【正文】 促銷策略 由于該項目占據(jù)大量優(yōu)勢資源，因此在沒有提出大規(guī)模的促銷策略的情況下，已基本完成銷售任務 。 加強與地方政府、金融機構和其它社會組織的合作。也適合公司經(jīng)營做辦公室。 20 / 39 戶型效果圖 戶型效果圖 112 21 / 39 鳥瞰草圖 圖 113 配套設施 項目 18 層為商業(yè)辦公，局部為停車塔； 930層為酒店式公寓；地下 3 層為停車庫 項目內部配套設施表 表 110 層 號 功能類型 備注 3— 0 地下三層停車場 可容納 170輛車 18 商業(yè)辦公 上檔次的商家，購物中心、精英俱樂部、餐飲等服務齊全 68（局部） 機械停車 高層大型智能停車場， 六、七層室內停車 80 輛，八層機械停車54 輛 9 會所 以娛樂休閑、運動休閑為主，如建設健身房 1030 高級寫字樓 金領公寓 以酒店式公寓為主，適合品味高的金領生活，環(huán)境高檔上檔次，裝修華麗，便利舒適生活 可改造為高級豪華、視野遼闊，空間舒坦，餐飲，會議室等配套完善的高級寫字樓 22 / 39 第二章 投資估算與財務評價 項目工 程概要 規(guī)劃設計方案 （ 1） 規(guī)劃設計方案中的主要技術經(jīng)濟指標 （見表 21） 規(guī)劃設計方案中的主要技術經(jīng)濟指標 表 21 序號 項目 單位 內容 1 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 3 計容建筑面積 m2 商業(yè) m2 辦公 m2 公寓 m2 4 地下室面積 m2 5 建筑基底面積 m2 6 建筑密度 % % 7 主樓密度 % % 8 容積率 9 綠地率 % % 10 總停車 輛 442 項目開 發(fā)經(jīng)營周期表 表 22 23 / 39 (注：由于收集的信息不全，本張開發(fā)經(jīng)營周期表只包括了從 2020 年 11 月份到 2020 年7 月份的施工信息。） 銷售費用 =（土地費用 +前期工程費 +基礎設施建設費 +建筑安裝工程費 +公共配套設施費） *2% = （ 35632988元 + +2591490元 + +0） *2% = 3647710元 （注：管理費用的估算依據(jù)書本 232 頁提供的資料。 % % 9% （注：表格參考于課本 254頁表 1031，合計部分以元為單位，而后的半年統(tǒng)計的則為銷售比例。 1) 銷售單價下降 10%時敏感性分析。 本項目的不確定性因素要來自以下幾個方面：建造成本、銷售單價、銷售情況、開發(fā)周期等等。 ?? 啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金凈流入時間、資金占用月平均額 。 ?? 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 風險來源與控制 風險，是相對于預期目標而言，經(jīng)濟主體遭受損失的不確定性。根據(jù)項目的實際 情況，選擇進行不確定性因素為銷售單價、開發(fā)成本，不確定性因素的變動范圍為177。 項目投資表 表 29 序號 名稱 合計 (元 ) 1 開發(fā)建設投資 522775760 土地費用 35632988 前期工程費 基礎設施建設費 2591490 建筑安裝工程費 138000000 公共配套設施建設費 0 間接開發(fā)費 0 管理費用 5471564 財務費用 0 銷售費用 3647710 開發(fā)期稅費 321561203 其他費用 不可預 見費 9119274 2 經(jīng)營資金 0 3 項目總投資 522775760 （注 :該表是整個項目開發(fā)過程中的總投資表。） 建筑安裝工程費（單位：億元） 表 26 序號 項目 占安裝工程費的百分比 建筑安裝工程費 項目費用 1 人工費 13% 2 材料費 54% 3 設備機械費 5% 4 安裝工程費 11% 5 其他直接費 8% 6 其他間接費 9% 注：建筑安裝該工程費 =2400*=138010080元 = （注：建筑安裝工程費的總價由老師提供的單位造價和本方案實際建筑面積算得，其中 25 / 39 每部分的費用估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。 