【正文】 設(shè)住宅銷(xiāo)售單價(jià)的臨界點(diǎn)為 x 元 /m2. （一） 銷(xiāo)售收入 住宅： 元（約 萬(wàn)元） 商業(yè)： 328997352 元（約為 32900 萬(wàn)元） 銷(xiāo)售收入： +32900（萬(wàn)元） （二） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用： （萬(wàn)元） （三） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加： （ +32900） %=+ （四） 土地增值稅 扣除項(xiàng)目金額： ++=+ 增值額： +32900（ +） =（萬(wàn)元） 土地增值稅： （ ） x30%=（萬(wàn)元） （五） 利潤(rùn)總額 資本金利潤(rùn)率 =(利潤(rùn)總額 /資本金總額 )X100% 利潤(rùn)總額 =3000（萬(wàn)元） 3000=+（ +） （ ） 解得 X=(元 /m2) 則住宅銷(xiāo)售單價(jià)的臨界點(diǎn)為 元 /m2。 33 / 39 第三章 不確定分析與風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 本項(xiàng)目進(jìn)行單因素敏感性分析。由于本項(xiàng)目實(shí)行商品房預(yù)售，所以不再需要另外準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)資金。） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表（單位：元） 表 25 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)基數(shù) 建設(shè)費(fèi)率 建設(shè)費(fèi)用 1 供電工程 2591490 50% 1295745 2 供水工程 2591490 % 3 供氣工程 2591490 % 4 通信工程 2591490 % 5 其他 2591490 1% 合計(jì) 2591490 （注：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。也適合公司經(jīng)營(yíng)做辦公室。 14 / 39 用地總指標(biāo) 項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)表 表 16 圖 17 項(xiàng)目總平面圖 項(xiàng)目 單位 內(nèi)容 用地面積 M2 總建筑面積 M2 計(jì)容建筑面積 M2 其 中 商業(yè) M2 公寓 辦公 地下室面積 M2 建筑基地面積 M2 建筑密度 % % 主樓密度 % % 裙樓密度 % % 容積率 綠地率 % % 總停車(chē) 輛 442 輛（其中 微型車(chē)輛 29輛） 15 / 39 住宅戶型指標(biāo) 項(xiàng)目主樓 1030 層戶型 1030 層戶型指標(biāo)表 表 17 房號(hào) 1027層戶型 1027層面積 （ m2） 2830層面積 （ m2） 1 A 2 B 3 C 4 C 5 E 6 E 7 C 8 C 9 B 10 A 11 C 12 C 13 F 14 G 15 C 16 C 合計(jì) 16 / 39 圖 18 基礎(chǔ)層平面圖 項(xiàng)目主樓第九層一共有 8個(gè)戶型，見(jiàn)表 18和圖 19 第九層戶型指標(biāo)表（ 1027層） 表 18 戶型編號(hào) 數(shù)量 戶內(nèi)建筑面積（ m2） 陽(yáng)臺(tái)面積（ m2） C 型 7 E 型 2 B 型 1 K 型 1 L 型 1 N 型 1 M 型 1 3 P 型 1 4 公共面積 本層建筑面積 總數(shù) 15 17 / 39 圖 19 第九層平面圖 戶型設(shè)計(jì) 以 基礎(chǔ)層 的戶型為主力戶型，每個(gè)戶型都可以改裝為公寓和辦公寫(xiě)字樓（見(jiàn)圖 110和圖 111）。 人員推銷(xiāo) 銷(xiāo)售人員幫助和說(shuō)服購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)某種商品或勞務(wù) 嚴(yán)格選拔培養(yǎng) 推銷(xiāo)員對(duì)公司有一個(gè)全面了解，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、營(yíng)銷(xiāo)策略、項(xiàng)目情況等了如指掌； 推銷(xiāo)員全方位了解產(chǎn)品設(shè)計(jì)到生產(chǎn)的整個(gè)過(guò)程，清晰產(chǎn)品性能、特點(diǎn)等； 推銷(xiāo)員了解顧客購(gòu)買(mǎi)的可能性及希 望從中得到的利益，了解顧客購(gòu)買(mǎi)決策依據(jù)； 推銷(xiāo)員具備良好的文化素質(zhì)，具有一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)； 13 / 39 系統(tǒng)培訓(xùn) 收集客戶信息，及時(shí)傳遞房地產(chǎn)項(xiàng)目信息 通過(guò)溝通，及時(shí)了解消費(fèi)者的需求 通過(guò)接觸，與消費(fèi)者建立良好的關(guān)系 公共關(guān)系 某一企業(yè)或組織以達(dá)成建立良好形象、增加商品銷(xiāo)售為目的而采取的一系列提升和社會(huì)公眾的關(guān)系，增加公眾對(duì)其的認(rèn)識(shí)，理解以及支持的促銷(xiāo)活動(dòng) 人為制造新聞點(diǎn) 營(yíng)造神秘氣氛，吸引了媒體、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)者絡(luò)繹不絕地前來(lái)探盤(pán)，引得媒體爭(zhēng)相報(bào)道，享受免費(fèi)廣告。（見(jiàn)表 13） 項(xiàng)目各層基本報(bào)價(jià)（約數(shù)） 表 13 營(yíng)銷(xiāo)渠道 項(xiàng)目采用自營(yíng)銷(xiāo)售和代理銷(xiāo)售相結(jié)合：建立銷(xiāo)售部直銷(xiāo)、派發(fā)傳單宣傳以及網(wǎng)頁(yè)宣傳推廣，時(shí)至 2020 年 4月，整個(gè)項(xiàng)目已出售將近 90%的單位（包括商業(yè)用地），還剩下不足 10戶單元待售。這類(lèi)市場(chǎng)主要集中在城市的中心，以豪宅為名義，鎖定的是極度熱愛(ài)城市生活的群體。如購(gòu)物：南國(guó)商城 超市：沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、羅長(zhǎng)發(fā)貿(mào)易行 銀行：工商銀行、中國(guó)銀行 酒店：金海灣大酒店等?