jù) ......................................................................................................67 167。 建址環(huán)境承載能力 ......................................................................................74 5 167。 環(huán)境影響評價 .................................................. 82 第 10 章 勞動安全衛(wèi)生與消防 .....................................................................................83 167。 防職業(yè)危害 ................................................................................................84 167。 工程建設(shè)組織機構(gòu) ....................................................................................90 167。 項目實施進度表 ........................................................................................94 第 13 章 工程招投標(biāo) .....................................................................................................96 167。 投資估算依據(jù) ..........................................................................................102 167。 成本費用估算 ................................................ 108 167。 建議 ........................................................ 113 附表： 財務(wù)評價指標(biāo)匯總表 工程總投資估算表 項目總投資使用計劃及資金籌措表 銷售收入、稅金及附加以及增值稅估算表 利潤與利潤分配表 項目投資現(xiàn)金流量表 借款還本付息表 敏感性分析表 附圖： 項目總平面規(guī)劃圖 項目鳥瞰圖 項目單體效 果圖 銅陵聯(lián)合國際廣場項目可行性研究報告 1 第 1章 總 論 167。 在滿足 XX 聯(lián)合國際廣場 總體規(guī)劃以及項目整體功能 要求的 前 2 提下，進行方案設(shè)計研究和建筑功能優(yōu)化，充分考慮項目建筑與周邊城市建筑物的環(huán)境和諧，盡可能降低工程造價，使項目發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益和社會效益。 XX 省發(fā)展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見》 。 3 167。地下車庫及人防 84291 平方米。 167。 到 2020 年中國要基本實現(xiàn)工業(yè)化和城市化。 XX 省、 XX 市 對 推進城市棚戶區(qū)改造的 部署 為認(rèn)真貫徹國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國 發(fā) [2021]24 號） 、 國務(wù)院《辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā) [2021]131 號） 、 國務(wù)院 《 關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見 》 建保 [2021]295 號 和 XX 省發(fā)展改革委 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳省財政廳 省國土資源廳 (二 ○○ 九年十月二十三日 )《 關(guān)于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見 》等文件的 精神，全面落實全國保障性安居工程工作會議 精神和省、市為 推進棚戶 區(qū)及舊住宅區(qū)改造工作座談會的部署，扎實推進棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造， XX 市政府多次召開專題會議，安排建設(shè)計劃，統(tǒng)一思想，充分 認(rèn)識棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造的重要意義 ， 以人為本，依法拆遷 和建設(shè)，以 科學(xué)規(guī)劃 、 分步實施 和 政府主導(dǎo)，市場運作 的行之有效的方 8 法， 統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè) 。 XX 市 棚戶區(qū)及舊住宅區(qū)改造 背景 近年 來 XX 省沿江城市的經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，特別是國務(wù)院批準(zhǔn)了“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”后，將進一步加速沿江經(jīng)濟的發(fā)展。 