戶型 F 每層數(shù)量： 1 面積； m2 住宅 可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合時尚單身高薪白領；飯廳過道和客廳之間可加用屏風，不僅占用空間小，而且私密性更好。 圖 110 15單元公寓平面圖 圖 111 15單元辦公平面圖 18 / 39 戶型 A 每層數(shù)量： 2 面積； m2 住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合時尚單身高薪白領；客廳與餐廳相結合，增大空間大小。 危機公關 面對問題危機，在眾多消費者與媒 體的關注下，迅速采取全面返工維修、協(xié)商解除合同、補償客戶損失、加強建筑施工質量監(jiān)控等措施，以坦誠的態(tài)度重樹項目良好形象，在一定程度上挽回了公司的美譽度。 銷售渠道表 表 14 營銷渠道 定義 優(yōu)點 缺點 自營銷售 房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔全部流通功能，通過自己的營銷人員直接推銷房地產(chǎn)產(chǎn)品， 國內房地產(chǎn)銷售的主渠道 直接面對客戶 ，方便掌握消費者需求； 通過在銷售處售樓，在賣產(chǎn)品的同時也賣服務，有利于維護開發(fā)商的品牌； 對銷售節(jié)奏和價格走向進行有效的控制；節(jié)省銷售傭金。 對于品質論的消費群體而言，是居住的舒適性、私密性、景觀性、運動性、生活性等方面。（見表 11和圖 16） 周邊配套信息表 表 11 配套類型 地名（距離） 教育機構 東方愛嬰（ 96米），金霞幼兒園 (南區(qū) )（ 247米）， 丹霞幼兒園環(huán)碧莊分園（ 254米）， 金霞幼兒園（ 262米）， 汕頭市金園區(qū)中東僑聯(lián)培英幼兒園（ 274米），金丹幼兒園（ 299米） 購物商場 羅長發(fā)行 (國商分店 )（ 116米），卜蜂蓮花 (金砂東路店 )（ 121米）， 金龍苑食雜店（ 160米），廣達兒童社區(qū)（ 186米）， 汕頭特區(qū)國際商行（ 211米），源興貿(mào)易商行（ 214米） 醫(yī)療中心 龍湖人民醫(yī)院 (西門 )（ 432米），汕頭市龍湖人民醫(yī)院（ 481米） 銀行 中國建設銀行 (汕頭市分行 )（ 75米）， 中國建設銀行 24小時自助銀行 (汕頭市分行 )（ 88 米）， 交通銀行 24小時自助銀行 (金龍支行 )（ 116米）， 交通銀行 (金龍支行 )（ 124米） 娛樂休閑 電影票超市（ 143米），南湖社區(qū)老人文化活動中心休閑亭（ 591米），一帆影城（ 684米），香港城 4D 電影院（ 693米）， 星洲公園 (北門 )（ 1014米），星洲公園（ 1020米） 餐飲服務 愛的溫度（ 106米），嘉禧咖啡餐廳 (華山店 )（ 127米）， UD Cafe(榕江店 )（ 178米）， Feeling Coffee Club（ 212米）， 啡閣（ 219米），紅磨坊 (榮華店 )（ 235米），臺灣壹咖啡（ 240米） 項目控制要點 （ 1） 用地位 置：汕頭金砂中路、金砂東路與華山南路交界處 （ 2） 用地性質：商業(yè)、酒店式公寓、辦公室、停車場用地 （ 3） 用地面積： m2 （ 4） 道路綠化用地： m2 （ 5） 實用地面積： m2 （ 6） 規(guī)劃指標要求 1）容積率：≤ (各項的疊加值，其中：住宅用地取 ＜容積率≤ ，辦公用地取 ≤容積率 ，商業(yè)取 ≤容積率 ，建筑密度＜ 50%， ) 2）建筑密度：主樓≤ 25%，裙樓≤ 50% 3）綠地率：≥ 30% 4）停車率：住宅≥ 20%，商業(yè)≥ 20% 5）建筑高度：≤ 155米 9 / 39 項目定位 產(chǎn)品定位 粵海大廈占有稀缺的區(qū)域價值，頂級的規(guī)劃配置，充裕的停車空間。 （見圖 12） 6 / 39 圖 12 處于停工期的粵海大廈 規(guī)劃定位 為了充分利用處于市中心商業(yè)圈和便利的交通條件，項目由大型國有企業(yè) —— 粵海集團投資開發(fā)的集辦公、生活、休閑等多種功能，規(guī)劃建成武融高級寫字樓、金領公寓、精英俱樂部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停