開(kāi)發(fā)“粵海大廈”項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 促銷(xiāo)策略 由于該項(xiàng)目占據(jù)大量?jī)?yōu)勢(shì)資源，因此在沒(méi)有提出大規(guī)模的促銷(xiāo)策略的情況下，已基本完成銷(xiāo)售任務(wù) 。 加強(qiáng)與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其它社會(huì)組織的合作。也適合公司經(jīng)營(yíng)做辦公室。 20 / 39 戶(hù)型效果圖 戶(hù)型效果圖 112 21 / 39 鳥(niǎo)瞰草圖 圖 113 配套設(shè)施 項(xiàng)目 18 層為商業(yè)辦公，局部為停車(chē)塔； 930層為酒店式公寓；地下 3 層為停車(chē)庫(kù) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套設(shè)施表 表 110 層 號(hào) 功能類(lèi)型 備注 3— 0 地下三層停車(chē)場(chǎng) 可容納 170輛車(chē) 18 商業(yè)辦公 上檔次的商家，購(gòu)物中心、精英俱樂(lè)部、餐飲等服務(wù)齊全 68（局部） 機(jī)械停車(chē) 高層大型智能停車(chē)場(chǎng)， 六、七層室內(nèi)停車(chē) 80 輛，八層機(jī)械停車(chē)54 輛 9 會(huì)所 以?shī)蕵?lè)休閑、運(yùn)動(dòng)休閑為主，如建設(shè)健身房 1030 高級(jí)寫(xiě)字樓 金領(lǐng)公寓 以酒店式公寓為主，適合品味高的金領(lǐng)生活，環(huán)境高檔上檔次，裝修華麗，便利舒適生活 可改造為高級(jí)豪華、視野遼闊，空間舒坦，餐飲，會(huì)議室等配套完善的高級(jí)寫(xiě)字樓 22 / 39 第二章 投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目工 程概要 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 （ 1） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （見(jiàn)表 21） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 21 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 內(nèi)容 1 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 3 計(jì)容建筑面積 m2 商業(yè) m2 辦公 m2 公寓 m2 4 地下室面積 m2 5 建筑基底面積 m2 6 建筑密度 % % 7 主樓密度 % % 8 容積率 9 綠地率 % % 10 總停車(chē) 輛 442 項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)周期表 表 22 23 / 39 (注：由于收集的信息不全，本張開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期表只包括了從 2020 年 11 月份到 2020 年7 月份的施工信息。） 銷(xiāo)售費(fèi)用 =（土地費(fèi)用 +前期工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi) +公共配套設(shè)施費(fèi)） *2% = （ 35632988元 + +2591490元 + +0） *2% = 3647710元 （注：管理費(fèi)用的估算依據(jù)書(shū)本 232 頁(yè)提供的資料。 % % 9% （注：表格參考于課本 254頁(yè)表 1031，合計(jì)部分以元為單位，而后的半年統(tǒng)計(jì)的則為銷(xiāo)售比例。 1) 銷(xiāo)售單價(jià)下降 10%時(shí)敏感性分析。 本項(xiàng)目的不確定性因素要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、銷(xiāo)售單價(jià)、銷(xiāo)售情況、開(kāi)發(fā)周期等等。 ?? 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入時(shí)間、資金占用月平均額 。 ?? 資金回款計(jì)劃：各期銷(xiāo)售回款計(jì)劃。 風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源與控制 風(fēng)險(xiǎn)，是相對(duì)于預(yù)期目標(biāo)而言，經(jīng)濟(jì)主體遭受損失的不確定性。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際 情況，選擇進(jìn)行不確定性因素為銷(xiāo)售單價(jià)、開(kāi)發(fā)成本，不確定性因素的變動(dòng)范圍為177。 項(xiàng)目投資表 表 29 序號(hào) 名稱(chēng) 合計(jì) (元 ) 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 522775760 土地費(fèi)用 35632988 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2591490 建筑安裝工程費(fèi) 138000000 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 0 間接開(kāi)發(fā)費(fèi) 0 管理費(fèi)用 5471564 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 銷(xiāo)售費(fèi)用 3647710 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 321561203 其他費(fèi)用 不可預(yù) 見(jiàn)費(fèi) 9119274 2 經(jīng)營(yíng)資金 0 3 項(xiàng)目總投資 522775760 （注 :該表是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的總投資表。） 