2021 年以來，通過加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，鼓勵困難企業(yè)利用或置換土地組織職工集資建房，加快安置房建設(shè)，我市共解決 10 4500 多戶居民住房困難，但仍有約 萬戶家庭，居住在危舊房、棚戶區(qū)和城中村中。披廈、簡易房相連，建設(shè)布局雜亂，陰暗狹小，房屋無基礎(chǔ)配套設(shè)施，居民生活用水明溝排放，環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重。 是 城市 發(fā)展 的要求 ⑴、注意舊城區(qū)改造更新的內(nèi)容，提供高品質(zhì)的生活空間隨著房地產(chǎn)市場逐步開放和投資渠道的多元化，以及人們不斷追求更好的居住環(huán)境愿望的加劇，舊城城市中心片區(qū)得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢將越來越顯現(xiàn)，它的改造和開發(fā)應(yīng)結(jié)合城市功能的補充和完善，體現(xiàn)出獨特性和吸引力，必將給城市注入新的活力。 ⑶、調(diào)整優(yōu)化用地布局和結(jié)構(gòu) 舊城區(qū)的功能應(yīng)強化 XX 路 市級商業(yè)中心、 XX 路市級商業(yè)軸、 長江 路市級 商業(yè) 軸；整合商貿(mào)金融、行政辦公、科研教育、文化醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施用地，充分發(fā)揮市級商業(yè)中心的主導(dǎo)作用，提高舊城的經(jīng)濟的活力；改善居住環(huán)境，提高舊城景 觀品質(zhì)，使該地區(qū)變?yōu)槌鞘袃?yōu)美生活地段。同時項目建設(shè)可 從 根本上改善舊城居民生活環(huán)境和條件，提高群眾的生活質(zhì)量和水平。 社會要求： 加快解決中低收入群眾住房保障問題，切實改善城鄉(xiāng)居民的居住條件和生活環(huán)境是社會發(fā)展的必然要求。 是 城市發(fā)展的要求 城市總體規(guī)劃、和諧社區(qū)要求都對城市功能的完善及基礎(chǔ)設(shè)施的配套提出了更高的要求。特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動了機械加工、建筑建材、冶金制造、交通運輸?shù)热鄠€相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，還為社會提供了大量的就業(yè)崗位。 是合理開發(fā)和利用現(xiàn) 狀土地與城市空間的需要 目前 項目所在 的土地范圍內(nèi)， 多數(shù)為上世紀(jì) 60、 70、 80 年代甚至是 50 年代初建造的平房 ，可利用地 地相對較多 ， 為了 最大限度發(fā)揮 城市 的土地利用 價值和 空間 利用 價值 ，同時 充分發(fā)揮 XX 市 的現(xiàn)有優(yōu)勢，進一步增強 XX 市的發(fā)展后勁，對該地 綜合改造的基礎(chǔ)上，建設(shè)集商業(yè)經(jīng)營 、 辦公服務(wù) 和居住服務(wù) 為一體的現(xiàn)代化大型 城市綜合體項目 XX聯(lián)合國際廣場 ，則顯的十分必要。 XX 概況 XX 市位于 XX 省 中南部，長江中下游南岸， 1956 年依礦建市，是一座新興的工貿(mào) 港口城市 。 45′12″ —— 31176。其中， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。經(jīng)過多年的建設(shè)，已經(jīng)形成了現(xiàn)代化的公路、鐵路、水路立體交通體系，成為了皖中南交通樞紐和中心城市之一，具備了承東啟西、輻射內(nèi)地的獨特區(qū)位優(yōu)勢。重點圍繞銅材深加工、電子基礎(chǔ)材料、裝備制造、化工、新能源等產(chǎn)業(yè)實施項目承接，在承接、發(fā)展中實現(xiàn)再造一個工業(yè) XX 的目標(biāo)。 圍繞打造 中國生態(tài)山水銅都 ，規(guī)劃將天井湖、西湖作為城市公共綠地核心重點建設(shè)，形成 城市客廳 ；加強城市道路綠帶建設(shè)，形成六條 綠色走廊 ；建設(shè) XX 森林公園和東湖濕地公園，形成主、副城區(qū)間多功能的 楔形 生態(tài)綠地；沿三個城區(qū)外緣設(shè)置綠帶，形成三個綠環(huán)；并以顯山露水、弘揚文化為原則，加強風(fēng)景名勝保護和城市風(fēng)貌控制。主城區(qū) XX 街道西南部制高點老鴉嶺 米，西北段青山成長垣狀延長，標(biāo)高 150～ 180 米，高處兩側(cè)侵蝕溝谷（標(biāo)高 40～ 50 米） 110～ 130 米。秋天雨日多，給水利興修帶來一些困難。 環(huán)境條件 XX 市 以建設(shè)生態(tài)山水銅都為目標(biāo)，完成了新一輪城市總體規(guī)劃的修編工作，構(gòu)建起較為完善的 規(guī)劃 體系。 新建和改造湖東路、北京 東路、隆門路等城市道路 公里。終霜日 3 月 8 日，較常年 (3 月 13 日 )提早 5 天；初霜日 11 月 3 日， 較常年 (11 月 16 日 )提早 13 天；無霜期 239 天，基本接近常年的 247 天。 167。 建設(shè)條件 167。 政策環(huán)境優(yōu)化 XX 作為全國循環(huán)經(jīng)濟試 點市、資源枯竭城市轉(zhuǎn)型試點市、知識產(chǎn)權(quán)試點市、數(shù)字化城市管理試點市、國家可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū)、 XX 省城鄉(xiāng)一體化綜合配套改革試驗區(qū)和 XX 首個入駐商務(wù)部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移促進中心 (上?；?)的城市，可享受國家和省多項政策支持，為 XX 市加快經(jīng)濟發(fā)展提供了難得的機遇。 