；浐４髲B項(xiàng)目的建設(shè)將在原有建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行翻新改建。力求通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)踐訓(xùn)練使學(xué)生完成從知識(shí)的學(xué)習(xí)者到應(yīng)用者的角色轉(zhuǎn)變的目標(biāo)。（見(jiàn)圖 12） 15 項(xiàng)目位置圖 項(xiàng)目周邊環(huán)境 （ 1） 交通 項(xiàng)目位于汕頭 CBD核心地段金砂路與華山路交界東北角，交通便利，附近有眾多交通點(diǎn)，最近的公 交站點(diǎn)：金海灣大酒店。 ? 市場(chǎng)特征：住宅、辦公樓單價(jià)在 9000 元以上，商業(yè)店鋪單價(jià) 1000070000元不等，產(chǎn)品品質(zhì)高，設(shè)施設(shè)備檔次高，大量運(yùn)用高新技術(shù)產(chǎn)品，環(huán)境優(yōu)美，對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)作水平要求高，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一時(shí)難以進(jìn)入該市場(chǎng)。 該群體需要包括價(jià)值認(rèn)同感、健康的需要、生活 標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)文明以及情感需要等 消費(fèi)特性 寬裕舒適、消費(fèi)層次較高 對(duì)子女的教育不遺余力 看重房地產(chǎn)的多重投資價(jià)值 購(gòu)物講究質(zhì)料品牌和檔次 社交圈與商務(wù)活動(dòng)緊密相連 購(gòu)買(mǎi)的核心目標(biāo) 提高生活品質(zhì)，彰顯身份 從一定層面上講，也可以理解為投資行為 11 / 39 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 銷(xiāo)售價(jià)格定位 粵海大廈占據(jù)優(yōu)勢(shì)地段，擁有豐富的周邊配套資源，大廈設(shè)計(jì)本身定位融高級(jí)寫(xiě)字樓、金領(lǐng)公寓、精英俱樂(lè)部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停車(chē)場(chǎng)于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，面向高收入人群。（表 15） 促銷(xiāo)策略分析表 表 15 促銷(xiāo)手段 定義 促銷(xiāo)方式 具體流程 廣告促銷(xiāo) 廣告是房地產(chǎn)企業(yè)用來(lái)直接向目標(biāo)對(duì)象傳遞信息的最主要的促銷(xiāo)方式，以刺 激目標(biāo)對(duì)象產(chǎn)生需求。 適合將產(chǎn)品在短時(shí)間內(nèi)推廣的促銷(xiāo)方法。也適合公司經(jīng)營(yíng)做辦公室。又由于本項(xiàng)目是盈利性企業(yè)，且全部投資 沒(méi)有融資和借貸 ，因此公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用為零，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用直接計(jì)入企業(yè)的銷(xiāo)售費(fèi)用，不單獨(dú)進(jìn)行計(jì)算。） 其他費(fèi)用估算表 表 28 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量（工程造價(jià) /元） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總額（元） 1 標(biāo)底編制費(fèi) 140601570 % 2 標(biāo)底審核費(fèi) 140601570 % 3 招標(biāo)管理費(fèi) 140601570 % 4 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 140601570 % 5 安全監(jiān)督管理費(fèi) 140601570 % 6 工程監(jiān)理費(fèi) 140601570 % 合計(jì) （注：其它費(fèi)用的估算依據(jù)書(shū)本 251 頁(yè)提供的資料，其中取費(fèi)基數(shù)為總工程造價(jià)費(fèi)，總工程造 價(jià)費(fèi) = 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) + 建筑安裝工程費(fèi)。 （ 2） 本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為 218834114 元。當(dāng)開(kāi)發(fā)成本上升 10%時(shí)，通過(guò)計(jì)算，項(xiàng)目的主要盈利能力指標(biāo)的數(shù)據(jù)見(jiàn)表 32 開(kāi)發(fā)成本上升 10%時(shí)項(xiàng)目主要盈利能力指標(biāo)數(shù)據(jù) 表 32 盈利能力指標(biāo) 變動(dòng)前指標(biāo)值 變動(dòng)后指標(biāo)值 利潤(rùn)總額 389630646 元 374954389 元 稅后利潤(rùn)總額 218834114 元 204157857 元 投資利潤(rùn)率 25% 24% 資本金利潤(rùn)率 52% 50% 資本金凈利潤(rùn)率 29% 27% 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ MARR=12%） 205612 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 從中的數(shù)據(jù)可以看出，本項(xiàng)目不確定性因素對(duì)主要盈利能力指標(biāo)的敏感性排序是銷(xiāo)售單價(jià)、開(kāi)發(fā)成本 . 臨界點(diǎn)（盈虧平衡）分析 本項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析采用的盈利能力指標(biāo)為資本金利潤(rùn)率，投資者接受的資本金利潤(rùn)率的最低為 12%。 綜合上述情況，本項(xiàng)目著重達(dá)到： （ 1）對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。 36 / 39