建筑安裝工程費(fèi)（單位：億元） 表 26 序號(hào) 項(xiàng)目 占安裝工程費(fèi)的百分比 建筑安裝工程費(fèi) 項(xiàng)目費(fèi)用 1 人工費(fèi) 13% 2 材料費(fèi) 54% 3 設(shè)備機(jī)械費(fèi) 5% 4 安裝工程費(fèi) 11% 5 其他直接費(fèi) 8% 6 其他間接費(fèi) 9% 注：建筑安裝該工程費(fèi) =2400*=138010080元 = （注：建筑安裝工程費(fèi)的總價(jià)由老師提供的單位造價(jià)和本方案實(shí)際建筑面積算得，其中 25 / 39 每部分的費(fèi)用估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。 戶(hù)型 F 每層數(shù)量： 1 面積； m2 住宅 可以做成：一室兩廳一陽(yáng)一廚一衛(wèi) 建議：適合時(shí)尚單身高薪白領(lǐng)；飯廳過(guò)道和客廳之間可加用屏風(fēng)，不僅占用空間小，而且私密性更好。 圖 110 15單元公寓平面圖 圖 111 15單元辦公平面圖 18 / 39 戶(hù)型 A 每層數(shù)量： 2 面積； m2 住宅可以做成：一室兩廳一陽(yáng)一廚一衛(wèi) 建議：適合時(shí)尚單身高薪白領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。 危機(jī)公關(guān) 面對(duì)問(wèn)題危機(jī)，在眾多消費(fèi)者與媒 體的關(guān)注下，迅速采取全面返工維修、協(xié)商解除合同、補(bǔ)償客戶(hù)損失、加強(qiáng)建筑施工質(zhì)量監(jiān)控等措施，以坦誠(chéng)的態(tài)度重樹(shù)項(xiàng)目良好形象，在一定程度上挽回了公司的美譽(yù)度。 銷(xiāo)售渠道表 表 14 營(yíng)銷(xiāo)渠道 定義 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 自營(yíng)銷(xiāo)售 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己承擔(dān)全部流通功能，通過(guò)自己的營(yíng)銷(xiāo)人員直接推銷(xiāo)房地產(chǎn)產(chǎn)品， 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主渠道 直接面對(duì)客戶(hù) ，方便掌握消費(fèi)者需求； 通過(guò)在銷(xiāo)售處售樓，在賣(mài)產(chǎn)品的同時(shí)也賣(mài)服務(wù)，有利于維護(hù)開(kāi)發(fā)商的品牌； 對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏和價(jià)格走向進(jìn)行有效的控制；節(jié)省銷(xiāo)售傭金。 對(duì)于品質(zhì)論的消費(fèi)群體而言，是居住的舒適性、私密性、景觀性、運(yùn)動(dòng)性、生活性等方面。（見(jiàn)表 11和圖 16） 周邊配套信息表 表 11 配套類(lèi)型 地名（距離） 教育機(jī)構(gòu) 東方愛(ài)嬰（ 96米），金霞幼兒園 (南區(qū) )（ 247米）， 丹霞幼兒園環(huán)碧莊分園（ 254米）， 金霞幼兒園（ 262米）， 汕頭市金園區(qū)中東僑聯(lián)培英幼兒園（ 274米），金丹幼兒園（ 299米） 購(gòu)物商場(chǎng) 羅長(zhǎng)發(fā)行 (國(guó)商分店 )（ 116米），卜蜂蓮花 (金砂東路店 )（ 121米）， 金龍?jiān)肥畴s店（ 160米），廣達(dá)兒童社區(qū)（ 186米）， 汕頭特區(qū)國(guó)際商行（ 211米），源興貿(mào)易商行（ 214米） 醫(yī)療中心 龍湖人民醫(yī)院 (西門(mén) )（ 432米），汕頭市龍湖人民醫(yī)院（ 481米） 銀行 中國(guó)建設(shè)銀行 (汕頭市分行 )（ 75米）， 中國(guó)建設(shè)銀行 24小時(shí)自助銀行 (汕頭市分行 )（ 88 米）， 交通銀行 24小時(shí)自助銀行 (金龍支行 )（ 116米）， 交通銀行 (金龍支行 )（ 124米） 娛樂(lè)休閑 電影票超市（ 143米），南湖社區(qū)老人文化活動(dòng)中心休閑亭（ 591米），一帆影城（ 684米），香港城 4D 電影院（ 693米）， 星洲公園 (北門(mén) )（ 1014米），星洲公園（ 1020米） 餐飲服務(wù) 愛(ài)的溫度（ 106米），嘉禧咖啡餐廳 (華山店 )（ 127米）， UD Cafe(榕江店 )（ 178米）， Feeling Coffee Club（ 212米）， 啡閣（ 219米），紅磨坊 (榮華店 )（ 235米），臺(tái)灣壹咖啡（ 240米） 項(xiàng)目控制要點(diǎn) （ 1） 用地位 置：汕頭金砂中路、金砂東路與華山南路交界處 （ 2） 用地性質(zhì)：商業(yè)、酒店式公寓、辦公室、停車(chē)場(chǎng)用地 （ 3） 用地面積： m2 （ 4） 道路綠化用地： m2 （ 5） 實(shí)用地面積： m2 （ 6） 規(guī)劃指標(biāo)要求 1）容積率：≤ (各項(xiàng)的疊加值，其中：住宅用地取 ＜容積率≤ ，辦公用地取 ≤容積率 ，商業(yè)取 ≤容積率 ，建筑密度＜ 50%， ) 2）建筑密度：主樓≤ 25%，裙樓≤ 50% 3）綠地率：≥ 30% 4）停車(chē)率：住宅≥ 20%，商業(yè)≥ 20% 5）建筑高度：≤ 155米 9 / 39 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 粵海大廈占有稀缺的區(qū)域價(jià)值，頂級(jí)的規(guī)劃配置，充裕的停車(chē)空間。 （見(jiàn)圖 12） 6 / 39 圖 12 處于停工期的粵海大廈 規(guī)劃定位 為了充分利用處于市中心商業(yè)圈和便利的交通條件，項(xiàng)目由大型國(guó)有企業(yè) —— 粵海集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的集辦公、生活、休閑等多種功能，規(guī)劃建成武融高級(jí)寫(xiě)字樓、金領(lǐng)公寓、精英俱樂(lè)部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停
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