XX 作為緊鄰長三角的中部地區(qū)，具有承接產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移的優(yōu)越地理位置，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有著十分突出的比較優(yōu)勢，能夠滿足產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的客觀需要。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例，由 2021 年的 ： ： 變化為 ::，工業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為 %。面積 1113平方公里 (其中市區(qū)面積 237 平方公里 )。城市依山襟江含湖，自然環(huán)境優(yōu)美。 是滿足現(xiàn)代化城市商務(wù)和辦公服務(wù)的發(fā)展需要 長期以來， XX 市 專業(yè)寫字樓市場的 滯后發(fā)展及極小的供應(yīng)量使得寫字樓的市場供應(yīng)量與需求量非常不對稱 ，同時 隨著 經(jīng)濟的發(fā)展 ， 五星級酒店的也嚴(yán)重不足，無法滿足 商貿(mào)、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展 ， 17 急需大型城市綜合體對市場功能的完善和補充 ?？梢钥闯觯_展棚戶區(qū)改 造、激活房地產(chǎn)市場 對啟動內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的作用是十分明顯的。同時棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)大都是基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不配套的平房、簡易房、危險房集中區(qū)域，建設(shè)年代久遠 ,房屋破舊 ,低矮潮濕 ,擁擠不堪 ,環(huán)境臟亂 ,排水不暢 ,安全隱患大 ,居民生活極為不便 ,加快改造刻不容緩。建立更加完善的社會保障制度是“十 二 五”期間XX 市的一項重點工作。 是 棚戶區(qū)和舊住宅改造的 要求 國家政策要求： 黨的十六大以來，解決民生問題，構(gòu)建和諧社會成為各級黨委、政府的重要工作；黨的十七大將解決城市低收入家庭住房困難問題作為民生大事寫入十七大報告；國務(wù)院國發(fā)[2021]24 號文件要求：以城市低收入家庭為對象，加大棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造力度、力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。通過棚戶區(qū)的改造，完善給排水管系統(tǒng)，強化排澇能力建設(shè)；同時加強公廁、垃圾站等環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)，提高環(huán)境質(zhì)量；加強消防栓和消防通道建設(shè)，提高該地區(qū)的生活質(zhì)量。 同時建設(shè)公共設(shè)施與綠化齊備的居住片區(qū)，創(chuàng)造優(yōu)美、有活力的生活空間，并注重對舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)、改善整個地區(qū)的環(huán)境。居民家庭住房面積多數(shù)約 3540m2 左右。 舊住宅區(qū)分布情況（詳見 下 表） 區(qū) 劃 戶 數(shù) 面積（萬 m2） 備 注 XX 區(qū) 10156 XX 區(qū) 5442 郊區(qū) 5694 XX 縣 800 邊遠廠礦 1731 合 計 23823 （二）舊住宅區(qū)住房狀況 1．房屋年久難修。隨著經(jīng)濟的發(fā)展， 在一些工業(yè)企業(yè)集中的地區(qū)，企業(yè)建設(shè)簡易房屋安 9 排職工居住或職工在企業(yè)附近自行搭建房屋居住，由于企業(yè)經(jīng)營不善或改制轉(zhuǎn)軌，無力對房屋進行維修、改 造，逐步形成了現(xiàn)在的棚戶區(qū) 。 并建立健全項目管理責(zé)任制， 省級人民政府對本地區(qū)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作負(fù)總責(zé)，對市人民政府實行目標(biāo)責(zé)任制管理，并負(fù)責(zé)監(jiān)督考核。 城市發(fā)展不僅關(guān)系到中國經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量、速度和水平，而且也關(guān)系到信息社會與和諧社會的構(gòu)建，城市的科學(xué)發(fā)展蘊含著經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實方式，是關(guān)系到中國現(xiàn)代 化能否順利實現(xiàn)的大問題。 本可行性研究報告的研究范圍主要包括： （ 1） 項目提出的背景、投資必要性和經(jīng)濟意義 （ 2） 市場分析 （ 3） 建設(shè)條件 （ 4） 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 （ 5） 工程規(guī)劃 （ 6） 環(huán)境保護與節(jié)能 （ 7） 經(jīng)營方針與策略 （ 8） 項目實施規(guī)劃 5 （ 9） 投資估算及資金籌措 （ 10）經(jīng)濟效益分析 （ 11）財務(wù)評價 （ 12）結(jié)論和建議 銅陵聯(lián)合國際廣場項目可行性研究報告 6 第 2章 項目 建設(shè) 背景及必要性 167。 167。項目地處 規(guī)劃地塊地處 XX 市南部、 XX 大道東南側(cè) 。 XX